Việc Hoàn Thiện Pháp Luật, Bảo Đảm Thực Hiện Hiệu Quả Quyền Sử Dụng

3.1.1. Việc hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất phải tạo điều kiện cho phát triển kinh tế - xã hội

Vấn đề hoàn thiện pháp luật về quyền của các tổ chức kinh tế trong sử dụng đất theo hướng góp phần xóa bỏ một số nút thắt cơ bản của các tổ chức để hình thành và vận hành bình thường thị trường quyền sử dụng đất. Vì vậy để nâng cao hiệu quả quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức thì cần phải tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức được giao, cho thuê đất. Có chế tài mạnh và kiên quyết xử lý đối với các tổ chức vi phạm Pháp luật đất đai. Đồng thời tạo cơ chế tự chủ động cho tổ chức kinh tế trong quá trình sử dụng đất, tạo cho tổ chức kinh tế một hành lang pháp lý để hoạt động và khai thác quản lý đất được giao phù hợp với pháp luật. Cần có quy định cụ thể về trách nhiệm của người đứng đầu tổ chức đơn vị nếu để xảy ra tình trạng đất đai bị lấn chiếm, sử dụng trái phép, sử dụng không có hiệu quả hoặc lấn, chiếm đất. Mặt khác cần xây dựng định mức sử dụng đất của các tổ chức để trên cơ sở này rà soát, thu hồi (hoặc bổ sung) đất phù hợp với quy định, tránh sử dụng lãng phí quỹ đất.

3.1.2. Việc hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất phải phục vụ phát triển kinh tế

Theo Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Trước hết, phải khẳng định rằng đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá, một tài sản quốc gia quan trọng, một phương tiện sản xuất đặc biệt và là điều kiện cần thiết cho mọi hoạt động sản xuất và cuộc sống. Để phát huy tác dụng của tài nguyên đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất của quốc gia, họ còn phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất để đảm bảo lợi ích trước mắt và tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài cho phát triển bền vững của đất nước. Đất đai có vai trò quan trọng như vậy, nên việc hoàn thiện chế

độ sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai luôn được đặc biệt quan tâm.

Chính sách, pháp luật về đất đai cũng từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất, quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, được giao dịch trên thị trường bất động sản; thúc đẩy việc tích tụ ruộng đất, phát triển kinh tế trang trại, xây dựng nông thôn mới, thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài, làm cho đất đai trở thành nguồn nội lực ngày càng quan trọng để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước… Có thể nói, với việc thực hiện đồng bộ các chính sách, pháp luật về đất đai đã góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội, tạo được nhiều việc làm, ổn định đời sống cho người dân.

Để góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, Nhà nước cũng đang tiếp tục bổ sung, hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật, đảm bảo hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Nhà nước cũng coi trọng việc sử dụng toàn diện các công cụ quản lý: luật pháp, kế hoạch, tài chính và quản lý trong quản lý đất đai, đảm bảo quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trường định hướng xã hội.

3.1.3. Việc hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất phải thúc đẩy hội nhập và hợp tác quốc tế

Trong bối cảnh hội nhập, các quốc gia phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt để phát triển và phải hợp tác trong "cùng tồn tại hòa bình" để tồn tại. Việt Nam không nằm ngoài quy luật đó. Quá trình quốc tế hóa sản xuất và phân công lao động đã diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Sự tham gia và chuỗi giá trị toàn cầu đã trở thành một yêu cầu cho các nền kinh tế.

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.

3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất

Một là, sửa đổi, bổ sung quy định làm phát sinh quyền sử dụng đất của

tổ chức kinh tế

Trong giai đoạn hiện nay, quan hệ sử dụng và quản lý đất đai được thiết lập trên cơ sở hệ thống sở hữu chung đất thuộc sở hữu của Nhà nước và chịu áp lực đáp ứng yêu cầu của việc hội nhập trong khu vực và quốc tế. Quy định về căn cứ hình thành quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói chung và doanh nghiệp Việt Nam nói riêng cần được hoàn thiện.

Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định về bàn giao đất cho tổ chức kinh tế

- Với tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của doanh nghiệp được bán đấu giá để trả các khoản nợ của doanh nghiệp.

- Liên quan đến đất đai của doanh nghiệp trả lại cho Nhà nước.

- Người trúng đấu giá mua tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai cho người trúng đấu giá mua tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp.

Ba là, sửa đổi, bổ sung về điều kiện pháp lý trong quá trình sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến tài chính đất đai và giá đất nhằm giải quyết các vấn đề trong tổ chức thực hiện, khắc phục tình trạng lợi dụng lợi ích trong quá trình thực hiện và tham nhũng từ đất đai; mặt khác, để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, hạn chế khiếu nại và kiện cáo về đất đai.

- Thúc đẩy công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để tăng cường trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của tổ chức kinh tế.

- Nâng cao vai trò và trách nhiệm xã hội của tổ chức kinh tế.

- Tăng cường học hỏi kinh nghiệm lập pháp và quy phạm của các nước có điều kiện kinh tế xã hội như Việt Nam.

- Trong các hoạt động lập pháp, đặc biệt là pháp luật kinh tế, cần nghiên cứu và tiếp thu các quy định của pháp luật của các quốc gia khác, bởi vì các vấn đề mà Việt Nam đang tiếp cận ngày nay đã được cộng đồng quốc tế tiếp cận nghiên cứu, được giải quyết bằng pháp luật một cách thỏa đáng và khoa

học.

Một trở ngại đáng kể nữa là cơ chế phê duyệt và thủ tục cấp giấy phép

phức tạp vẫn còn tồn tại trong hệ thống luật pháp, sự tùy tiện của các quan chức chính quyền, việc sử dụng những qui định cứng nhắc trong những giao dịch kinh tế cần được xóa bỏ nhanh chóng. Việc chuyển từ cơ chế xin cho sang cơ chế có tính chuẩn tắc, được thể hiện trong việc phê chuẩn và áp dụng Luật doanh nghiệp đã mang lại những lợi ích đáng kể, điều này nên được mở rộng áp dụng sang các lĩnh vực khác.

Bốn là, bảo đảm thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- Ban hành Luật Quy hoạch chấm dứt tình trạng quy hoạch bị treo, quy hoạch có tính chồng chéo. Hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai, cần phải có văn bản dưới luật để làm rõ nội hàm chế định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu”.

- Hệ thống quản lý tài chính về đất đai, giá đất phải được hoàn thiện. Thuế sử dụng đất và thuế tài nguyên môi trường cần được triển khai để bảo vệ môi trường và phát triển bền vững đất nước.

- Chú trọng nguồn lực vào việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai đai mục tiêu để đáp ứng yêu cầu thông tin cho công tác quản lý, đồng thời phục vụ phát triển kinh tế xã hội của đất nước; tạo điều kiện quản lý đất đai công khai, minh bạch và thuận lợi trong việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính. - Việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải được đẩy mạnh để sớm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Nâng cao trình độ của cán bộ Toà án, thẩm phán cũng như cán bộ ở địa phương trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

3.2.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh trong việc quản lý cho các tổ chức kinh tế thuê đất

Một là, có sự đánh giá tác động về kinh tế

Kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục phát triển nhanh chóng trong những năm tới, đòi hỏi Thành phố Hồ Chí Minh phải có tốc độ tăng trưởng phù hợp để ngày càng cải thiện cuộc sống hàng ngày của người dân. Đồng thời, có sự đóng góp ngày càng tăng trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh. Thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát huy lợi thế tiềm năng, nhanh chóng mở rộng quy mô thương mại dịch vụ và phát triển công nghiệp và nông nghiệp một cách bền vững.

. Khu vực trung tâm thành phố phát triển thương mại dịch vụ: Dựa trên những lợi thế sẵn có của thành phố để xây dựng thành phố Hồ Chí Minh trở thành một trong những trung tâm mạnh về kinh tế của vùng Đông Nam Bộ và của cả nước. Hình thành mạng lưới thương mại dịch vụ sản xuất với 3 chức năng cơ bản: Một là, phát triển các hệ thống dịch vụ thương mại; Hai là, cung cấp vật tư nông nghiệp và hàng tiêu dùng; Ba là, tiêu thụ sản phẩm hàng công nghiệp. Các trung tâm thương mại, siêu thị và chợ được hình thành nhiều hơn, đặc biệt là ở khu vực trung tâm thành phố đảm bảo cho nhu cầu giao lưu hàng hóa của người dân trao đổi với nhau ngày càng nhiều.

Xây dựng thành phố theo hướng công nghiệp hóa, tăng cường áp dụng các tiến bộ khoa học. kỹ thuật. Đẩy nhanh chuyển dịch các mô hình sản xuất nông nghiệp theo hướng trang trại doanh nghiệp hàng hóa. Tổ chức sản xuất hàng hóa nông sản với chất lượng cao và bền vững.

Muốn hiệu quả sử dụng đất cao, thành phố Hồ Chí Minh phải tạo điều kiện phát triển các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nâng cấp hạ tầng đô thị kỹ thuật, xã hội. Đồng thời, thành phố Hồ Chí Minh cần có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả để nâng cao sử dụng đất nông nghiệp, tái cơ cấu trong quá trình xây dựng nông thôn mới. Yêu cầu công bố công khai kế hoạch sử dụng đất từng năm với kế hoạch sử dụng đất cụ thể, thống nhất chặt chẽ, tránh lãng phí và tăng nguồn thu ngân sách, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng của thành phố. Đối với các dự án đã giao đất, Sở Tài nguyên và Môi trường cần rà soát thường xuyên các dự án trong quy hoạch đã

ghi vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại quận, huyện đã được công bố 3 năm. Nếu các dự án này không thực hiện thì hủy bỏ dự án, hoặc sau khi gia hạn 24 tháng mà không đưa vào sử dụng thì thu hồi. Các dự án được giao đất sử dụng không đúng mục đích, căn cứ vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thực hiện thu hồi đấu giá công khai minh bạch…

Về khả năng kinh tế, cần đánh giá năng lực tài chính của các tổ chức trước khi giao đất và cho thuê đất. Mặt khác, để hạn chế các trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án dở dang rồi chuyển nhượng thu lợi hoặc thế chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, cần yêu cầu chủ đầu tư tạm nộp số tiền thuê đất, tiền sử dụng đất-dạng ký quỹ tương ứng với số tiền phải nộp vào tài khoản của Nhà nước, sau đó nếu đơn vị triển khai dự án đúng mục đích, đúng tiến độ theo phương án đầu tư đã được duyệt thì sẽ được hoàn trả lại toàn bộ số tiền tạm ứng (có thể linh hoạt hoàn trả dần theo tiến độ thực hiện dự án theo tháng, quý,

… cho phù hợp nhằm hạn chế chiếm dụng vốn của nhà đầu tư). Nếu không tuân thủ các cam kết trong dự án đầu tư, số tiền ký quỹ sẽ được chuyển vào công quỹ và rút giấy chứng nhận đầu tư dự án. Mặt khác cần có quy hoạch chi tiết đến cấp xã để làm cơ sở pháp lý và là chuẩn để kiểm tra đối chiếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Phát huy tốt vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất trong việc thu hồi, giải phóng mặt bằng, nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư sớm nhận được mặt bằng để thực hiện dự án. Xây dựng tiêu chí sử dụng đất hiệu quả thông qua tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước/m2 đất được giao. Tiêu chí này làm cơ sở cho việc tiếp tục cho thuê, cho mở rộng quy mô sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, cũng như việc xem xét thu hồi toàn bộ hay một phần diện tích đã giao cho các tổ chức. Quy định thu tiền thuế sử dụng đất, tiền thuê đất nếu không đưa vào sử dụng thì phải đóng cao hơn so với khi đã đưa vào sử dụng, thay cho thanh tra kiểm tra rồi phạt rồi lại cho tồn tại..

Hai là, có sự đánh giá tác động về xã hội - môi trường

Ngoài mục tiêu đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh, tăng nhanh cơ cấu ngành thương mại dịch vụ, giảm mạnh ngành

nông nghiệp. Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Hồ Chí Minh còn đảm bảo giữ vững ổn định chính trị. Nhanh chóng đưa thành phố Hồ Chí Minh thành một trung tâm mạnh về kinh tế của vùng và của cả nước.

Cùng nhau góp phần xây dựng nền kinh tế quốc phòng và thế trận an ninh nhân dân, kết hợp chặt chẽ các nhiệm vụ quốc phòng và an ninh với phát triển kinh tế xã hội, duy trì ổn định chính trị và trật tự an toàn xã hội, tạo môi trường thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội. Hình thành những thay đổi cơ bản trong nhận thức của mọi người về bảo vệ môi trường, dần dần tạo thói quen và lối sống cho môi trường xanh, sạch và đẹp. Ngăn ngừa hạn chế mức độ gia tăng ô nhiễm, suy thoái và sự cố môi trường. Nguồn tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường và cân bằng sinh thái được bảo vệ và khai thác một cách bền vững.

Ba là, thực hiện quy hoạch, kế hoạch trong việc sử dụng đất

Để thực hiện một cách triệt để nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh lãng phí nguồn tài nguyên quý báu này cần đẩy nhanh tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá hoặc cho phép chuyển mục đích sử đụng đất những diện tích đất xen kẽ không còn khả năng canh tác; tổ chức đấu thầu dự án sử dụng đất đúng quy định của pháp luật hiện hành đóng góp hơn nữa cho ngân sách. Trích một phần tỷ lệ thích đáng ngân sách từ nguồn thu đất đai để đầu tư cho công tác quy hoạch sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho giai đoạn tiếp theo.

Tăng cường kiểm tra, rà soát việc sử dụng đất của các dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất, kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đặc biệt kiên quyết thực hiện thu hồi các dự án không có tính khả thi, sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí đất, gây ô nhiễm môi trường; Kiểm tra công tác đầu tư, xây dựng và quản lý, sử dụng đất, xử lý triệt để các trường hợp người quản lý có quyết định giao đất cho thuê đất,

công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt và trường hợp người sử dụng đất không sử đụng hoặc sử dụng sai mục đích. Thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết tỷ lệ 1/500 và lập bản đồ địa chính tại các khu quy hoạch phát triển dô thị, khu công nghệ cao và các khu công nghiệp. Áp dụng các chính sách và biện pháp phù hợp để sử dụng đất có đặc điểm cụ thể như ưu tiên cho các nhu cầu đặc biệt về quốc phòng và an ninh, công trình quốc gia, đất cho nghĩa trang, nghĩa địa và đất cho tín ngưỡng tôn giáo.

Bốn là, thực hiện các giải pháp bảo vệ môi trường

Các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất đảm bảo sử dụng hiệu quả theo phương án quy hoạch. Áp dụng kỹ thuật canh tác phù hợp điều kiện đất đai yêu cầu bắt buộc trong sử dụng đất nông nghiệp. Sử dụng đất trong các hoạt động khai khoáng phải có phương án an toàn về môi trường, khi kết thúc hoạt động khai thác phải có kế hoạch phục hồi hiện trạng bề mặt sử dụng đất ban đầu. Trong việc phát triển nông nghiệp phải gắn với phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế như: Giao thông, thuỷ lợi, cơ sở chế biến, thị trường tiêu thụ...

Trong quá trình thực hiện giao đất theo tiến độ và năng lực sử dụng thực tế trong mọi trường hợp nhu cầu sử dụng đất mới. Đất được giao khi hết thời hạn sử dụng phải được thu hồi kịp thời. Sử dụng đất tiết kiệm và làm tăng giá trị sử dụng của đất. Xây dựng và thực hiện đồng bộ các phương án quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất: Quy hoạch phát triển đô thị, trung tâm thành phố, khu dân cư; khu công nghiệp, đô thị sinh thái văn hoá, khu du lịch, kinh doanh dịch vụ... khai thác triệt để cả không gian và chiều sâu trong quá trinh sử dụng đất như: Xây nhà cao tầng, kết hợp giao thông với hệ thống cấp thoát nước, truyền dẫn năng lượng, truyền thông... Cần có sự kết hợp nuôi trồng thủy sản trên đất liền với mặt nước chuyên dụng, tích cực đưa mặt nước hoang hóa vào sử dụng.

Thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường sinh thái để phát triển bển vững, bằng biện pháp giao đất cụ thể đến các đối tượng trực tiếp sử dụng đất,