Quy Định Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Phải Phù Hợp Với Các Điều

3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập sự tương tác, bổ trợ, thống nhất của cả hệ thống pháp luật

Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với các ngành luật khác như luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng.

Trong mối quan hệ này, các quy phạm pháp luật, các ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy nhau cùng phát triển. Do vậy, đổi mới và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt trong mối quan hệ hữu cơ giữa cả hệ thống pháp luật.

3.1.4. Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế -xã hội

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ tài sản. Quan hệ này chịu sự chi phối có tính quyết định của quy luật thị trường mà đặc trưng là quy luật cung cầu. Pháp luật đất đai không thể bỏ qua yếu tố này. Mọi sự áp đặt cứng nhắc và thiếu tính hiện thực đều không có hoặc rất kém hiệu lực. Nội dung kinh tế của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện ở các quy định về chế độ, điều kiện cho thuê đất và giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các vấn đề tài chính khác liên quan đến sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Các quy định này phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vì thế việc phân phối các lợi ích phải chú ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến là lợi ích chính đáng của mỗi người dân trong xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa nhưng cũng tránh việc tập trung hóa quyền quyết định sử dụng đất và quyền sử dụng đất trong tay thiểu số.

3.1.5. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế

Trong xu hướng hiện nay, các quốc gia muốn phát triển không thể độc lập với bên ngoài phải thiết lập các mối quan hệ bang giao rộng rãi. Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chúng ta đã chú ý hội nhập với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới.

Trong quá trình đó Nhà nước ta đã có nhiều chính sách phù hợp bảo đảm môi trường pháp lý thông thoáng cho các tổ chức, các đơn vị kinh tế nước ngoài vào hợp tác đầu tư làm ăn tại Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài. Trong những năm qua tuy có chủ trương đúng đắn như vậy nhưng pháp luật của ta trong đó có Luật đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước ngoài. Nay Luật đất đai 2003 đã có nhiều quy định mới thông thoáng hơn. Chẳng hạn người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 105, 107 Luật đất đai 2003, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 Luật đất đai 2003 như các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần được hưởng các quyền và nghĩa vụ tương ứng theo quy định của pháp luật. Như vậy hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải luôn chú ý để bảo đảm sự xích lại gần nhau giữa pháp luật đất đai Việt Nam và pháp luật đất đai của các nước trên thế giới và theo thông lệ quốc tế. Qua đó nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích của các chủ thể đó đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, chính trị của Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế của Việt Nam với các nước trên thế giới.

3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trên cơ sở phân tích những thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian vừa qua, những hạn chế trong công tác quản lý đất đai và quản lý trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, tác giả luận văn xin đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội này như sau:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 93 trang tài liệu này.

3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thống nhất một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu giấy chứng nhận cũng được các cơ quan quản lý đất đai ở từng thời kỳ khác nhau phát hành. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định từ Luật đất đai 1987. Tuy nhiên, thời gian từ 1988 đến 1992 chủ yếu vẫn là nghiên cứu giải pháp, thử nghiệm và một số địa phương đã tiến hành cấp giấy chứng nhận tạm thời. Năm 1991, Thủ tướng chính phủ cho triển khai Dự án nghiên cứu khả thi hệ thống quản lý đất đai hiện đại ở Việt Nam do tổ chức phát triển của liên hiệp quốc UNDP tài trợ và giao cho tổng cục quản lý ruộng đất phối hợp với Bộ xây dựng triển khai. Năm 1993, báo cáo kết quả dự án này đã đưa ra giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất. Trên cơ sở đó, Luật đất đai 1993 đã quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo "sổ đỏ cũ". Sau đó Nghị định 60-CP ngày 5/7/1994 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo "sổ hồng cũ". Như vậy trước khi có luật đất đai mới thì chỉ có nhà ở tại đô thị được xác nhận quyền sở hữu còn các tài sản khác gắn liền với đất như rừng cây, nhà máy, khách sạn, khu thương mại, khu du lịch vui chơi giải trí, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, các tài sản khác được đầu tư trên đất chưa được xác nhận quyền sở hữu. Đây là một nhược điểm của hệ thống đăng ký bất động sản khi đó đã làm cho hệ thống mất đi tính thống nhất trong quản lý và không thể thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sở hữu tài sản đã đầu tư trên đất.

Theo Luật đất đai 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất và do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành được thực hiện thống nhất từ ngày 01/01/2004 trong cả nước.

Hiện nay, Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua. Luật nhà ở quy định, trường hợp có sự khác nhau giữa Luật nhà ở và pháp luật có liên quan thì áp dụng các quy định pháp luật của luật nhà ở [22]. Như vậy những nội dung đã được luật nhà ở điều chỉnh về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ được ưu tiên áp dụng.

Luật Nhà ở quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng đất ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở [22].

Sắp tới sẽ tiếp tục ban hành luật đăng ký giao dịch bất động sản (Bộ tư pháp chủ trì) thì luật chỉ điều chỉnh những bất động sản mà hiện nay pháp luật chưa có quy định về đăng ký, còn những bất động sản như đất đai, nhà ở hiện đã có quy định thì không điều chỉnh. Nghịch lý là ở chỗ ngoài đất đai và nhà ở, các bất động sản khác có mức độ tham gia vào thị trường bất động sản không thường xuyên và nhu cầu của thị trường của bất động sản đối với loại thị trường này không lớn. Do vậy nếu ban hành luật chỉ để điều chỉnh những loại bất động sản giao dịch không thường xuyên thì không thực sự cần thiết.

Vậy quan điểm của chúng tôi là không nên cấp thêm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở. Nếu vẫn cứ cho ra đời thì mục tiêu một giấy, một cơ quan đăng ký sẽ không thực hiện được. Đồng thời sẽ phát sinh nhiều thủ tục phiền hà tốn kém cho nhân dân, mục tiêu cải cách hành chính không thực hiện được. Chỉ nên kiên trì một giấy như quy định của Luật đất đai 2003. Sở dĩ chúng tôi đề xuất quan điểm như vậy là vì những lý do cơ bản sau đây:

Thứ nhất, không cần thiết phải cấp nhiều loại giấy tờ khác nhau cho hai loại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Tài sản gắn liền với đất là hệ quả đầu tư của người sử dụng đất, được pháp luật dân sự thừa nhận sở hữu toàn phần đối với tài sản đó. Tài sản có trên đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định về đăng ký bất động sản. Mọi biến động về sử dụng đất kể cả việc hình thành nhà ở, công trình xây dựng trên đất đều được đăng ký và xác nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người có chung quyền sử dụng hoặc tài sản gắn liền với đất đều được cấp giấy như nhau trên đó ghi rõ quyền chung và quyền riêng. Điều này là hoàn toàn phù hợp, bởi lẽ, xét về thực tiễn nó xử lý được mối liên hệ giữa tài sản gắn liền với đất (nhà ở, rừng cây, xí nghiệp, công trình

hạ tầng), giải quyết được trường hợp tài sản gắn liền với đất thuê, tài sản gắn với quyền sử dụng đất chung (nhà chung cư)

Thứ hai, xét về thủ tục hành chính, không cần thiết phải làm nhiều thủ tục rườm rà tốn kém cho một khối tài sản chung thống nhất trong khi triển khai cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất nhiều thời gian và thủ tục hành chính, tốn kém tiền của của nhân dân mà cho đến nay vẫn chưa hoàn thành. Trong khi chúng ta đang cố gắng giảm thủ tục hành chính gây phiền hà cho nhân dân và tốn kém tiền của của Nhà nước.

Cũng có ý kiến nên đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ đã được cấp sang mẫu mới. Theo chúng tôi như vậy là không cần thiết. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai 2003 do bộ tài nguyên và môi trường phát hành có giá trị pháp lý như mẫu giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất triển khai cấp theo Luật đất đai 1987 hay mẫu giấy do Tổng cục địa chính phát hành triển khai theo Luật đất đai năm 1993. Các giấy tờ pháp lý này cũng có giá trị pháp lý như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cấp theo nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các Luật đất đai trước đây hoặc theo mẫu giấy cũ không nhất thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành hiện nay theo Luật đất đai 2003. Khi nào người sử dụng đất có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thì người có nhu cầu nhận chuyển quyền sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo mẫu giấy do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành.

- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất chính quy và vận hành đúng quy luật thì việc đầu tiên cần phải làm là phải tạo ra được hàng hóa của thị trường đó với các tiêu chuẩn rõ ràng và hợp pháp. Quyền sử dụng đất với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt khi tham gia vào thị trường này cũng phải đạt những tiêu chuẩn nhất định như đòi hỏi của thị trường, phải có nhãn mác chứng tỏ nguồn gốc xuất xứ như các hàng hóa thông thường khác. Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định

quyền tài sản của người sử dụng đất. Nó cũng có vai trò như các loại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu khác như đăng ký ô tô, xe máy. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhượng hợp pháp cũng như các giao dịch quyền sử dụng đất nói chung. Do vậy cần tiếp tục xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa: "Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho các loại đất là một chính sách hoàn toàn đúng đắn, nó là một bước đột pháp đầu tiên xác lập trật tự về quyền sử dụng đất" [12]. Phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi loại đất với mọi đối tượng. Chấp nhận những sai sót và hệ quả của những năm buông lỏng quản lý, phải loại bỏ tất cả các thủ tục phức tạp khác trên thực tế đã cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần xác định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là nghĩa vụ của Nhà nước, cán bộ quản lý nhà nước phải tìm đến người sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận, là trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải có biện pháp để tổ chức tốt cho người sử dụng đất đăng ký đất đai, triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo chỉ thị số 09/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật đất đai 2003 thì "ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, trong tâm là đất ở đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến ngày 01/01/2007 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại". Luật đất đai 2003 quy định rất mở rộng tạo điều kiện nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi chủ sử dụng, với mọi loại đất. Tuy vậy, chưa có quy định cụ thể quá thời hạn đó thì phải có các biện pháp xử lý như thế nào với những người sử dụng đất không kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xử lý những cán bộ quản lý, viên chức Nhà nước không tuân theo các quy định của Nhà nước về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần quy định các biện pháp xử lý cụ thể như quá thời hạn đó mà người sử dụng đất không đăng ký xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không cấp giấy cho các đối tượng đó và họ không được chuyển quyền sử dụng đất thì mới bảo đảm đúng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3.2.2. Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính

Một là, tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, đăng ký khi chuyển quyền sử dụng đất là đăng ký khi có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật những biến động về đất đai. Đây là công việc bắt buộc, là điều kiện tiên quyết để quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, các cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất. Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai mặt khác vừa bảo đảm sự thuận tiện cho các bên chuyển quyền sử dụng đất. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký để các giao dịch về đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực hiện.

Mục đích của việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công khai quyền của các chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý, do vậy, Nhà nước phải tôn trọng và tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền tự do định đoạt trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết đối với việc chuyển quyền sử dụng đất. Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo những quy luật khách quan của kinh tế thị trường. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản, người sử dụng đất được thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của Bộ luật dân sự.

Theo Luật đất đai năm 2003, các giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy vậy, yêu cầu đặt ra là việc thành lập văn phòng đăng ký phải được triển khai tốt, phải đạt hiệu quả thực sự trong công việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xác nhận mọi sự biến động về chủ sử dụng đất. Là hoạt động thường xuyên mạng tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch trên thị trường nên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải là cơ quan chuyên trách của Nhà nước, hoạt động theo pháp luật và trở thành trung tâm giao dịch chính thống của thị trường quyền sử dụng đất.

Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Trong thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được thực hiện và thực hiện nhanh chóng, dễ dàng hay không phụ

thuộc rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của người chuyển nhượng, như vậy là trái với bản chất của các giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chú của các bên. Mặc dù các giao dịch về đất đai không chỉ ở Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới thì yêu cầu về đăng ký các giao dịch đất đai cũng phức tạp hơn các tài sản khác. Về cơ bản có hai giai đoạn: giai đoạn người bán và người mua tự thỏa thuận và giao kết hợp đồng và giai đoạn cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước và các bên chuyển quyền cần phải nắm được các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh đất và các tài sản trên đất. Nhưng vấn đề ở đây là sự phiền hà, sách nhiễu rất phức tạp ở Việt Nam, đang là rào cản chuyển quyền sử dụng đất đúng pháp luật. Giai đoạn hai bao giờ cũng tốn nhiều thời gian hơn và gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà hơn cho người chuyển nhượng.

Thủ tục hành chính đang được cải cách theo cơ chế " một cửa" song về cơ bản ở nhiều địa phương vẫn cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt là tại các đô thị. Do quản lý nhà nước về đất đai vẫn con những dấu ấn của cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với sự phát triển và những yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Cái gốc là cung cách làm việc quan liêu cũ vẫn chưa tìm ra biện pháp hữu hiệu để "cải cách". Việc triển khai thực hiện mô hình một cửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã phát huy hiệu quả nhưng vẫn còn nhiều điều cần phải bàn tới khi nhân viên của văn phòng đăng ký cũng vẫn là các công chức nhà nước, hưởng lương ngân sách. Vậy liệu có những bảo đảm nào cho việc hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại do chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên như xây dựng hòm thư góp ý trong các cơ quan hành chính Nhà nước; có chính sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ công chức nhà nước vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở