Thực Trạng Khó Khăn, Vướng Mắc Khi Thực Thi Các Quy Định Của Luật Đất Đai

2.2. THỰC TRẠNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ

2.2.1. Vướng mắc khi áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi là Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất; thông qua đó, Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp hoặc khi quyền, lợi ích hợp pháp của họ bị xâm hại.

Thực tiễn cho thấy, nguyên nhân chủ yếu và phổ biến nhất dẫn đến vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đặc biệt là các vi phạm về hình thức) là do người sử dụng đất chưa có đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định để được phép chuyển nhượng.

Tuy nhiên, do điều kiện khách quan và chủ quan nên việc cấp Giấy chứng nhận chưa được tiến hành xong trên cả nước, nhiều thửa đất được sử dụng từ mấy chục năm nay vẫn chưa được cấp bất cứ một giấy tờ gì về quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng thì không làm được thủ tục theo quy định vì vướng căn cứ pháp lý do chưa đủ giấy tờ về đất và căn cứ chứng minh được quyền sở hữu tài sản trên đất là của mình. Các quy định của pháp luật phân biệt 02 loài tài sản khác nhau là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đồng thời có

quy định khác nhau để điều chỉnh giao dịch đối với mỗi loại tài sản này. Do đó, người sử dụng đất đã “lách luật” để hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ như ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản hoặc thành quả trên đất…

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (Điều 104). Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện để thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Điều 118); hợp đồng về nhà ở phải được công chứng, chứng thực (Điều 122,123). Theo quy định nêu trên, nếu mua bán nhà gắn chuyển quyền quyền sử dụng đất thì về nguyên tắc, phải thực hiện đầy đủ thủ tục như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là hợp đồng phải được đăng ký mới phát sinh hiệu lực. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng rất hạn chế như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do lịch sử để lại và việc quản lý về xây dựng, quản lý hồ sơ về sở hữu nhà rất yếu kém, không có hệ thống và để kéo dài nhiều năm không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nhất là ở các đô thị nên ngày càng khó khăn. Do đó, để thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất trong nhiều trường hợp là rất khó khăn.

Trên thực tế, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có tài sản trên đất thường chỉ là đất nông nghiệp trồng lúa, đất nuôi trồng thủy sản; các loại đất khác như đất lâm nghiệp, đất vườn, đất thổ cư và cả đất nông nghiệp, lâm nghiệp…; khi chuyển nhượng thường có một hoặc nhiều loại tài sản trên đất như cây ăn trái, cây công nghiệp…, nhà ở hoặc chỉ có nhà kho, móng nhà, tường nhà, giếng nước, nhà vệ sinh... Vì thủ tục về đất phức tạp nên người dân chỉ ghi hợp đồng mua bán tài sản trên đất nhưng thực

tế có giao đất và do không thể chứng thực, công chứng được giao dịch nên người dân chỉ chứng thực chữ ký vào hợp đồng và thực hiện hợp đồng. Vì vậy, cơ quan quản lý nhà nước không thể biết được các giao dịch này và không điều chỉnh kịp thời sự thay đổi này vào hệ thống sổ sách giấy tờ như sổ sách địa chính…đã tạo ra một hệ thống quản lý về tài sản hết sức yếu kém, không chính xác và thiếu minh bạch, tạo điều kiện phổ biến các giao dịch giả tạo, lách luật.

Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì tính đến hết tháng 2 năm 2012, cả nước mới đạt tỷ lệ 63% cấp Giấy chứng nhận, trong đó chỉ có 7 tỉnh đạt trên 85% và nhiều tỉnh thành còn chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai. Trong 6 tháng đầu năm 2013, cả nước đã cấp được

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

1.363 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 0,547 triệu ha. Tính lũy kế đến giữa năm 2013, cả nước đã cấp được khoảng 36 triệu giấy với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp Giấy chứng nhận của cả nước. Đến nay, cả nước có 11 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp Giấy chứng nhận cho các loại đất chính (đạt từ 85-100% diện tích; nhiều tỉnh, thành có kết quả cấp Giấy chứng nhận ở nhiều loại đất chính còn đạt thấp, dưới 70% diện tích cần cấp. Chính phủ đã yêu cầu các Bộ, ngành và một số địa phương thực hiện cấp Giấy chứng nhận phải đảm bảo đến cuối năm 2013 căn bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu trong phạm vi cả nước.

Việc cấp Giấy chứng nhận không đúng đối tượng xảy ra nhiều (tài sản chung của nhiều người, nhưng chỉ có một người đứng tên…), thủ tục hành chính phức tạp và không quy định rõ thời điểm đăng ký giao dịch, khó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là những cản trở cho người dân khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho Tòa án khi giải quyết nếu có tranh chấp phát sinh. Về nguyên tắc, hợp đồng được giao kết có hiệu lực thì mới phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên [23, Điều 405]. Tuy

nhiên, trên thực tế, sau khi các bên ký hợp đồng hoặc hợp đồng được công chứng, chứng thực thì đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ việc giao đất, nhận tiền, không chờ đến khi bên nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận mới thực hiện việc này do thời gian cấp Giấy chứng nhận trên thực tế mất rất nhiều thời gian và thuế, lệ phí cũng không nhỏ. Nếu hợp đồng trước chưa được tuân thủ về hình thức, thì khi người nhận chuyển nhượng lại chuyển nhượng cho người khác thì họ không thể làm được hợp đồng theo quy định nữa và lúc này, lại tiếp tục viết giấy tay với nhau và bên nhận chuyển nhượng lần sau được bàn giao toàn bộ bản gốc hợp đồng trước…; khi có đợt kê khai cấp Giấy chứng nhận, để tránh thuế và phạt hành chính, các bên đã làm “tắt” hợp đồng từ bên chuyển nhượng lần đầu sang bên đang trực tiếp sử dụng đất. Và vì vậy, khi giá đất lên cao, hoặc đồng sở hữu chết mà không giải quyết được về thừa kế… rất dễ phát sinh tranh chấp và người bị thiệt hại nhiều nhất là bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước cũng bị thất thu thuế. Do khó khăn về mặt giấy tờ thủ tục không đáp ứng được, nhưng cả hai bên đều có nhu cầu chuyển nhượng nên họ đã chấp nhận viết giấy tay, nhận tiền giao đất với nhau. Thậm chí có tình trạng “lách luật” như các bên ký hợp đồng chuyển nhượng thành quả lao động trên đất, hay mua bán nhà thực chất căn nhà mới được dựng tạm trên đất để hợp pháp hóa việc chuyển nhượng đất. Sau này khi giá đất lên cao bên bán lại khởi kiện đòi đất vì cho rằng chỉ bán tài sản trên đất, không chuyển nhượng đất.

Việc quy định không rõ ràng giữa công chứng, chứng thực chữ ký người giao dịch với công chứng, chứng thực về hợp đồng khi đất chuyển nhượng chưa có các giấy tờ hợp pháp theo quy định để được làm thủ tục chuyển nhượng (ví dụ: đất do người dân khai phá từ trước năm 1980 nhưng chưa có giấy tờ gì về đất, khi chuyển nhượng các bên viết giấy tay và được trưởng thôn xác nhận chữ ký, rồi UBND chứng nhận chữ ký của trưởng

thôn… như vậy không phải là chứng thực về hợp đồng). Nhưng khi cần thiết thì họ vẫn chuyển nhượng và chỉ viết giấy tay giao dịch với nhau, thực hiện hợp đồng giao đất, nhận tiền. Nhiều trường hợp không làm thủ tục mà lại tiếp tục chuyển nhượng cho người khác nhưng cũng chỉ viết giấy tay và giao lại các giấy tờ nhận chuyển nhượng trước đây. Sau đó giá đất lên cao, bên chuyển nhượng không đồng ý làm thủ tục sang tên và bên nhận chuyển nhượng buộc phải khởi kiện ra Tòa và nêu ra rất nhiều lý do để yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng (ví dụ không có sự đồng ý của vợ…). Có người yêu cầu công nhận hợp đồng đã được thực hiện xong (đã nhận đất xây dựng nhà ở và đã trả đủ tiền mua), có người khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên kia thực hiện việc giao đất (vì đã trả tiền) và yêu cầu bên bán hoàn tất hợp đồng và sang tên giấy tờ sở hữu cho mình...

Việc quản lý hồ sơ đất đai về nguồn gốc tạo lập, các số liệu về giấy tờ về thửa đất từ chế độ cũ và theo từng thời điểm từ khi cải cách ruộng đất ở Miền Bắc và thống nhất nước nhà ở Miền Nam qua các thời kỳ khác nhau và chính sách đất đai có nhiều thay đổi, nhất là về đất nông nghiệp …nên việc cấp Giấy chứng nhận cho nhiều thửa đất đã và đang gặp rất nhiều khó khăn và do kéo dài rất lâu nên đất đã chuyển qua nhiều người sử dụng khác nhau, có người đã chết…Vì vậy, việc xác định đúng quyền sử dụng đất và chủ sử dụng đất hợp pháp là hết sức khó khăn, thậm chí bế tắc khi có tranh chấp, phải khởi kiện ra Tòa án để xác định chủ sử dụng đất hợp pháp là những ai.

Hiện nay, tình trạng Giấy chứng nhận bị làm giả xảy ra rất nhiều và rất khó khăn để phân biệt được thật, giả; vì vậy tình trạng dùng Giấy chứng nhận giả để lừa đảo trong giao dịch về quyền sử dụng đất cũng xảy ra rất nhiều. Nhiều khi giao dịch với bên có Giấy chứng nhận đất, người giao dịch rất ít khi đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để kiểm tra tính hợp pháp của Giấy chứng nhận và để đối chiếu với thửa đất trên thực tế mình định giao

dịch. Bên cạnh đó, hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vẫn chưa thực sự hiệu quả; tình hình biến động của nhiều thửa đất vẫn còn chưa được cập nhật đầy đủ và chính xác. Vì vậy, rất nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước - đại diện cho chủ sở hữu về đất đai theo quy định của Hiến pháp.

2.2.2. Vướng mắc khi áp dụng quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một trong những vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác lập, giao kết và thực hiện hợp đồng. Xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là xác định được thời điểm các bên tham gia hợp đồng chính thực bị ràng buộc bởi các thỏa thuận của mình trong hợp đồng. Tuy nhiên, hiện nay theo quy định của pháp luật thì việc xác định thời điểm có hiệu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại khác nhau ở mỗi văn bản luật khác nhau, điều này đã và đang gây không ít khó khăn trong thực tế hiện nay.

Thứ nhất, xét về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

- Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Đây là quy định về giao dịch dân sự nói chung. Bộ luật Dân sự năm 2005 còn có quy định riêng về thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng dân sự: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa

thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” [23, Điều 405]. Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” [23, Điều 689, Khoản 3], Như vậy, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật thì phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện để các bên khi tham gia giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định về hình thức như pháp luật đã quy định.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng năm 2006 cũng như quy định tại Luật Công chứng năm 2014: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” [27, Điều 5, Khoản 1]. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Thứ hai, xét về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất: Theo Bộ luật Dân sự năm 2005: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” [27, Điều 168, Khoản 1].

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” [26, Điều 188, Khoản 3].

Có thể thấy rằng xác lập hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật đất đai và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký. Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là khi nào? Phải áp dụng quy định nào của pháp luật để xác định? Bên cạnh đó, khi cho rằng hợp đồng được thiết lập trong các giao

dịch này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì có nghĩa là kể từ thời điểm này việc thực thi hợp đồng mới được bắt đầu, quyền và nghĩa vụ của các bên mới phát sinh. Điều này khó có thể được chấp nhận, bởi vì thông thường trên thực tế, sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực, các bên đã chấp nhận sự ràng buộc và bắt đầu thực hiện các hành vi cam kết. Hơn nữa, không thể phủ nhận giá trị pháp lý của các hợp đồng trong những trường hợp này cho dù nó chưa được đưa ra đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Hiện nay, các giao dịch liên quan đến đất đai thường xuyên xảy ra tranh chấp và một vấn đề quan trọng cần phải làm sáng tỏ các tranh chấp này là thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu để xác định thời điểm chịu rủ ro thuộc về bên nào. Song, với nhiều quy định khác nhau của pháp luật hiện hành thì thời điểm trên lại khác nhau ở mỗi văn bản pháp luật.

2.2.3. Vướng mắc khi áp dụng các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chung chung, chưa được quy định cụ thể đối với từng trường hợp và chủ yếu chỉ được đề cập dưới góc độ pháp luật dân sự. Trong khi đó, nội dung này lẽ ra phải được quy định chi tiết trong pháp luật chuyên ngành về đất đai.

Pháp luật hiện hành chưa có các chế tài cụ thể khi các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ; chẳng hạn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên không làm thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà chỉ thực hiện “mua bán trao tay”, thậm chí không có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn hoặc các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (thuế thu nhập, lệ phí trước