Cơ Sở Lý Luận Và Kinh Nghiệm Thực Tiễn Về Quản Lý Hoạt Động Kinh Doanh Bất

Phương pháp so sánh: Dùng để so sánh các dữ liệu liên quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An qua các năm và so sánh giữa thực hiện và chỉ tiêu được giao.

6. Kết cấu luận văn

Đề tài ngoài phần mục lục, danh mục viết tắt, danh mục hình, danh mục bảng biểu, mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, phần nội dung bao gồm 3 chương:

Chương 1 Cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản

Chương 2: Thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 100 trang tài liệu này.

1.1. Một số khái niệm cơ bản

1.1.1. Bất động sản

Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản được tạo ta gồm hai dạng là tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một trong những đầu vào cơ bản của nền sản suất hàng hóa. Trong quá trình sử dụng, quản lý nguồn tàu sản người ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng và quản lý. Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc khó di dời; đây là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định.

BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Như vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng và luôn phát triển, hoàn hiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo điều 74 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã được Quốc hội thông qua năm 2005 (Điều 107 Luật Dân sự năm 2015), quy định:

Bất động sản là các tài sản bao gồm:

1) Đất đai;

2) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

3) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

4) Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS. Hoạt động ấy đã biến đặc trưng “tĩnh” của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng “động” của tài sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: thị trường kinh doanh BĐS.

Như vậy có thể hiểu BĐS như sau: BĐS là tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được.

Bất động sản có những đặc điểm sau đây

Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giông nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thảo mãn sở thích cá nhân v.v…

Tính bền lâu

Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các

vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cảu tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v…Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

Các tính chất khác

Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được

những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu hoạt động, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v…chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.1.2. Kinh doanh bất động sản

Trong kinh tế học, kinh doanh được hiều là: Kinh doanh là một khoa học xã hội trong việc quản lý con người để tổ chức và duy trì năng suất tập thể để hoàn thành các mục đích sản xuất và sáng tạo, thông thường nhằm mục đích thu được lợi nhuận. Một cách khác khái niệm này là kinh doanh là các hoạt động của con người nhằm mục đích thu được lợi nhuận.

Luật Doanh nhiệp của Việt Nam cũng đưa ra khái niệm: Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thi trường nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh theo đó có nghĩa là các hoạt động của con người liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Theo Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Cũng theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: Kinh

doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh bất động sản có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trưng của hàng hóa BĐS như sau:

Một là: Thị trường BĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét. Đặc trưng này xuất phát từ tính cố định trong không gian của hàng hóa BĐS. Đất đai thường không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Do vậy, hoạt động của kinh doanh BĐS cũng mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, kinh doanh BĐS còn bị chi phối bởi trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật độ dân số và “sức cầu” về BĐS của từng địa bàn nó tồn tại. Thực tế cho thấy, kinh doanh BĐS ở thủ đo, đo thị trung tâm về kinh tế, văn hóa – xã hội thường có quy mô và mức độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn hay đo thị bình thường khác.

Hai là: Cung – cầu của kinh doanh BĐS rất nhạy cảm và dễ biến động. Do hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, về lâu dài ít mất giá trị nên con người có xu hướng tích trữ và đầu cơ nó. Như vậy, cầu về BĐS thường khá lớn, nhưng cung về hàng hóa BĐS lại có hạn và thay đổi chậm hơn, đường cung này lại có độ dốc lớn. Kinh tế học cho thấy rằng, chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung hay cầu về BĐS thì đều làm cho giá cả trên thị trường biến đổi rất lớn. Khi thị trường BĐS mất ổn định sẽ làm nền kinh tế mất ổn định theo và có thể gây khủng hoảng kinh tế.

Ba là: Thị trường BĐS bị chi phối rất lớn bởi pháp luật, cơ chế, chính sách của nhà nước từ quy hoạch đất đai, quyền sử dụng, sở hữu đến các quy định về đăng ký, mua bán, thế chấp, cầm cố,…Những điều này làm cho thị trường BĐS kém hoàn hảo. Ngoài ra, kinh doanh BĐS còn rất nhạy cảm và dễ

bị tác động bởi các yếu tố xung quanh liên quan tới cung, cầu như tình trạng khán hiếm đất đai, sự bất cập trong phân bổ nguồn đất đai hạn chế, tình hình kinh tế - xã hội biến động, lãi suất lên xuống…

Bốn là: Kinh doanh BĐS dễ rơi vào tình trạng phân khúc cục bộ, bất hợp lý. Các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia vào thị trường kinh doanh BĐS làm cho cơ cấu cung – cầu rất đa dạng. Đồng thời, cùng với nhiều chính sách, chế độ của Nhà nước áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau nên kinh doanh BĐS rất rễ bị phân khúc. Thực tế cho thấy, nhiều thị trường nhà, đất “cá biệt” thuận lợi chi sinh sống, kinh doanh có giá cả rất cao kéo theo sự “leo thang” giá cả ở thị trường BĐS xung quanh và một số nơi khác. Do đó, nếu thiếu biện pháp điều chỉnh và phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra sự khác biệt bất hợp lý làm tốn chi phí và giảm hiệu quả đầu tư xã hội cũng như hiệu quả của kinh doanh BĐS.

1.1.3. Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.3.1. Khái niệm quản lý

Quản lý đối với nghiên cứu của nhiều ngành khoa học. Mỗi ngành khoa học đều đưa ra một khái niệm về quản lý dưới góc độ riêng của mình. Tuy nhiên, về cơ bản Quản lý là một quá trình, trong đó chủ thể quản lý tổ chức, điều hành, tác động có định hướng, có chủ đích một cách khoa học và nghệ thuật vào khách thể quản lý nhằm đạt kết quả tối ưu theo mục tiêu đã để ra thông qua việc sử dụng các phương pháp và công cụ thích hợp.

Quản lý còn được hiểu là một hệ thống, bao gồm các thành tố; đầu vào, đầu ra quá trình biến đổi đầu vào thành đầu ra, môi trường và mục tiêu. Các yếu tố trên luôn tác động lẫn nhau. Một mặt, chúng tạo ra các yêu cầu, những vấn đề quản lý phải giải quyết. Mặt khác, chúng ảnh hưởng đến hiệu lực và hiệu quả của quản lý.

Quản lý là chức năng và hoạt động của hệ thống tổ chức, quản lý tồn tại trong mọi xã hội để duy trì tổ chức và phân công lao động xã hội, điều hòa các mối quan hệ xã hội giữa người trong một tổ chức và giữa các tổ chức xã hội trong quá trình sản xuất vật chất, trong các hoạt động xã hội nhằm đạt được mục tiêu nhất định, phù hợp với quy luật vận động khách quan của xã hội.

Quản lý bao gồm các yếu tố: Chủ thể quản lý nắm quyền lực và sử dụng quyền lực để tác động vào đối tượng quản lý; Đối tượng quản lý là những cá nhân, tổ chức thực hiện các quyết định quản lý; mục tiêu quản lý là cái đích mà các chủ thể quản lý hướng tới; quản lý muốn đạt được kết quả tối ưu phải đặt trong một môi trường cụ thể, với những điều kiện và hoàn cảnh cụ thể.

1.1.3.2. Khái niệm quản lý nhà nước

Quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực Nhà Nước, được sử dụng để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của con người; duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước

QLNN là một nội dung trong quản lý xã hội, là quản lý xã hội mang quyền lực Nhà nước, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. QLNN là các công việc của Nhà nước, được thực hiện bởi tất cả các cơ quan nhà nước; cũng có khi do nhân dân trực tiếp thực hiện bằng hình thức bỏ phiếu hoặc do các tổ chức xã hội, các cơ quan xã hội thực hiện nếu được nhà nước giao quyền thực hiện chức năng Nhà nước. QLNN thực chất là sự quản lý có tính chất nhà nước, do nhà nước thực hiện thông qua bộ máy nhà nước trên cơ sở quyền lực nhà nước nhằm thực hiện các nhiệm vụ, chức năng của Chính phủ là hệ thống cơ quan được thành lập để chuyên

Thực hiện hoạt động QLNN. QLNN bao gồm quản lý Trung ương và quản lý địa phương: