Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

- Đất ở đô thị chỉ chiếm khoảng 0,3%, đất ở nông thôn chiếm khoảng 1,1%, tổng cộng đất ở chiếm 1,4%.

- Đất chuyên dùng (dùng cho các mục đích thương mại, công nghiệp, quốc phòng, an ninh) chỉ chiếm có 5,1%.

- Đất trồng trọt chiếm 28,9%.

- Đất ở bình quân đầu người: 56 m2.

- Đất ở và đất chuyên dùng trên đầu người: 258 m2.

Trên thực tế hiện nay đất ở đô thị có giá trị cao nhất sau đó là đất ở nông thôn và một số loại đất chuyên dùng trong các cơ sở kinh tế. Tổng cộng hai loại đất này chỉ chiếm hơn 6% tổng diện tích đất và trên thực tế hai loại đất này có thể được hình thành mới, tức là lượng cung được tăng thêm từ việc cải tạo đất nông nghiệp, đất khác và một phần đất đồi núi. Về lý thuyết thì chỉ cần thêm đường xá, hạ tầng về điện nước, viễn thông là có thể biến các loại đất khác thành đất ở, đất chuyên dùng. Đất nông nghiệp cũng có thể được tạo mới từ việc sử dụng các loại đất khác và một phần đất đồi núi. Có thể nói là tuy tổng cung các loại đất là một hằng số song cung của một loại đất cụ thể, nhất là những loại đất đang có giá trị hiện nay có thể được thay đổi nhanh chóng để đáp ứng được nhu cầu sử dụng, giữ được mức giá đất ở mức độ hợp lý nhất. Như vậy trong giai đoạn hiện nay những loại đất mà cung không đủ cầu do đó tạo thành các cơn sốt đất hiện nay đều có thể được giải quyết từ quan điểm quy hoạch tổng thể việc sử dụng đất đai bằng cách tăng cung các loại đất này. Từ thực tế điều hành việc quản lý đất đai hiện nay của chúng ta thì việc tăng cung đất ở và đất chuyên dùng không bị quá ảnh hưởng bởi nguồn đất để chuyển đổi mà chủ yếu phụ thuộc các quy định hiện hành của việc giao hoặc cho thuê đất. Chính những trở ngại trong quá trình đưa đất đai vào thị trường làm chậm tiến trình tăng nguồn cung và qua đó không làm giảm được áp lực tăng giá của BĐS.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Có nhiều ý kiến chia thị trường BĐS thành thị trường sơ cấp mà ở đó Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu giao đất cho người sử dụng và thị trường thứ cấp nơi diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, trao đổi giữa các chủ sử dụng đất sau khi được Nhà nước giao đất. Nếu theo cách phân loại này thì nguồn cung đất đai tăng phụ thuộc chủ yếu vào thị trường sơ cấp, khi mà các loại đất chưa sử dụng hoặc các loại đất đang được sử dụng vào mục đích nào đó (ví dụ như đất nông nghiệp) được chuyển đổi mục đích sử dụng để chuyển thành loại đất đang khan khiếm (ví dụ như các loại đất ở, đất chuyên dùng), nhằm thoả mãn nhu cầu sử dụng đất của thị trường, tránh các cơn sốt đất do chênh lệch cung cầu gia tăng. Do vậy việc nghiên cứu nguồn cung tổng thể về loại đất đai nào đó, đặc biệt là các loại đất “có giá” hiện nay như đất ở và một số loại đất chuyên dùng khác, chính là việc nghiên cứu cơ chế giao đất, cho thuê đất theo các quy định hiện hành.

Phần tiếp theo sẽ phân tích cơ chế giao đất (cần phải giải phóng mặt bằng) để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh đối với các tổ chức, kể cả các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, theo quy định tại Luật đất đai (điều 122) và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (điều 126,130) theo sơ đồ tại hình 2.2.

- Giai đoạn xử lý hồ sơ xin giao đất/cho thuê đất: tổ chức có nhu cầu sử dụng đất liên hệ với Sở Tài nguyên Môi trường (STNMT) để được giới thiệu địa điểm để nghiên cứu sử dụng đất (thoả thuận địa điểm). Sau khi được giới thiệu địa điểm và thoả mãn với địa điểm đó, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất cần lập 2 bộ hồ sơ để trình STNMT gồm: đơn xin giao đất, văn bản thoả thuận địa điểm, quyết định dự án đầu tư (đối với dự án đầu tư có nguồn vốn Nhà nước) hoặc giấy phép đầu tư (nếu là dự án đầu tư nước ngoài) hoặc dự án đầu tư có kèm theo văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của STNMT (đối với các dự án đầu tư không thuộc hai loại trên), văn bản xác nhận của STNMT về việc chấp hành luật pháp về đất đai của tổ chức đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trước đó.

Giai đoạn xử lý hồ sơ xin giao đất/cho thuê đất (thời gian qui định là 30 ngày)

Giai đoạn giải phóng mặt bằng (không qui định thời gian cụ thể)

Giai đoạn giao đất, cho thuê đất (thời gian qui định là 20 ngày)

Giới thiệu địa điểm của STNMT cho NSD đất.

UBND quận, huyện lập phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng để trình UBND tỉnh duyệt.

STNMT thẩm tra hồ sơ, lập trích lục bản đồ địa chính và gửi số liệu cho cơ quan thuế để xác

định nghĩa vụ tài chính của NSD đất

NSD đất nộp hồ sơ xin giao đất/ thuê

đất sau khi có thoả thuận địa điểm gồm:

- Đơn

- Thoả thuận địa

điểm

- Dự án đầu tư

được duyệt/ giấy phép đầu tư/ thẩm

định nhu cầu SD

đất

- Văn bản xác nhận của STNMT v/v sử dụng đất trước đó

UBND quận, huyện thông báo cho chủ sử dụng đất hiện thời về việc thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng

STNMT thẩm tra hồ sơ địa chính, xác minh thực địa, trình UBND tỉnh, thành phố quyết

định giao đất, cho thuê đất và cấp GCN QSD đất.

UBND tỉnh, thành phố ra quyết định thu hồi đất, quyết định xét duyệt phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng

UBND quận, huyện ra quyết định thu hồi diện tích

đất cụ thể đối với từng thửa

đất.

STNMT cùng với UBND quận huyện, x phường bàn giao đất cho NSD đất trên thực

địa.

Quyết định giao

đất của UBND tỉnh/thành phố

UBND quận, huyện thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thực

địa.

Hình 2.2: Qui trình giao đất cho tổ chức để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh theo Luật đất đai năm 2003.

- Giai đoạn giải phóng mặt bằng: STNMT thông báo cho UBND cấp quận, huyện để làm cơ sở cho việc lập phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng để trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt. Sau khi được xét duyệt, UBND quận, huyện thông báo cho chủ sử dụng đất hiện

thời về lý do thu hồi, thời gian thu hồi, kế hoạch di chuyển, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Thông báo phải gửi trước 90 ngày đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp và trước 180 ngày đối với trường hợp thu hồi đất phi nông nghiệp. Trong thời gian gửi thông báo này và không được chậm quá 20 ngày tính đến ngày hết hạn thông báo, UBND quận, huyện có trách nhiệm trình phương án giải phóng mặt bằng và STNMT có trách nhiệm trình quyết định thu hồi đất lên UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong vòng 15 ngày làm việc sẽ ra quyết định thu hồi đất, quyết định xét duyệt phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong vòng 30 ngày tiếp theo UBND quận, huyện có trách nhiệm quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng thửa đất do HGĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng. Sau đó UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thực địa để giao hoặc cho thuê thực hiện dự án đầu tư. Sau khi hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư theo trình tự dưới đây.

- Giai đoạn giao đất/cho thuê đất được tiến hành như sau: STNMT thẩm tra hồ sơ và chỉ đạo Văn phòng đăng ký QSD đất lập trích lục bản đồ địa chính để gửi lại STNMT và gửi số liệu cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. STNMT sau khi thẩm tra hồ sơ địa chính, xác minh thực địa, trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp GCN QSD đất. Quá trình xét duyệt này không quá 20 ngày làm việc.

Qui trình giao đất nêu trên thực sự là một sự nỗ lực lớn lao của các nhà làm luật để đơn giản hoá thủ tục, cụ thể hoá công việc, lượng hoá thời gian các khâu công việc nhằm minh bạch hoá quá trình giải quyết việc giao đất, cho thuê đất hiện nay. Đó thực sự là một tiến bộ đáng kể so với các văn bản pháp luật tương tự trước Luật đất đai 2003 nhằm giải quyết các bất cập trong thủ tục giao đất, cho thuê đất giai đoạn trước đây. Về tổng thể, các thủ tục được đơn giản hoá,

cơ chế một cửa sẽ làm cho NSD đất đỡ vất vả đi gõ cửa nhiều nơi mà chỉ phải liên hệ với STNMT, việc giải phóng mặt bằng được phân công cụ thể cho UBND cấp quận huyện để nâng cao trách nhiệm và thúc đẩy tiến độ. Do các nghị định hướng dẫn mới ra đời nên chưa có nhiều phản hồi về việc thực thi trong thực tiễn song về mặt lý thuyết có một số vấn đề nổi lên theo qui trình trên như sau:

- Việc thoả thuận địa điểm: Tuy đã qui định STNMT là đầu mối giới thiệu địa điểm song nếu địa điểm được giới thiệu không phù hợp với nhu cầu cuả NSD đất thì giai đoạn xử lý hồ sơ khó có thể thực hiện được. Địa điểm gần như là một trong các yếu tố quan trọng nhất của BĐS nên việc chọn địa điểm là công việc hết sức quan trọng. Trong giai đoạn trước đây, các nhà đầu tư thường phải tự tìm địa điểm thông qua các kênh khác nhau, kể cả các kênh không chính thức, sau đó mới hợp thức bằng các văn bản thoả thuận địa điểm của các cơ quan chức năng. Theo các quy định hiện hành thì cũng chưa có yếu tố đảm bảo cho công việc này được tiến hành tốt hơn và tránh được các tiêu cực có thể xẩy ra trong quá trình thực thi như việc giới thiệu địa điểm thuận lợi hay không thuận lợi, địa điểm có đầy đủ cơ sở hạ tầng đã đầu tư hay địa điểm chưa có cơ sở hạ tầng...

- Hồ sơ xin giao đất, thuê đất: Trong hồ sơ cần có dự án đầu tư được duyệt (đối với dự án đầu tư có vốn Nhà nước) hoặc giấy phép đầu tư (đối với đầu tư nước ngoài) hoặc dự án đầu tư có thẩm định của STNMT về nhu cầu sử dụng đất. Như vậy các qui định này có thể mâu thuẫn với các văn bản pháp luật khác như Luật xây dựng, Luật đầu tư nước ngoài...vì theo các bộ Luật này để được cấp phép đầu tư hay được phê duyệt đầu tư thì các nhà đầu tư đã phải có các quyết định giao đất/cho thuê đất trước khi được cấp phép đầu tư hoặc được phê duyệt đầu tư. Đối với các dự án đầu tư khác không cần quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư thì cần có văn bản thẩm định của STNMT về nhu cầu sử dụng đất

cho dự án song chưa có các quy định cụ thể nào về văn bản thẩm định này như nội dung thẩm định, tiêu chí thẩm định, thời gian thẩm định...

- Giai đoạn giải phóng mặt bằng: Giai đoạn này thường là giai đoạn khó khăn nhất đối với quá trình xin giao đất/thuê đất. Trong nhiều mục công việc khác có qui định giới hạn thời gian xử lý song đối với việc giải phóng mặt bằng chỉ có qui định chung là UBND quận/huyện chịu trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng trên thực địa không kèm theo qui định về thời hạn hoàn thành. Điều này dẫn đến sự không xác định của thời gian hoàn thành việc giải phóng mặt bằng và do đó trên thực tế vẫn tiềm ẩn khả năng tiếp diễn thực trạng yếu kém của công việc giải phóng mặt bằng từ trước tới nay và làm cho những tiến bộ của Luật đất đai mới khó trở thành hiện thực.

Một vấn đề cần đề cập về cơ chế một cửa là nhằm giải quyết thủ tục nhanh gọn, làm cho doanh nghiệp không phải tự liên hệ với các cơ quan hữu quan khác mà chỉ phải liên hệ với STNMT song điều này không đồng nghĩa với việc trong quá trình xét duyệt giao đất, cho thuê đất không cần tham khảo ý kiến của các tổ chức khác (như Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Qui hoạch Kiến trúc, Sở Khoa học Công nghệ...) mà việc tham khảo này sẽ do STNMT thực hiện. Qui trình thực hiện việc tham khảo ý kiến cũng như các qui định về thời gian hoàn toàn chưa được đề cập đến và đó cũng là một vấn đề tiềm ẩn đe dọa tính khả thi của cơ chế một cửa.

Bên cạnh qui định về trình tự giao đất cho các tổ chức có nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư do Nhà nước chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng, điều 40 Luật đất đai và điều 36 NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 qui định các dự án đầu tư khác sẽ do các nhà đầu tư tự thoả thuận chuyển nhượng, thuê QSD đất của các hộ đang sử dụng đất để có đất thực hiện dự án. Qui định này nhằm trao thêm quyền tự chủ cho các nhà đầu tư, giảm bớt gánh nặng cho Nhà nước nhưng có thể tạo ra một số tình huống gây cản trở đầu tư. Đó là trường hợp một số nhà đầu tư có thể thoả thuận được đa số các hộ sử dụng đất để giải phóng

mặt bằng và đã thực hiện xong việc thanh toán, đền bù cho các hộ đó nhưng còn một thiểu số các hộ sử dụng đất còn lại vì biết vị thế của nhà đầu tư “đã phóng lao” nên đưa ra các yêu cầu rất cao để chuyển nhượng QSD đất của mình. Việc không giải quyết được một phần đất đai còn lại có thể dẫn đến việc không thực thi được toàn bộ dự án đầu tư nên đã đưa nhà đầu tư vào thế tiến thoái lưỡng nan. Nếu đồng ý nâng giá đền bù cho các hộ còn lại thì họ sẽ phải tăng chi phí giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và điều này tiềm ẩn nguy cơ các hộ đã thoả thuận trước đây sẽ quay lại đòi tăng tiền đền bù như đòi sự công bằng. Nếu không đồng ý tăng tiền đền bù cho các hộ còn lại có thể làm đình trệ việc giải phóng mặt bằng. Vấn đề này hiện đã xẩy ra đối với một số dự án đầu tư và đã được nhiều nhà đầu tư phản ánh qua một số hội nghị về đất đai được tổ chức gần đây, ngay sau khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 có hiệu lực chưa đầy một năm.

Một vấn đề cũng dễ thấy là Luật đất đai cũng như Nghị định hướng dẫn dành rất nhiều qui định chi tiết cho việc thực thi việc giao đất/cho thuê đất theo cơ chế xin- duyệt như đã trình bày trong khi các vấn đề về đấu giá QSD đất, cách tăng nguồn cung đất có tính thị trường nhất, chỉ được đề cập rất sơ sài tại Luật đất đai và Nghị định hướng dẫn. Đây là vấn đề mới trong việc giao đất nhưng chưa được hướng dẫn chi tiết nên khó có thể trở thành phương thức giao đất quan trọng trong tương lai gần.

Ngoài những vấn đề về thủ tục xin giao đất thường bị kéo dài đã được phân tích ở phần trên, một số vấn đề khác xuất phát từ thực trạng của hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay cũng làm cho nguồn cung tăng chậm trên thị trường. Có thể phân tích vấn đề đó như sau: khi Nhà nước phát hiện thấy thiếu đất cho nhà ở hoặc cho các mục đích chuyên dùng khác, Nhà nước sẽ giao đất cho các doanh nghiệp phát triển hạ tầng (mà hiện nay đa số các doanh nghiệp này là các DNNN trực thuộc Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) thực hiện việc xây dựng hạ tầng để chuyển mục đích sử dụng đất theo

quy hoạch và sau đó là xây dựng các công trình trên đất để đưa ra thị trường. Do có nguồn đất đầu vào giá rẻ (chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo qui định của Nhà nước), sau khi cộng các chi phí làm hạ tầng, giá thành đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng thường đứng ở mức thấp. Trong rất nhiều trường hợp, các doanh nghiệp này bán QSD đất (hoặc có nhà xây thô trên đất) theo một mức giá đủ bảo đảm mức lãi nhất định nào đó chứ không bán theo giá cao hơn mà thị trường có thể chấp nhận được. Khoản chênh lệch giữa giá bán này và giá thị trường chính là “khoản quyền lực” của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng và trên thực tế những người mua được giá thấp thường là những người đầu cơ, có “mối quan hệ nào đó” với những doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Những người có nhu cầu sử dụng thực tế nhiều khi không có đủ các điều kiện chính thức (như chỉ tiêu, hộ khẩu, thông tin...) cũng như không chính thức (các mối quan hệ) để mua được QSD đất hay BĐS trên đất. Nguồn cung trước khi được đưa ra thị trường một lần nữa lại bị chậm lại vì những người đầu cơ găm lại với hy vọng giá còn lên nữa do đó càng làm cho nguồn cung về tổng thể tăng chậm hơn cầu khiến cho giá nhà đất tăng cao. Như vậy với cách xử lý tăng cung hiện nay thì giá đất luôn bị đẩy lên cao một cách vô lý trong khi Nhà nước cũng không được hưởng bất kỳ khoản nào từ việc tăng giá này. Thực trạng này có thể được minh hoạ rất rõ qua sự kiện đã được đăng tải trên Báo điện tử VnExpress gày 16/3/2005 và ngày 5/4/2005 về việc một lãnh đạo của Tổng công ty thuộc Bộ Xây Dựng đã bán một lô đất có diện tích 1890 m2 tại khu Mỹ Đình 2 Hà nội với giá 7 triệu đồng/m2 trong khi giá qui định của HUD chỉ là 3 triệu đồng/m2, hưởng chênh lệch bất chính tới 4 triệu đồng/m2.

Trong trường hợp doanh nghiệp phát triển hạ tầng là các DN ngoài quốc doanh mà động cơ lợi nhuận là cao nhất thì họ sẽ bán ra thị trường cho những người chấp nhận mức giá thị trường mà ít xảy ra hiện tượng đầu cơ như trường hợp ở các DNNN và như vậy sẽ tạo ra siêu lợi nhuận cho những doanh nghiệp này khi họ cũng chỉ phải bỏ chi phí tương đương như các DNNN trong việc chuyển đổi