Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

mục đích sử dụng nhưng được hưởng lợi rất nhiều từ việc giá đầu ra cao do căn bệnh kinh niên cung không đủ cầu trong lĩnh vực nhà đất hiện nay.

2.3.2. Thực trạng về cầu BĐS hiện nay ở Việt Nam.

Có thể phân biệt lượng cầu hiện nay ở VN có 2 nguồn phát sinh, đó là cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự (tức là sau khi mua được BĐS họ sẽ sử dụng ngay) và cầu xuất phát từ xu hướng mua BĐS để đầu cơ, chờ khi BĐS lên giá là bán ra để thu lợi nhuận. Phần dưới đây sẽ phân tích lần lượt từng loại cầu này để có bức tranh về tổng cầu hiện nay ở VN.

2.3.2.1. Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS.

Theo như các quan điểm lý thuyết về các yếu tố liên quan đến cầu BĐS đã được nghiên cứu ở phần đầu luận án, có thể liệt kê các yếu tố kinh tế, xã hội, tập quán sau đây tác động đến xu hướng tăng cầu:

- Dân số tăng dẫn đến tăng cầu về BĐS nhà ở cũng như các BĐS khác phục vụ đời sống nhân dân như trường học, bệnh viện, các trung tâm thương mại...Tốc độ tăng dân số hiện nay ở VN khoảng 1,4%/năm17 tức là hàng năm dân số VN sẽ tăng khoảng 1,12 triệu người. Với mức sử dụng diện tích ở bình quân hiện nay khoảng 10m2/người thì hàng năm cầu về BĐS nhà ở tăng do tăng dân số tự nhiên sẽ là 11,2 triệu m2 nhà ở.

- Thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp cầu về nhà ở do những người có thu nhập tăng cao sẽ có xu hướng nới rộng diện tích ở để nâng cao chất lượng cuộc sống. Giả định là cùng với sự gia tăng của thu nhập, nhu cầu về diện tích ở bình quân trên đầu người tăng thêm 1m2/người thì ở quy mô toàn xã hội lượng cầu về nhà ở tăng thêm hơn 80 triệu m2, quả là con số không nhỏ. Ngoài việc thu nhập tăng do GDP tăng, ở VN hiện nay còn có nguồn thu nhập khá lớn từ các khoản kiều hối là các khoản tiền do người VN định cư ở nước ngoài gửi cho thân nhân trong nước. Theo thống kê chính thức thì con số đó là 2 tỷ đô la Mỹ/năm và

17 [36].

một phần không nhỏ số tiền kiều hối này được dùng để mua BĐS và do đó cũng tạo ra một lượng cầu đáng kể trong thị trường BĐS của VN.

- Kinh tế tăng trưởng làm cho các doanh nghiệp tăng trưởng cả về số lượng và quy mô làm cho cầu về BĐS thương mại, BĐS công nghiệp tăng mạnh vì các doanh nghiệp này cần thêm BĐS để làm văn phòng, làm nhà xưởng, làm kho tàng...Nhu cầu này ở Việt Nam đăng tăng rất mạnh bởi vì hiện nay với tinh thần cởi mở của Luật doanh nghiệp, hàng năm có hàng chục ngàn doanh nghiệp mới được thành lập dẫn đến nhu cầu về văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho tàng tăng lên mạnh mẽ. Hiện nay theo thống kê của Bộ kế hoạch đầu tư hiện có khoảng hơn 100.000 doanh nghiệp đang hoạt động nghĩa là cứ khoảng gần 1000 dân có một doanh nghiệp trong khi con số đó ở các nước phát triển là khoảng 20 người dân/1 doanh nghiệp nghĩa là trong tương lai Việt Nam sẽ phải có hàng triệu doanh nghiệp, điều đó sẽ tạo lên một lượng cầu rất lớn đối với các BĐS thương mại và công nghiệp.

Bảng 2.12: Tốc độ tăng dân số tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

trong vài năm qua (%)18

2003	2002	2001
Hà Nội	2,6	3,1	3,7
T.P Hồ Chí Minh	1,4	1,9	2,9

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

- Dịch chuyển dân số cơ học từ nông thôn ra thành thị trong quá trình CNH là hiện tượng tất yếu phải xẩy ra. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, quá trình cơ giới hoá và công nghiệp hoá làm cho năng suất lao động tăng lên nhanh ở các vùng nông thôn trong khi đất đai là tư liệu sản xuất của đa số các khu vực đồng bằng không thể tăng lên nhiều được dẫn tới việc dư thừa lao động tại khu vực nông thôn tăng lên. Mặt khác trên thực tế thu nhập hiện nay tại các vùng nông thôn Việt Nam đang ở mức rất thấp so với mức thu nhập của lao động ở

18 [36].

các khu vực thành thị. Do vậy các yếu tố trên đã tạo dòng dịch chuyển lao động từ các khu vực nông thôn ra thành phố làm cho nhu cầu về BĐS nhà ở tại các thành phố lớn của VN tăng mạnh, đặc biệt là tại các thành phố như Hà nội và HCM nơi thu hút mạnh lực lượng lao động ở các vùng khác tới. Theo bảng thống kê trên thì mức tăng dân số tại Hà nội và T.P Hồ Chí Minh đều cao hơn nhiều so với mức tăng dân số tự nhiên hàng năm của Việt Nam là 1,4% trong khi mức tăng dân số tự nhiên tại hai thành phố này có tỷ lệ thấp hơn mức bình quân của cả nước và điều đó giải thích bằng hiện tượng tăng dân số cơ học ở hai thành phố này. Cùng với BĐS nhà ở, nhu cầu các loại BĐS khác phục vụ sinh hoạt của người lao động nhập cư cũng tăng theo, kể các các BĐS thương mại và công nghiệp.

2.3.2.2. Cầu xuất phát từ các yếu tố khác.

- Giữ tiền bằng BĐS để chống mất giá: đây là một hiện tượng tương đối phổ biến ở Việt Nam hiện nay xuất phát từ thực tiễn diễn biến giá cả BĐS trong thời gian từ đầu những năm 1990 đến nay. Trong giai đoạn này giá cả BĐS đã có hai lần lên cơn sốt nóng vào các năm 1992-1993 và 2000-2001. Sau mỗi cơn sốt như vậy giá cả BĐS lại đứng ở mức cao hơn trước cơn sốt nhiều. Trong giai đoạn được coi như thị trường BĐS bị đóng băng giữa các cơn sốt nóng thì giá BĐS cũng không bị giảm nhiều. Do vậy, kinh nghiệm của nhiều người cho thấy giữ BĐS vẫn có lợi hơn nhiều so với gửi tiền tiết kiệm nên đã tạo ra xu hướng trong xã hội hiện nay là nhiều HGĐ có một khoản tiền nào đấy thì sẽ mua BĐS để giữ tiền hoặc nếu không đủ thì có thể chung tiền với các HGĐ khác có mối quan hệ thân thiết để mua BĐS giữ tiền, chống mất giá. Yếu tố tâm lý này có nguồn gốc từ trước đó trong xã hội VN khi mà một câu nói mang tính kinh điển từ thế hệ trước để lại trong việc giữ tiền là “nhất thổ nhì kim” đã thấm sâu vào tiềm thức của nhiều người. Một yếu tố khác cũng làm cho hiện tượng giữ tiền bằng BĐS phổ biến là do việc đầu tư các khoản tiền nhàn rỗi hiện nay của công chúng không dễ dàng được thực hiện ngoài việc gửi tiền tiết kiệm với mức lãi

không hấp dẫn, đôi khi còn thấp hơn chỉ số lạm phát làm cho các khoản tiền tiết kiệm thực tế không sinh lời mà còn bị mất giá so với giá trị thực của đồng tiền. ở các nước phát triển khác, việc đầu tư các khoản tiền nhàn rỗi ngoài cách mua BĐS và gửi tiết kiệm còn có thể đầu tư vào các doanh nghiệp thông qua thị trường chứng khoán hoặc các quỹ đầu tư khác với khả năng sinh lời cao hơn và có tính thanh khoản cao hơn do vậy thường được các HGĐ lựa chọn hơn là việc mua BĐS. Bên cạnh đó chính sách thuế BĐS của các nước đó cũng được xây dựng theo cách không khuyến khích việc giữ tiền nhàn rỗi bằng BĐS.

- Mua BĐS để sử dụng trong một tương lai xa do nhận định là giá BĐS sẽ tăng nếu không mua sớm sau này sẽ không mua nổi: do thực tế diễn biến giá cả trong thời gian vừa qua luôn có xu hướng tăng cao nên nhận thức chung của những người sử dụng BĐS đặc biệt là các HGĐ là trong tương lai giá BĐS sẽ còn tiếp tục tăng và điều này dẫn đến trào lưu mua BĐS để dành sử dụng trong tương lai. Các HGĐ thường gồm bố mẹ và những đứa con nhỏ sống phụ thuộc vào bố mẹ. Cùng với thời gian những đứa con nhỏ sẽ lớn lên và sẽ có gia đình riêng của mình và tất nhiên là có nhu cầu về một ngôi nhà trong tương lai khi bắt đầu xây dựng cuộc sống riêng của mình. Các gia đình có điều kiện kinh tế tốt thường có xu hướng lo nhà cho con cái khi lớn lên vì lúc đó những đứa con mới lớn thường khó có khả năng tự giải quyết nhà ở cho bản thân vì mới đi làm, chưa có tích luỹ nhiều để mua nhà. Với nhận định về việc giá BĐS luôn tăng và nhu cầu sử dụng sẽ phát sinh trong tương lai nên nhiều HGĐ đã mua BĐS nhà ở để dành sử dụng sau này. Nhiều hộ mua BĐS hoàn chỉnh có thể ở ngay, chưa ở thì cho thuê, nhiều hộ do chưa đủ tiền có thể mua đất trước, để trống vài năm trong quá trình tích lũy đủ tiền mới xây nhà hoặc khi nào có nhu cầu sử dụng thật sự như khi con cái xây dựng gia đình chẳng hạn, sẽ xây nhà trên khu đất trống đó để đưa vào sử dụng.

- Đầu cơ BĐS để kiếm lời do nhận định BĐS sẽ tăng giá theo thời gian nhanh hơn các tài sản khác: đây là trường hợp các cá nhân, các doanh nghiệp tuy

không có nhu cầu sử dụng BĐS trong hiện tại cũng như trong tương lai gần song vẫn mua BĐS như một khoản đầu tư để kiếm lời vì họ cho rằng BĐS sẽ tăng giá cùng với thời gian. Những người đầu cơ BĐS có thể đầu tư bằng các khoản tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng cả các nguồn vốn huy động khác như vay của bạn bè, gia đình, họ hàng hoặc vay của các tổ chức tín dụng. Hoạt động đầu cơ BĐS ở VN có đặc thù là nó có quy mô rất rộng rãi, có thể là các doanh nghiệp chuyên doanh về BĐS và có thể chỉ là một người dân bình thường. Sức hấp dẫn của những trường hợp thành công trong đầu cơ BĐS trong những năm trước đã làm cho một bộ phận không nhỏ các HGĐ VN tham gia vào việc đầu cơ BĐS. Trong nhiều trường hợp ranh giới giữa đầu cơ và giữ tiền bằng BĐS là rất mong manh bởi nhiều HGĐ có khoản tiền nhà rỗi quyết định mua BĐS để bán nếu giá tăng hoặc sẽ để dùng trong tương lai nếu giá không tăng hoặc giảm. Chính vì việc họ đầu cơ BĐS bằng các khoản tiền nhàn rỗi của riêng mình nên khi thị trường đóng băng (tức là khi nhiều người bán ít người mua) những người đầu cơ nghiệp dư này không chịu áp lực giảm giá bán BĐS như những người đầu cơ BĐS bằng tiền vay, do đó làm cho BĐS ở VN ít bị giảm giá trong những giai đoạn thị trường bị đóng băng. Trong hoạt động đầu cơ tràn lan BĐS hiện nay, có một bộ phận nhỏ là những người có vị trí thuận lợi trong việc nắm bắt các thông tin về quy hoạch sử dụng đất đai cũng như kế hoạch triển khai các quy hoạch được duyệt là có khả năng thu được lợi nhuận cao nhất. Thông tin về quy hoạch tổng thể có thể dễ được tiếp cận song nhiều khu vực tuy đã có quy hoạch nhưng có thể hàng chục năm sau vẫn chưa có các hoạt động đầu tư để thực hiện quy hoạch đó. Thông tin về kế hoạch triển khai các dự án đầu tư hạ tầng tại từng khu vực cụ thể thì chỉ một số ít người có thể sớm tiếp cận được và đó mới là vấn đề then chốt quyết định sự thành bại của hoạt động đầu cơ BĐS. Những người này sẽ lựa chọn được các BĐS tại các khu vực sẽ sớm có biến động tăng giá do sẽ có việc đầu tư hạ tầng của Nhà nước như làm đường, làm cầu, cấp điện, cấp nước... Họ có thể mua các khu đất trống sau đó xây nhà lên để bán hoặc có thể chỉ mua đất trống và găm để đấy

trong một vài năm để chờ đợi các đợt tăng giá để bán ra. Chính hoạt động đầu cơ dựa trên lợi thế thông tin xuất phát từ đặc thù của cơ chế quản lý đất đai hiện nay là vấn đề bị dư luận phê phán nhiều vì đó là một trong những biểu hiện cụ thể của hiện tượng “đặc quyền sinh ra đặc lợi”, một hiện tượng gây nên sự bất công hiện nay trong xã hội chúng ta.

2.4. THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY.

Có thể thấy hiện nay ở Việt Nam có hai loại giá QSD đất, đó là hệ thống giá do Nhà nước qui định trên thị trường sơ cấp và hệ thống giá hình thành trên thị trường thứ cấp do các chủ thể tham gia thị trường tự thoả thuận.

ở thị trường sơ cấp Nhà nước phải thường xuyên định giá đất để thực các công việc giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng vv...Việc định giá đất quá thấp trong trường hợp giao đất sẽ dẫn tới thất thu cho Nhà nước trong khi đối với trường hợp đền bù giải phóng mặt bằng sẽ dẫn tới việc những người bị thu hồi đất sẽ không chấp nhận giá đền bù làm cho việc thu hồi đất bị kéo dài, ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp đất được định giá quá cao thì những người được giao đất sẽ khó chấp nhận, đất không giao được trong khi đối với trường hợp thu hồi đất thì sẽ dẫn tới thất thoát Ngân sách Nhà nước trong việc đền bù giải phóng mặt bằng. Như vậy có thể nói công việc định giá đất có vai trò hết sức quan trọng đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS và đặc biệt là đối với Nhà nước khi mà Nhà nước trong rất nhiều trường hợp vừa là người thu tiền từ đất và vừa là người phải trả tiền đền bù để thu hồi đất.

Các quy định về giá đất từ trước đến nay của Nhà nước thường dựa trên các quyết định mang nặng tính hành chính, áp đặt mà không dựa trên giá cả được hình thành từ quy luật thị trường. Kết quả là trong thời gian qua giá đất theo quy định của Nhà nước thường thấp hơn nhiều so với giá cả trên thị trường nên dẫn đến các hậu quả như: đối với trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất để giải

phóng mặt bằng thì các hộ đang sử dụng đất phải thu hồi sẽ không đồng ý, không chấp nhận do đó công việc thu hồi đất thường bị kéo dài, phát sinh nhiều tranh chấp, kiện tụng, gây nên sự bất bình của một bộ phận dân cư bị thu hồi đất, ảnh hưởng không tốt đến dư luận xã hội. Việc kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng trong nhiều trường hợp dẫn đến sự lãng phí rất lớn của các khoản vốn đầu tư của Nhà nước cũng như của doanh nghiệp.

Sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thì cơ chế xác định giá đất của Nhà nước cũng được đổi mới bằng sự ra đời của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo qui định tại Nghị định này thì giá đất sẽ do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương qui định, trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, được sử dụng cho các trường hợp sau:

- Tính thuế, lệ phí trước bạ đối với việc sử dụng đất và chuyển QSD đất.

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất.

- Xác định giá trị QSD đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân theo qui định tại điều 33 Luật đất đai năm 2003 và trong trường hợp cần xác định giá trị đất trong tài sản của DNNN trong quá trình cổ phần hoá.

- Tính giá trị QSD đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế theo qui định tại điều 39, điều 40 Luật đất đai năm 2003.

Chính phủ ban hành khung giá các loại đất (gồm giá tối đa và giá tối thiểu phân theo từng loại đất) kèm theo Nghị định 188/NĐ-CP làm cơ sở để UBND các tỉnh, thành phố qui định mức giá tại địa phương mình theo nguyên tắc giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ qui định. Chính phủ có trách nhiệm điều chỉnh khung giá đất khi giá

cả đất đai trên thị trường biến động liên tục trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng, gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất hiện hành.

Bảng 2.13: Khung giá đất do Nhà nước qui định năm 1994 và 2005

(Nguồn: Nghị định 87/CP năm 1994 và Nghị định 188/2004/NĐ-CP năm 2004)

Loại đất

Giá đất năm 1994 (triệu đồng)	Giá đất năm 2005 (triệu đồng)	So sánh (lần)
Đất ở đô thị đặc biệt
- Giá tối thiểu		1,5
- Giá tối đa		67,5
Đất ở đô thị loại 1
- Giá tối thiểu	0,09	0,4	4,44
- Giá tối đa	11,5	42,5	3,69
Đất ở đô thị loại 2
- Giá tối thiểu	0,07	0,15	2,14
- Giá tối đa	6,5	30	4,61
Đất ở đô thị loại 3
- Giá tối thiểu	0,03	0,12	4
- Giá tối đa	4	19,5	4,87

So với khung giá đất trước đây thì khung giá đất lần này theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP tăng bình quân từ 3 đến 4 lần. Như vậy trong vòng 10 năm mà giá đất do Nhà nước qui định, thường được hiểu là thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường, đã tăng với tốc độ như vậy thì đã có thể nói rằng hệ thống giá đất của Việt Nam trong giai đoạn qua tăng rất nhanh và hệ thống giá này rất cứng nhắc, không phản ánh đúng với thực trạng biến đổi của giá đất theo từng