Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

TRẦN THỊ MINH HÀ

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, 2003

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

Chương 1CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất 9

1.1.1 Quyền sử dụng đất 9

1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất 15

1.1.3 Cơ sở lý luận và pháp lý của quyền sử dụng đất 17

1.2 Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 32

1.2.1 Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 32

1.2.2 Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 35

1.3 Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và sự ghi nhận về mặt pháp luật quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài 39

Chương 2THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

2.1 Nội dung chủ yếu và việc thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 52

2.1.1 Thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 52

2.1.1.1 Trình tự thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài 55

2.1.1.2 Nghĩa vụ tài chính trong việc thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 58

2.1.1.3 Thực hiện thuê đất 65

2.1.2 Phần Vốn pháp định được góp bằng giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam với Bên nước ngoài để thành lập doanh nghiệp liên doanh 71

2.1.2.1 Vốn pháp định và việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 71

2.1.2.2 Thủ tục góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 73

2.1.2.3 Chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn tham gia doanh nghiệp liên doanh 75

2.1.2.4 Thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 76

2.1.3 Nội dung và việc thực hiện các quyền về sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 79

2.1.3.1 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 80

2.1.3.2 Cho thuê lại đất 89

2.1.3.3 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 92

2.1.3.4 Chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất 94

2.1.3.5 Thừa kế quyền sử dụng đất 96

2.2 Những hạn chế của pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và một số vấn đề đặt ra 97

2.2.1 Mở rộng quyền được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại tổ chức tín dụng nước ngoài để vay vốn 98

2.2.2 Việc xác định giá khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê theo thoả thuận của các

bên 99

2.2.3 Việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước 100

2.2.4 Việc xử lý đối với đất góp vốn liên doanh trong trường hợp phá sản, giải thể hoặc

chuyển đổi hình thức đầu tư 100

2.2.5 Hướng dẫn thực hiện chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 101

Chương 3ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

3.1 Sự cần thiết và căn cứ hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 102

3.1.1 Sự cần thiết 101

3.1.1.1 Xu thế toàn cầu hoá nền kinh tế thế giới 102

3.1.1.2 Đường lối, chính sách phát triển kinh tế của Việt Nam 103

2.1.1.3 Thực tiễn sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 104

3.1.2 Các căn cứ 108

3.1.2.1 Thực trạng 108

3.1.2.2 Nhận thức về quyền sử dụng đất 109

3.2 Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 111

3.2.1 Phương hướng 111

3.2.2 Giải pháp 112

3.2.2.1 Đẩy mạnh công tác nghiên cứu, thí điểm thực hiện một số chính sách mới 112

3.2.2.2 Các giải pháp kỹ thuật, tổ chức-pháp lý 120

3.2.3 Kết luận 121

TÀI LIỆU THAM KHẢO



1. Tính cấp thiết của đề tài và phạm vi nghiên cứu

 Tính cấp thiết

Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được ghi nhận trong Hiến pháp 1980 (Điều 19) vẫn được tiếp tục khẳng định trong Hiến pháp 1992 (Điều 17). Đồng thời với việc khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai, Hiến pháp năm 1992 đã đưa ra một quy định có tính nguyên tắc: “Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Điều 18). Đây là một quy định có tính đổi mới nhằm tăng thêm các quyền của cá nhân, tổ chức được giao đất để phù hợp với tình hình mới của đất nước. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII đã khẳng định: “trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề về thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy, quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng. Chủ trương này đã được thể chế hoá trong Luật Đất đai 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 với quy định cụ thể về các QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân (Luật số 10/1998/QH10, 02/12/1998 và quyền thế chấp được mở rộng hơn tại Luật số 25/2001/QH10, 29/6/2001) [29, 30].

Như vậy, hành lang pháp lý cho việc thực hiện quyền của các chủ thể sử dụng đất đã được thiết lập. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1993 vẫn chưa thể hiện rõ nội dung, điều kiện, thủ tục cho việc chuyển QSDĐ nhưng các quy định này đã được Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định khá cụ thể. Trong những năm qua, khung pháp lý về kinh tế nói chung, về doanh nghiệp nói riêng không ngừng được hoàn thiện và phát triển. Nhiều đạo luật đã được ban hành như Bộ luật Dân sự, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Khuyến khích đầu

tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Doanh nghiệp, các Luật về thuế, ... Song, trên thực tế việc thực hiện QSDĐ của các chủ thể (chủ yếu là “tổ chức kinh tế”) còn nhiều bất cập, đặc biệt là của các tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN tại Việt Nam.

Trong quá trình CNH-HĐH đất nước, Đảng và Nhà nước ta có chủ trương hội nhập kinh tế quốc tế ở quy mô ngày càng rộng hơn, trình độ ngày càng cao hơn, với những bước đi được cân nhắc, tính toán chu đáo để tạo thế đứng mới trên thị trường Khu vực và Thế giới. Nghị quyết Trung ương V (Khoá IX) đã nêu vấn đề khuyến khích doanh nghiệp tư nhân, kinh tế tập thể và hợp tác xã... Hiến pháp 1992 (Điều 22) quy định quyền tự do kinh doanh của các thành phần kinh tế “doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế được liên doanh, liên kết với các cá nhân, tổ chức kinh tế trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật”.

Hệ thống pháp luật, chính sách về kinh tế liên quan đến hoạt động ĐTNN đang trong quá trình hoàn thiện nên thiếu tính đồng bộ, ổn định gây khó khăn không ít tới hoạt động ĐTNN tại Việt Nam. Việc ban hành các Luật đề cập trên đây cùng các văn bản hướng dẫn thi hành luật một mặt tạo dựng môi trường pháp lý theo hướng từng bước thu hẹp sự cách biệt, tạo cơ sở cho việc tiến tới hình thành khung pháp lý bình đẳng đối với doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN; nhưng mặt khác cũng có những quy định chồng chéo, không thống nhất làm cho môi trường kinh doanh của doanh nghiệp ĐTNN vốn đã khó khăn và nhiều rủi ro lại khó khăn thêm, như các quy định về thuế thu nhập cao, thuế giá trị gia tăng, ngoại hối, lao động, đất đai... Trên thực tế, việc thực hiện quyền của các tổ chức kinh tế nói chung chưa thật sự bình đẳng. Trong đó, việc thực hiện QSDĐ của các chủ thể là tổ chức kinh tế, đặc biệt là tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN theo quy định của pháp luật là vấn đề đang được quan tâm nhiều nhất.

Với mục tiêu xây dựng Việt Nam thành một nước công nghiệp ở năm 2020, Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng (4/2001) quyết định định hướng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm đầu Thế kỷ XXI là “Đẩy mạnh CNH - HĐH theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp”. Trong nội dung Báo cáo chính trị trình bày tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng (19/4/2001) có một trong những nhiệm vụ cơ bản của “Chiến lược phát triển Kinh tế - Xã hội 2001-2010” là hình thành đồng bộ thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, trong đó có 2 điểm là: (i) phát triển nền kinh tế nhiều thành phần, nhiều hình thức sở hữu với việc xác định kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là một bộ phận của nền kinh tế Việt Nam, được khuyến khích phát triển, hướng mạnh vào sản xuất, kinh doanh hàng hoá và dịch vụ xuất khẩu, hàng hoá và dịch vụ có công nghệ cao, xây dựng kết cấu hạ tầng; (ii) tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường, đổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước với việc khẳng định hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả QSDĐ theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư [19 - Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, tr.191-192].

Thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 được đặt ra trong Đại hội IX của Đảng, Hội nghị Trung ương VII bàn về đổi mới chính sách đất đai cho phù hợp với cơ chế kinh tế trong thời kỳ CNH - HĐH, hội nhập kinh tế Thế giới. Công tác tổng kết chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước được thực hiện làm cơ sở cho việc sửa đổi Luật Đất đai một cách toàn diện, đồng bộ mang tính lâu dài cho cả giai đoạn thực hiện CNH - HĐH đất nước. Từ khi Luật Đất đai năm 1993 được thông qua đến năm 2001, đã được 2 lần sửa đổi, bổ sung mở rộng quyền cho các tổ chức, đặc biệt là tổ chức

kinh tế trong sử dụng đất; nhưng từ đó đến nay, các quy định tương tự về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức nước ngoài chưa được sửa đổi lần nào. Những quy định không phù hợp với sự phát trển của điều kiện kinh tế - xã hội hiện tại hạn chế rất nhiều đến việc thu hút ĐTNN vào Việt Nam. Vì vậy, Tổng cục Địa chính trước đây đã được giao nhiệm vụ phối hợp với các Bộ/ Ngành liên quan chủ trì soạn thảo Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số Điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Trong tháng 3/2002 đã có 2 cuộc họp được tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội để thảo luận và lấy ý kiến của các doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp có vốn ĐTNN về việc sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật về quyền và nghĩa vụ của Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Hơn nữa, một Đề án thí điểm việc cho phép doanh nghiệp có vốn ĐTNN thế chấp giá trị QSDĐ cho các tổ chức tín dụng ở nước ngoài để vay vốn cũng đã được đề nghị.

 Tình hình và phạm vi nghiên cứu

Các vấn đề lý luận và thực tế của pháp luật về QSDĐ ở Việt Nam đã được quan tâm nghiên cứu trong thời gian gần đây. Đã có một số đề tài luận văn Thạc sĩ đề cập chủ đề này ở tầm lý luận chung cũng như chuyên sâu một số vấn đề, như: “Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam” (Nguyễn Thị Cam - Đại học Luật); “Quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân” (Phạm Thu Thuỷ - Đại học Quốc gia); Luận án Tiến sĩ Luật học “Quá trình hình thành và phát triển của Luật Đầu tư nước ngoài trong hệ thống pháp luật Việt Nam” (Đỗ Nhất Hoàng - Trường Đại học Luật Hà Nội), ...

Luận văn này nghiên cứu những quy định của Pháp luật về quyền sử dụng đất của Tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN, tập trung vào loại hình doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN và doanh nghiệp liên doanh có Bên Việt Nam tham

gia liên doanh là các tổ chức kinh tế với Bên nước ngoài được phép đầu tư vào Việt Nam.

Pháp luật về QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN được hiểu là tổng thể các quy định về các điều kiện, trình tự và thủ tục thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN được quy định trong pháp luật đất đai, pháp luật về ĐTNN và các văn bản pháp luật liên quan hiện hành.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về pháp luật QSDĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nhằm góp phần đề xuất các giải pháp đảm bảo quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Để đạt được mục đích đã đề ra trên đây, Luận văn này phải thực hiện được những nhiệm vụ cụ thể như sau:

 Làm rõ khái niệm về QSDĐ nói chung, trong đó đi sâu vào QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN, cơ sở khoa học của việc ghi nhận QSDĐ trong chính sách và pháp luật về đất đai;

 Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN;

 Trên cơ sở nghiên cứu và phân tích thực trạng pháp luật rút ra những nhận xét và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN thực hiện ở Việt Nam.

3. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Như đã trình bày ở trên, trước đây đã có một số luận văn Thạc sĩ luật học nghiên cứu chung về chế độ sở hữu và sử dụng đất đai, có những luận văn nghiên cứu riêng biệt về chế định QSDĐ, chuyên sâu về QSDĐ của hộ