Nội Dung Quy Định Về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ

ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:

i) Hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định;

ii) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

iii) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

2.1.8. Nội dung quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

2.1.8.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất [23, Điều 697].

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước, vừa với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai vừa với vai trò quản lý việc sử dụng đất đưa ra những quy định chặt chẽ trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng cho đến quyền và nghĩa của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng. Điều này thể hiện ở chỗ:

- Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

- Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau; xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của từng loại đất đối với nền kinh tế.

- Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

Có thể thấy, nhìn ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục và điều kiện do Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật đất đai quy định.

2.1.8.2. Quy định về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Theo quy định tại Điều 698 Bộ luật Dân sự 2005, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các yếu tố cơ bản như: 1. Tên, địa chỉ của các bên; 2. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; 4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; 5. Giá chuyển nhượng; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; 7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; 9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật dân sự.

2.1.8.3. Quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật [23, Điều 689].

Ngoài ra, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ còn quy định:

Thứ nhất, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Thứ hai, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên được tự do, bình đẳng thoả thuận mọi điều khoản trong khuôn khổ pháp luật chung. Tuy nhiên, vì giá trị quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với các tài sản khác, lại có mức độ “nhạy cảm” nhất định trước những biến đổi của thị trường nên pháp luật quy định tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải bằng văn bản, có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp trái với quy định này sẽ bị tuyên vô hiệu. Về nguyên tắc chung, hợp đồng vô hiệu sẽ đưa đến hậu quả thiệt hại cho một bên hoặc cho cả hai bên ký kết hợp đồng hoặc trong giao dịch dân sự, kinh tế có liên quan đến quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng hoặc giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự, kinh tế của các bên ký kết kể từ thời điểm xác lập. Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu (hoàn nguyên) như khi chưa xác lập giao dịch cho nên, nếu hợp đồng chưa được thực hiện toàn bộ hoặc một phần thì các bên không được thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng đã được thực hiện toàn bộ hoặc một phần thì các bên không được tiếp tục thực hiện hợp đồng và

phải hoàn trả cho nhau những lợi ích vật chất đã nhận. Điều này không chỉ đảm bảo giá trị chứng minh trước cơ quan tài phán mà còn ràng buộc các bên phải nghiêm chỉnh thực hiện các điều khoản đã thoả thuận, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và chính đáng của mỗi bên.

Các trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu theo quy định tại các Điều 128, Điều 129, Điều 130, Điều 131, Điều 132, Điều 133, Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005; bao gồm: i) Hợp đồng có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; ii) Hợp đồng được xác lập do giả tạo; iii) Hợp đồng được xác lập bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; iv) Hợp đồng được xác lập do bị nhầm lẫn; v) Hợp đồng được xác lập do bị lừa dối, đe dọa; vi) Hợp đồng được xác lập mà tại thời điểm xác lập, người xác lập không nhận thức được hành vi của mình; vii) Hợp đồng được xác lập có vi phạm các quy định bắt buộc về hình thức của giao dịch.

Tùy theo tính chất và nội dung hợp đồng, mà Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu từng phần hoặc vô hiệu toàn bộ. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu:

- 02 năm kể từ ngày ký kết hợp đồng (hoặc từ ngày xác lập giao dịch dân sự) đối với các hợp đồng vô hiệu tương đối; bao gồm: hợp đồng được xác lập bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; hợp đồng được xác lập do bị nhầm lẫn; hợp đồng được xác lập do bị lừa dối, đe dọa; hợp đồng được xác lập mà tại thời điểm xác lập, người xác lập không nhận thức được hành vi của mình;

- Vô thời hạn: Đối với các hợp đồng vô hiệu tuyệt đối; bao gồm: hợp đồng có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; hợp đồng được xác lập do giả tạo; hợp đồng được xác lập có vi phạm các quy định bắt buộc về hình thức của giao dịch.

2.1.8.4. Quy định nội dung về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai [23, Điều 692].

2.1.9. Nội dung quy định về vấn đề tài chính đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

2.1.9.1. Nội dung quy định về giá đất

Có nhiều ý kiến cho rằng không tồn tại giá đất trong hệ thống lý luận về đất đai của nước ta mà chỉ có giá quyền sử dụng đất. Quan niệm này không đúng vì giá đất luôn luôn tồn tại. Đất đai tự nhiên với tư cách là địa bàn hoạt động của con người thì không có giá, nhưng từ khi con người biết đầu tư vào đất đai để sinh lợi thì giá đất bắt đầu hình thành trên phần đất đã được đầu tư. Theo lý luận của Mác, giá đất là giá trị của địa tô trên tỷ suất lợi nhuận của sản xuất - kinh doanh trên đất, tức là giá đất phản ảnh khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất và quyết định giá cho cả những loại đất không có hoạt động kinh tế. Từ giá đất sẽ tính được giá trị quyền sử dụng đất trên diện tích và thời gian sử dụng ở bất kỳ nước nào, bao giờ cũng hình thành 2 hệ thống giá đất: Một là, giá do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa Nhà nước và người có quyền đối với đất. Giá đất này có đặc trưng là cố định trong năm tài chính; Hai là, giá hình thành trên thị trường trong mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa những người có quyền đối với đất; giá đất này phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu về đất đai trên thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định thường là giá trung bình của giá đất trên thị trường trong năm tài chính trước. Trong một nền kinh tế ổn định, 02 hệ thống giá đất nói trên khác nhau không đáng kể và phản ảnh chân thực khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất. Trong một nền kinh tế có tiêu cực, giá đất không ổn định và có xu hướng cao hơn giá thực phản ảnh đúng khả

năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế đúng pháp luật. Nếu 02 hệ thống giá đất nói trên khác nhau quá nhiều sẽ tạo môi trường cho tiêu cực trong quản lý và đầu cơ trong sử dụng đất đai.

Giá đất đang là vấn đề nóng bỏng và bất cập trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai hiện nay. Theo Luật Đất đai năm 1987, đất đai không được coi là hàng hoá; giá đất không được thừa nhận, việc điều phối đất đai lúc này là mang tính hiện vật. Đến Luật Đất đai năm 1993, đất đai được thừa nhận là hàng hoá. Việc điều phối đất đai đã từng bước thực hiện theo cơ chế thị trường trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất được xác định bởi giá đất trên thị trường hoặc giá đất do Nhà nước quy định. Mặc dù vậy, việc điều phối đất đai theo cơ chế thị trường theo đạo luật này mới chỉ được áp dụng trong phạm vi hạn chế. Giá đất do Nhà nước quy định vẫn còn có khoảng cách quá xa so với giá thị trường. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, Chính

phủ quy định khung giá đất. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ ; Đồng thời, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Giá đất do Nhà nước công bố được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, phí và lệ phí đất đai đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất v.v...

Giá đất của Nhà nước là hệ thống giá do Nhà nước định ra để thực hiện việc quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Có 06 trường hợp áp dụng bảng giá đất do Nhà nước quy định; bao gồm:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không

phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

2.1.9.2. Nội dung quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá do các bên thoả thuận, có thể phù hợp với giá đất do Nhà nước quy định. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên có thể được các tổ chức tư vấn về giá đất tư vấn giá đất làm cơ sở để tham khảo và thoả thuận về giá chuyển nhượng cho phù hợp. Nhà nước không can thiệp quá sâu vào các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất mà trái lại còn có những tác động cần thiết để các giao dịch đó xảy ra phù hợp với nhu cầu tất yếu của thị trường.

Thông thường, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn nhiều so với giá do Nhà nước quy định, nhất là thời gian gần đây, tại hầu hết các địa phương và đặc biệt là các khu đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... giá đất có xu hướng ngày càng tăng vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người làm công ăn lương, người có thu nhập thấp. Hơn nữa, giá đất tăng cao có tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường bất động sản; bởi lẽ, do giá đất tăng nên số lượng các giao dịch thành công đạt thấp khiến thị trường này rơi vào tình trạng trầm lắng. Trên thị trường bất động sản hiện

nay, theo ý kiến của các chuyên gia, giá đất cao nhất là ở tại các đô thị lớn. Tại Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội,... có những mảnh đất mà giá trị tới 300 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo Luật đất đai năm 2013, giá đất do Nhà nước quy định đã gần sát hơn với giá thị trường nhưng khoảng cách giữa hai giá này vẫn cần phải có sự điều tiết. Theo ý kiến của các chuyên gia, giá đất do Nhà nước quy định cũng mới chỉ đạt 60% đến 70% giá thị trường. Tại Tp. Hồ Chí Minh, theo thống kê, cho tới nay còn khoảng 800 ha đất đã giao với hàng trăm dự án đầu tư chưa được đưa vào sử dụng. Điều này có nhiều nguyên nhân, nhưng rõ nhất là đa số các doanh nghiệp được giao đất dự án xây dựng không đủ khả năng tài chính để tham gia thị trường bất động sản. Các đơn vị này tham gia thị trường là để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hình thức bán nền

kiếm chênh lệch giá. Ngoài ra do nhiều yếu tố khách quan lẫn chủ quan khác mà thị trường đất đai ở nước ta chủ yếu sôi động đối với loại đất ở, đất đô thị. Điều đó làm cho thị trường phát triển mất cân đối, giá cả biến động thất thường; chịu tác động mạnh của tệ đầu cơ, mua đi bán lại..., trong khi Nhà nước chưa có biện pháp xử lý hữu hiệu, chưa có cơ quan Nhà nước quản lý thống nhất đối với thị trường đất đai.

Có thể nói xác định giá đất, điều tiết giá đất là một nội dung rất khó trong quản lý nhà nước về đất đai. Khẳng định đất có giá tức là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá đặc biệt. Tuy nhiên, xác định giá của loại hàng hoá này không giống như những hàng hoá khác. Giá đất phụ thuộc nhiều vào các yếu tố như kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý... Hiện nay, giá đất vẫn còn nhiều bất cập như: giá đất do Nhà nước quy định vẫn còn một khoảng cách quá xa so với giá thị trường, việc xác định giá đất của cơ quan định giá đất còn mang nặng cảm tính, nước ta chưa có một đội ngũ chuyên gia có trình độ, kinh nghiệm và được đào tạo cơ bản trong lĩnh vực định giá đất... Do vậy, vấn đề giá đất vẫn cần phải tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện trong thời gian tới.