2 Thực Trạng Quản Lý Nhà Nước Về Đất Đai Trên Địa Bàn Nghiên Cứu

Nước mặt trên địa bàn Thành phố hiện nay chủ yếu sử dụng cho nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản tại các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ với lưu lượng khoảng 100 triệu m3/năm.

Nước dưới đất: Nguồn nước dưới đất phân bố khá rộng, nước dưới đất ngọt

phân bố chủ yếu ở các tầng chứa nước Pliocen ở độ sâu 100 - 300 m, cá biệt có nơi 20

- 50 m. Tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, phía Bắc huyện Bình Chánh, các quận Tân Bình, Gò Vấp... trữ lượng khai thác ước tính 300 - 400 m3/ngày.

Nước dưới đất đã được khai thác và sử dụng từ những năm đầu thế kỷ XX và bùng nổ việc khai thác từ sau năm 1991. Tổng lưu lượng nước hiện đang khai thác khoảng 600.000 m3/ngày, chiếm trên 30% nhu cầu nước sinh hoạt của Thành phố. Hiện nay, Thành phố đang mở rộng mạng lưới cấp nước, tăng khai thác nước mặt để dần dần giảm khai thác lượng nước dưới đất.

- Tài nguyên rừng

Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 33.857,86 ha đất lâm nghiệp; chiếm 16,16% diện tích đất tự nhiên.

Rừng phân bố tập trung ở Cần Giờ, Bình Chánh và Củ Chi, trong đó chủ yếu là diện tích rừng ngập mặn Cần Giờ (chiếm khoảng 94% diện tích rừng). Số diện tích còn lại phân bố ở Bình Chánh và Củ Chi dưới dạng rừng thứ sinh tự nhiên và rừng trồng, với các loại thực vật chủ yếu là bạch đàn và keo lá tràm.

Rừng Cần Giờ không những là rừng phòng hộ mà còn là khu dự trữ sinh quyển được UNESCO công nhận. Động thực vật chủ yếu là các chủng loại chịu mặn (đước, sú, vẹt,...; khỉ, chim, cá,...).

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 65 trang tài liệu này.

- Tài nguyên biển

Thành phố Hồ Chí Minh duy nhất ở huyện Cần Giờ là có biển với chiều dài bờ biển khoảng 15 km kéo dài từ tỉnh Tiền Giang đến giáp ranh tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (ngược) với hai vịnh lớn nhất là vịnh Đồng Tranh và vịnh Gành Rái.

Nguồn lợi từ biển chủ yếu là nuôi trồng thủy hải sản, đánh bắt gần bờ và khai thác muối. Việc khai thác, đánh bắt xa bờ còn hạn chế do đầu tư chưa đúng mức.

Hiện nay Thành phố đang có chủ trương tận dụng các bãi biển và chuyển đổi cơ cấu từ lúa năng suất thấp đất làm muối năng suất không ổn định sang nuôi trồng thuỷ hải sản, đồng thời đầu tư tàu công suất lớn phục vụ khai thác, đánh bắt xa bờ. Tuy nhiên, vấn đề này cần phải được xem xét nghiêm túc tránh tình trạng xảy ra hiện tượng xâm mặn.

Nhận xét chung:

Những thuận lợi:

Việt Nam nằm trong khu vực Châu Á-Thái Bình Dương, một khu vực có tốc độ phát triển kinh tế cao và năng động hàng đầu thế giới. Với vị trí địa lý của mình và lợi thế phát triển so với cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh có điều kiện vô cùng thuận lợi để phát triển thành một đô thị hiện đại ngang tầm với các nước trong khu vực.

Là trung tâm khu vực Nam bộ, trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, khu vực kinh tế phát triển nhất và hiệu quả nhất cả nước, với hệ thống giao thông huyết mạch, Thành phố Hồ Chí Minh có đủ điều kiện để phát triển các loại hình dịch vụ cao cấp như tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, dịch vụ khoa học, viễn thông, cảng, vận tải, hậu cần... cho toàn vùng và khu vực.

Hệ thống sông rạch tự nhiên phong phú góp phần làm giàu cảnh quan và tạo điều kiện thuận lợi cho việc bố trí hệ thống tiêu thoát nước đô thị. Địa hình, địa mạo tương đối bằng phẳng, quỹ đất đai còn có khả năng đáp ứng cho nhu cầu phát triển đô thị trong tương lai. Đặc điểm khí hậu ôn hòa, ít chịu của thiên tai bão lụt của Thành phố Hồ Chí Minh thuận lợi cho môi trường sống dân cư.

Những khó khăn:

Lượng mưa phân bố không đều trong các mùa đã ảnh hưởng lớn đến lưu lượng dòng chảy, xâm mặn... gây khó khăn trong công tác cấp thoát nước và ảnh hưởng tới nông nghiệp. Phần diện tích thấp, trũng có độ cao dưới 2 m và diện tích mặt nước chiếm đến 61% diện tích tự nhiên Thành phố lại nằm trong vùng có nền địa chất yếu đòi hỏi chi phí cao trong việc đầu tư xây dựng công trình.

Nhìn chung, đất cho sản xuất nông nghiệp của Thành phố Hồ Chí Minh thuộc loại trung bình và xấu so với Đồng bằng sông Cửu Long và miền Đông Nam Bộ. Để tăng hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp lớn, cần phải có sự đầu tư, cải tạo đất, chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp phù hợp với quá trình đô thị hóa. Tuy Thành phố rất quan tâm đến việc bảo vệ môi trường với nhiều chương trình, dự án nghiên cứu, đánh giá tác động và đề xuất giải pháp xử lý giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhưng nhìn chung mức độ ô nhiễm môi trường vẫn còn ở mức khá cao.

I.2.2 Kinh tế xã hội

Thành phố đạt mục tiêu cho giai đoạn 2002 - 2007 tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm nội địa (GDP) cao hơn giai đoạn 5 năm trước, với mức tăng bình quân là 13%/năm.

Kết quả tăng trưởng kinh tế 5 năm 2002- 2007 cho thấy Thành phố đã đạt được mục tiêu tăng trưởng đề ra, đạt mức bình quân 11%/năm, cao hơn tốc độ tăng 10,3%/năm của giai đoạn 1996 - 2000.

Kinh tế trên địa bàn Thành phố chủ yếu dựa vào 2 khu vực công nghiệp – xây dựng và dịch vụ - thương mại:Khu vực công nghiệp - xây dựng luôn có tốc độ tăng giá trị gia tăng nhanh nhất, bình quân giai đoạn 2001-2005 là 12,6%/năm (kế hoạch đề ra là 13%);

Khu vực dịch vụ - thương mại với tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăng bình quân là 9,8%/năm (kế hoạch đề ra là 9,5%);

Nét nổi bật trong cơ cấu kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2001-2005 là các ngành của khu vực dịch vụ đã bắt đầu phát triển khởi sắc và đến giai đoạn 2002

– 2007 mới phát triển mạnh.Tuy vậy các ngành dịch vụ cao cấp chiếm một tỷ trọng lớn.Tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 9,8%/năm so với 8,4%/năm của giai đoạn 1996- 2000.

Các loại hình dịch vụ cao cấp: tài chính - ngân hàng, tín dụng bảo hiểm, viễn thông, công nghệ thông tin và truyền thông có tốc độ phát triển cao. Các loại dịch vụ khác như du lịch, giáo dục, y tế... cũng tăng trưởng cao, với tốc độ tăng bình quân hơn 10%/năm trong 5 năm qua. Đây là những loại hình mà Thành phố thật sự có thế mạnh để phát triển phù hợp với định hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang các loại hình dịch vụ hiện đại.

Năm 2007 dân số trong độ tuổi lao động của Thành phố Hồ Chí Minh là

5.168.308 người, chiếm 70,75% tổng dân số toàn Thành phố. Dân số trong độ tuổi lao động tập trung chủ yếu ở thành thị với số lượng 4.550.981 người, chiếm 85,19% dân

số trong độ tuổi lao động của Thành phố. Cơ cấu lao động có sự chuyển dịch khá nhanh sang các ngành công nghiệp (34.9%) và dịch vụ (58,8%). Năng suất lao động chung các ngành kinh tế trên địa bàn Thành phố tăng bình quân 8,5%/năm. Cơ cấu lao động nông nghiệp có sự dịch chuyển khá nhanh sang các ngành công nghiệp và dịch vụ. Lao động trong khu vực nông-lâm-ngư nghiệp hiện chỉ còn chiếm 6,3% tổng lao động đang làm việc trên địa bàn Thành phố và 25% số lao động đang sinh sống ở nông thôn. Số lượng việc làm mới tạo ra hàng năm đều tăng, năm sau cao hơn năm trước. Trong khu vực nông thôn ngoại thành, nhiều ngành nghề được khôi phục và phát triển đã tạo việc làm ổn định cho lao động, đưa nhanh tỷ lệ sử dụng lao động trong nông nghiệp tăng đều qua các năm. Những nỗ lực tích cực tạo việc làm mới trong thời gian qua đã góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp). Thu nhập ngày càng cao khiến cho cơ cấu chi tiêu của người dân chuyển dịch theo hướng tích cực: chi cho ăn uống ngày càng giảm và tương ứng là sự gia tăng tỷ phần chi tiêu cho các hoạt động mua sắm, giải trí khác.

Công tác xóa đói giảm nghèo đã đạt được những kết quả hết sức tích cực khả quan.Trên cơ sở đó, các cấp các ngành đã có kế hoạch triển khai thực hiện, trước mắt đề ra mục tiêu tập trung hỗ trợ cho hộ nghèo nâng mức thu nhập đầu người trên 5 triệu đồng/năm. Với bình quân diện tích đất tự nhiên gần 3500 m2/người, do dân cư phân bố không đồng đều, chủ yếu tập trung ở 13 quận nội thành với mật độ 25.911 người/km2, trong khi đó mật độ dân số của 6 quận ven chỉ khoảng 4.992 người/km2 và mật độ dân số của 5 huyện ngoại thành khoảng 610 người/km2; Căn cứ vào lịch sử hình thành và phân bố dân cư, có thể phân làm 03 khu vực phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn như sau:

Khu vực trung tâm: Có quá trình định hình và phát triển hàng trăm năm, do vậy hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị hình thành từ lâu với quy mô nhỏ, không còn đáp ứng nhu cầu phát triển trong tương lai. Toàn bộ diện tích đất đều đã được sử dụng với mật độ xây dựng rất cao.

Khu vực 6 quận ven: Tuy mật độ dân số thấp hơn so với 13 quận nội thành, nhưng còn bất cập về phát triển không gian đô thị, hạ tầng kỹ thuật không theo kịp với tốc độ đô thị hóa và phát triển còn mang tính tự phát.

Khu vực 5 huyện ngoại thành: Mật độ dân số khá thấp, các khu vực dân cư phân tán, thuận lợi cho việc phát triển các khu đô thị mới.Thành phố đã và đang triển khai nhiều khu đô thị mới hiện đại trên địa bàn các quận ven và huyện ngoại thành như: Khu đô thị mới Thủ Thiêm tổng diện tích khoảng 772 ha; Khu Nam Thành phố Hồ Chí Minh với quy mô khoảng 3.000 ha; Khu đô thị mới Tây Bắc Thành phố với quy mô khoảng

6.000 ha....

Với việc thực hiện các dự án ở các huyện ngoại thành cho thấy tình hình dân số sẽ tập trung đông hơn các khu kinh tế và khu công nghiệp nhiều sẽ thúc đẩy các các huyện ngoại thành phát triển mạnh hơn và góp phần quan trọng chung cho sự phát triển kinh tế xă hội của Thành Phố Hồ Chí Minh.

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:

I.3.1 Nội dung

 Khái quát chung trên địa bàn nghiên cứu

 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu

 Hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất đặc biệt là công tác thu hồi đất

phục vụ đầu tư các dự án

 Một số vấn đề rút ra trong hoạt động của Trung tâm

 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp thống kê:

Là phương pháp nghiên cứu chủ yếu trong công tác quy hoạch sử dụng đất để đánh giá, phân tích hiệu quả sử dụng đất, đánh giá biến động đất đai, tính chu chuyển đất đai và dự báo những cơ sở về mặt định lượng trong công tác dự báo của quy hoạch.

 Phương pháp kế thừa:

Đây là phương pháp không thể thiếu. Tuy việc thực hiện không khó nhưng để có số liệu kế thừa một cách chính xác và làm cơ sở cho các phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để cần lựa nguồn gốc tài liệu có tính pháp lý cao, đồng thời phải xử lý các kết quả có trước một cách có chọn lọc

 Phương pháp bản đồ:

Là thể hiện kết quả nghiên cứu, nội dung nghiên cứu trong không gian đồ họa với cơ sở tóan học thống nhất và với một tỉ lệ bản đồ được quy định nhằm phản ánh và minh họa kết quả nghiên cứu.

Sử dụng phương pháp bản đồ giúp có cái nhìn tổng quát về khu vực nghiên cứu (thành phố Hồ Chí Minh)

 Phương pháp thu thập thông tin:

Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan. Phân tích đánh giá các nguồn thông tin, số liệu có liên quan đến hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM.

 Phương pháp phân tích tổng hợp:

Phân tích nội dung các văn bản hiện hành, kết hợp tham khảo, trao đổi ý kiến với các

chuyên gia, cán bộ có liên quan đến lĩnh vực đất đai.

PHẦN II

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Trung tâm Phát triển Quỹ đất đang tọa lạc tại 02 Phạm Ngũ Lão, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, TP.HCM. Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM thành lập theo Quyết định 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố và Quyết định số 121/QĐ-TNMT ngày 06.10.2003 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định tổ chức và hoạt động của Trung tâm, Trung tâm đã đi vào hoạt động với cơ cấu về tổ chức như sau: Trung tâm dựa trên cơ sở áp dụng chế độ Thủ trưởng, kết hợp nguyên tắc tập trung dân chủ, tôn trọng sự lãnh đạo của Đảng và phát huy dân chủ cơ sở thông qua hoạt động của các tổ chức Đoàn thể và theo đúng các quy định của Pháp luật; Giám đốc Trung tâm là người đại diện trước Pháp luật và là chủ tài khoản của Trung tâm, do Chủ tịch UBND Thành phố bổ nhiệm, trực tiếp lãnh đạo và điều hành mọi hoạt động của Trung tâm, chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND Thành phố và Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố về kết quả thực hiện Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm, Quy chế tài chính, Quy định về tổ chức và hoạt động của Trung tâm và các chỉ tiêu nhiệm vụ cụ thể được giao; Dưới Giám đốc Trung tâm có các Phó giám đốc Trung tâm và các Phòng chức năng giúp việc cho Giám đốc Trung tâm trên cơ sở phân công nhiệm vụ trên cơ sở văn bản và nội dung cụ thể.

Tổ chức của Trung tâm: Thành lập thêm các phòng như: Phòng Bồi thường, giải phóng mặt bằng; phòng Cung ứng dịch vụ Pháp lý và Đầu tư. Tách phòng Kế hoạch Tài chính thành 02 phòng: Phòng Kế hoạch và phòng Tài chính. Củng cố và kiện toàn bộ máy tổ chức, nâng cao năng lực CBCC hiện có và tuyển dụng lao động có nghiệp vụ chuyên môn và phẩm chất đạo đức tốt để đủ sức triển khai thực hiện nhiệm vụ năm 2005 và những năm tiếp theo.Thường xuyên tổ chức những cuộc thi nhằm nâng cao nghiệp vụ chuyên môn của CBCC và hợp đồng lao động trong Trung tâm

Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM ra đời là một chính sách đúng đắn trong việc quản lý Nhà nước về đất đai. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2003 và các văn bản ban hành dưới Luật có liên quan đến Trung tâm phát triển quỹ đất như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03.12.2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07.12.2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03.12.2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất càng thể làm rõ ngoài những chức năng và nhiệm vụ được ban hành. Chính vì vậy, Trung tâm phải có những thay đổi về mặt tổ chức cũng nhu hoạt động sao cho phù hợp với tinh thần Luật Đất đai 2003 mới ban hành và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003, được nêu rõ tại Điều 10 Nghị định 181 quy định nhiệm vụ mới của Tổ chức phát triển quỹ đất (hay Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM) như sau: “thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi nhà nước có quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng

đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý”. Bên cạnh đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất đang được các địa phương nghiên cứu thành lập. Do đó định hướng về mặt tổ chức và hoạt động của Trung tâm có tính chất rất là quan trọng, góp phần tạo nên một thị trường Bất động sản lành mạnh, ổn định, khai thác được tiềm năng tối đa từ đất, phát huy hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai

Trung tâm còn có thêm những chức năng sau: Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quản lý quỹ đất thuộc khu vực đô thị và khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị mà Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao, chưa cho thuê. Ngoài những nhiệm vụ đã được quy định trong Quyết định số 110/2003/QĐ- UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố, Trung tâm còn thực hiện một số nhiệm vụ khác như:

Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi của UBND Thành phố đối với trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt mà chưa có công trình, dự án cụ thể.

Quản lý quỹ đất Nhà nước đã thu hồi đối với các trường hợp sau: Quỹ đất được thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt mà chưa có công trình, dự án cụ thể do Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi của UBND Thành phố; Quỹ đất do Nhà nước thu hồi trong trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 đối với đất thuộc khu vực đô thị, khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị

BAN GIÁM ĐỐC

Phòng Hành chánh

Phòng Cung ứng

Dịch vụ và Đầu tư

Phòng Khai thác và Quản lý quỹ đất

Phòng Kế haọch

Phòng Tài chính

Phòng Bồi thường

giải phóng mặt bằng

Sơ đồ 1: Bộ máy của Trung tâm phát triển quỹ đất

II.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu

II.2.1 Ban hành các văn bản

Trước khi có luật Đất đai 1993, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố gặp nhiều khó khăn, do hệ thống các văn bản của Nhà nước về đất đai còn chưa được thống nhất và chưa được quy định cụ thể, nhận thức của nhân dân về luật đất đai, trình độ quản lý chưa tốt, chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ Ngành Địa chính còn hạn chế, trang thiết bị phục vụ cho công tác chưa đồng bộ.

Ngày 14.7.1993 Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, lần đầu tiên thừa nhận đất đai có giá trị, cùng với việc quy định chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được bảo đảm….Các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc có sự chuẩn hóa trong việc tổ chức sản xuất kinh doanh. Sự chuyển dịch bất động sản diễn ra trên quy mô lớn, nhiều khu dân cư, khu công nghiệp, khu chế xuất mới xây dựng đi vào hoạt động có hiệu quả. Đến thời điểm này thị trường Bất động sản trở nên sôi động.

Tuy nhiên công tác quản lý đất đai còn hạn chế, việc quản lý, sử dụng đất đai của tổ chức thiếu chặt chẽ, hiệu quả thấp, để xảy ra nhiều tiêu cực như: Sử dụng đất tùy tiện, lấn chiếm, mua bán trái phép, thu tiền sử dụng đất chưa đúng nguyên tắc …Trở thành sự nhức nhối của toàn xã hội, được toàn xã hội quan tâm và đòi hỏi phải giải quyết.

Để từng bước khắc phục những tình trạng trên, đưa việc quản lý, sử dụng đất vào nề nếp, đúng pháp luật, ngày 22.4.1996 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 245/TTg về việc tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (đối với đất chuyên dùng). Chỉ thị có một số nội dung như sau: Tiến hành kiểm tra, thống kê, đánh giá toàn bộ hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn Thành phố; Xác định lại nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, diện tích đất không sử dụng hết thì phải trả lại nhà nước (thông qua hình thức thu hồi đất). Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, UBND Thành phố phải tiến hành quy hoạch đồng bộ khu dân cư, cơ sở hạ tầng đến các công trình công xây dựng các khu nhà ở để bán, cho thuê hoặc sau khi xây dựng xong cơ sở hạ tầng dân tự làm theo quy hoạch. Trong quy hoạch phát triển khu công nghiệp mới phải bố trí đất đai để di chuyển các xí nghiệp sản xuất công nghiệp có chất thải độc hại ra khỏi đô thị. Tổ chức di chuyển gấp các xí nghiệp ở gần các khu dân cư để giảm ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân.

Đến năm 1998, nền kinh tế cả nước bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực. Thu nhập giảm, sức mua của người dân cũng có phần hạn chế, sản xuất hàng hóa bị ngưng trệ, do không tiêu thụ được sản phẩm. Trước tình hình đó, nhà nước đã đề ra nhiều biện pháp kích cầu để kích thích kinh tế phát triển, tạo điều kiện cho người dân nhất là những người có thu nhập thấp có nơi ở và việc làm ổn định. Tuy nhiên chưa có giải pháp thích hợp dung hòa giữa quyền lợi của Nhà nước – nhà đầu tư - người sử dụng đất khiến tốc độ đô thị hóa chậm lại, tranh chấp kéo dài, giá bất động sản tăng lên dẫn đến cơn sốt giá bất động sản năm 2001 -2002.

Trước tình hình đó, thị trường Bất động sản nước ta nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng còn ở bước đầu mới hình thành, đang trong giai đoạn phát triển tự phát, hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản còn nhiều bất cập do thiếu đồng bộ và chồng chéo, công tác quy hoạch chưa hoàn chỉnh, hệ thống dịch vụ công để hỗ trợ thị

trường bất động sản còn thiếu, hệ thống hồ sơ đang ký đất và tài sản trên đất chưa hoàn thiện…Có thể nói thị trường Bất động sản phát triển không ổn định, hiện tượng đầu cơ đất đai khá phổ biến: Cơn sốt nhà năm 2001 – 2002 đã kéo dài trong thời gian khá lâu, giá nhà đất đã tăng gấp nhiều lần. Do đó biện pháp để hạn chế nạn đầu cơ đất đai là hết sức cần thiết và cấp bách cho thị trường bất động sản hiện nay. Giai đoạn này thị trường Bất động sản vượt quá sự quản lý của Nhà nước:

Trong thực tế đầu cơ bất động sản diễn ra dưới các hình thức: Đầu cơ hợp pháp của cá nhân và đơn vị có chức năng kinh doanh bất động sản. Các giao dịch chuyển nhượng thông qua các thủ tục của Nhà nước và nộp đủ các khoản thuế theo quy định. Đầu cơ bất hợp pháp của các cá nhân và đơn vị không có chức năng kinh doanh bất động sản nhằm mục đích trục lợi, mua bán chuyển nhượng giấy tay không nộp thuế, cần có biện pháp ngăn chặn hình thức đầu cơ này. Các dạng đầu cơ phổ biến thường là đón đầu trước việc tăng giá đất tại các khu quy hoạch, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhưng không đầu tư mà chờ tăng giá để chuyển nhượng lại, mua bán nền nhà tại các khu quy hoạch của dự án nhà ở, chờ tăng giá để chuyển nhượng lại.

Hệ quả của việc đầu cơ trên là đẩy giá đất tăng cao dẫn đến cơn sốt đất và đất bỏ hoang hóa sử dụng không hiệu quả. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nếu đầu cơ sẽ dẫn đến đồng vốn sẽ tập trung vào thị trường này, thiếu vốn cho sản xuất, ảnh hưởng đến sự phát triển của kinh tế. Nhằm hạn chế tình hình đầu cơ đất đai trên, Thành phố đã ban hành nhiều biện pháp hành chính như: Ngày 24.5.2001 Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg về việc xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Thông tư 83/2001/TT-BTC ngày 04.10.2001 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Thành phố (Đối với loại đất giao cho doanh nghiệp Nhà nước và cơ quan hành chính, sự nghiệp). Ngày 25.7.2001, UBND Thành phố ban hành Chỉ thị 20/2001/CT-UB về thanh tra, quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên tình trạng môi giới thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà đất bất hợp pháp vẫn tiếp tục diễn ra và ngày càng diễn biến phức tạp với quy mô ngày càng lớn. Hậu qủa là phần đất đai sử dụng không hiệu quả, vốn đầu tư của xã hội bị lãng phí, ảnh hưởng không tốt đến chủ trương và phát triển kinh tế – xã hội của Thành phố. Việc san lấp mặt bằng, xây dựng trái phép làm phá vỡ quy hoạch đã được duyệt và triển khai đầu tư xây dựng gặp khó khăn, trở ngại. Việc mua đi bán lại, đầu cơ trục lợi về nhà đất đã làm tăng giá đất giả tạo, ảnh hưởng đến tiến trình đô thị hoá và dẫn đến phát sinh nhiều khiếu kiện phức tạp về nhà đất khi thực hiện quy hoạch. Đây là nguy cơ gây mất ổn định về trật tự, an toàn xã hội trên địa bàn. Tình hình này có nguyên nhân chính do việc quản lý lỏng lẻo của bộ máy chính quyền các cấp, các cơ quan quản lý chuyên ngành về đất đai, công tác thanh tra xử lý vi phạm chưa nghiêm, thiếu kiên quyết và do một bộ phận cán bộ, công chức có tiêu cực.

Để chấn chỉnh tình trạng trên ngày 02.4.2002, UBND Thành phố ra Chỉ thị 08/CT-UB về việc chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố với những nội dung đáng chú ý sau: Mọi hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà đất bất hợp pháp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đều phải xử lý nghiêm minh kịp thời, đúng pháp luật; Thanh tra, kiểm tra việc đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng đất tại địa bàn Quận, Huyện và báo cáo, đề xuất xử lý các vi phạm.

Gửi bình luận