Thực Trạng Pháp Luật Và Thực Tiễn Thi Hành Pháp Luật Về Xử Lý Vi Phạm Đối

so với những thị trường du lịch phát triển trong khu vực như Thái Lan hay Indonesia khi tỷ suất sinh lợi tại những thị trường này cũng chỉ rơi vào 5-7%. Hơn nữa, với phân khúc BĐS du lịch như Condotel thì rất khó đạt được tỷ suất lợi nhuận cao do tính cạnh tranh rất lớn, đồng thời đặc thù yêu cầu các dự án phải bảo đảm rất nhiều các tiện ích và vận hành tương tự như các khách sạn hay khu nghỉ dưỡng, dẫn đến các chi phí phát sinh cao. Đồng thời, con số cam kết 8% đến 10% chỉ là những con số đạt được trong điều kiện vô cùng lý tưởng, thị trường thuận lợi, nếu không thông thường lợi nhuận chỉ rơi vào khoảng 5%. Vì thế, cần phải hiểu bản chất của những cam kết lợi nhuận này là những kỹ thuật về tài chính nhằm mục đích huy động vốn từ khách hàng và các nhà đầu tư thay vì vay tiền ngân hàng với những ràng buộc chặt chẽ về tài sản thế chấp và nhiều điều kiện khắt khe khác. Cuối cùng, khách hàng hay các nhà đầu tư tham gia vào dự án vẫn sẽ là những người thua thiệt khi CĐT không thể chi trả được con số cam kết.

Thực tế đã cho thấy rằng, mặc dù thời gian cam kết là tương đối dài nhưng các dự án đã vỡ trận chỉ sau một vài năm đầu, thậm chí cá biệt chỉ có vài tháng như trường hợp của dự án Bavico nói trên. Thời gian qua, một số doanh nghiệp tiếp tục thất hứa như Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) thông báo chấm dứt chi trả lợi nhuận cho người mua căn hộ du lịch tại dự án Cocobay (Đà Nẵng)121. Đây là một trong những lý do khiến niềm tin của nhà đầu tư vào các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng bị suy giảm, ảnh hưởng tới số lượng giao dịch BĐS du lịch nhất là giao dịch condotel, resort villa trong thời gian gần đây. Thực tế đó cùng với hiệu quả thực tế của công tác vận hành và ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đã dẫn tới những điều chỉnh trong chính sách phân chia lợi nhuận trên thị trường.

121 Tuấn Linh (2020), Bát nháo bán mua condotel, Bộ xây dựng đề xuất làm rõ hợp đồng, https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/bo-xay-dung-de-xuat-lam-ro-hop-dong-mua-ban-condotel-671847.html#inner-article, truy cập ngày 06/9/2020.

3.5. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch

3.5.1. Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch

Vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS là hành vi trái pháp luật của chủ thể kinh doanh BĐS, thực hiện một cách cố ý hoặc vô ý, xâm hại tới quan hệ xã hội về kinh doanh bất động sản được pháp bảo vệ.

Dấu hiệu của vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm: Hành vi trái pháp luật kinh doanh BĐS của cá nhân, tổ chức trong hoạt động kinh doanh hoặc trong các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS; hành vi trái pháp luật này thể hiện trong việc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các quy định của pháp luật. Đây là hành vi chứa đựng lỗi của chủ thể kinh doanh BĐS và do chủ thể kinh doanh BĐS có năng lực trách nhiệm pháp lý thực hiện. Có thể nhận diện vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS qua các dấu hiệu sau:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

Thứ nhất, là hành vi vi phạm các quy định về kinh doanh BĐS, bao gồm các quy định về mua bán, chuyển nhượng BĐS; cho thuê BĐS, thuê mua BĐS (các quy định về hoạt động kinh doanh BĐS) và các quy định về tư vấn BĐS, môi giới BĐS, quản lý BĐS, sàn giao dịch BĐS (các quy định về hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS).

Thứ hai, về mặt chủ thể, vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS do tổ chức, cá nhân thực hiện với lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý.

Thứ ba, về tính chất, vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là hành vi vi phạm mà tính chất, mức độ được xác định là có thể nguy hiểm nhất cho xã hội. Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Điều này có nghĩa là cần căn cứ vào tính chất, mức độ, hậu quả, thái độ, động cơ và nhân thân của chủ thể vi phạm ở mức độ như thế nào, hậu quả gây ra sao, người vi phạm có khả năng khắc phục hậu quả bao nhiêu để từ đó xác định mức xử lý phù hợp.

Xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS là một nội dung của quản lý nhà nước về BĐS, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm buộc tổ chức,

cá nhân vi phạm phải chịu chế tài pháp lý đối với hành vi do họ gây ra. Tùy theo tính chất, mức độ và hậu quả của vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS mà người có hành vi vi phạm phải chịu những hình thức và mức xử phạt khác nhau.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định xử lý đối với hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS và xử lý thu hồi dự án BĐS, cụ thể:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, xử lý thu hồi dự án BĐS.

Trong trường hợp CĐT dự án BĐS vi phạm pháp luật dẫn đến việc bị thu hồi dự án BĐS thì việc xử lý sẽ thực hiện như sau:

Một là, cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho CĐT khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp CĐT dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai122, trừ trường hợp dự án có CĐT đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Mục 6 Chương II của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014;

Hai là, CĐT bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án;

Ba là, cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu CĐT bị thu hồi dự án giải quyết những tồn tại của dự án; thông báo và tổ chức lựa chọn CĐT mới để giao tiếp tục thực hiện dự án;

Bốn là, CĐT có dự án bị thu hồi không được giao làm CĐT dự án kinh doanh BĐS mới trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.

122 Luật Đất đai năm 2013, Điều 64 Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Cụ thể hóa quy định trên của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở đã quy định về xử lý vi phạm kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng.

3.5.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch

Pháp luật hiện hành đang thể hiện sự mâu thuẫn trong việc quy định hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng. Theo quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thì việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh BĐS lại quy định những nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có, trong đó nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại không “phải có”. Như vậy, có thể thấy chính trong nội tại Luật Kinh doanh BĐS đã có sự mâu thuẫn.

Phạt và bồi thường thiệt hại là hai hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng khác nhau và có tính chất khác nhau. Nếu bồi thường thiệt hại là trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu đề bù đắp các tổn thất đã gây ra thì phạt hợp đồng là việc bên vi phạm phải trả một khoản tiền cho bên còn lại nếu có vi phạm hợp đồng. Về bản chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe và “phòng ngừa”, mục đích để các bên ý thức và nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, trong khi đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất đền bù đắp những tổn thất đã gây ra.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

“Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm

nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm”. Như vậy, đối chiếu với quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014, nếu các bên chỉ thỏa thuận phạt như quy định tại Điều 18 thì bên vi phạm chỉ chịu phạt mà không phải chịu bồi thường.

Cùng với đó, việc quy định về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành còn quá chung chung, khá sơ sài và chưa đủ tính răn đe. Theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng. Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án BĐS quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác. Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu quả còn mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật. Vì vậy, các chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa thì mới có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa các hành vi trái pháp luật. Tương tự, các hành vi vi phạm về quảng cáo thông tin sai sự thật, cố tình gây nhầm lẫn cho khách hàng để kinh doanh trục lợi, kinh doanh BĐS du lịch trên đất ở… xảy ra phổ biến trong thời gian qua nhưng thiếu các quy định cụ thể để xử lý nên vấn đề đang còn bỏ ngỏ.

Cùng với đó, một số quy định tỏ ra lỏng lẻo gây khó khăn cho việc xử lý của các cơ quan. Cụ thể, tại khoản 8 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP chỉ quy định xử phạt sau khi lập biên bản vi phạm hành chính mà tiếp tục vi phạm, không điều chỉnh đến việc xử lý vi phạm sau khi đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính gây khó khăn trong công tác xử lý vi phạm.

Thực tế việc xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh BĐS du lịch đã được quan tâm nhưng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, một số vi phạm chưa được xử lý triệt để vẫn tiếp tục tái diễn trong thời gian dài. Gần đây, ngày 6/11/2021, liên quan đến việc xây dựng “Làng Biệt thự” trái phép bên Hồ Tuyền Lâm (Đức Trọng, Lâm

Đồng), UBND huyện Đức Trọng đã phối hợp cùng đoàn liên ngành tiến hành cưỡng chế, tháo dỡ, giải tỏa 6 căn tại “Làng Biệt Thư” gồm 50 căn xây dựng trái phép ngay trên đất rừng cạnh Khu Du lịch quốc gia hồ Tuyền Lâm. Quá trình xử lý vi phạm đối với các CTXD này cũng gặp nhiều khó khăn, lực lượng chức năng đã nhiều lần lập biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng nhưng gặp khó khăn vì CĐT không ra mặt, phải lập biên bản công trình vi phạm vắng chủ.123

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành các quy định pháp luật hiện hành về kinh doanh BĐS du lịch có thể thấy pháp luật kinh doanh BĐS nước ta về cơ bản đã tạo lập khung pháp lý cho phân khúc thị trường BĐS du lịch hoạt động công khai minh bạch, lành mạnh. Pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung khi áp dụng cho kinh doanh BĐS du lịch đã trở thành công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ, hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, góp phần nâng cao chỉ số công khai, minh bạch của thị trường BĐS du lịch, góp phần nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh nói chung và khuyến khích đầu tư vào thị trường BĐS.

Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch nước ta còn nhiều hạn chế, bất cập cần được hoàn thiện. Ý kiến từ nhà quản lý, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhà đầu tư đều đánh giá hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch chưa hoàn thiện124, khung pháp lý của Việt Nam vẫn “đi sau” so với sự phát triển của BĐS du lịch125 hoặc có những vấn đề đã có quy định pháp luật điều chỉnh tuy nhiên một số cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lại cho rằng chưa có hướng dẫn cụ thể. Thực tế, tại nhiều địa phương, cơ quan quản lý nhà nước rất lúng túng

123 Đình Thi, Cưỡng chế, giải toả “làng biệt thự” trái phép cạnh hồ Tuyền Lâm Đà Lạt, https://nld.com.vn/thoi-su/clip-cuong-che-giai-toa-lang-biet-thu-trai-phep-canh-ho-tuyen-lam-da-lat-20211106100454234.htm, truy cập ngày 20/12/2021.

124 Nguyễn Hồ Phi Hà, Thị trường BĐS nghỉ dưỡng và những vấn đề đặt ra hiện nay, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-nhung-van-de-dat-ra-hien- nay-136229.html, truy cập ngày 8/8/2019.

125 Diệu Thiện, Hoàn thiện khung pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng, http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/kinh- doanh/2019-06-22/hoan-thien-khung-phap-ly-cho-bat-dong-san-nghi-duong-72985.aspx, truy cập ngày 9/8/2019.

trong việc quản lý BĐS du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS du lịch; nhiều vi phạm đã diễn ra, ảnh hưởng tới việc thi hành chính sách, pháp luật về đất đai, xây dựng và các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

CHƯƠNG 4

ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH

TẠI VIỆT NAM

4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu lý luận pháp luật kinh doanh BĐS du lịch, phân tích thực trạng pháp luật kinh doanh BĐS du lịch và đánh giá thực tiễn thi hành, NCS cho rằng việc hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần được thực hiện theo một số định hướng chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật trong nền kinh tế thị trường và phát triển thị trường BĐS ở nước ta.

Vai trò lãnh đạo của Đảng đối với nhà nước và xã hội được quy định trong Hiến pháp năm 2013: “Đảng Cộng sản Việt Nam - Đội tiên phong của giai cấp công nhân, đồng thời là đội tiên phong của Nhân dân lao động và của dân tộc Việt Nam, đại biểu trung thành lợi ích của giai cấp công nhân, nhân dân lao động và của cả dân tộc, lấy chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh làm nền tảng tư tưởng, là lực lượng lãnh đạo Nhà nước và xã hội”126. Lĩnh vực kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng cũng chịu sự lãnh đạo của Đảng. Quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường BĐS được đề cập trong nhiều Văn kiện của Đảng, trong đó gần nhất là Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đã có định hướng cụ thể: “Cơ cấu lại thị trường BĐS, đất đai, tài nguyên để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao … Phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, thị trường quyền sử dụng đất”127 và “Tập trung thực hiện đồng bộ các giải pháp để hoàn thiện cơ bản các yếu tố cấu thành thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN, giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội

126 Khoản 1 Điều 4 Hiến pháp năm 2013.

127 Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội, tập 1, tr.121, tr.133.