Khái Niệm Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế

đó, yếu tố đầu vào là đất đai (bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất) được tính vào giá trị của sản phẩm hàng hóa. Muốn vậy, quyền sử dụng đất phải là tài sản của doanh nghiệp, tổ chức kinh tế. Điều này được thực hiện thông qua việc tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất.

Thứ hai, căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà tổ chức kinh tế sử dụng đất được pháp luật quy định nghĩa vụ tài chính khác nhau khi tiếp cận đất đai. Điều này thể hiện:

Một là, tổ chức kinh tế được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc cho người nghèo; đầu tư tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế

- xã hội đặc biệt khó khăn v.v.

Trong khi đó, tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Hai là, doanh nghiệp công ích sử dụng đất vào mục đích công cộng thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; trong khi đó, doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất.

Thứ ba, căn cứ vào năng lực tài chính. Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế của Nhà nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu kinh tế để thực hiện dự án đầu tư với quy mô lớn lên đến hàng chục hec ta đất. Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ do hạn chế về năng lực tài chính nên chỉ được giao đất hoặc thuê đất trong các cụm công nghiệp, làng nghề với quy mô từ một đến vài hec ta.

Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất phụ thuộc

vào giấy phép đầu tư, lĩnh vực đầu tư. Điều này có nghĩa là việc sử dụng đất của chủ thể này dựa trên phạm vi, lĩnh vực, số vốn đầu tư đăng ký… được ghi trong giấy phép đầu tư. Trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất dựa trên giấy phép kinh doanh. Nếu kinh doanh không thuộc lĩnh vực pháp luật cấm và đáp ứng các điều kiện kinh doanh thì tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình.

1.2.2. Phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

Có nhiều tiêu chí phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất. Căn cứ vào hai tiêu chí cơ bản, tổ chức kinh tế trong sử dụng đất được phân loại cụ thể như sau:

- Căn cứ vào phạm vi trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp đối với kết quả kinh doanh, có thể chia thành doanh nghiệp chịu trách nhiệm hữu hạn và doanh nghiệp chịu trách nhiệm vô hạn.

- Căn cứ vào hình thức sở hữu tài sản của doanh nghiệp, có thể chia thành doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, công ty (ví dụ công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần), doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều kiện, thủ tục thành lập doanh nghiệp và tổ chức hoạt động của các loại doanh nghiệp được quy định trong các luật doanh nghiệp tương ứng [32, tr.133-134].

1.3. KHÁI NIỆM CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ

1.3.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993 với quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn

định lâu dài được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Theo pháp luật đất đai hiện hành, chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền năng: i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất; ii) Tặng cho quyền sử dụng đất; iii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; iv) Cho thuê quyền sử dụng đất;

v) Cho thuê lại quyền sử dụng đất; vi) Thừa kế quyền sử dụng đất; vii) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất; viii) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 đề cập đến chuyển quyền sử dụng đất trong nội dung các điều luật song không đưa ra giải thích chuyển quyền sử dụng đất là gì?. Chỉ đến khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời, thuật ngữ này mới được giải thích như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [26, Điều 3, Khoản 10].

Chuyển quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo các điều kiện do pháp luật quy định. Điều này có nghĩa là chuyển quyền sử dụng đất chịu sự chi phối của pháp luật công (lĩnh vực pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai). Bởi lẽ, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đất đai nên trong quá trình sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền của người sử dụng đất bị sự chi phối của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Hơn nữa, đất đai trước hết là tài sản công có liên quan trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội nên Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai phải giám sát việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua quy

định về điều kiện chuyển quyền, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai sau khi chuyển quyền v.v nhằm đảm bảo việc chuyển quyền không làm phương hại đến lợi ích chung của xã hội.

Mặt khác, chuyển quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của giao dịch dân sự giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác. Do đó, giao dịch này chịu sự điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật tư (pháp luật dân sự). Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, các bên phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 về nguyên tắc, hình thức, quyền và nghĩa vụ v.v.

Thứ hai, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên đối tượng của chuyển quyền sử dụng đất không phải là đất đai (vật) mà là quyền sử dụng đất (quyền sử dụng vật). Điều này có nghĩa là pháp luật đất đai nghiêm cấm việc chuyển nhượng đất đai mà chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất.

1.3.1.2. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Đây là một giao dịch dân sự mà bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người sử dụng đất) chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Hình thức pháp lý của của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai không đưa ra giải thích về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có Bộ luật Dân sự năm 2005 giải thích về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [23, Điều 697].

Ngoài các đặc điểm chung của chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm riêng sau đây:

Một là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch mà cùng một thời điểm diễn ra đồng thời hai hành vi: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng).

Hai là, xét dưới góc độ kinh tế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự của việc trao đổi quan hệ hàng (quyền sử dụng đất) và tiền theo hình thức ngang bằng giá trị. Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.

Ba là, do đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nên Nhà nước quản lý rất chặt chẽ các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Điều này thể hiện ở quy định của Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

1.3.2. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là một trường hợp cụ thể của chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, trên cơ sở phân tích khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đây, chúng ta có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế như sau: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó tổ chức kinh tế sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho tổ chức kinh tế theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

Bên cạnh các đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế còn có một số đặc điểm riêng sau:

Một là, tổ chức kinh tế là một pháp nhân nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế với bên nhận chuyển nhượng được thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp của tổ chức kinh tế. Người đại diện hợp pháp của tổ chức kinh tế được xác định rõ trong giấy phép đăng ký kinh doanh hoặc trong điều lệ của công ty. Thông thường người đại diện hợp pháp của tổ chức kinh tế là Tổng giám đốc hoặc Giám đốc.

Hai là, tổ chức kinh tế là pháp nhân có chức năng kinh doanh, theo đuổi mục đích lợi nhuận nên quyền sử dụng đất là một phần tài sản thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế. Do đó, việc quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của Đại hội cổ đông (đối với tổ chức kinh tế là công ty cổ phần) hoặc được sự đồng ý của Bộ chủ quản (đối với tổ chức kinh tế là doanh nghiệp mà Nhà nước năm giữa phần vốn chi phối) hay được sự đồng ý của Ban lãnh đạo/Ban giám đốc (đối với tổ chức kinh tế là công ty trách nhiệm hữu hạn).

Ba là, quyền sử dụng đất là tài sản của tổ chức kinh tế nên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hạch toán vào phần tài sản của tổ chức kinh tế.

1.4. CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI VẤN ĐỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ

1.4.1. Đường lối phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam trong lĩnh vực đất đai

Về mặt lý luận, quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng là "hạt nhân" của hệ thống pháp luật, hay nói cách khác pháp luật là sự "thể chế hóa" quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng. Vì vậy, quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai chi phối mạnh mẽ đến hệ thống pháp luật đất đai nói chung và các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất nói riêng (trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Trước thời kỳ đổi mới, nền kinh tế được quản lý theo cơ chế tập

trung quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa, đất đai không được coi là tài sản thuộc sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thông nhất quản lý. Pháp luật đất đai ở thời kỳ này không cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức nên tổ chức kinh tế đương nhiên không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi đổi mới, nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế thị trường, đất đai được thừa nhận có giá. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế sử dụng ổn định lâu dài và cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tạo cơ sở pháp lý góp phần hình thành thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ra đời và được pháp luật thừa nhận. Những quan điểm này được ghi nhận trong các văn kiện của Đảng; cụ thể:

- Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX chỉ rõ: "Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh" [11, tr.836].

- Đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất sản xuất nông, lâm, ngư, làm muối của các tổ chức kinh tế, áp dụng cả hai hình thức giao đất có thu tiền và cho thuê đất [10, tr.68].

- Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Thực hiện hình thức cho thuê đất; nghiên cứu thí điểm việc giao đất có thời hạn, thu tiền một lần [10, tr.74-75].

- Đất Nhà nước giao có thu tiền, giao không thu tiền hoặc cho thuê đối với doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội đều cần xác định rõ giá trị quyền sử dụng đất được giao. Các thất thoát về đất đai phải quy thành giá trị để xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

Các doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất có thu tiền, thì tính số tiền đã trả đó vào giá trị tài sản của doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, thí điểm đưa một phần giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, coi đó là vốn của Nhà nước góp vào công ty cổ phần (không được chuyển nhượng) [10, tr.76-77].

- Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XI xác định:

Đổi mới, hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu đối với đất đai, tài nguyên, vốn và các loại tài sản công khác để tài nguyên, vốn và các tài sản công được quản lý, sử dụng có hiệu quả, khắc phục tình trạng thất thoát, lãng phí. Đất đai, tài nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được giao cho các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả. Các chủ thể có quyền và nghĩa vụ như nhau trong sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước [13, tr.207].

Trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại đòi hỏi chính sách, pháp luật đất đai nói chung và chính sách, pháp luật về quyền của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất nói riêng phải có những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Đảng ta đã ban hành Nghị quyết số 19 - NQ/TW ngày 31/10/2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại; đã đề cập những định hướng lớn cho việc sử dụng đất của tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng; cụ thể:

- Tập trung rà soát, xử lý dứt điểm những trường hợp đất đã giao cho các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, tổ chức đoàn thể nhưng không sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích, trái pháp luật. Thực hiện đấu giá quyền sử