Định Hướng Hoàn Thiện Pháp Luật Và Bảo Đảm Thực Hiện Hiệu Quả Quyền

cần đấu giá nhưng đấu giá lại không được tổ chức [http://tcnn.vn/Plus.aspx/vi/News/126/0/1010111/0/20382/Cong_bo_ket_luan_thanh_tra_trach_nhiem_cua_Chu_

tich_UBND_TP_Ho_Chi_Minh].

Nhiều đơn vị thuê đất không chấp hành nghĩa vụ tài chính với số tiền thuê đất lên đến 1.838 tỷ đồng và tiền sử dụng đất 1.552 tỷ đồng. Một số dự án chậm triển khai hoặc giao đất, cho thuê đất thuộc trường hợp phải đấu giá nhưng không tổ chức đấu giá. Thành phố đã cho 8 tổ chức, cá nhân thuê hơn

15.000 m2 để làm nhà hàng, bãi giữ xe...Tuy nhiên số tiền này sau khi trừ chi phí đã không nộp ngân sách nhà nước. Trong quản lý điều hành có nhiều dấu hiệu vi phạm pháp luật, gây thiệt hại lớn cho tài sản và ngân sách nhà nước và dấu hiệu tham nhũng, và thông qua kiểm tra kiên quyết để xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật. Cụ thể là dự án số 8 -12 Lê Duẩn (quận 1) vi phạm về giao đất, cho thuê đất không đúng quy định; 4 đơn vị thuộc Bộ Công Thương đã sang nhượng 100% vốn góp của mình là 50 tỷ đồng cho Công ty Kinh Đô để thu lợi 200 tỷ đồng...

Việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc xây dựng của Ủy ban nhân dân thành phố không phù hợp với Luật Quy hoạch đô thị. Cùng với đó, Ủy ban nhân dân thành phố giao đất và cho thuê đất không đúng đối tượng, không xin ý kiến Thường trực Ủy ban nhân dân và báo cáo Hội đồng nhân dân thành phố. Theo Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thuế sẽ được tính theo bảng giá đất của Nhà nước; còn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải tính theo giá đất xác định cụ thể do chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định. Nhưng trên thực tế, các địa phương thường định giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Cách áp dụng này đã làm thất thoát rất lớn nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước, kể cả tiền sử dụng đất, tiền thuê và thuế sử dụng đất. Như vậy, thu từ đất đai bao gồm 3 nguồn thu: (i) Thu từ giá trị đất công khi đưa vào thị trường để sử dụng trong khu vực tư nhân; (ii) Thu từ thuế và phí liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai; (iii) Thu từ giá trị đất đai tăng thêm mà không do đầu tư của người có đất thực hiện (xem Sơ đồ 1).

Nghị quyết về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất cho giai đoạn cuối (2016-2020) vừa được Chính phủ ban hành. Theo đó, đến năm 2020, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có 88.005 ha đất nông nghiệp, chiếm 42,1% diện tích đất của thành phố; đất phi nông nghiệp là 118.890 ha, chiếm 56,9%; đất chưa sử dụng là 309ha, chiếm 0,1%; đất khu công nghệ cao 913ha và đất đô thị 62.704ha.

Việc thực hiện chuyển đổi từ 26.246 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Theo quy hoạch được điều chỉnh, từ giai đoạn năm 2016-2020, có 26.246ha đất nông nghiệp của thành phố Hồ Chí Minh được chuyển sang đất phi nông nghiệp, 5.760ha chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp, 1.363ha đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang đất ở. Theo đó, Chính phủ yêu cầu thành phố Hồ Chí Minh xác định ranh giới và công khai diện tích đất trồng lúa cần phải bảo vệ nghiêm ngặt; điều tiết phân bổ nguồn lực, trước hết là nguồn ngân sách nhà nước bảo đảm lợi ích giữa các

khu vực có điều kiện phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ với các khu vực bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng; có chính sách, biện pháp phù hợp giảm chi phí sản xuất, tăng thu nhập để người trồng lúa yên tâm sản xuất; tăng đầu tư hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa các khu vực.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.

Bên cạnh đó, thành phố Hồ Chí Minh cũng phải quản lý, sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhất là khu vực sẽ chuyển mục đích sử dụng đất để tập trung phát triển kinh tế và chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng phát triển dịch vụ, đô thị nhằm tăng nguồn thu ngân sách; đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất; khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, khắc phục tình trạng bỏ hoang đất đã giao và cho thuê; tổ chức quản lý, giám sát chặt chẽ quỹ đất được quy hoạch phát triển đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhằm sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất; khắc phục tình trạng mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất giữa đất ở với đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yêu cầu về bảo vệ môi trường...

