Trình Tự Thuê Đất Để Thực Hiện Các Dự Án Đầu Tư Nước Ngoài

doanh và bên Việt Nam tham gia liên doanh với nước ngoài được phép góp vốn bằng giá trị QSDĐ (Điều 1 -Thông tư số 679/TT-ĐC, 12/5/1997).

 Bên thuê đất là doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Việc thuê đất của các doanh nghiệp này được quy định và thực hiện trên cơ sở các văn bản:

+ Luật Đất đai (chương V): quy định chung về việc thuê đất của Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài tổ chức quốc tế;

+ Pháp lệnh ngày 14/10/1994 [Điều 1-K3, Đ2,3.4,5]; Nghị định số 11/CP, 24/01/1995 [Điều 3-k3, Đ3-12]: xác định đối tượng thuê đất, quy định cụ thể việc về (i) Hợp đồng thuê đất (chương II); (ii) thuê đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại đất tại KCX, KCN (chương IV);

+ Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam [Điều 46 -K1,2]; Nghị định số 24/2000/NĐ-CP, 31/7/2000 [Điều 85,86,87,88,89,90,91]: quy định việc

các doanh nghiệp thuê đất (bao gồm cả việc thuê đất trong KCN, KCX, KCNC), trả tiền thuê đất, mức tiền thuê đất (miễn giảm), thẩm quyền quyết định cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hồ sơ thuê đất, thời hạn tính tiền thuê, ưu đãi tiền thuê đất;

+ Thông tư số 679/TT-ĐC, ngày 12/5/1997: hướng dẫn việc thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN tại Việt Nam. Xác định cụ thể bên thuê đất nói tại thông tư (Doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN, doanh nghiệp liên doanh, bên Việt Nam tham gia liên doanh với nước ngoài được phép góp vốn bằng giá trị QSDĐ), TCĐC hướng dẫn trình tự lập hồ sơ thuê đất (mục II);

+ Công văn số 2037/TC-TCT, 5/6/1998 về việc tiền thuê đất của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN;

+ Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC, 24/11/2000 [Điều 1,3,4,5,6,7,8,9,10

và Điều 12-k4]: quy định tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối các doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN và các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, đơn giá thuê đất, điều chỉnh gía thuê, thẩm quyền xác định giá thuê, thời điểm tính và miễn giảm tiền thuê, quy định viêc nộp tiền thuê đất. Xác định những quy định trong quyết định này áp dụng cho tất cả các dự án có vốn ĐTNN hoạt động ở Việt Nam;

+ Thông tư số 1883/2001/TT-TCĐC,12/11/2001: hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện việc thuê đất.

 Bên thuê đất là các doanh nghiệp Việt Nam tham gia liên doanh được phép góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Việc thuê đất của các doanh nghiệp này để tham gia liên doanh được quy định trên cơ sở các văn bản:

+ Luật Đất đai (Điều 78d,): quy định về việc thuê đất của tổ chức kinh tế Việt Nam để góp vốn pháp định bằng giá trị QSDĐ liên doanh với bên nước ngoài;

+ Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam [Điều 46 -K2, Đ53-k4]; Nghị định số 24/2000/NĐ-CP, 31/7/2000 [Điều 89-k2,90]: quy định bên Việt Nam có trách nhiệm đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục để được QSDĐ;

+ Nghị định số 04/2000/NĐ-CP, 11/02/2000 [Điều 28,30-k3c]: quy định doanh nghiệp Nhà nước thuê đất để góp vốn liên doanh với nước ngoài, thuê đất trong KCX, KCN, KCNC;

+ Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, 29/3/1999 [Điều 35-k4,5, Đ38,39] và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP, 1/11/2001: quy định điều kiện góp vốn

bằng giá trị QSDĐ, hồ sơ góp vốn, trình tự thực hiện việc góp vốn, chấm dứt và xử lý việc góp vốn bằng gía trị QSDĐ;

+ Thông tư số 679/TT-ĐC, ngày 12/5/1997, như đã đề cập ở phần trên;

+ Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC [Mục VII]: quy định việc chấm dứt góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

