Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế Có Vốn Đầu Tư Nước Ngoài Tại

bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật Đất đai (năm 1998 và 2001); trong quá trình thực hiện, để có thể phù hợp với sự phát triển chung của xã hội, đã có những chủ trương, chính sách, giải pháp từng lúc, từng thời kỳ và cá biệt cho từng địa phương bằng các Nghị quyết, Chỉ thị của Đảng và Nhà nước. Xét trên tổng thể, đó là những giải pháp rời rạc, nặng về đáp ứng tình thế, hoặc nếu có tính chỉ đạo lớn và cơ bản lâu dài thì lại thiếu cụ thể. Chính bởi vậy, có hai hành lang hình thành chính sách (vốn cũng chỉ là một), đó là hành lang theo Nghị quyết của Đảng và hành lang theo chỉ đạo cụ thể của Nhà nước. Có những trường hợp hai hành lang này không ăn khớp nhau, không đồng bộ với nhau đã gây nên rắc rối trong thực tiễn vận dụng chính sách, trong khi các mối quan hệ về đất đai là rất nhạy cảm và bức xúc vì đụng chạm đến quyền lợi thiết thân và tức thì của người dân.

Từ sau Đại hội VI của Đảng (1986), trên cơ sở Hiến pháp năm 1980 và sau đó là Hiến pháp 1992, những tư tưởng mới về chính sách đất đai của Nhà nước ta được thể hiện một phần quan trọng có hiệu lực và bắt đầu phù hợp dần với các quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Về thực chất, đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý, nhưng việc thể chế hoá quyền sở hữu nhà nước đã có sự hoàn thiện dần bằng cách xác định đồng thời với việc sử dụng đất ổn định lâu dài, người nông dân còn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ, thế chấp (bảo lãnh) và góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ và các quyền này của họ được Nhà nước bảo hộ. Chế độ tập thể hoá đất đai chấm dứt bởi nó không tạo lập được quyền và trách nhiệm làm chủ của QSDĐ đai một cách thực sự trên thực tế cuộc sống.

- Các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai: Luật Đất đai 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1998, 2001 (dưới đây gọi chung là “Luật Đất đai”) đã quy định ngày

càng cụ thể các quyền của người sử dụng đất trên cơ sở Điều 3, đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời gian thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật. Đồng thời với việc xác định chủ sử dụng, phương thức giao đất, mục tiêu và thời hạn sử dụng từng loại đất, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung như sau:

+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình và cá nhân trong sử dụng đất được quy định tại các điều từ Điều 73 đến Điều 78a, Luật Đất đai;

+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng được quy định tại Điều 78b,c,d,e,g, Luật Đất đai;

+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định chi tiết tại Pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam (14/9/1994), Nghị định số 11/CP, 24/1/1995; và Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành [18].

Có thể nói các quyền của người sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai đã đi tới mức cao khắc phục mâu thuẫn tách rời quyền sở hữu với quyền sử dụng và hầu như rồi đây người nông dân sẽ không quan tâm nhiều đến việc đất đai vẫn thuộc sở hữu của toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý hay đã là “của riêng” của họ. Người nông dân chỉ biết họ được quyền sử dụng, khai thác mảnh đất đó để sinh sống lâu dài, rất lâu dài, có thể đến cả đời con, đời cháu, đời chắt của họ nếu con, cháu, chắt của họ còn là người nông dân, làm bạn với đất. Khi có được QSDĐ hợp pháp thì họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp và được thực hiện các quyền cụ thể phù hợp với các mục đích đất được giao.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

Với các quyền này, người nông dân cảm nhận được quyền làm chủ đất đai được giao gần như hoàn toàn, không những thế, còn được bảo hộ quyền sử dụng đất lâu dài, không ai có quyền vô cớ lấn chiếm, xâm phạm mảnh đất mà họ đã được giao. Trên thực tế, không có nước nào lại để cho quan hệ đất đai trong xã hội được phát triển một cách tự phát. Nhà nước nào cũng có các quy định về các quyền và trách nhiệm đối với đất đai sử dụng trong mọi mục đích, không riêng đối với đất nông nghiệp. Không phải hoàn toàn tự do mua bán, cho thuê, thừa kế, chuyển đổi, thế chấp đất đai của riêng tư nhân hay của công Nhà nước. Có khi có quyền sở hữu đất đai là của riêng nhưng việc trao đổi mua bán, sử dụng lại bị ràng buộc bởi các quy định khác ngặt nghèo, hàng đầu là chính sách thuế và giá, cuối cùng quyền sở hữu đó có khi bị rẻ rúng, mất thực chất, so với các của cải sở hữu khác.

Như vậy, có thể hiểu rằng quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai là 2 quyền không đồng nhất. Nhưng xét về thực chất và động lực tạo ra của cải vật chất cuối cùng thì chỉ có QSDĐ mới là nhân tố quyết định. “Đất đai phải được chính người lao động trực tiếp chăm sóc, khai thác”. Bởi vậy, nếu có các chính sách tạo lập QSDĐ được thuận lợi, hữu hiệu thì mâu thuẫn tưởng như trở ngại cố hữu đó, vẫn có thể khắc phục được hoặc giảm tối thiểu.

1.2. Quyền sử dụng đất của tổ chức Kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại việt nam

1.2.1. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Hiến pháp 1992 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Điều 18). Luật Đất đai đã chi tiết hoá quy định này “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,... sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền sử dụng đất. “Nhà nước còn cho tổ chức,... thuê đất” (Điều 1). Tổ chức kinh tế, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để

sử dụng theo mục đích cụ thể, khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì cũng đồng thời được hưởng các quyền lợi đối với việc sử dụng đất đó. Pháp luật quy định quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tuỳ thuộc theo hình thức giao đất hoặc thuê đất và theo cơ cấu tài chính của việc nhận đất sử dụng theo mục đích thuê hoặc được giao [30-Luật số 10/1998/QH10, Đ78 (b2,c,d,e)], cụ thể như sau:

(i) Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối: được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ (Điều 78b-k2).

(ii)Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, có các quyền chung theo Điều 78c Luật đất đai và Nghị định số 04/2000/NĐ-CP (11/2/2000) và có các QSDĐ như sau:

+ Chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó;

+ Cho thuê QSDĐ gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó;

+ Thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

+ Góp vốn bằng giá trị QSDĐ cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Các quyền này được cụ thể hoá trong từng trường hợp cụ thể như sau:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm, có quyền: (a) thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; (b) chuyển nhượng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất và có các quyền quy định tài khoản này; (c) đối với các doanh nghiệp nhà nước, có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Chính phủ (Điều 78d-k1).

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, có quyền: (a) thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; (b) chuyển nhượng QSDĐ thuê cùng với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê theo quy định của pháp luật. Người nhận chuyển nhượng QSDĐ có các quyền quy định tài khoản này; (c) góp vốn bằng giá trị QSDĐ thuê trong thời hạn thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; (d) cho thuê lại QSDĐ trong thời hạn thuê. Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi đất đó đã được đầu tư theo dự án và người thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích (Điều 78d-k2).

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền như quy định với tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê như quy định tại Điều 78d-k2, đề cập ở mục trên (Điều 78d-k3).

(iii) Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải chuyển sang thuê đất, có các quyền quy định tại Điều 78c. Trong trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, thì thời hạn sử dụng đất được tính theo thời hạn của dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không quá 50 năm (Điều 78e) và không phải lập hồ sơ thuê đất của Nhà nước.

(iv) Các tổ chức kinh tế tư nhân Việt Nam được hợp tác đầu tư với các nhà ĐTNN trong lĩnh vực và điều kiện do Chính phủ quy định [18

- Điều 3, Luật ĐTNN sửa đổi và bổ sung tháng 6/2000].

1.2.2. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp (1999) tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh... là doanh nghiệp (Điều 3). Tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thành lập và hoạt động theo các quy định của pháp luật về Đầu tư nước ngoài, trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp ĐTNN không được giảm vốn pháp định. Thời hạn hoạt động của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được ghi trong Giấy phép đầu tư đối với từng dự án theo quy định của Chính phủ. Căn cứ vào quy định của Uỷ

ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ quyết định thời hạn dài hơn đối với từng dự án, nhưng tối đa không quá 70 năm [18 -Điều 16,17, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam]. Khi doanh nghiệp có vốn ĐTNN chấm dứt hoạt động, các bên tham gia hợp đồng kinh doanh phải tiến hành thanh lý tài sản, thanh lý hợp đồng. Doanh nghiệp có vốn ĐTNN, theo Điều 2-K6,7,8, Luật ĐTNN tại Việt Nam, gồm doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN:

Doanh nghiệp liên doanh là doanh nghiệp do hai bên hoặc nhiều bên hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở Hợp đồng liên doanh ký giữa hai bên hoặc nhiều bên để tiến hành đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam. Trong trường hợp đặc biệt, doanh nghiệp liên doanh có thể được thành lập trên cơ sở Hiệp định ký giữa Chính phủ Việt Nam và Chính phủ nước khác. Doanh nghiệp liên doanh được hợp tác với nhà ĐTNN hoặc với doanh nghiệp Việt Nam để` thành lập doanh nghiệp liên doanh mới tại Việt Nam. Doanh nghiệp liên doanh được thành lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Mỗi bên liên doanh chịu trách nhiệm trong phạm vi phần vốn cam kết góp vào vốn pháp định của doanh nghiệp. Doanh nghiệp liên doanh có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam, được thành lập và hoạt động kể từ ngày được cấp Giấy phép đầu tư [18 - Điều 6, Luật ĐTNN và Điều 11-K3, Nghị định 24/2000/NĐ-CP].

Hợp đồng liên doanh được lập với đầy đủ nội dung quy định tại Điều 12, Nghị định 24/2000/NĐ-CP (31/7/2000) và được xây dựng dưới các hình thức: (i) Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT); (ii) Hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh (BTO); (iii) Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) [18 - Điều 2-K11,12,13, Luật ĐTNN tại Việt Nam].

Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp do nhà ĐTNN đầu tư 100% vốn tại Việt Nam, thành lập theo hình thức công ty TNHH, có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam. Doanh nghiệp được thành lập và hoạt động kể từ ngày được cấp giấy phép đầu tư. Doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN được hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam để thành lập doanh nghiệp liên doanh. Cơ sở kinh tế quan trọng do Chính phủ quyết định, các doanh nghiệp Việt Nam trên cơ sở thoả thuận với chủ doanh nghiệp, được mua lại một phần vốn của doanh nghiệp để hình thành doanh nghiệp liên doanh.

Xem xét theo hình thức ĐTNN tại Việt Nam, 2 loại doanh nghiệp có tư cách pháp nhân Việt Nam trên đây là doanh nghiệp liên doanh, với đặc thù chung là bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị QSDĐ; và doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN (chiếm 85% số dự án ĐTNN, chủ yếu là các dự án ĐTNN đầu tư trong khu công nghiệp. Hình thức thứ 3 (Điều 2-K9, Luật ĐTNN năm 2000) là hợp tác kinh doanh trên cơ sở Hợp đồng hợp tác kinh doanh - văn bản ký kết giữa hai bên hoặc nhiều bên để tiến hành hoạt động đầu tư mà không thành lập pháp nhân. Vì vậy, các chủ thể của hình thức đầu tư thứ ba này không phải là khách thể của đối tượng nghiên cứu trong Luận văn này.

Khi được phép đầu tư, kinh doanh ở Việt Nam, các nhà ĐTNN được thuê đất hoặc nhận phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất của các đối tác tại Việt Nam (trong doanh nghiệp liên doanh) để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam với thời hạn sử dụng đất được tính kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa (Nghị định 24/2000/NĐ-CP, Điều 90). Thực hiện Luật Đất đai, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, các doanh nghiệp có vốn ĐTNN khi được phép sử dụng đất có các nghĩa vụ và QSDĐ cụ thể theo các quy định tại Pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của tổ chức cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thông