Những Bất Cập, Hạn Chế Của Pháp Luật Trong Quá Trình Thực Hiện Quyền Sử

Đáng lưu ý, từ năm 2003, Nông trường Phạm Văn Cội (thuộc Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Bò sữa Thành phố) ký hợp đồng gia công trồng hoa, cây kiểng xuất khẩu với Công ty Cổ phần Phong Lan với diện tích 5ha, thời hạn hợp đồng 25 năm. Tuy nhiên, từ năm 2011, Công ty Phong Lan không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Bò sữa Thành phố mà tự ý giao phần đất này cho Công ty Cổ phần thương mại Nông lâm nghiệp Bình Minh 2 sử dụng.

Công viên Bình Phú, quận 6 cho xây dựng 2 công trình không phép, lấn chiếm đất sử dụng chung dẫn tới việc Công ty Vila và Doanh nghiệp tư nhân Lê Minh tự ý xây dựng các công trình trong công viên để kinh doanh. Theo báo cáo của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân, quận đang quản lý 252 địa chỉ nhà đất thuộc sở hữu nhà nước; trong đó, có 20 địa chỉ bị người dân tự lấn chiếm sử dụng làm nhà ở. Cùng với đó vẫn còn 60 mặt bằng kho bãi do các doanh nghiệp, công ty cổ phần trực thuộc Trung ương và thành phố quản lý sử dụng trên địa bàn quận cho thuê lại, bỏ trống, không đầu tư trong thời gian dài. Tổng công ty Nông nghiệp Sài Gòn trách nhiệm hữu hạn một thành viên được thành phố giao quản lý nhiều quỹ đất nhưng sử dụng, khai thác không hiệu quả, dẫn đến việc thay đổi chủ đầu tư như tại dự án. Không chỉ vậy, hiện tổng diện tích nhà, khu đất do Tổng Công ty quản lý nhưng chưa khai thác, sử dụng (đất trống) lên tới 4 triệu m2.

Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Bò sữa Thành phố (thuộc Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn Trách nhiệm hữu hạn một thành viên) được thành phố giao đất nhưng cho cán bộ, công nhân viên mượn để trồng cỏ mà không có hồ sơ pháp lý liên quan với diện tích lên tới 27 ha. Sau đó, 15 hộ nhận khoán đã tự ý sang nhượng cho 103 hộ. Hiện nay, tổng diện tích đất của Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Bò sữa thành phố đang bị các hộ dân tranh chấp, lấn chiếm là hơn 212.000m2, để rồi chính công ty đang giải quyết tranh chấp với hộ dân ngay trên phần đất được thành phố giao quản lý.

Cũng tại Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn trách nhiệm hữu hạn một

thành viên đã xảy ra tình trạng tự ý cho thuê đất sai quy định, không báo cáo Thường trực Ủy ban nhân dân thành phố như hợp đồng dự án Khu Nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao Củ Chi với Tập đoàn Vingroup quy mô lên tới 470ha hay như dự án trồng chuối xuất khẩu quy mô 20ha với Công ty Zakka Food. Trong Báo cáo số 213/BC-TTTP-P8 ngày 24/4/2018, Thanh tra Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, các sai phạm trong quản lý nhà, đất công chủ yếu liên quan đến các đơn vị sự nghiệp, tổng công ty, công ty nhà nước được giao đất, cho thuê đất với các nội dung như sử dụng không đúng mục đích, cho thuê trái quy định và bỏ trống gây lãng phí tài nguyên đất. Nguyên nhân chủ yếu là do các cơ quan đơn vị được nhà nước giao, cho thuê đất đã thiếu trách nhiệm, có trường hợp vì lợi ích cục bộ mà lợi dụng hình thức kêu gọi đầu tư, hợp tác liên doanh, liên kết để cho thuê đất, hoặc tự ý bố trí cho công nhân viên làm nhà ở trên khuôn viên đất đang quản lý không đúng thẩm quyền, nhiều khu đất chưa đăng ký, lập thủ tục thuê đất, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận…

2.2.2. Những bất cập, hạn chế của pháp luật trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất tại thành phố Hồ Chí Minh

Dù được đánh giá là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước nhưng do những hạn chế của hệ thống pháp luật và bất cập trong quản lý nhà nước đang làm giảm hiệu quả kinh tế đất đai. Kể từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, sự thiếu nhất quán trong luật này và giữa Luật Đất đai với Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý sử dụng tài sản công… tác động trực tiếp đến việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án. Lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, việc quản lý nguồn tài nguyên này vẫn còn hết sức khó khăn, vì đất đai ở thành phố không chỉ được quản lý bởi một đầu mối, mà có rất nhiều cơ quan khác nhau.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, giai đoạn 2011-2017, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành 727 quyết định giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích đất với tổng diện tích hơn 2.663 ha. Tuy nhiên, sau khi được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích đất, vẫn có nhiều trường hợp chậm đưa vào sử dụng, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nhìn nhận, thời gian qua tại nhiều mặt bằng đất công do các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nhà nước được giao quản lý, sử dụng nhưng lại bố trí cho cán bộ, công nhân viên ở, cho thuê kinh doanh sai mục đích, trái quy định. Những hạn chế, bất cập được thể hiện qua các vấn đề sau đây:

Một là, do những hạn chế, bất cập trong hệ thống pháp luật đất đai

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.

Những hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế đất, tài chính đất đai. Điển hình như quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai và căn cứ “khung giá đất” này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất” và xác định “giá đất cụ thể”. Cách làm này mâu thuẫn với nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai), không phù hợp với thực tế của địa phương và không khả thi trên thực tế vì các bảng giá đất của các địa phương, phổ biến chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Do đó, công tác xác định “giá đất cụ thể” còn nhiều bất cập chưa đảm bảo nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Ngoài ra, bốn phương pháp định giá đất gồm: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư để xác định “giá đất cụ thể” theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả chênh lệch khác biệt, nhất là giữa phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, chưa đảm bảo độ tin cậy. Nguyên nhân là do thiếu thông tin giá đất, chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai và chưa phát huy vai trò của đơn vị thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất. Ví dụ: Khi xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá mặt bằng số 23 Lê Duẩn, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh chỉ là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá (giá thị trường) là 1.460 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân thành phố cũng chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về chỉ số giá đất, chỉ số giá bất động sản. Giá chào bán bất động sản, quyền sử dụng đất trên thị trường cũng chưa được coi là một căn cứ để xem xét, thẩm định giá đất.

Luật Đất đai năm 2003 có 2 chế định: “Đấu giá đất” và “Đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất”, chỉ còn lại chế định “Đấu giá đất”. Sau đó, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đấu thầu năm 2014 đã bổ sung chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” cần được bổ sung trở lại khi xem xét, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 để đảm bảo yêu cầu của “Luật nội dung”.

Hay như Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định cơ chế “chuyển đổi đất đai” và thực hiện “dồn điền đổi thửa” nhưng chưa thật cụ thể. Thêm nữa, cũng chưa có quy định về cơ chế “tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô” để phục vụ công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị cũ, để đảm bảo lợi ích của người dân tại chỗ, của nhà đầu tư và của xã hội. Bên cạnh đó, luật cũng chưa có cơ chế để thực hiện quy định về việc doanh nghiệp được nhận góp vốn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để cùng thực hiện dự án theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, nhất là cơ chế đảm bảo quyền lợi cho cổ đông thiểu số, cổ đông nhỏ.

Theo Luật Đất đai năm 2013 có quy định chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng ngoài Việt Nam. Quy định này cần sửa đổi vì không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở năm 2014 đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền mua nhà, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Việt Nam và họ có nhu cầu thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài. Bên cạnh đó, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2% trên giá trị hợp đồng (không thấp hơn giá sàn theo quy định pháp luật) được áp dụng đối với mọi trường hợp chuyển nhượng có lãi, hòa vốn, lỗ, vừa trái tinh thần của Luật

Thuế thu nhập, vừa dẫn đến xu thế khai thấp giá bán, nhà nước thất thu thuế và thị trường kém minh bạch.

Vẫn còn một số nội dung pháp luật về đất đai chưa có quy định điều chỉnh, như: Việc xử lý đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao, cho thuê nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chưa tạo lập tài sản trên đất nhưng nay dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư; việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa do Nhà nước trực tiếp quản lý cho người sử dụng đất liền kề…

Hai là, còn những lỗ hổng trong quản lý

Ngoài những lỗ hổng trong hệ thống luật pháp, những lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý nhà nước đang làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, dẫn đến khả năng làm thất thoát tài sản nhà nước và giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Cụ thể như chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất (không đúng đối tượng được chỉ định) mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi. Bán chỉ định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường mà không thông qua phương thức đấu giá công khai, không đúng quy định pháp luật. Hay như thực hiện cổ phần hóa, thoái vốn khỏi doanh nghiệp nhà nước, nhất là doanh nghiệp có nhiều quỹ đất có giá trị cao, ‘đất vàng’ thực hiện còn lỏng lẻo.

Còn một số cơ quan chính quyền cấp cơ sở đã không thống kê, báo cáo đầy đủ quỹ đất công trên địa bàn địa phương, nhất là các thửa đất nhỏ, hẹp, và tùy tiện cho phép khai thác sử dụng, kinh doanh; hoặc để đất công bị lấn chiếm, sử dụng trái phép. Ngoài ra, còn có tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường hoặc chuyển nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp hơn giá thị trường, không đúng quy chế quản trị doanh nghiệp.

Hay tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dẫn đến thất thu ngân sách,

vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Ba là, còn thiếu các văn bản thể chế về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì mọi trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đều phải thực hiện đấu giá đất, nhưng từ đó cho đến nay, chưa có văn bản nào quy định cụ thể về đấu giá đất. Vì thế, rất nhiều địa phương tìm cách lách luật bằng cách cho thuê đất, lập dự án cho hoạt động thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, sau một hai năm cho phép sử dụng lâu dài, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, để tránh phải đấu giá đất, cách làm này là khá phổ biến để định giá đất thấp, làm giảm nguồn thu của ngân sách nhà nước cho đầu tư phát triển.

Từ những nội dung trên ta có thể đưa ra nhận xét: Bên cạnh những thành tựu pháp luật về đất đai đã đạt được, thì quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn những bất cập đáng kể. Cụ thể: (i) Về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất; (ii) Về tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (iii) Về phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (iv) Về các quyền của người sử dụng đất. Bên cạnh sự chồng chéo, dày đặc nhưng lại thiếu tính cụ thể của pháp luật. Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi quá nhiều đã khiến cho người thực thi luôn rơi vào tình trạng rối, không thể nắm bắt, thậm chí dẫn tới tình trạng lách né, làm trái luật pháp.

Bốn là, hiệu quả quản lý đối với việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất cũng còn nhiều hạn chế, bất cập

So với nhiều địa phương trong cả nước, thành phố Hồ Chí Minh có lợi thế rất lớn về tài nguyên đất đai. Tuy nhiên, công tác quản lý, sử dụng đất của thành phố còn nhiều bất cập, khiến một phần nguồn lực này bị lãng phí. Để tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai, chính quyền thành phố sẽ triệt để tiến hành đấu giá đất, chọn nhà đầu tư có tiềm năng, phục vụ phát triển kinh tế. Còn tình trạng lãng phí đất, bất cập trong quản lý đất đai. Tại nhiều quận, huyện của TP.HCM, công tác quản lý đất đai cũng như việc quản lý vấn đề

chấp hành chính sách pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, khó khan, một phần do công tác quản lý bị buông lỏng, một phần do tổ chức cá nhân cố tình sai phạm… Bởi trên thực tế nhiều quận huyện đem đất công cho thuê nhưng đơn vị thuê không trả tiền thuê rồi bỏ trốn… Việc người dân lấn chiếm đất công, theo ý kiến các đại biểu cần xem xét một cách thấu đáo, thời điểm người dân sử dụng so với các quy định pháp luật về đất đai để giải quyết hợp tình hợp lý, không thất thoát tài sản nhà nước, nhưng cũng phải đảm bảo quyền lợi của người dân.

Tại nhiều quận, huyện của thành phố Hồ Chí Minh, công tác quản lý đất đai cũng như việc quản lý vấn đề chấp hành chính sách pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, khó khăn. Một phần do công tác quản lý bị buông lỏng, một phần do tổ chức cá nhân cố tình sai phạm… Mới đây, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ra quyết định thu hồi toàn bộ khu “đất vàng” rộng gần 11.000m2 tại góc đường Lê Hồng Phong-Vĩnh Viễn (phường 2, quận 10). Đây là khu đất do Nhà nước quản lý, được Công ty cổ phần Giày Sài Gòn (GSG) thuê lại nhưng đã sử dụng đất không đúng mục đích. Được biết, GSG thuê với giá chỉ 100.000 đồng/m2/năm (gần 1,1 tỷ đồng/năm cho toàn bộ lô đất), gây thất thu ngân sách nhà nước.

Trong Báo cáo số 213/BC-TTTP-P8 ngày 24/4/2018, Thanh tra Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, các sai phạm trong quản lý nhà, đất công chủ yếu liên quan đến các đơn vị sự nghiệp, tổng công ty, công ty nhà nước được giao đất, cho thuê đất với các nội dung như sử dụng không đúng mục đích, cho thuê trái quy định và bỏ trống gây lãng phí tài nguyên đất. Nguyên nhân chủ yếu là do các cơ quan đơn vị được nhà nước giao, cho thuê đất đã thiếu trách nhiệm, có trường hợp vì lợi ích cục bộ mà lợi dụng hình thức kêu gọi đầu tư, hợp tác liên doanh, liên kết để cho thuê đất, hoặc tự ý bố trí cho công nhân viên làm nhà ở trên khuôn viên đất đang quản lý không đúng thẩm quyền, nhiều khu đất chưa đăng ký, lập thủ tục thuê đất, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận…

Hơn 5.000 ha đất công được cho thuê là số liệu báo cáo của Ủy ban

nhân dân huyện Củ Chi với Đoàn Giám sát của Hội đồng nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về công tác quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên đất trên địa bàn huyện. Hiện nay trên địa bàn huyện Củ Chi có 509 tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với tổng diện tích 5.086ha; qua kiểm tra phát hiện có 27 tổ chức vi phạm pháp luật đất đai với tổng diện tích hơn 736ha. Ngoài ra, qua kiểm tra có khoảng 1.000 trường hợp người dân lấn chiếm, sử dụng đất công từ nhiều năm nay; có 238 địa chỉ nhà đất do Nhà nước quản lý nhưng chưa kê khai, chưa đưa vào danh sách xử lý theo Quyết định số 09/2007 của Thủ tướng Chính phủ (nay là Nghị định số 167/2017/NĐ-CP ngày 30/12/2017 của Chính phủ).

Theo báo cáo với Hội đồng nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tại buổi giám sát quản lý đất công trên địa bàn, lãnh đạo quận Tân Phú cho biết: Năm 2017, Ủy ban nhân dân quận ban hành quyết định thanh tra sử dụng đất công tại 5 phường, sau đó có kết luận, nhắc nhở từng phường về quản lý đất công, bởi có trường hợp đất giao làm trụ sở sinh hoạt khu phố nhưng sử dụng không hết, cho một đơn vị thuê bán cà phê, sai mục đích được giao. Sau đó, Ủy ban nhân dân quận Tân Phú giao Phòng Tài chính kế hoạch thành lập tổ công tác phối hợp với các phòng, ban chuyên môn đánh giá cụ thể từng phường, từng khu đất sử dụng như thế nào để báo cáo quận có chỉ đạo quản lý đất công trên địa bàn. Đối với các khu đất trên địa bàn do thành phố hoặc trung ương quản lý, quận đã phối hợp với các đơn vị của thành phố đi kiểm tra và phát hiện nhiều khu đất sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả. Tại thành phố Hồ Chí Minh có hơn 45.000 m2 đất bị lấn chiếm; hơn 400.000 m2 bị bỏ trống tính đến hết năm 2013...

Rất nhiều công trình và dự án chậm hơn so với tiến độ đã được phê duyệt, phải điều chỉnh tổng mức đầu tư, tăng vốn ngân sách. Trong quản lý sử dụng đất, cũng có một số vấn đề như 993 hồ sơ cho thuê đất chưa ký hợp đồng thuê đất, 807 hồ sơ cho thuê đất mà đơn giá chưa được xác định theo quy định. Một số dự án chậm triển khai hoặc giao hoặc cho thuê đất trong trường hợp