+ Thông tư số 35/2001/TT-BTC, 25/5/2001 [phần 1- mục III, phần- mục II.III]: hướng dẫn việc nộp tiền thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Xác định tiền thuê đất và nộp tiền thuê đất, ghi vốn bằng giá trị QSDĐ góp vốn liên doanh;

+ Công văn số 3532/TC-QLCS, 19/7/1999 về việc thuê đất đối với ĐTNN: quy định doanh nghiệp bên Việt Nam được phép sử dụng giá trị QSDĐ để góp vốn liên doanh phải hoàn trả thuế đất cho Ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật và việc ký hợp đồng nhận nợ tiền thuê đất góp vốn liên doanh đối với doanh nghiệp hoạt động trong KCN.

2.1.1.1. Trình tự thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài

Việc thuê đất (của doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN và Bên Việt Nam tham gia liên doanh với nước ngoài được phép góp vốn bằng giá trị QSDĐ) để thực hiện các dự án ĐTNN được thực hiện theo một trình tự do pháp luật quy định. Trước hết, việc thuê đất phải căn cứ vào luận chứng kinh tế - kỹ thuật của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Thời hạn thuê đất theo thời hạn đầu tư quy định tại Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và theo quy định của pháp luật về loại đất, nhưng không qúa 50 năm; trường hợp trên 50 đến 70 năm do Chính phủ trình UBTVQH. Nếu người thuê đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai Việt Nam thì bị xử lý theo pháp luật Việt Nam... (Điều 81,83,84 - Luật Đất đai). Người thuê đất phải lập và nộp hồ sơ

xin thuê đất cùng với việc lập hồ sơ xin cấp giấy phép đầu tư theo quy định tại Điều 4, Thông tư 679/TT-ĐC (12/5/1997), bao gồm 2 bước (Xác định địa điểm thực hiện dự án và Lập và trình duyệt hồ sơ thuê đất). Theo quy định tại Điều 4-Pháp lệnh ngày 14/10/1994, việc thuê đất được thực hiện trên cơ sở hợp đồng thuê đất đã ký kết.

 Hồ sơ xin thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN, theo quy định tại Thông tư 679 TT/ĐC, 12/5/1997, cụ thể như sau:

- Điều kiện chung để tổ chức kinh tế Việt Nam được góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ thuê của Nhà nước là tổ chức kinh tế đó đã trả tiền thuê đất hàng năm, hoặc trả tiền cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm (nếu thời hạn còn lại ít nhất là 5 năm);

- Đối với trường hợp thuê đất mới bao gồm đơn xin thuê đất, bản sao giấy phép đầu tư, bản đồ địa chính khu đất; phương án đền bù giải phóng mặt bằng, biên bản thẩm tra hồ sơ thuê đất của Sở Địa chính, tờ trình của UBND cấp tỉnh gửi Thủ tướng chính phủ về việc cho thuê đất (nếu thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ;

- Đối với đất đã được giao cho bên Việt Nam sử dụng, khi hợp tác đầu tư với nước ngoài hồ sơ xin thuê đất chỉ bao gồm Đơn xin thuê đất, Bản sao giấy phép đầu tư, bản đồ địa chính khu đất;

- Việc triển khai thực hiện quyết định cho thuê đất:

+ Tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng (doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN thuê đất thì UBND cấp tỉnh tổ chức, chỉ đạo, còn doanh nghiệp liên doanh thì bên Việt Nam chịu trách nhiệm);

+ Khi có quyết định cho thuê đất, Bên thuê đất liên hệ với Sở Địa chính để nhận bàn giao mốc giới khu đất ngoài thực địa, ký hợp đồng thuê đất theo mẫu;

+ Khi hoàn thành các thủ tục, Sở Địa chính giúp bên thuê đất đăng ký đất tại UBND xã/phường/thị trấn sở tại và trình UBND đề nghị được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

Việc thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN tại Việt Nam được xác nhận bằng việc ký kết hợp đồng thuê đất giữa một bên là đại diện cho Nhà nước Việt Nam và nhà ĐTNN bao gồm cả bên Việt Nam trong Liên doanh góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, hợp đồng thuê đất là cơ sở pháp lý cho việc thực hiện QSDĐ của các nhà ĐTNN.

