Nội Dung Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế Theo Quy

Chương 2

THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Ở NƯỚC TA

2.1. NỘI DUNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

2.1.1. Nội dung quy định về các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Đất đai là tài nguyên quý hiếm, quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên (trong đó có tổ chức kinh tế) phải tuân thủ một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt trong cả quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc không chỉ các bên chuyển nhượng mà cả các cơ quan nhà nước phải tuân theo. Cụ thể:

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Sự thống nhất ý chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết thoả đáng, lợi ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra lành mạnh.

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nội dung thỏa thuận phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng; đồng thời, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tuân thủ các quy định của địa phương nơi có đất được nhận chuyển nhượng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

2.1.2. Nội dung quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ràng buộc của Nhà nước đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất. Đồng thời, đó cũng là chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình. Nhà nước đặt ra các quy định trên nhằm bảo đảm quyền sở toàn dân đối với đất đai, ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép, lấn chiếm đất và đầu cơ tích trữ đất trái phép.

2.1.2.1. Nội dung quy định về điều kiện chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Luật Đất đai năm 2013 đưa ra các điều kiện chung về chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

i) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người được quyền sử dụng đất; thông qua đó, Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp hoặc khi quyền, lợi ích hợp pháp của họ bị xâm hại. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Giá trị của Giấy chứng nhận được thể hiện ở các phương diện sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận là một trong những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất (Khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai 2013); đồng thời là một quyền chung của người sử dụng đất (Khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai 2013);

- Giấy chứng nhận là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật (Khoản 1 Điều 168, Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013);

- Giấy chứng nhận là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất (Khoản 1 Điều 74, Điều 75 Luật Đất đai 2013);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013).

Về nguyên tắc, Giấy chứng nhận được cấp đến từng thửa đất; trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

- Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận

Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định 10 trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cụ thể:

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 Luật Đất đai;

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. Các trường hợp trên có thể gộp lại thành 03 nhóm:

Nhóm thứ nhất: bao gồm những người đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, có giấy tờ hợp pháp chứng minh việc sử dụng đất là hợp pháp.

Nhóm thứ hai: bao gồm những người đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, có giấy tờ viết tay chứng minh việc sử dụng đất là ngay tình.

Nhóm thứ ba: bao gồm những người đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, không có giấy tờ theo quy định của pháp luật chứng minh việc sử dụng đất là hợp pháp; nhưng được UBND xã nơi có đất xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

- Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kế thừa tinh thần Luật Đất đai năm 1993 và năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 cũng dựa trên tiêu chí đối tượng được cấp Giấy chứng nhận để phân định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận giữa UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Cụ thể, Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

- UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận.

- UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được quy định căn cứ vào thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013. Như vậy, cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

ii) Đất không có tranh chấp

Khi đất có tranh chấp, đặc biệt là đối với trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất, Nhà nước không thể xác định chính xác ngay được ai là người sử dụng đất hợp pháp. Do vậy, các chủ thể trong quan hệ đất đai bị tranh chấp đó chưa có tư cách pháp lý để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Để bảo vệ quyền lợi của các bên, Luật Đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp đất đai chỉ khi đã giải quyết xong bằng sự thoả thuận của các bên hay bằng một quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân hoặc Toà án nhân dân mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển quyền sử dụng đất khi tranh chấp đất đai chưa được giải quyết là vi phạm quy định tại Điều 693 Bộ luật Dân sự năm 2005. Hậu quả hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bị xem là vô hiệu, “người vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật. Đất có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật”.

iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Đối với những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

iv) Trong thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là một trong những chế định cơ bản của pháp luật

đất đai và có tác động trực tiếp đến người sử dụng đất. Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng đất, giúp họ có thể yên tâm chủ động bố trí, lựa chọn phương án sử dụng đất thích hợp nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất. Mặt khác, thời hạn sử dụng đất góp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.

Luật Đất đai năm 2013 phân biệt thời hạn sử dụng đất thành: Loại đất sử dụng ổn định, lâu dài và loại đất sử dụng có thời hạn (Điều 125, Điều 126 Luật Đất đai năm 2013).

Như vậy, đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Nếu thời hạn sử dụng đã hết, người sử dụng đất không được giao đất tiếp để sử dụng thì người sử dụng đất không có quyền sử dụng đất nữa hay nói cách khác, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không còn tồn tại. Do vậy, họ cũng không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất ấy cho người khác.

2.1.2.2. Nội dung quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

Bên cạnh điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 còn quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; theo đó:

Thứ nhất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

- UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

Thứ hai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;

- Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Thứ ba, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại dự án trên được quy định chi tiết tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; cụ thể như sau:

Một là, Điều 41 quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án; bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);