Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

gia đình và cá nhân; về ĐTNN thì có Luận án Tiến sĩ luật học nghiên cứu chung về quá trình hình thành và phát triển của luật ĐTNN. Song chưa có luận văn nào nghiên cứu sâu về các quy định pháp luật và áp dụng pháp luật trong việc thực hiện QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN. Việc thực hiện đề tài với nội dung đã đề ra sẽ góp phần làm sáng tỏ thêm cơ sở khoa học và lý luận cho việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam.

Luận văn này nếu đạt được những mục đích đề ra trên đây sẽ là một trong những công trình chuyên khảo đầu tiên nghiên cứu về vấn đề này. Những kết luận và đề xuất nêu trong Luận văn là đóng góp của tác giả góp phần hoàn thiện pháp luật Đất đai Việt Nam, góp phần tăng cường chủ trương khuyến kích đầu tư trong nước và thu hút ĐTNN vào Việt Nam. Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu cho công tác nghiên cứu và học tập cho sinh viên đại học ngành Luật; đồng thời có giá trị tham khảo nhất định đối với những cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng và thực hiện pháp luật có liên quan đến đất đai và ĐTNN.

4. phương pháp nghiên cứu

 Luận văn được thực hiện trên cơ sở lý luận chủ nghĩa Mác - Lê Nin về Nhà nước và Pháp luật; Quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Nội dung của Luận văn được xây dựng trên cơ sở phân tích văn bản pháp luật của Nhà nước, các văn bản hướng dẫn, các kết luận rút ra từ những nghiên cứu của các nhà khoa học có các công trình liên quan, tài liệu tổng kết thực tiễn áp dụng Luật Đất đai, Báo cáo Tổng kết hoạt động ngành Địa chính hàng năm. Các tài liệu, sách báo về pháp luật kinh tế, đối ngoại,... được tham khảo, phân tích, thừa kế và phát triển trong Luận văn; Đặc biệt là các kết luận đánh giá, các giải pháp đưa ra một cách hệ thống của các tổ nghiên cứu về chính sách, sửa đổi pháp luật Đất đai và ĐTNN của

Tổng cục Địa chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các Bộ, Ngành liên quan trong quá trình hoàn thiện pháp luật.

 Phương pháp nghiên cứu chủ yếu được sử dụng trong luận văn này là phương pháp duy vật biện chứng. Các phương pháp cụ thể được sử dụng để giải quyết các vấn đề đặt ra trong Luận văn là: phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, lịch sử, khảo sát và trao đổi chuyên gia.

5. Cấu trúc của luận văn

Cấu trúc của Luận văn được xây dựng trên cơ sở mục đích, nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu đã được xác định, cụ thể như sau:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

 Phần Mở đầu: Nhận biết tính cấp thiết của đề tài, xác định mục đích nghiên cứu cần đạt được trong phạm vi khả thi của tác giả để đề ra nhiệm vụ cụ thể cần thực hiện bằng các phương pháp nghiên cứu phù hợp nhằm đạt được mục tiêu của Luận văn. Nội dung chính của Luận văn bao gồm:

 Chương 1: Cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

 Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

 Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

 Tài liệu tham khảo:

Các Báo cáo kết quả của đề tài nghiên cứu khoa học thuộc ngành Địa chính, văn bản pháp luật, văn bản hành chính liên quan, giáo trình giảng dạy đại học, sách xuất bản trong nước và nước ngoài có nội dung liên quan (bằng tiếng Việt, tiếng Anh và văn bản dịch từ các ngoại ngữ khác). Đặc biệt, tư

liệu về cơ sở lý luận sử dụng trong Luận văn được tham khảo từ các Báo cáo Tổng hợp đề tài Độc lập cấp Nhà nước “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai” (Viện Nghiên cứu Địa chính – 2000) [33] và Báo cáo khoa học “Lý luận về Đất đai trong các mô hình kinh tế khác nhau” (Tôn Gia Huyên - Hà Nội 2000) [32].



1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất

1.1.1. Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng nói chung theo Bộ luật Dân sự, là khả năng pháp lý được thực hiện những hành vi nhất định để sử dụng, khai thác những mặt có ích của đối tượng sử dụng. Đây là quyền năng quan trọng của quyền sở hữu, việc khai thác lợi ích vật chất của đối tượng sử dụng chính là mục đích của sở hữu. Sử dụng đất là những hoạt động của con người liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác động lên nó.

Việc sử dụng đất chịu ảnh hưởng của 3 yếu tố, đó là: (i) những người liên quan đến việc sử dụng đất; (ii) chất lượng hoặc giới hạn của thành phần đơn vị đất; và (iii) phương án sử dụng đất trong vùng. Việc sử dụng đất phải tính đến các yếu tố: diện tích đất có sẵn và thời hạn sử dụng nó; chất lượng, tiềm năng sản xuất và mức độ thích hợp của đất; trình độ kỹ thuật được sử dụng để khai thác nguồn tài nguyên đất đai, mật độ dân số, nhu cầu và mức sống của người dân. Các nhân tố này đều có những ảnh hưởng lẫn nhau trong quá trình vận động.

Con người dựa trên công dụng và đặc tính của đất đai, thực hiện các biện pháp khai phá, sử dụng, cải tạo, bảo vệ, ... đối với đất đai tại một vùng, trong thời kỳ xác định để phục vụ những mục đích nhất định. Trong mối quan hệ này con người là nhân tố chủ đạo quyết định xu thế phát triển; đất là khách thể, cung cấp mọi nguồn vật chất cho các hoạt động sản xuất và sinh sống của con người. Mối quan hệ tương hỗ hữu cơ giữa con người và đất đai là cơ sở để hình thành và phát triển của xã hội loài người. Mối quan hệ “Người - đất” luôn khăng khít và ở trạng thái giao nhau, vừa bị chi phối bởi quy luật tự nhiên, vừa bị chi phối bởi quy luật kinh tế - xã hội. Vì vậy, trong thực tế sử dụng đất đai, cần phải tính đến yếu tố con Người, Trời, Đất, tuân

thủ các quy luật khách quan, bao gồm cả quy luật kinh tế - xã hội, tự nhiên để sử dụng đất một cách hợp lý.

Sử dụng đất đai bao gồm một hệ thống các biện pháp về tổ chức và phương pháp để điều hoà mối quan hệ giữa người và đất; giữa con người với tài nguyên, môi trường; căn cứ vào nhu cầu tài nguyên đất đai; phát huy đến mức cao nhất công dụng của đất đai, nhằm đạt tới hiệu ích, kinh tế - xã hội, sinh thái cao nhất. Đất đai với tư cách là nhân tố của sức sản xuất do vậy nhiệm vụ và nội dung của sử dụng đất bao gồm 4 mặt:

- Sử dụng đất hợp lý về không gian, hình thành hiệu quả kinh tế không gian của sử dụng đất;

- Phân phối hợp lý các mục đích sử dụng đất trên diện tích đất được sử dụng, hình thành cơ cấu kinh tế được lựa chọn;

- Quy mô sử dụng đất với sự tập trung thích hợp, hình thành quy mô kinh tế sử dụng đất;

- Giữ mật độ sử dụng đất đai thích hợp, hình thành việc sử dụng đất một cách kinh tế, tập trung và thâm canh.

Để hiểu đúng, thực chất của quyền sử dụng đất, ta cần nghiên cứu nó trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai.

Sở hữu đất đai nhìn chung cũng bao gồm các quyền năng như sở hữu tài sản thông thường khác, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt về đất đai. Song cần lưu ý những nét đặc thù của từng quyền đã nêu đối với đất đai thì mới hiểu rõ được bản chất của các quyền này.

- Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước có khác so với quan niệm của Bộ luật Dân sự về quyền chiếm hữu tài sản thông thường. Người chiếm hữu tài sản trong Bộ luật Dân sự có thể đồng thời là người trực tiếp sử dụng

tài sản đó, còn Nhà nước chiếm hữu đất đai nhưng lại giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng chứ bản thân Nhà nước không trực tiếp sử dụng. Như vậy, có thể hiểu quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là quyền quản lý toàn bộ vốn đất quốc gia, kiểm soát và chi phối mọi hoạt động của người sử dụng và là người quyết định chế độ phap lý các loại đất. Có thể hiểu rằng, QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt, nằm trong sự kiểm soát và chi phối rất chặt chẽ của Nhà nước.

Trên cơ sở những quan niệm này, cần phải phân biệt quyền chiếm hữu của Nhà nước với việc chiếm hữu của người sử dụng đối với đất đai: (i) Tiền đề của quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối, còn việc chiếm hữu đất đai của người sử dụng lại xuất phát từ sự cho phép của Nhà nước trên cơ sở QSDĐ; (ii) Nhà nước chiếm hữu toàn bộ vốn đất đai trong lãnh thổ quốc gia, nhưng người sử dụng đất chỉ chiếm hữu trong giới hạn vốn đất từ sự cho phép của Nhà nước trên cơ sở giao quyền sử dụng; (iii) Chiếm hữu của Nhà nước là vĩnh viễn, còn sự chiếm hữu của người sử dụng lại bị giới hạn bởi thời gian và không gian; và (iv) Quyền chiếm hữu của Nhà nước được thực hiện một cách gián tiếp, còn người sử dụng đất lại là chiếm hữu trực tiếp.

- Quyền định đoạt đất đai là quyền của Nhà nước (đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai) quyết định số phận pháp lý của đất đai. Quyền năng này là duy nhất và tuyệt đối của chủ sở hữu. Khác với quyền định đoạt các loại tài sản khác, không thể lấy khái niệm quyền định đoạt trong dân sự để áp dụng cho quan hệ đất đai, vì trong Bộ luật Dân sự, các chủ sở hữu chấm dứt quyền sở hữu của mình bằng các hợp đồng mua, bán, biếu, tặng, cho, chia,... Nhưng Nhà nước lại không nhường quyền sở hữu đất đai cho bất cứ ai. Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối, nó được quy định bởi những quy định riêng.

Quyền định đoạt đất đai chính là quyền Nhà nước phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quy định những điều kiện và hình thức, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển QSDĐ ... Những hành vi có tính chất pháp lý này đều do những cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện được quy định trong Luật Đất đai.

- Quyền sử dụng đất là một khái niệm đã có từ lâu và có thể lý giải theo nghĩa hẹp và nghĩa rộng: (i) Theo nghĩa hẹp, đó là quyền được sử dụng đất theo các mục đích mà pháp luật quy định, là một trong ba quyền năng của chế độ sở hữu; (ii) Theo nghĩa rộng, đó là một loại quyền tài sản độc lập, quyền được chiếm dụng, được sử dụng, được thu lợi và được định đoạt theo quy định của pháp luật.

Đất là một khách thể đặc biệt, nên QSDĐ có những đặc điểm khác biệt so với các quyền loại tài sản thông thường. Tuy là một thành phần của quyền sở hữu, nhưng QSDĐ lại là một quyền năng độc lập, nó chỉ có thể bị thu hồi theo một trình tự do pháp luật quy định. Nhà nước, với quyền năng thứ hai, sử dụng đất thông qua việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bằng phương thức giao đất, cho thuê đất sử dụng theo các mục đích cụ thể phù hợp với quy hoạch và kế hoạch của Nhà nước. Như vậy, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân hoạt động như một chủ thể kinh tế độc lập, được Nhà nước cho phép sử dụng đất phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh của mình trong một chừng mực nhất định. Vì vậy về pháp lý, tổ chức nói chung, hộ gia đình và cá nhân là chủ thể sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu toàn dân (Nhà nước) và quyền sử dụng đất của người sử dụng cần được phân biệt rõ ràng về nội dung kinh tế và pháp lý, cụ thể như sau:

+ Khi nói đến quyền sử dụng đất với tư cách là một trong những quyền năng của quyền sở hữu đất đai trên phạm vi lãnh thổ mà Nhà nước quy định về mặt chủ trương, chính sách, quy hoạch, kế hoạch,... để định hướng cho người sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Nhà nước;

+ Quyền sử dụng đất của người sử dụng (là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân) chỉ phát sinh trên những mảnh đất cụ thể và trong quá trình sử dụng phải tuân thủ các quy định mà Nhà nước (chủ sở hữu) quy định. Người sử dụng đất không thể là một bên có thể thoả thuận với Nhà nước về các quyền và nghĩa vụ của mình mà phải tuân theo đúng các quy định của pháp luật.

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác.

QSDĐ là một quan hệ pháp luật dân sự nên như mọi quan hệ pháp luật dân sự khác, nó cũng được hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định. Những sự kiện pháp lý là cơ sở để xác lập QSDĐ. Vì vậy, pháp luật cần phải quy định các căn cứ để xác lập QSDĐ để đánh giá tính hợp pháp của QSDĐ; nói cách khác, bất cứ một quan hệ pháp luật dân sự nào cũng đều phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt dựa trên những sự kiện pháp lý nhất định.

Từ đòi hỏi thực tiễn, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự đã có các quy định làm cơ sở cho việc xác định căn cứ xác lập QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Việc xác định các căn cứ này tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Các cơ sở pháp lý cho việc thiết lập