 Hợp đồng thuê đất: Hợp đồng thuê đất là văn bản ký kết giữa cơ quan Nhà nước Việt Nam có thẩm quyền với bên thuê đất căn cứ vào quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trong thời hạn 15 ngày UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao cho Sở Địa chính, hoặc Địa chính - Nhà đất ký hợp đồng thuê đất.

- Nội dung chủ yếu của hợp đồng bao gồm họ tên người, quốc tịch, địa chỉ, đại diện có thẩm quyền của Bên thuê và Bên cho thuê đất; mục đích sử dụng đất; diện tích đất cho thuê, hiện trạng khu đất; giá thuê đất; thời hạn thuê đất; phương thức và thời hạn thanh toán; trách nhiệm của các Bên trong việc thực hiện hợp đồng; hiệu lực của hợp đồng. Hợp đồng thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN được thể hiện theo mẫu thống nhất trong cả nước (mẫu số 4, ban hành theo Thông tư số 679 TT/ĐC, 12/5/1997).

- Việc gia hạn hợp đồng thuê đất, Bên thuê đất nếu muốn gia hạn hợp đồng thuê đất thì ít nhất 6 tháng trước khi kết thúc hợp đồng thuê đất phải làm đơn gửi đến cấp có thẩm quyền quyết định việc cho thuê đất. Trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày nhận được đơn, Bên thuê đất sẽ nhận được được quyết định của Bên cho thuê đất.

Nếu được phép của Chính phủ cho thay đổi chủ thể thuê đất trong hợp đồng thuê đất thì người chủ kế tiếp phải làm lại hợp đồng thuê đất. Khi kết thúc hợp đồng, các Bên trong hợp đồng phải tiến hành làm các thủ tục thanh lý hợp đồng.

2.1.1.2. Nghĩa vụ tài chính trong việc thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Doanh nghiệp có vốn ĐTNN khi được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện việc kinh doanh tại Việt Nam phải tuân thủ theo các quy định của Pháp luật Việt Nam về Quyền và Nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất thuê đó, trong đó việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trong việc thuê đất quy định tại Điều 8-Khoản 2, Pháp lệnh này 14/9/1994; được cụ thể bằng những quy định chi tiết của Chính phủ tại Nghị định số 11/NĐ-CP và theo các thông tư hướng dẫn thi hành.

Theo quy định của Luật ĐTNN hiện hành, Điều 85 (Nghị định số 24/2000/NĐ-CP) về thuê đất và trả tiền thuê đất xác định: Doanh nghiệp có vốn ĐTNN, Bên hợp doanh được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư phải trả tiền thuê theo quy định của Bộ Tài chính. Các điều từ 86 đến 91 của Nghị định quy định cụ thể về mức tiền thuê đất và miễn, giảm tiền thuê đất (trong KCN, KCX, KCNC), thẩm quyền quyết định cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hồ sơ thuê đất, ưu đãi về tiền thuê, thời hạn tính tiền thuê đất, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.

Về đền bù giải phóng mặt bằng cho thuê đất: trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì UBND cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư có trách nhiệm tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục cho thuê đất [18 - Luật ĐTNN tại Việt Nam và Nghị định số 24/2000/NĐ-CP].

(a)Tiền thuê đất đối với các doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN được Bộ Tài chính quy định tại quyết định 189/2000/QĐ-BTC, 24/11/2000.

Thời điểm tính tiền thuê đất là thời điểm doanh nghiệp được bàn giao đất trên thực địa để sử dụng theo quy định tại Điều 90-Nghị định số 24/2000/NĐ-CP (áp dụng cả với Bên Việt Nam thuê đất để góp vốn với Bên nước ngoài thành lập công ty liên doanh).

Đơn giá thuê đất tại các đô thị được tính theo công thức sau:

Đơn giá

Mức giá tối thiểu

Hệ

Hệ số

thuê đất 1 năm

quy định cho từng

số

kết

ngàn

(USD/m2/năm nhóm đô thị vị cấu hạ h

) (USD/m2/năm) trí tầng nghề