Thành phố cũng không giao đất các trường hợp không có trong quy hoạch. Từ quy hoạch sửa đổi nêu trên, Chính phủ yêu cầu Thành phố Hồ Chí Minh tăng cường kiểm tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất theo quy hoạch nhằm ngăn chặn, xử lý kịp thời các vi phạm trong việc thực hiện quy định. kế hoạch, kế hoạch sử dụng đất; kiên quyết không giải quyết giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất trong các trường hợp không nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; xử lý các trường hợp đất đã được giao hoặc cho thuê nhưng không được sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích. Cùng với đó, rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn cuối (giai đoạn 2016-2020) của Thành phố Hồ Chí Minh theo diện tích và cơ cấu các loại đất trong Nghị quyết. Điều này đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ giữa các bản đồ, bảng biểu và báo cáo tóm tắt ghi chú theo các quy định hiện hành. Việc thực hiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất

đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (giai đoạn 2016-2020) phải được tổ chức chặt chẽ theo đúng quy định của pháp luật; đặc biệt, rà soát điều chỉnh quy hoạch các ngành, lĩnh vực và địa phương tại Thành phố Hồ Chí Minh với việc sử dụng đất để phù hợp với điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất định kỳ cuối cùng. Việc tổ chức điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải được thống nhất chặt chẽ, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng tại thành phố Hồ Chí Minh.

Thực hiện việc tiếp tục chỉ đạo chuẩn bị và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm theo luật đất đai để làm cơ sở cho việc thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất, cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất theo điều chỉnh quy hoạch và quy hoạch sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật đất đai để người dân có thể nắm bắt các quy định của pháp luật, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.

Tăng cường khảo sát và đánh giá về chất lượng và tiềm năng đất đai; đánh giá suy thoái và ô nhiễm đất; hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin đất đai; đào tạo nguồn nhân lực; nghiên cứu và ứng dụng khoa học và công nghệ cao trong quản lý đất đai, nâng cao chất lượng dự báo, lập, thẩm định, quản lý, tổ chức thực hiện và giám sát quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Đẩy mạnh việc dự báo, thông tin và tuyên truyền để cho phép tất cả các cấp, ngành và người dân địa phương chủ động ứng phó với các tác động của biến đổi khí hậu và nước biển dâng cao.

Chính phủ cũng nêu rõ, hàng năm, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có trách nhiệm gửi báo cáo về kết quả thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cho Bộ Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp báo cáo Chính phủ trình Quốc hội theo quy định. Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ chịu trách nhiệm chính và phối hợp với các cơ quan liên quan trong việc chỉ đạo và kiểm

tra việc chuyển đổi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là rừng tự nhiên theo đúng quy hoạch và quy định đã được phê duyệt.

Hiện nay, hàng chục doanh nghiệp mong muốn được đầu tư vào Khu công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh (SHTP), nhưng chưa được chấp thuận bởi bảng giá cho thuê đất chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Được biết, từ đầu năm đến nay, đã có 14 lượt nhà đầu tư, trong đó có 5 nhà đầu tư nước ngoài đến SHTP để tìm hiểu thông tin, cơ hội đầu tư, hợp tác. Kết quả cấp phép trên được đánh giá là bất thường. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là bởi hiện nay, cấp có thẩm quyền của thành phố Hồ Chí Minh chưa phê duyệt bảng giá cho thuê đất mới tại SHTP. Theo quy định của Luật Đất đai thì đơn giá thuê đất hàng năm được ổn định trong 5 năm. Giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, trong đó, có giá cho thuê đất tại SHTP, đã hết hiệu lực từ tháng 4/2018. Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có bảng giá thuê đất mới được ban hành.

Hiện nay, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu khẩn trương kiểm kê, rà soát và đánh giá thực trạng, hiệu quả quản lý, sử dụng đối với quỹ nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; các sở báo cáo trình Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh để xem xét và phê duyệt. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cũng ban hành kế hoạch khẩn về kiểm kê, rà soát quỹ nhà, đất, công trình và các tài sản khác gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước, thực hiện theo Chỉ thị số 24-CT/TU ngày 11/11/2019 của Thường trực Thành ủy thành phố Hồ Chí Minh. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu việc kiểm kê, rà soát và đánh giá thực trạng, hiệu quả quản lý, sử dụng đối với quỹ nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh phải được tổ chức một cách chặt chẽ, khẩn trương. Các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp phải báo cáo về Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, các sở này báo cáo trình Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xem xét, chỉ đạo.

Theo kế hoạch, mục đích việc kiểm kê, rà soát quỹ nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước là xác định số lượng, loại hình, diện tích, vị trí, hồ sơ pháp lý, chủ thể quản lý, mục đích và hiện trạng sử dụng đối với nhà, đất đang tạm quản lý, quản lý, sử dụng (cho thuê, liên doanh, liên kết...) của từng cơ quan, đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời, đảm bảo các cơ sở nhà, đất được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm; kịp thời sắp xếp, xử lý đối với các cơ sở nhà, đất dôi dư, sử dụng không có hiệu quả; thu hồi, xác lập sở hữu nhà nước các mặt bằng bỏ trống, nhà, đất có nguồn gốc sở hữu nhà nước đang bị chiếm dụng. Qua việc kiểm kê, cần đánh giá thực trạng, hiệu quả quản lý, sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước để có giải pháp đề xuất mô hình quản lý thống nhất.

Đối tượng kiểm kê, rà soát là các cơ quan, tổ chức, đơn vị bao gồm: cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật về hội; doanh nghiệp do nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, công ty cổ phần và công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên do nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ; cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp đang sử dụng, chiếm dụng nhà, đất có nguồn gốc thuộc sở hữu nhà nước, chưa được xác lập sở hữu nhà nước.

Phạm vi kiểm kê, rà soát gồm: đất, nhà, công trình và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là nhà, đất) trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2002 đến ngày 31/12/2019 do cơ quan, tổ chức, đơn vị và doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng thuộc đổi tượng thực hiện sắp xếp lại, xử lý theo Nghị định số 167/2017/NĐ-CP; nhà, đất được quản lý theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, mốc thời điểm kiểm kê từ ngày 6/6/2013 đến ngày 31/12/2019; nhà, đất có nguồn gốc thuộc sở hữu nhà nước, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp đang sử dụng, chiếm dụng, chưa được xác lập sở hữu nhà nước; đất thuộc diện nhà nước trực tiếp quản lý (đất trống, đất dôi dư sau bồi thường

giải tỏa của các dự án) nhưng chưa kê khai, xác lập quản lý nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Các cơ quan, ban, ngành của thành phố Hồ Chí Minh rà soát và báo cáo đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh biện pháp thu hồi đối với các dự án chậm triển khai, “dự án treo” hoặc không triển khai thực hiện theo quy định của pháp luật; khẩn trương tham mưu cho Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy chế phối hợp trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Qua đó chúng ta thấy, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã và đang rà soát về việc sử dụng đất công không đúng mục đích trong đó có việc cho thuê đất trái với quy định của pháp luật. Như việc Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đang xem xét việc chấm dứt cho thuê đất tại Công viên 23/9. Chúng ta cũng biết tấc đất tấc vàng đặc biệt tại các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh. Nhưng để sử dụng đúng mục đích đất đai, trong đó có mảng xanh của thành phố mà Công viên 23/9 có mảng xanh khá lớn dành cho người dân thành phố. Theo tính toán của các chuyên gia môi trường, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 540.000ha cây xanh. Tính bình quân 7m2/người, nhưng trong thực tế hiện nay 1/10 số này thực sự người dân được sử dụng. Tại Công viên 23/9 mảng bê tông chiếm gần 40% diện tích công viên như nhà hàng, quán ăn, tiệm cà phê, bãi giữ xe mở ra để kinh doanh. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã yêu cầu các sở, ban, ngành di dời ra khỏi công viên trả lại mảng xanh cho thành phố. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh sẽ thu hồi diện tích cho thuê trái quy định. Ngoài ra, còn rất nhiều các công viên trong thành phố Hồ Chí Minh cho thuê trái với quy định theo Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới sẽ bị thu hồi.

Việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai tốt thì sẽ tạo ra nguồn lực rất lớn. Nói như vậy không phải thành phố đem quyền sử dụng đất cho thuê hoặc bán để thu trực tiếp tiền vào ngân sách. Vấn đề là thành phố phải quy hoạch, quản

lý, sử dụng nguồn lực đất đai, nguồn tài nguyên đất, nhà mà Nhà nước đang quản lý như thế nào cho hiệu quả.

Tiếu kết Chương 2

Mặc dù pháp luật đất đai quy định phương thức sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói chung và doanh nghiệp Việt Nam nói riêng là bình đẳng với nhau, tuy nhiên, trên thực tế, các doanh nghiệp vừa và nhỏ rất khó tiếp cận được đất đai cho mục đích sản xuất, kinh doanh; do các rào cản về khả năng tiếp cận thông tin quy hoạch sử dụng đất, năng lực tài chính,...thêm vào đó thủ tục hành chính liên quan còn rắc rối, phiền hà... Cơ chế đảm bảo việc thực thi quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế chưa toàn diện, đặc biệt, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác lập tính hợp pháp của quyền sử dụng đất chưa được hoàn thành trên toàn quốc. Tính công khai và minh bạch của thông tin đất đai vẫn còn thấp và việc tiếp cận thông tin quy hoạch và kế hoạch đất đai gặp khó khăn và ảnh hưởng đến hoạt động của các tổ chức kinh tế.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, việc thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế còn hạn chế. Thực trạng về cho thuê đất với giá thấp còn xa với giá trị thực của thị trường. Việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa nghiêm; hiệu lực, hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn thấp. Cơ cấu tổ chức, năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai và các cơ quan liên quan vẫn còn thiếu và hạn chế.

Chương 3

ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HIỆU QUẢ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh