Đánh giá tình hình hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hồ Chí Minh - 7

Biểu đồ 1: Thu hồi các khu đất để phục vụ đầu tư dự án năm 2005

0.16

0.14

0.12

0.1

0.08

0.06

0.04

0.02

0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Quận, Huyện

Chú thích: Dãy số từ 1 đến 12 tương ứng với số thứ tự các quận, huyện ở bảng 8 Biêu đồ 1: Khu đất đã thu hồi tại các quận, huyện trong tổng quỹ đất năm 2005.

Tính đến cuối tháng 11/2005, Trung tâm Khai thác quỹ đất được giao nhiệm vụ theo dõi, tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc (một phần), và báo cáo đề xuất hoặc lập thủ tục xử lý về 50 khu đất (hoặc dự án) với tổng diện tích 2.636,2868ha.

Bảng 9: Thu hồi các khu đất để phục vụ đầu tư dự án năm 2006

STT

Có thể bạn quan tâm!

• 2.2 Công Tác Lập, Điều Chỉnh Quy Hoạch Sử Dụng Đất Của Tp.hcm Đến Năm
• Kết Quả Giao Đất, Cho Thuê Đất Dự Án Từ 2003-2007
• 3.5 Hoạt Động Kê Khai, Kiểm Kê Và Xác Định Nguồn Gốc Đất Đai
• Đánh giá tình hình hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hồ Chí Minh - 8

Xem toàn bộ 65 trang tài liệu này.

(Nguồn:Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM)

Biểu đồ 2: Thu hồi các khu đất để phục vụ đầu tư dự án năm 2006

Tỷ lệ %

0.16

0.14

0.12

0.1

0.08

0.06

0.04

0.02

0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Quận, huyện

Chú thích: Dãy số từ 1 đến 17 tương ứng với số thứ tự các quận, huyện ở bảng 9 Biêu đồ 2: Khu đất đã thu hồi tại các quận, huyện trong tổng quỹ đất năm 2006.

- Tính đến ngày 31/10/ 2006, Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện điều tra khảo sát để lập thủ tục thu hồi 70 khu đất, TDT: 3.033,2767 ha (so với năm 2005 tăng 15 khu với diện tích 414,7893 ha), được phân loại theo các mục đích như sau:

- Đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất: 32 khu, TDT 564,4168 ha;

- Tạo quỹ tập trung: 09 khu, TDT 1.921,7586 ha

- Tạo quỹ xây dựng dự án tái định cư: 01 khu và một phần diện tích của 02 khu đất đấu giá, TDT 32,0854ha (Có 02 khu đất trên địa bàn quận Bình Tân được thu hồi phục vụ 2 mục đích: một phần dùng để đấu giá, một phần tạo quỹ xây dựng dự án tái định cư).

Bảng 10: Thu hồi các khu đất để phục vụ đầu tư dự án năm 2007

STT

(Nguồn:Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM)

Biểu đồ 3 : Các khu đất thu hồi phục vụ dự án ở các Quận huyện năm 2007

0.2

0.18

0.16

0.14

0.12

0.1

0.08

0.06

0.04

0.02

0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Quận, huyện

Chú thích: Dãy số từ 1 đến 14 tương ứng với số thứ tự các quận, huyện ở bảng 10 Biêu đồ 3: Khu đất đã thu hồi tại các quận, huyện trong tổng quỹ đất năm 2007.

Đến ngày 05 tháng 12 năm 2007, Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện điều tra khảo sát để lập thủ tục thu hồi hoặc xử lý 28 khu đất, TDT: 2.205,5357 ha, phục vụ các mục đích: Đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất: 18 khu, TDT 375,5085 ha

II.4. Một số vấn đề rút ra từ nghiên cứu hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất

II.4.1. Thuận lợi – Thành tựu

Trong quá trình hoạt động Trung tâm PTQĐ đã triển khai một loạt các biện pháp mở rộng và đẩy mạnh công tác thu hồi, tạo quỹ đất cho Thành phố nhằm đảm bảo hoàn thành tốt nhiệm vụ theo kế hoạch đã đề ra. Để chuẩn hoá công tác thu hồi đất theo đúng quy định của Nhà nước, Trung tâm đã xây dựng và đưa vào áp dụng các quy định chuyên môn như: Quy trình đo vẽ, kiểm kê phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng; Quy trình quản lý và sử dụng kinh phí bồi thường; Quy trình giao nhận đất; Tiêu chí sử dụng bản đồ; Quy chế chi tiêu nội bộ của đơn vị; Quy chế tài chính của Trung tâm; Quy định về tuyển dụng, sử dụng và quản lý Cán bộ Công chức…Ngoài ra, sau văn phòng tại huyện Nhà Bè, Trung tâm đã triển khai hoạt động các văn phòng PTQĐ tại Quận 9 và Quận Bình Tân nhằm đáp ứng yêu cầu trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các khu đất

Cở sở pháp lý được tăng cường, đảm bảo cho sự hình thành, tồn tại và phát triển vững chắc của Trung tâm. Lãnh đạo của các quận, huyện tích cực, chủ động phối hợp với Trung tâm.

Lãnh đạo và đội ngũ cán bộ công chức của Trung tâm nhạy bén, nhiệt tình, luôn đoàn kết, thống nhất, kỷ luật, nêu cao tinh thần trách nhiệm, nỗ lực thực hiện nhiệm vụ; Thừơng xuyên nghiên cứu, học tập để nâng cao trình độ, năng lực và hiệu quả làm việc, từng bước đáp ứng yêu cầu nhiện vụ được giao.

Trong quá trình triển khai nhiệm vụ được giao Trung tâm luôn nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sâu sát, kịp thời từ UBND Thành phố và Sở TNMT. Bên cạnh đó, năm 2006, Trung tâm tham gia đề án thí điểm “Phát triển quỹ đất phục vụ nhu cầu đầu tư và phát triển trên địa bàn Thành phố” áp dụng hệ thống quản lý theo kết quả (PMS) đã được UBND Thành phố phê duyệt. Việc ứng dụng hệ thống quản lý theo kết quả trong Đề án này giúp lãnh đạo Trung tâm có thể theo dõi chính xác, kịp thời việc tổ chức thực hiện kế hoạch thu hồi tạo quỹ đất đảm bảo chủ động thực hiện nhiệm vụ được giao đạt kết quả cao; đồng thời tạo nên ý thức trách nhiệm thực sự cho mỗi cán bộ công chức của Trung tâm.

II.4.2. Tồn tại – Vướng mắc:

a. Về kỹ thuật:

Trung tâm PTQĐ lần đầu tiên thực hiện công tác bồi thường (6 tháng đầu năm 2007, hầu hết nhân viên của Trung tâm bước đầu làm quen với công tác bồi thường thu hồi đất nên chưa có kinh nghiệm và còn nhiều lúng túng khi xử lý công việc, còn thiếu nhân sự có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực này. Nhân lực thực hiện nhiệm vụ của Trung tâm còn hạn chế, nhất là đội ngũ cán bộ lãnh đạo các cấp do chưa nâng cao khả năng tổng hợp, phối hợp và tiến hành các hoạt động độc lập trong một số công việc có quy mô nhất định nên năng lực điều hành vá quản lý chưa theo kịp yêu cầu.

Về công tác đo đạc: Được sự chấp thuận của UBND Thành phố và Sở TNMT, Trung tâm đang tiến hành tổ chức thẩm định để phê duyệt phương án dự toán đo đạc, lập bản đồ và lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 các khu đất thu hồi. Tuy nhiên, do Bộ Tài nguyên và Môi trường mới ban hành định mức kinh tế kỹ thuật đo đạc bản đồ (số 05/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/05/2006) thay thế cho Quyết định 406/QĐ-TCD9C ngày 24/09/2002 nhưng lại không có bộ đơn giá kèm theo nên gây ảnh hưởng lớn đến tiến độ triển khai công tác đo đạc các khu đất cũng như việc giải ngân kinh phí đo đạc

trong năm 2006. Để tạm thời khắc phục tình trạng trên, Sở TNMT đã cho phép Trung tâm sử dụng đơn giá dự thảo làm cơ sở triển khai trên nên đến cuối năm 2006 công tác đo đạc mới được khẩn trương thực hiện, do vậy phần nào ảnh hưởng đến kết quả công tác chung.

b. Về kinh tế:

Quy chế hoạt động và cơ chế tài chính của Trung tâm theo mô hình của Tổ chức Phát triển quỹ đất chưa được ban hành nên Trung tâm chưa phải là đơn vị trực tiếp nhận kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để chủ động thực hiện công tác chuyên môn và đẩy nhanh tiến độ, công tác bồi thường mang yếu tố phụ thuộc rất nhiều vào các ban, ngành Quận, Huyện, Quỹ đất ở, nhà ở phục vụ công tác tái định cư chưa được chuẩn bị tốt.

Tỷ lệ giải ngân kinh phí chỉ đạt 19% dự toán kinh phí cả năm (2007) 1.456 tỷ đồng do tình hình đo đạc các khu đất còn trong giai đoạn đang thi công, chưa nghiệm thu, một số khu đang lập phương án thiết kế kỹ thuật và dự toán, một số khu đã xong phương án dự toán nhưng còn đang chờ Sở Tài Chính điều chỉnh giá nhân công.

Theo Quyết định 94/2006/QĐ-UBND ngày 06/07/2006 của UBND Thành phố, Trung tâm được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực đã có quy hoạch phải thu hồi trước khi Nhà nước có quyết định thu hồi. Tuy nhiên chưa có quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất của Tổ chức phát triển quỹ đất. Trung tâm còn lúng túng trong việc đề xuất cơ chế tài chính thích hợp, do đó kết quả công tác còn phụ thuộc toàn bộ vào ngân sách Nhà nước.

Cơ chế tài chính cũ, thực hiện theo nguyên tắc đơn vị sự nghiệp không có nguồn thu, mặc dù giá trị tạo ra rất lớn, nên hoạt động của Trung tâm thiếu tính độc lập và chủ động, về lâu dài không thể đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ ngày càng phát triển của Thành phố.

c. Về chính sách:

Các điều kiện pháp lý để lập, trình duyệt và công bố Phương án tổng thể (Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương thu hồi đất, quyết định giao nhiệm vụ giải phóng mặt bằng, đơn giá bồi thường…) đối với các khu đất còn thiếu hoặc chưa có.

Tuy Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 thi hành Luật Đất đai và nhiều văn bản quy phạm pháp luật của Thành phố đã được ban hành, nhưng có trường hợp do chậm hoặc chưa đồng bộ nên trong thực tế vẫn còn thiếu hoặc chưa khả thi, đặc biệt trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất,…Riêng quy chế về tổ chức hoạt động của Trung tâm chưa được điều chỉnh theo Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLB/BTNMT-BNV của Bộ Tài nguyên và Môi trường

– Bộ Nội vụ nên chưa phát huy hết vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất theo đúng Luật Đất đai và Nghị định 181, nhất là trong lĩnh vực thu hồi đất sau khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được duyệt nhưng chưa có dự án được triển khai.

Việc thực hiện chương trình di dời, tái định cư và tạm cư trên địa bàn TPHCM từ năm 2001 cho đến nay, cơ bản đã giải quyết được phần lớn nhu cầu về chỗ ở cho các hộ chịu ảnh hưởng bởi việc di dời, giải toả để thực hiện các công trình, dự án công ích trọng điểm của thành phố, giải quyết được yêu cầu cải tạo, nâng cấp chỉnh trang đô thị; công trình công cộng, góp phần cải tạo dân sinh, cải thiện môi trường sống, tạo quỹ đất để xây dựng các khu công nghiệp đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng của thành phố trong những năm gần đây. Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu này còn tồn tại nhiều hạn chế cần tập trung khắc phục, nhất là chưa lo đủ, kịp thời quỹ nhà

chung cư, nền đất ở để giải quyết yêu cầu tái định cư nên một bộ phận người dân bị giải toả hiện vẫn chưa có chỗ ở ổn định, ảnh hưởng đến chính sách bồi thường, hỗ trợ di dời, tái định cư của chính quyền thành phố. Việc chậm trễ trong giải phóng mặt bằng đã ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án, các công trình công ích trọng điểm.

