của một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng hết sức khiêm tốn: lao động bình quân/1 doanh nghiệp là 24 người, tài sản bình quân/1 doanh nghiệp là 11,5 tỷ đồng, doanh thu thuần bình quân/1 doanh nghiệp là 4,7 tỷ đồng. Khái niệm tài sản ở đây được hình thành từ hai nguồn: vốn chủ sở hữu và vốn vay. Trên bình diện tổng thể các doanh nghiệp đã điều tra được thì vốn chủ sở hữu chiếm 31%, 69% còn lại là vốn vay.
Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu về doanh nghiệp tính đến 31/12/2004
Cả nước | Hà nội | TP HCM | |
Tổng số doanh nghiệp | |||
Số doanh nghiệp | 91755 | 15068 | 23727 |
Số lao động | 5770201 | 778421 | 1357300 |
Tổng tài sản (tỷ đồng) | 2161503 | 300277 | 478739 |
Doanh thu thuần (tỷ đồng) | 1750046 | 306704 | 454604 |
Ngành Xây dựng | |||
Số doanh nghiệp | 12315 | 1471 | 2258 |
Số lao động | 939186 | 238720 | 161056 |
Tổng tài sản (tỷ đồng) | 176872 | 43897 | 44886 |
Doanh thu thuần (tỷ đồng) | 109621 | 31488 | 23699 |
Ngành kinh doanh BĐS | |||
Số doanh nghiệp | 6173 | 1885 | 2706 |
Số lao động | 148652 | 54750 | 53989 |
Tổng tài sản (tỷ đồng) | 70839 | 21753 | 34309 |
Doanh thu thuần (tỷ đồng) | 28969 | 10010 | 14164 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 7 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 8 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 9 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 11 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 12 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 13
Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.
Hiện nay trên phạm vi cả nước có 1400 dự án nhà ở và khu đô thị mới đã và đang được triển khai (tại Hà Nội có khoảng gần 180 dự án, Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 800 dự án, Hải Phòng 78 dự án, Đà Nẵng 46 dự án). Trong số các dự án trên có một số dự án lớn do các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện như
dự án khu đô thị mới Nam Thăng Long- Hà Nội có diện tích khoảng 365 ha, Phú Mỹ Hưng – TP Hồ Chí Minh có diện tích khoảng 600 ha. Với sự phát triển nhanh của các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS trong thời gian vừa qua đã làm tăng diện tích nhà ở nói chung và diện tích nhà ở bình quân đầu người nói riêng. Tính đến năm 2004 diện tích nhà ở bình quân trên đầu người tại Việt Nam là 10,38m2, trong đó diện tích bình quân tại khu vực đô thị là 10,6 m2, ở khu vực nông thôn là 10,30 m2 (xem bảng 2.3). Tuy chỉ số này đã được cải thiện nhiều (năm 1990 là 4,35m2) song có thể nói vẫn đứng ở mức thấp. Cũng theo Cục Quản lý Nhà Bộ Xây dựng thì diện tích nhà ở bình quân đầu người ở hầu hết các nước ASEAN đều đã đạt trên 15m2
Bảng 2.3: Thống kê Nhà ở năm 2000-2004
(Nguồn: Cục Quản lý Nhà Bộ Xây Dựng)
Đơn vị | 2000 | 2004 | |
Toàn quốc | |||
Dân số | Người | 76.400.000 | 82.100.000 |
Tổng diện tích (dt) nhà | M2 | 739.000.000 | 852.325.400 |
Dt bình quân/người | M2/người | 9,68 | 10,38 |
Đô thị | |||
Dân số | Người | 18.090.000 | 22.318.000 |
Tổng diện tích nhà | M2 | 185.000.000 | 236.570.800 |
Dt bình quân/người | M2/người | 10,23 | 10,60 |
Nông thôn | |||
Dân số | Người | 58.250.000 | 59.782.000 |
Tổng diện tích nhà | M2 | 554.000.000 | 615.754.600 |
Dt bình quân/người | M2/người | 9,51 | 10,30 |
Tuy mức bình quân diện tích nhà trên đầu người còn thấp song năng lực xây dựng mới nhà ở hiện nay chưa cao. Theo số liệu của bảng 2.4 dưới đây thì năm
2004 diện tích được xây mới khoảng trên 20 triệu m2 và với mức dân số hơn 80 triệu người thì mỗi năm diện tích bình quân chỉ tăng tăng khoảng 0,25m2. Trong Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06-05-2004 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 đã nêu mục tiêu phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15m2 sàn vào năm 2010 và 20m2 sàn vào năm 2020. Như vậy để đạt được chỉ tiêu trên thì trong thời gian tới diện tích nhà ở cần được xây dựng hàng năm phải ở mức gần 80 triệu m2, và đó là con số thực sự quá tầm so với các hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS hiện nay.
Bảng 2.4: Diện tích nhà ở được xây mới trong giai đoạn 2000-2004
(Nguồn: Cục Quản lý Nhà, Bộ Xây Dựng, đơn vị: 1000m2)
2001 | 2002 | 2003 | 2004 | |
Diện tích nhà xây mới | 17.236 | 18.270 | 19.732 | 21.705 |
Một mảng quan trọng khác trong hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động cho thuê các khu văn phòng, căn hộ. Trong giai đoạn trước thì hoạt động này có qui mô nhỏ, thường do các HGĐ, các cơ quan, doanh nghiệp có diện tích thừa thì cho thuê để tạo thu nhập. Song trong khoảng 10 năm trở lại đây khi mà số lượng các doanh nghiệp tăng mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài mở văn phòng tại Việt Nam thì hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, cho thuê văn phòng đã phát triển mạnh và đã đóng góp vào sự thay đổi bộ mặt các thành phố lớn ở Việt Nam, đặc biệt là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh với sự ra đời của hàng loạt các toà nhà cao tầng với các trang thiết bị hiện đại đạt đẳng cấp quốc tế.
Bảng 2.5: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội cuối năm 200514
Số lượng toà nhà | Tổng diện tích cho thuê (m2) | Tỷ lệ diện tích cho thuê | Giá cho thuê bình quân, $/m2/tháng | |
Loại A | 9 | 82.333 | 100% | 25,74 |
Loại B | 15 | 116.885 | 99% | 19,10 |
Loại C | 29 | 78.900 | 97% | 12,84 |
Tổng/bình quân | 53 | 278.118 | 99% | 19,29 |
Bảng 2.6: Thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội cuối năm 2005
Số lượng toà nhà | Số lượng căn hộ | Tổng diện tích cho thuê (m2) | Tỷ lệ số căn hộ cho thuê | Giá cho thuê $/m2/tháng | |
Loại A | 18 | 1281 | 132.228 | 98% | 21,80 |
Loại B | 12 | 155 | 17.043 | 96% | 13,65 |
Tổng/bình quân | 30 | 1436 | 149.271 | 97% | 20,87 |
Tuy nhiên trong giai đoạn vừa qua, hoạt động cho thuê này cũng trải qua những giai đoạn thăng trầm, đặc biệt là những năm 1999-2000 khi cuộc khủng hoảng tài chính ở các nước châu á xảy ra đã làm cho hàng loạt các doanh nghiệp ở các nước chịu khủng hoảng như Thái Lan, Malaysia, Hàn Quốc, Nhật Bản…phải thu hẹp hoạt động ở Việt Nam, dẫn đến nhiều toà nhà cho thuê căn hộ, văn phòng có tỷ lệ diện tích trống cao, giá thuê giảm xuống chỉ còn 50% so với giai đoạn trước khủng hoảng
14 [41]
Bảng 2.7: Thị trường cho thuê văn phòng tại T.p. HCM cuối năm 2005
Số lượng toà nhà | Tổng diện tích cho thuê (m2) | Tỷ lệ diện tích cho thuê | Giá cho thuê bình quân | |
Loại A | 5 | 74.307 | 99,8% | 32,55 |
Loại B | 11 | 103.110 | 97% | 25,20 |
Loại C | 36 | 90.485 | 96% | 16,65 |
Ngoại ô | 7 | 58.990 | 91 | 15,13 |
Tổng/bình quân | 53 | 326.892 | 96% | 22,69 |
Bảng 2.8: Thị trường cho thuê căn hộ tại T.p. Hồ Chí Minh cuối năm 2005
Số lượng toà nhà | Số lượng căn hộ | Tổng diện tích cho thuê (m2) | % số căn hộ cho thuê | Giá cho thuê $/m2/tháng | |
Loại A | 7 | 495 | 59.473 | 94% | 23,22 |
Loại B | 10 | 1141 | 133.030 | 92% | 20,34 |
Loại C | 25 | 734 | 61.460 | 89% | 14,44 |
Tổng/bình quân | 42 | 2370 | 253.963 | 91% | 19,59 |
Trong vài năm trở lại đây khi nền kinh tế các nước trong khu vực đã phục hồi, môi trường đầu tư ở Việt Nam tiếp tục được cải thiện thì số lượng các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam lại gia tăng cùng lúc số lượng các doanh nghiệp Việt Nam cũng gia tăng mạnh mẽ làm cho thị trường cho thuê căn hộ cao cấp và đặc biệt là cho thuê văn phòng lại nóng lên, hầu hết các toà nhà đều có hệ số diện tích cho thuê rất cao, từ 97-100%, mức giá thuê cũng đang được phục hồi dần, hứa hẹn một tương lai sáng sủa cho mảng hoạt động kinh doanh BĐS này.
Qua các phân tích trên có thể thấy các hoạt động kinh doanh BĐS đã có những bước phát triển nhanh trong hơn 10 năm qua, đã đáp ứng được một phần nhu cầu ngày càng tăng của cộng đồng về BĐS các loại. Song nếu so với với nhu cầu thực tế của nền kinh tế cũng như cộng đồng dân cư thì qui mô của các hoạt động kinh doanh BĐS còn rất nhỏ bé và vì vậy cần được thúc đẩy mạnh hơn nữa trong thời gian tới. Do là một hoạt động kinh doanh gắn liền với đất đai nên luật pháp về đất đai có ảnh hưởng hết sức to lớn đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh này. Tiếp theo vấn đề đất đai là các vấn đề khác như thị trường, giá cả, nguồn vốn kinh doanh BĐS…cũng là các vấn đề quan trọng cần được phân tích để có thể đưa ra được các giải pháp đúng đắn thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh này.
2.2 THỰC TRẠNG VỀ VẤN ĐỀ SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM.
2.2.1. Về nội dung QSD đất ở Việt Nam
Theo quy định tại điều 5 của Luật đất đai năm 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thực hiện các quyền định đoạt đối với đất đai như: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, qui định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất15.
Theo Luật đất đai hiện hành đối với mỗi loại đất khác nhau thì cơ chế giao, thời hạn giao, hạn mức giao đất cũng khác nhau. Đối với hoạt động kinh doanh BĐS thì các loại đất ở, đất sử dụng cho sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản là những loại hàng hoá quan trọng. Các loại đất dùng cho quốc phòng, an ninh, cho các cơ sở hạ tầng như đường xá, công trình thuỷ lợi, công trình công cộng...hoặc đất xây dựng trụ sở, công trình sự nghiệp của các tổ chức quản lý Nhà nước...không phải là các
15 [25]
loại hàng hoá của ngành kinh doanh này. Do vậy dưới đây sẽ tập trung phân tích các quyền định đoạt của chủ sử dụng đối với các loại đất ở, đất dùng cho sản xuất kinh doanh nói chung.
Bảng 2.9: Quyền định đoạt của chủ sử dụng đất theo Luật đất đai 2003
Đất ở của các HGĐ | Đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp | Đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. | |||
Đối với tổ chức kinh tế | Đối với HGĐ | Đối với tổ chức kinh tế | Đối với HGĐ | ||
Thời hạn giao đất/cho thuê đất. | Vô thời hạn | 50–70 năm | 50–70 năm | 50–70 năm | 20-50 năm |
Quyền chuyển đổi | Có | Có | Có | Có | Có |
Quyền chuyển nhượng | Có | Có | Có | Có | Có |
Quyền cho thuê | Có | Có | Có | Có | Có |
Quyền thừa kế | Có | Không | Có | Không | Có |
Quyền thế chấp, bảo lãnh | Có | Có | Có | Có | Có |
Quyền góp vốn | Có | Có | Có | Có | Có |
Như vậy có thể nói các quyền cơ bản liên quan đến việc định đoạt đất đai của chủ sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (mà nguồn tiền này không có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước) đều được bảo đảm theo quy
định của Luật đất đai hiện hành. Các trường hợp thuê đất của Nhà nước thì về cơ bản những chủ thể thuê đất được bảo đảm quyền chuyển nhượng tài sản đã đầu tư trên đất và người nhận chuyển nhượng được quyền tiếp tục thuê đất để sử dụng.
Một vấn đề quan trọng cần đề cập là cơ chế gia hạn thời gian giao đất hoặc cho thuê đất cũng đã được qui định trong Luật đất đai hiện hành. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với qui hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Qua đây có thể thấy việc gia hạn thời gian sử dụng đất chủ yếu dựa vào các yếu tố phụ thuộc vào ý chí và hành vi của người sử dụng đất. Riêng yếu tố qui hoạch là không phụ thuộc vào chủ quan của người sử dụng đất song đây là vấn đề có tính đặc thù đối với việc sử dụng đất xảy ra ở hầu hết các quốc gia.
Như vậy có thể so sánh QSD đất theo qui định của Luật đất đai hiện hành ở Việt Nam với quyền sở hữu đất ở các quốc gia có hệ thống luật pháp công nhận quyền sở hữu đất tư nhân ở những điểm sau:
- Thời hạn sử dụng đất: đối với đất ở thì không có khác biệt song đối với các loại đất khác thì có khác biệt về thời hạn sử dụng. Do cơ chế gia hạn thời gian sử dụng đã được qui định minh bạch nên về lý thuyết không phải là những trở ngại lớn, ngoại trừ yếu tố tâm lý của người sử dụng.
- Các quyền định đoạt của người sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thế chấp, bảo lãnh, quyền thừa kế, quyền góp vốn bằng đất giống như các quyền tương tự của chủ sở hữu đất ở các quốc gia công nhận quyền sở hữu cá nhân về đất đai.
- Quyền về không gian bên trên khu đất trong Luật đất đai hiện hành không qui định rõ, tức là quyền định đoạt của người sử dụng đất đối với không gian phía trên khu đất không được quy định đến giới hạn nào (cao bao nhiêu...).