Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

định đã được xác lập trên cơ sở Hiến pháp và được cụ thể hoá tại các văn bản pháp luật thuộc các chuyên ngành khác nhau.

- Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992: Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Đây là một bước ngoặt quan trọng trong quan hệ đất đai cho đến thời điểm 1980... Tiếp đó Hiến pháp năm 1990 lại khẳng định: “Đất đai, ... cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17). Đây là cơ sở pháp lý cao nhất, xác định rõ Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất và tuyệt đối toàn bộ vốn đất đai quốc gia. Trên cơ sở này pháp luật dân sự, pháp luật đất đai đã quy định cụ thể hơn về QSDĐ của từng loại chủ thể.

Quan hệ đất đai xuất hiện trên cơ sở quan hệ sở hữu đất đai, cho nên lịch sử quan hệ đất đai về thực chất là lịch sử quan hệ sở hữu đất đai. ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng là quan hệ giữa chủ sở hữu (người quản lý) và người sử dụng đất cụ thể là người thực hiện các ý đồ quy hoạch và kế hoạch của Nhà nuớc. Các mối quan hệ đó được hình thành, làm thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai mà chủ sở hữu (Nhà nước) vẫn không thay đổi. Song “chế định quyền sử dụng đất” cũng được hình thành và hoàn thiện dần trên một cơ sở pháp lý xác định được trình bày ở các phần dưới đây.

- Hội nghị Trung ương 6 Khoá IV (9/1979) là một sự kiện rất quan trọng, có một số quyết định vào hoàn cảnh lúc đó, đã có tác động cực kỳ lớn lao, có nhiều điều mà các thời kỳ trước đó đều bị cấm kỵ như: “thừa nhận sự tồn tại của kinh tế nhiều thành phần; nới lỏng cơ chế quản lý tập trung trong các hợp tác xã nông nghiệp, cho phép hộ xã viên được mượn đất của hợp tác xã để sản xuất;... thừa nhận sự tồn tại của kinh tế gia đình xã viên như là một

bộ phận hợp thành của kinh tế xã hội chủ nghĩa...”. Nghị quyết này của Trung ương được nhiều người xem như một văn kiện “tiền đổi mới” trong nông nghiệp, trong đó có vấn đề ruộng đất.

- Chỉ thị 100 của Ban Bí thư Trung ương Đảng ngày 13/01/1981 về “Cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp”, kết hợp với một số quy định từ Nghị quyết Trung ương 6 Khóa IV về kinh tế gia đình và đất phần trăm, đất cho mượn, đất được khai phá thêm, đất tận dụng..., Chỉ thị này đã mở ra một khả năng mới cho người xã viên được quyền sử dụng ruộng đất trong khuôn khổ rộng rãi hơn, thiết thân và gắn bó hơn và là một bước chuyển có ý nghĩa về chính sách ruộng đất.

- Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (12/1986) với tinh thần nhìn thẳng vào sự thật và tinh thần đổi mới, những thành tựu cũng như những sai lầm, khuyết điểm được phân tích sâu sắc và toàn diện, với trọng tâm là đổi mới về kinh tế (đặc biệt là trong lĩnh vực nông nghiệp); đồng thời vạch ra phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội những năm cuối thập kỷ 80 và tiếp theo.

- Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội khoá VI thông qua ngày 29/12/1987 (công bố ngày 8/01/1988 - Luật Đất đai 1987) là một đạo luật quan trọng trong bước khởi đầu đổi mới toàn diện nền kinh tế - xã hội đất nước. Luật này ra đời vào lúc toàn bộ nền kinh tế quốc dân nước ta đang ở bước quá độ từ một nền kinh tế - kế hoạch tập trung, bao cấp sang một nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân... để sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn giao đất để sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời. Người đang sử dụng đất đai hợp pháp được tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật này” (Điều 1); “Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định” (Điều 3) và việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong một số trường hợp cụ thể.

Đây là Luật đầu tiên về đất đai của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là văn bản pháp quy quan trọng nhằm cụ thể hoá thêm một bước chính sách đất đai mà Hiến pháp 1980 quy định tại Điều 19, 20. Luật có 6 chương, 57 điều gồm những quy định chung và những quy định cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Mọi chuyển dịch đất đai đều thông qua Nhà nước dưới hình thức giao đất và thu hồi đất. Người được Nhà nước giao đất vào các mục đích đều không phải trả tiền sử dụng đất.

Bên cạnh những mặt tích cực, về cơ bản Luật đất đai năm 1987 vẫn còn phản ánh cơ chế tập trung bao cấp, chỉ xác định chủ thể giao đất và chủ thể sử dụng đất, không phản ánh bước phát triển và vận động của quan hệ ruộng đất theo hướng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần. Luật chủ yếu mới chế định về quan hệ ruộng đất ở trạng thái tĩnh. Do đó, Luật chứa đựng mâu thuẫn về mặt kinh tế và pháp lý. Cho chuyển nhượng, thừa kế nhà trên đất, thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, chứ không phải bản thân đất đai, nhưng trên thực tế là chuyển nhượng đất đai mà Luật chưa thừa nhận. Luật thể hiện quản lý Nhà nước chủ yếu về mặt pháp lý hành

chính, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với quan hệ đất đai

- Đại hội Đảng lần thứ VII (6/1991) xác định: “Ruộng đất thuộc quyền sở hữu toàn dân, giao cho nông dân quyền sử dụng lâu dài (các vấn đề khác như việc chuyển quyền sử dụng, kế thừa, thế chấp... do Nhà nước quy định)”. Hội nghị Trung ương 2 khoá VII (3/1992) quyết định: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng ruộng đất phải được pháp luật quy định cụ thể theo hướng khuyến khích nông dân an tâm đầu tư kinh doanh, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo điều kiện từng bước tích tụ ruộng đất trong giới hạn hợp lý để phát triển hàng hoá, đi đôi với mở rộng phân công lao động và phân bố lao động gắn với quá trình công nghiệp hoá. Quy định rõ các điều kiện cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ruộng đất, ngăn ngừa tình trạng người sống bằng nghề nông không còn ruộng đất, người mua quyền sử dụng ruộng đất không phải để sản xuất mà để buôn bán ruộng đất, phát canh thu tô. Mức tập trung ruộng đất vào một hộ cũng phải quy định giới hạn tối đa tuỳ theo vùng và loại đất..."

Trong thời gian gần 3 năm, kể từ sau Đại hội Đảng lần thứ VII tháng 3/1991, việc tiếp tục thể chế hoá các điều khoản của Luật Đất đai 1987 và các tư tưởng chỉ đạo mới của Đại hội và của Trung ương diễn ra khẩn trương và khó khăn, chậm chạp, với tinh thần mới về các quyền sử dụng đất giao cho hộ nông dân (5 quyền). Cho đến Hội nghị Trung ương 5 khoá VII (6/1993) Khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân... Quy định thời gian sử dụng đất hợp lý đối với cây ngắn ngày và cây lâu năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu và đủ điều kiện sẽ được quyền tiếp tục sử dụng...

- Luật Đất đai ban hành tháng 9 năm 1993: Do sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu về đất đai ngày càng trở nên bức xúc, quan hệ đất đai đang vận động theo hướng phát triển của nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, như vậy đất đai đã mang nội dung hàng hoá, song cơ sở pháp lý điều chỉnh quá trình này vẫn theo cơ chế cũ, không còn phù hợp, và đã trở thành lực cản cho sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình cấp bách đó của thực tiễn áp dụng pháp luật về đất đai, nhằm góp phần đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội theo cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, giữ vững ổn định chính trị của đất nước, căn cứ vào các tư tưởng chỉ đạo của Trung ương, trên cơ sở Hiến pháp 1992 (Điều 17, 18), Quốc hội Khoá IX nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật Đất đai mới ngày 14/7/1993 (Luật Đất đai 1993). Luật gồm 6 Chương, 89 Điều, với những quy định về quyền của người sử dụng đất: “Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất... Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất” (Điều 1); “Người sử dụng đất ổn định, được UBND thị trấn xác nhận thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận QSDĐ (Điều 2); “Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật này và các quy định khác có liên quan...” (Điều 3); và Điều 4 xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất đai hợp lý có hiệu quả, thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước.

Để đảm bảo phát triển trong thế ổn định, ngay tại chương đầu, Luật đã xác định người đang sử dụng đất ổn định, hợp pháp thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ; Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà

nước Cách mạng (Điều 2- K2), bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả và nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển QSDĐ trái phép. Công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện bằng việc xác định 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai và tiến hành phân công, phân cấp cho việc thực hiện từng nội dung quản lý.

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Chương IV, được đánh giá cao với những nội dung đổi mới, tiến bộ của nó. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng. Những quyền này được thực hiện trong thời gian đất được giao và sử dụng đúng với mục đích của đất khi được giao. Việc cho phép chuyển QSDĐ có thể nói là một bước tiến quan trọng để từng bước hàng hoá hoá quan hệ đất đai, làm cho đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn, phá vỡ cơ cấu quá nhỏ bé của kinh doanh gia đình mang tính bình quân hiện thời, từng bước thúc đẩy nền kinh tế công nghiệp - dịch vụ. Đất đai chuyển nhượng có giá sẽ tiến tới thị trường quyền sử dụng đất, cùng với việc hình thành thị trường lao động, thị trường vốn, sẽ là một bước tiên quyết, một điều kiện cơ bản để hình thành và phát triển nền nông nghiệp hàng hoá ở Việt Nam. Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng trong quan hệ đất đai (sở hữu toàn dân, quy định thời hạn, hạn mức sử dụng đất) nên không thể thực hiện các quyền này như trong quan hệ dân sự mà phải tuân theo một số quy định hoặc điều kiện đặc thù để khắc phục tình trạng tập trung đất đai không hợp lý, mua bán đất đai kiếm lời, tạo ra sự bất công mới trong quan hệ đất đai, đồng thời vẫn bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất khi có nhu cầu chuyển dịch đất đai.

- Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai

(i) Luật số 10/1998/QH10 (Luật Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998) đã sửa đổi 5 Điều (1, 3, 19, 20, 22) và bổ sung 9 Điều (22a, 22b, 22c, 78a, 78b, 78c, 78d, 78đ, 78e) vào Luật Đất đai 1993 nhằm hoàn chỉnh thêm một bước về pháp luật, đáp ứng tình hình mới, yêu cầu mới của phát triển đất nước, nâng cao tính pháp lý các chế định của Luật mà trước hết là các chế định có liên quan đến việc bảo đảm các quyền, nghĩa vụ chính đáng của tổ chức, hộ gia đình, và cá nhân sử dụng đất. Một số nội dung cụ thể có liên quan đến quyền của người sử dụng đất: bổ sung làm rõ hơn cơ sở pháp lý về các hình thức giao đất không thu tiền, có thu tiền, cho thuê đất và việc nhận QSDĐ từ người khác (Điều 1); quy định cụ thể hơn việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (Điều 3); quy định các căn cứ để quyết định giao đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và yêu cầu sử dụng đất đã ghi trong luận chứng kinh tế kỹ thuật và trong thiết kế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc đơn xin giao đất (Điều 19); quy định thời hạn cho thuê đất được xác định theo dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án cần thời gian thuê đất dài hơn thì căn cứ vào quy định của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ quyết định thời hạn cho thuê đất đối với từng dự án nhưng không quá 70 năm (Điều 20); làm rõ các trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 22); xác định các trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 22a); xác định các trường hợp được nhà nước cho thuê đất, đó là: các tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất kinh doanh theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh (Điều 22b); xác định rõ phạm vi của việc miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất (Điều 22c); quy định về hai trường hợp hộ gia đình, cá

nhân được nhà nước cho thuê đất (Điều 78a); quy định quyền đối với các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích được giao và quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất vào sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối... (Điều 78b); quy định quyền của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất... (Điều 78c); quy định thêm về hai trường hợp được nhà nước cho thuê đất: nếu trả tiền thuê đất hàng năm và nếu đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm (Điều 78d); quy định việc thực hiện các quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quy định tại các điểm bổ sung trên phải làm thủ tục tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (Điều 78đ).

(ii) Luật số 25/2001/QH10 (Luật Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2001) đã sửa đổi, bổ sung 13 Điều (12, 16, 18, 19, 23, 24, 24a, 24b, 27, 31, 36, 78g,

80) nhằm giải quyết một số vấn đề không còn phù hợp tình hình đất nước thời gian đó nhưng chưa được đề cập trong các lần sửa đổi trước. Sửa đổi, bổ sung quy định về khung giá đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất (Điều 12); vấn đề lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được sửa đổi (Điều 16); vấn đề về giao đất, cho thuê đất và thẩm quyền quyết định việc giao đất, cho thuê đất (Điều 19, 23, 24 24a,b,); việc thu hồi đất được sửa đổi, bổ sung (Điều 27); thủ tục chuyển dịch QSDĐ ở nông thôn và những thủ tục nhằm thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 27, 31, 36 ), vấn đề thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cũng được đề cập ((Điều 78g). Điều 80 quy định thẩm quyền quyết định việc cho thuê đất.

Có thể nói các chính sách đất đai ở nước ta được thể chế hoá tập trung trong hai thập kỷ cuối của Thế kỷ XX. Ban đầu là Hiến pháp năm 1980, tiếp đến Luật Đất đai năm 1987, rồi Luật Đất đai năm 1993, và mới nhất là Luật