Với hàng ngàn hecta đất thu hồi mỗi năm, Trung tâm PTQĐ Thành phố Hồ Chí Minh. Thế nhưng gần đây có tình trạng nhiều khu đất đã thu hồi từ các dự án “treo” lại tiếp tục bị “treo”, chậm đưa vào sử dụng. Theo qui định, tất cả các khu đất sau khi thu hồi phải đưa ra bán đấu giá. Trường hợp không bán đấu giá được mới bán chỉ định. Nhưng gần đây do thị trường địa ốc “đóng băng” nên nhiều khu đất đưa ra bán đấu giá không thành công. Điển hình như khu đất gần 8 ha tại xã Tân Túc, huyện Bình Chánh thu hồi hơn một năm qua (2006), đua ra đấu giá hai lần vẫn chưa có người mua. Cũng có dự án sau khi thu hồi phải tiếp tục đền bù giải toả hoặc điều chỉnh qui hoạch để dự án khả thi hơn. Đối với các dự án bồi thường xong nhưng chưa đầu tư cơ sở hạ tầng theo qui định phải thành lập Hội đồng thẩm định chi phí đã đầu tư vào dự án để trả lại cho chủ đầu tư. Thông thường Hội đồng lấy mức giá do Nhà nước qui định làm cơ sở để xem xét trong khi các chủ đầu tư đền bù theo hình thức thoả thuận với người dân.

II.5. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát triển

quỹ đất

Cần khắc phục có hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, trước hết tập trung cho những dự án trọng điểm của Nhà nước và của địa phương đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, các dự án đầu tư phát triển sản xuất và dịch vụ của mọi thành phần kinh tế; Áp dụng rộng rãi hình thức nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thoả thuận với người sử dụng đất dưới các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn hoặc cho thuê bằng quyền sử dụng đất. Nâng cao hiệu quả của Trung tâm PTQĐ bằng việc mở rộng mạng lưới hoạt động đến Quận – Huyện nhằm tạo động lực phát triển quỹ đất trên từng điều kiện cụ thể.

Cần xã hội hóa nguồn vốn và quan trọng nhất là vốn của nhà đầu tư, vừa hạn chế sử dụng nguồn ngân sách, vừa góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ đầu tư trên đất đã thu hồi và vừa thúc đẩy hiệu quả cải tiến thủ tục hành chính trong công tác giao đất thuê đất, góp phần làm cho môi trường đầu tư ngày càng cởi mở, thông thoáng và thân thiện hơn.

Cần có cơ chế phối hợp rõ ràng, đồng bộ giữa các Ban ngành, Đơn vị trong quá trình thực hiện để rút ngắn thời gian thu hồi đất. Để có một khu đất hiện nay nhanh nhất phải mất hơn nửa năm, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư không thể chờ đợi.

Phát huy cơ chế phối hợp giữa các Sở, Ban, Ngành, quận-huyện, các cơ quan hữu quan, tạo sức mạnh tập thể, để tập trung, giải quyết nhanh đồng bộ trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, kế hoạch bố trí tái định cư cụ thể rút ngắn việc thực hiện dự án đầu tư, đặc biệt đối với những dự án phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia…trên địa bàn Thành phố.

Trung tâm phối hợp với UBND các Quận-Huyện phải chủ động chuẩn bị trước quỹ nhà tái định cư (để giải quyết nhu cầu của người dân yêu cầu được bố trí tái định cư) tại những vị trí phù hợp, có kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; đẩy mạnh việc xã hội hóa thông qua việc đấu thầu dự án, để doanh nghiệp đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư, Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng quỹ nhà bố trí tái định cư cho các hộ dân bị giải tỏa và khai thác kinh doanh một phần.

Để tăng cường quản lý sử dụng đất của các khu quy hoạch và dự án đầu tư, khắc phục có hiệu quả những yếu kém nêu trên, theo tôi cần triển khai những công tác sau:

Đôn đốc việc sử dụng đất của các chủ đầu tư. Kiên quyết thu hồi đất các dự án mà chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao hoặc cho thuê đối với tổ chức, cá nhân có năng lực và có nhu cầu về đất đai để thực hiện dự án đầu tư; thực hiện đúng chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, bảo đảm ổn định đời sống của người có đất bị thu hồi. Phát huy vai trò của Trung tâm PTQĐ trong việc chủ động giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, tạo sẵn quỹ đất cho nhà đầu tư. Khắc phục có hiệu quả tình trạng ách tắc, kéo dài việc giải phóng mặt bằng, chấn chỉnh công tác giao đất, cho thuê đất, đặc biệt phải xem xét kĩ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất.

KẾT LUẬN

 Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM là đơn vị sự nghiệp với nhiệm vụ tham mưu, đề xuất UBND TP và Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trong công tác quản lý và sử dụng có hiệu quả quỹ đất do Nhà nước trực tiếp và chủ động đề xuất, tạo quỹ đất phục vụ đầu tư trên địa bàn Thành phố.

 Để thực hiện nhiệm vụ trên, Trung tâm đã xây dựng một bộ máy hoạt động và tổ chức nhân sự bao gồm các phòng, ban chuyên môn, đội ngũ cán bộ, chuyên viên có trình độ và hiểu biết trong lĩnh vực quản lý đất đai; xây dựng quy chế hoạt động chặt chẽ với các phòng, ban; xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý khai thác thông tin từ các khu đất tốt.

 Đến nay Trung tâm đã tiến hành điều tra, khảo sát thực địa, theo dõi tiến độ thực hiện dự án được giao đất, theo dõi công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các khu đất được UBND TP chỉ đạo; phối hợp với các đơn vị liên quan đo đạc và lập bản đồ về 35 khu đất với diện tích 2369 ha và thu hồi 148 khu đất tổng diện tích 7.874 ha và đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 9 khu với diện tích 240 ha

 Với kết quả đạt được của Trung tâm phát triển quỹ đất đã khẳng định tầm quan trọng và tính cấp bách của việc hình thành Trung tâm; góp phần không nhỏ trong việc hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn TP.HCM

Qua quá trình thực hiện đề tài có những kiến nghị sau:

 Cần xã hội hóa nguồn vốn và quan trọng nhất là vốn của các nhà đầu tư, vừa hạn chế sử dụng vốn ngân sách, vừa góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ đầu tư trên đất đã thu hồi và vừa thúc đẩy hiệu quả cải tiến thủ tục hành chánh trong công tác giao, thuê đất, góp phần làm cho môi trường đầu tư ngày càng cởi mở, thông thóang và thân thiện hơn.

 Trung tâm Phát triển quỹ đất chưa đuợc áp dụng lọai hình sự nghiệp có thu một phần và tiến đến tự chủ nguồn thu, cơ chế tài chính chưa năng động (chưa đuợc vay vốn hoặc trích từ nguồn bán quyền sử dụng đất qua đấu giá hoặc giao, thuê…và tự chịu trách nhiệm về tài chánh) nên trong họat động chưa phát huy hết hiệu quả.

 Hiện nay internet đã trở thành một công cụ đắc lực cho con người trong việc tiếp cận thông tin nhanh nhất, thông tin liên lạc và cũng là một trong những nơi phát biểu ý kiến, tranh luận và tham khảo kiến thức với mọi người một cách nhanh nhất, kịp thời và bình đẳng với các nhà chuyên môn…nhất là những kiến thức về Luật Đất đai, cập nhập những kiến thức mới cho nhân viên toàn Trung tâm, nâng cao ứng dụng và lợi ích của internet trong thời đại công nghệ thông tin. Từ những lợi ích to lớn trên Trung tâm nên tham gia vào mạng internet, nên có một trang Wed riêng để quảng bá về những khu đất mà Trung tâm đã thu hồi, điều tra, khảo sát và phân tích, đưa ra đấu giá nhằm mục đích quảng bá với cá nhân, tổ chức có nhu cầu về đất để đầu tư, tạo nên một môi trường đấu giá cạnh tranh, bình đẳng và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Thành phố, bên cạnh đó còn có thể tiếp nhận những ý kiến góp ý của cá nhân, các doanh nghiệp trong quá trình hoạt động nhằm đạt hiệu quả cao nhất, phát huy tối ưu nhất về chức năng và nhiệm vụ của Trung tâm trong lĩnh vực quản lý, khai thác và cung ứng các dịch vụ về đất đai cho nhà đầu tư. Ngoài các thông tin đất đai từ các cuộc Thanh kiểm tra của Nhà nước, các Quyết định, chỉ thị ban hành nhằm kiểm