kiện cầu tăng mạnh, chi phí đất đai, lao động và vật liệu xây dựng sẽ đồng loạt tăng lên vì nhà cung cấp và công nhân có thể sẽ mặc cả đòi mức tiền công và tiền lương cao hơn và thông thường điều đó được chấp nhận. Vì thế, đường chi phí dài hạn có độ dốc lên phía trên. Cuối cùng, điểm cân bằng mới sẽ được hình thành tại điểm giao nhau của đường chi phí dài hạn, đường cầu D2 và đường cung S2. Mức giá mới là P2 khi số lượng diện tích nhà tăng lên đến X2. Tổng lượng tăng về nhà là X2-X1.
Việc xây dựng thêm những công trình mới sẽ ít xảy ra hoặc không xảy ra nếu cầu giảm sút – tức là đường cong cầu dịch chuyển sang bên trái. Giá cả sẽ nhanh chóng giảm xuống dưới đường chi phí và do không có lợi nhuận, người ta sẽ không có động lực để xây dựng thêm các căn nhà mới.
1.4.2. Các phương pháp định giá BĐS.
1.4.2.1. Sự cần thiết của công việc định giá BĐS.
Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng BĐS: Giá trị thị trường BĐS là cơ sở quan trọng cho các bên trong giao dịch mua bán BĐS. Trong các giao dịch mua bán BĐS, người bán thường có xu hướng chào giá BĐS của họ bằng hoặc cao hơn giá bán dự kiến của họ. Trong khi đó người mua BĐS thường có xu hướng trả giá thấp hơn giá trị thị trường của BĐS. Do vậy việc định giá BĐS sẽ làm cho các hoạt động mua bán trên thị trường BĐS diễn ra một cách thuận lợi hơn đối với các bên trong giao dịch này. Việc xác định giá trị thị trường BĐS còn giúp cho việc xác định giá thuê BĐS vì thông thường giá thuê thường tương đương một số phần trăm giá trị thị trường BĐS. Trong các trường hợp có một nhóm người được thừa kế một BĐS thì việc xác định giá trị thị trường BĐS giúp cho việc phân bổ tài sản thừa kế thuận lợi hơn rất nhiều vì nếu không biết giá trị thị trường BĐS thì thường phải bán BĐS được thừa kế rồi mới phân chia số tiền thu được hoặc chia BĐS thừa kế thành nhiều phần vv... song việc này không phải lúc nào cũng thực hiện được vì có thể trái với ý nguyện của người để lại BĐS thừa kế hoặc việc chia nhỏ BĐS có thể không thể
thực hiện được hoặc làm gía trị BĐS giảm sút hoặc sẽ tạo ra cảm giác không thoả đáng đối với một số người được chia BĐS thừa kế do khó đạt được giải pháp hợp lý cho tất cả các đối tượng được hưởng thừa kế.
Dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay: Trong những trường hợp này thông thường tổ chức tín dụng thường cần được khẳng định là giá trị thị trường của BĐS bảo đảm phải cao hơn phần vốn vay mà BĐS là tài sản đảm bảo. Trong nhiều trường hợp khi người vay không thể trả được các khoản nợ đến hạn thì tổ chức tín dụng phải bán BĐS thế chấp để thu hồi khoản vốn đã cho vay và việc này sẽ rủi ro nhiều nếu tiền vay lớn hơn giá bán của BĐS trên thị trường.
Xác định các loại thuế liên quan đến BĐS: Việc không nắm được giá trị thị trường BĐS làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến BĐS không chính xác và có thể dẫn tới việc thất thu thuế. Cũng trong tình huống này việc xác định giá trị BĐS cần được chia tách một cách hợp lý cơ cấu giá thành của BĐS gồm giá đất (giá trị QSD đất) và giá trị nhà/xưởng trên đất. Vấn đề ở chỗ là đối với nhiều loại BĐS sinh lời thì khi tính thuế thu nhập mà BĐS đem lại cho chủ sở hữu có một khoản được khấu trừ khi xác định thu nhập chịu thuế là khấu hao tài sản. Đây không phải là một chi phí phát sinh mà chỉ là khoản ước định giảm giá của BĐS do hao mòn trong quá trình sử dụng. Song đúng như định nghĩa của nó, chỉ có giá trị nhà/xưởng trên đất được tính hao mòn còn bản thân đất đai không bị hao mòn nên không có khoản khấu hao nào cho giá trị đất được khấu trừ trong quá trình xác định thuế. Do vậy việc định giá đúng BĐS và các thành phần cấu thành của nó làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến BĐS được tính toán chính xác và thoả đáng hơn.
Xác định các khoản đền bù thiệt hại BĐS: Trong trường hợp chủ sở hữu BĐS mua bảo hiểm cho BĐS của họ trong các trường hợp bị thiên tai, cháy nổ vv.. thì việc xác định giá trị thị trường BĐS là cần thiết, đặc biệt là khi BĐS bị huỷ hoại hoàn toàn vì thông thường việc đền bù được tiến hành theo giá trị thị trường. Trong các trường hợp khác khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá
nhân, tổ chức để mở rộng đường xá hoặc làm các công trình công cộng thì việc xác định giá trị thị trường các BĐS bị thu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực hơn. Hiện nay việc đền bù thường dựa trên những biểu giá chủ quan do các cơ quan Nhà nước ban hành mà thường cách xa giá trị thị trường BĐS do vậy việc tiến hành thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thường rất khó tiến hành, hay bị kéo dài thời gian cũng như gây nên nhiều cuộc tranh luận kéo dài gây cản trở cho công tác xây dựng, gây ra các cuộc khiếu kiện kéo dài do không đưa ra được giải pháp công bằng cho những cá nhân/tổ chức bị thu hồi BĐS. Về lâu dài việc đền bù cần phải dựa trên giá trị thị trường của BĐS bị thu hồi thì mới có thể giải quyết được các bất cập phát sinh trong hoạt động này.
1.4.2.2. Định giá các BĐS đem lại thu nhập.
Các BĐS đem lại thu nhập thường được sở hữu như một khoản đầu tư do đó giá trị của nó phụ thuộc vào lượng thu nhập mà BĐS này có thể đem lại cho chủ sở hữu. Việc định giá BĐS đem lại thu nhập là xác định giá trị thị trường của BĐS. Giá trị thị trường là điểm mấu chốt nhất của hầu hết các quyết định trong lĩnh vực kinh doanh BĐS như quyết định mua, bán, đầu tư xây dựng, cho vay vốn, cho thuê...
Quan điểm của việc định giá này là giá trị thị trường của một BĐS sẽ phụ thuộc vào thu nhập mà BĐS đó đem lại cho người sở hữu trong tương lai. Phương pháp này rất phù hợp cho việc định giá các loại BĐS tạo ra thu nhập như các khu thương mại, khách sạn, toà nhà cho thuê văn phòng, khu căn hộ cho thuê...
Công thức định giá BĐS: công thức tổng quát cho việc định giá BĐS theo phương thức này được viết như sau:
TNST1 TNST2 TNSTn Vn
V0= -------- + --------- + ...+ -------- + -------- (1-1) (1+R) (1+R)2 (1+R)n (1+ R)n
Các ký hiệu trong công thức trên được hiểu như sau:
- V0: giá trị thị trường hiện tại của BĐS được định giá.
- TNST1, TNST2,..., TNSTn : thu nhập ròng mà BĐS đem lại cho chủ sở hữu từ năm thứ nhất cho đến năm thứ n kể từ thời điểm định giá.
- R: hệ số chiết khấu (% năm) được dùng để quy đổi dòng thu nhập tương lai về giá trị hiện hành tại thời điểm định giá. Đó có thể là mức lãi suất bình quân trên thị trường vốn. Đó có thể là tỷ lệ hoàn vốn mà các nhà đầu tư mong muốn khi đầu tư vào thị trường BĐS.
- Vn : giá bán dự kiến của BĐS tại năm thứ n ngay sau khi đem lại thu nhập TNSTn cho chủ sở hữu.
Phân tích công thức trên chúng ta thấy rằng vào thời điểm năm thứ n khi mà BĐS được bán đi với giá Vn thì giá trị này cũng phụ thuộc vào dòng thu nhập mà BĐS này đem lại kể từ năm thứ n+1 và giá bán BĐS vào cuối kỳ khai thác tiếp theo, giả sử là sau k năm kể từ năm thứ n, ta có:
TNSTn+2 TNSTn+k | Vn+k | ||
Vn = ---------- + | --------- +...+ -------- + | ------- | (1-2) |
(1+R) | (1+R)2 (1+R)k | (1+R)k |
Có thể bạn quan tâm!
-
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 4 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 5 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 6 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 8 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 9 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 10
Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.
TNSTn+1 TNSTn+2 TNSTn+k ---------- + --------- +...+ -------- + (1+R) (1+R)2 (1+R)k | Vn+k ------- (1+R)k | |||
------- (1+R)n | = --------------------------------------------------------- (1+R)n | (1-3) | ||
Vn ------- | TNSTn+1 = ---------- + | TNSTn+2 TNSTn+k --------- +...+ -------- + | Vn+k ------- | (1-4) |
(1+R)n | (1+R) n+1 | (1+R)n+2 (1+R)n+k | (1+R)n+k | |
Thay giá trị trên vào công thức (1-1) ta có:
TNST1 TNST2 TNSTn TNSTn+1 TNSTn+k Vn+k
V0= -------- + --------- + ...+ ------ + -------- + ...+ ------- + --------- (1-5) (1+R) (1+R)2 (1+R)n (1+ R)n+1 (1+ R)n+k (1+ R)n+k
Với cách lập luận tương tự về giá bán dự kiến Vn+k chúng ta có thể xây dựng được công thức tổng quát của giá trị thị trường tại thời điểm hiện tại như sau:
TNST1 TNST2 TNSTn
V0= -------- + --------- + ...+ -------- (với điều kiện n ) (1-6) (1+R) (1+R)2 (1+R)n
Trong trường hợp thu nhập ròng của tất cả các năm bằng nhau (TNST1 =TNST2
=...=TNSTn =TNST) thì công thức trên có thể được rút gọn thành:
TNST R R R
V0 = --------- x ------ + ------ + ...+ ------- (1-7) R (1+R) (1+R)2 (1+R)n
TNST 1 1 1 1 1
V0 = -------- x 1- ------ + ------ - ------ + ...+ ------ - ------ (1-8) R (1+R) (1+R) (1+R)2 (1+R)n-1 (1+R)n
TNST 1
V0 = --------- x 1- ------ (1-9)
R (1+R)n
1
Khi n thì ta có: -------- 0 (1-10) (1+R)n
TNST
V0 = ------------ (1-11)
R
Trong trường hợp thu nhập ròng của năm sau tăng hơn năm trước theo một tỷ lệ cố định g (với giả định g<R) tức là TNSTn+1 = g x TNSTn , và ký hiệu thu nhập dòng năm đầu tiên là TNST thì công thức trên được rút gọn như sau:
TNST | TNST | ||
V0= | ---------- (R-g) | = ---------- trong đó R0= R-g R0 | (1-12) |
Việc tính giá trị thị trường theo công thức trên được gọi là Phương pháp chuyển hoá trực tiếp dòng thu nhập và R0 = R-g được gọi là hệ số chuyển hoá vốn. Nội dung của phương pháp này là chuyển đổi dòng thu nhập dự kiến trong tương lai thành một tổng, tức là giá trị thị trường hiện tại.
3. Xác định hệ số chuyển hoá vốn (R0) từ các BĐS được tham khảo
Có thể tổng hợp các bước của phương pháp này như sau (xem hình 1.5):
1. Tính toán thu nhập ròng sau thuế của BĐS
2. Tìm kiếm các BĐS tương tự
được bán trên thị trường
Chia TNST của BĐS xem xét cho H.S. R0 để xác định giá trị thị trường BĐS
Hình 1.5: Các bước của phương pháp chuyển hoá trực tiếp dòng thu nhập để xác định giá trị thị trường BĐS.
Mối quan hệ giữa hệ số chiết khấu và hệ số chuyển hoá vốn.
Một vấn đề quan trọng là cần phân biệt rõ sự khác nhau giữa hệ số chiết khấu và hệ số chuyển hoá vốn. Hệ số chiết khấu là tỷ suất hoàn vốn cần có đối với BĐS, trong khi đó hệ số chuyển hoá vốn phản ánh sự tăng hay giảm giá trị của BĐS. Trong các thời kỳ có chỉ số lạm phát cao thì hệ số chuyển hoá vốn thường rất thấp. Kinh nghiệm cho thấy hệ số chuyển hoá vốn thường giao động phụ thuộc vào sự biến động của mức lãi xuất trên thị trường.
Các cách lựa chọn hệ số chuyển hoá vốn.
- Phương pháp xác định từ thị trường: hệ số chuyển hoá vốn có ý nghĩa thực tiễn cao khi nó được xác định từ các giao dịch đã diễn ra trên thị trường. Giả định rằng có thể tìm kiếm được thông tin về giao dịch chuyển nhượng của một số BĐS tương tự, ta chỉ cần biết giá bán và thu nhập ròng/năm mà các BĐS đó
đem lại. Trên cơ sở đó chia thu nhập ròng cho giá bán để tìm ra hệ số chuyển hoá vốn đối với trường hợp đó. Nếu ta có được thông số về một vài BĐS tương tự thì có thể tính toán được hệ số chuyển hoá vốn đối với các trường hợp đó rồi có thể rút ra được hệ số chuyển hoá vốn hợp lý tại thời điểm nghiên cứu để xác định giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
- Phương pháp tổng hợp từ các hệ số thành phần: hệ số chuyển hoá vốn được coi như hệ số tổng hợp từ nhiều hệ số thành phần như sau:
R0= r1 + r2 +r3 +r4 (1-13), trong đó:
r1: mức lãi xuất có rủi ro bằng không (lãi xuất của trái phiếu chính phủ). r2: hệ số đánh đổi tính chậm thanh khoản của BĐS.
r3: hệ số bù đắp sự giảm giá của BĐS (hệ số khấu hao/năm của BĐS). r4: hệ số đánh đổi sự rủi ro trong đầu tư BĐS.
1.4.2.3. Định giá BĐS nhà ở.
Trong việc định giá các BĐS nhà ở thì cách tốt nhất là tìm kiếm thông tin về các BĐS nhà ở đã được mua bán trong thời điểm gần nhất, xác định các khác biệt của các BĐS đó so với BĐS cần được định giá và sau đó có thể xác định giá trị thị trường của BĐS. Để phương pháp này đưa ra được các kết quả có tính thực tiễn cao cần có được thật nhiều thông tin về các BĐS tương tự đã giao dịch trên thị trường. Cách tiếp cận tiếp theo là dựa trên chi phí để xác định giá trị và thường được áp dụng cho các BĐS mới được xây dựng. Phương pháp này yêu cầu việc xác định chi phí đầu tư xây dựng lên BĐS sau đó khấu trừ khoản hao mòn giảm giá theo thời gian và thực tế sử dụng, kết quả nhận được cộng thêm với giá trị đất đai thuộc về BĐS đó sẽ là giá trị thị trường của BĐS. Dưới đây chúng ta sẽ lần lượt tìm hiểu các cách định giá BĐS nhà ở kể trên.
Phương pháp so sánh giá bán:
Nội dung của phương pháp này là định giá BĐS bằng cách so sánh với các giao dịch mua bán đã diễn ra tại thời điểm gần nhất trên thị trường với các BĐS tương tự hoặc có thể so sánh được. Quá trình định giá diễn ra trong hai bước:
Bước thứ nhất là cần lựa chọn BĐS đã được mua bán và có thể so sánh được với BĐS cần định giá. BĐS được lựa chọn cần giống với BĐS được định giá ở các đặc điểm sau:
- Quyền sở hữu: nếu BĐS được định giá là BĐS thuộc quyền sở hữu cá nhân và chủ sở hữu có toàn quyền với nó thì BĐS được lựa chọn để so sánh cũng phải có những đặc tính về sở hữu tương tự (vì có thể có BĐS mà người bán chỉ là người chủ hợp đồng thuê nhà của Nhà nước).
- Quan hệ mua bán: nếu BĐS được chọn để so sánh có người mua và người bán là những người họ hàng thân thiết hoặc có mối quan hệ đặc biệt thì quan hệ mua bán này sẽ không tương thích đối với BĐS cần định giá.
- Điều kiện thị trường: tình huống tối ưu là BĐS được chọn để so sánh được bán ngay trong ngày diễn ra việc định giá. Khi thời điểm mua bán BĐS được chọn để so sánh càng xa thời điểm định giá thì càng cần lưu ý các diễn biến của thị trường BĐS đã diễn ra kể từ thời điểm đó đến thời điểm định giá.
- Các điều khoản tài chính: Như việc định giá bằng đồng tiền nào (tiền, vàng, đôla Mỹ) và được quy đổi như thế nào, tiến độ thanh toán (có trả chậm không? Nếu có thì lãi xuất là bao nhiêu...)
- Vị trí: Tình huống tối ưu là khi BĐS được chọn để so sánh nằm ngay cạnh BĐS cần được định giá.
- Đặc tính cơ sở vật chất: Ví dụ như kích thước khu đất, diện tích sàn xây dựng, trang thiết bị vv...
- Các vấn đề về qui hoạch: BĐS được chọn để so sánh cũng như BĐS được định giá nên có chung các đặc điểm về qui hoạch như nằm ở khu vực ổn