Nội Dung Quy Định Về Trường Hợp Không Được Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng

- Dự án thuộc các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Hai là, Điều 42 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; gồm:

- Có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;

- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án; bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

2.1.3. Nội dung quy định về trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

Theo Điều 175 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện theo quy định, nhưng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1.4. Nội dung quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất là một giao dịch dân sự

mà đối tượng của giao dịch này là quyền sử dụng đất. Bởi vậy, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải tuân theo các nguyên tắc như khi giao kết một hợp đồng dân sự.

Mặt khác, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn và đúng hạn mức mà Nhà nước đã quy định.

2.1.4.1. Nội dung quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Theo Điều 193 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được quy định như sau:

- Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Riêng đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai năm 2013.

2.1.4.2. Nội dung quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được quy định tại Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; cụ thể: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải

có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013, Điều 13 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

2.1.5. Nội dung quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Theo Điều 191 Luật đất đai năm 2013, các trường hợp sau không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2.1.6. Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Pháp luật đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất được xem như là một loại quyền về tài sản và được tham gia giao dich dân sự; trong

đó có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự (Điều 699, Điều 700, Điều 701 và Điều 702 Bộ luật Dân sự năm 2005).

2.1.6.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ tương ứng sau:

- Chuyển giao đất và các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc giao và nhận đất phải đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí,

số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận. Điều này cần được tiến hành cùng với sự có mặt của đại diện cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên nhận chuyển nhượng, trên cơ sở của hợp đồng phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đã được hai bên thoả thuận. Pháp luật cũng quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự về trách nhiệm dân sự trong việc chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2.1.6.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế đối với Nhà nước

Ngoài các nghĩa vụ thanh toán tiền và chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các bên, các chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trong đó có tổ chức kinh tế còn phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai như: Sử dụng đất đúng mục đích và đúng thời hạn; Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

a) Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Nhà nước quy định việc thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích người sử dụng đất sử dụng đất có hiệu quả, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2013 và 2014, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những loại thu nhập chịu thuế.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản), thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư (trừ chuyển nhượng quyền tham gia dự án thăm dò, khai thác khoáng sản), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nếu lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế [31].

Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 22 %; trừ nhà ở xã hội quy định tại Điều 13 của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2013.

b) Nghĩa vụ nộp các khoản phí và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

+ Về lệ phí trước bạ

Là khoản thu ngân sách, phát sinh khi tổ chức, cá nhân đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ với cơ

quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 21/12/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 21/12/2011 của Chính phủ quy định căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %; trong đó: giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ đối với nhà, đất mức thu là 0,5%.

+ Về lệ phí địa chính

Là khoản thu ngân sách, áp dụng đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính. Các công việc này gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai…

Lệ phí địa chính được quy định tại Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Theo đó, mức thu lệ phí địa chính tối đa áp dụng đối với tổ chức, cụ thể như sau:

Một là, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.

- Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy.

- Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp.

Hai là, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1 lần.

Ba là, trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 30.000 đồng/1 lần.

+ Về phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

Là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh...

Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất do HĐND cấp tỉnh quyết định tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương; nhưng phải bảo đảm mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Mức thu cao nhất được quy định không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.

2.1.7. Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Việc thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất yêu cầu bắt buộc phải thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo những trình tự, thủ tục hành chính nhất định. Thông qua đó, Nhà nước thể

hiện vai trò quản lý của mình trong lĩnh vực đất đai cũng như đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Mỗi quyền năng của người sử dụng đất với tính chất, đặc điểm khác nhau thì pháp luật quy định những yêu cầu về trình tự, thủ tục hành chính khác nhau. Trong đó, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT