Phân Tích Thực Trạng Quản L Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản Trên Địa Bàn

quyết số 26-NQ/TW của Bộ Chính trị. Đây là tiền để quan trọng, "mở đường" cho sự phát triển mở rộng không gian đô thị Nghệ An thời gian tới.

Không chỉ được hưởng lợi từ sức bật về kinh tế, hoạt động kinh doanh bất động sản Nghệ An còn được tiếp sức nhờ hạ tầng giao thông với các trục giao thông Bắc - Nam như Quốc lộ 1A, đường Hồ Chí Minh, đường sắt Bắc Nam. Các trục Đông - Tây với Quốc lộ 7, Quốc lộ 15, Quốc lộ 46, Quốc lộ 46B, Quốc lộ 48A, Quốc lộ 48C; các cảng biển nước sâu Cửa Lò, Vissai, Đông Hồi; sân bay quốc tế Vinh; 5 cửa khẩu quốc tế dọc biên giới.

Tỉnh cũng đang đẩy nhanh các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm cầu Cửa Hội dài 5,2km với tổng mức đầu tư 950 tỉ đồng nối Nghệ An - Hà Tĩnh đã được khánh thành; dự án đường cao tốc Ninh Bình - Bãi Vọt dự kiến thông xe năm 2022. Đại lộ Vinh - Cửa Lò tổng mức đầu tư 1.411 tỉ đồng đã thông xe toàn tuyến. Dự án đường ven biển Nghi Sơn - Cửa Lò đã được khởi công 7- 2020. Đây là một phần trong tổng thể tuyến đường ven biển đã được Thủ tướng phê duyệt, trong đó phần đường qua Nghệ An dài 83,584 km có tổng vốn đầu tư

5.172 tỉ đồng.

Với tốc độ phát triển kinh tế nhanh và bền vững, sự đầu tư mạnh mẽ cho hạ tầng, đặc biệt là sự "đổ bộ" của những thương hiệu bất động sản lớn, hoạt động kinh doanh bất động sản Nghệ An đang ấm lên từng ngày.

Bên cạnh những thuận lợi thì hiện nay các doanh nghiệp phải đối mặt trong hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An đang gặp phải như: BĐS sản là ngành nghề kinh doanh chịu sự chi phối bởi nhiều luật, như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Đất đai... Từng điều luật lại do bộ chuyên ngành nghiên cứu xây dựng, với nhiều Nghị định, Quyết định, Thông tư hướng dẫn thực hiện. Điều này dẫn tới sự chồng chéo, thiếu đi tính thống nhất giữa các luật. Vì khi thực thi theo luật này, doanh nghiệp lại gặp

vướng mắc do chồng chéo với luật khác, trong khi doanh nghiệp rơi vào cảnh "rối như tơ vò", nhất là vấn đề chuyển nhượng dự án, vốn pháp định…

Ví dụ: Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chung về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, không phân biệt trường hợp dự án BĐS được chuyển nhượng theo Luật nào. Tuy nhiên, các Luật Kinh doanh BĐS, Đất đai, Đầu tư... đều có các quy định liên quan, chồng chéo về quy định chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án BĐS, gây ra sự lúng túng về cách hiểu, triển khai, áp dụng theo quy định của Luật nào thời gian qua.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 100 trang tài liệu này.

Một bất cập khác là quy định doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh BĐS có vốn pháp định (vốn tổi thiểu) từ 20 tỷ đồng trở lên trong Nghị định 76 không còn phù hợp về mặt pháp lý và thực tiễn, vì các chủ thể có quyền khai báo mức vốn mà không có cơ chế kiểm soát bắt buộc thực hiện. Do đó, quy định vốn pháp định không có nhiều ý nghĩa trong thực tế.

Luật Đầu tư năm 2020 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014, trong đó bỏ quy định về điều kiện có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Vì vậy, quy định về điều kiện phải có vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh BĐS trong Nghị định số 76 không còn phù hợp.

Quy định phải có quy hoạch đất ở thì mới được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phê duyệt dự án, chuyển nhượng… đây chính là vướng mắc lớn với doanh nghiệp BĐS. Nhiều dự án có phần đất xen cài dính tới đất công, dù diện tích chiếm tỷ lệ nhỏ, không đáng kể, nhưng điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp khi giải phóng mặt bằng…

2.2 Phân tích thực trạng quản l hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An (giai đoạn 2018 – 2020)

2.2.1. Về phổ biến, hướng dẫn thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản

2.2.1.1. Thực trạng ban hành và triển khai các kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Thị trường kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Nghệ An trong thời gian vừa qua đã có bước tiến tích cực, góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của tỉnh.

Thông qua hoạt động kinh doanh BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều hành hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn từng bước được hoàn thiện. Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành và chỉnh sửa tạo điều kiện để hoạt động kinh doanh BĐS phát triển lành mạnh, tạo môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hình hàng hóa đặc biệt này.

Hiện nay tỉnh Nghệ An đang áp dụng, thực hiện một số các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS trên địa bàn như sau:

- Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014;

- Nghị định số 76/2015/NĐ/CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 quy định chi tiết một số điều luật của Luật kinh doanh BĐS.

- Nghị định 100/2018/NĐ – CP ngày 16/7/2018 sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

- Nghị định số 139/2017/NĐ – CP ngày 27 /11/2017 quy định xử phạt hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng;

quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

- Nghị định số 117/2015/NĐ – CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 về việc xây dựng hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vạt liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

- Văn bản hợp nhất thông tư số 04/ VBHN – BXD ngày 20 tháng 12 năm 2016 quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sản giao dịch BĐS.

- Thông tư số 28/2016/TT – BXD ngày 15/12/2016 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT – BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 15/2015/TT – BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sản giao dịch BĐS, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch BĐS và một số quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT – BXD ngày 15/2/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

- Thông tư số 27/2016/ TT – BXD ngày 15/12/2016 quy định một số điều của Nghị Định số 117/NĐ – CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;

-Thông tư số 32/2016/TT – BXD ngày 01/7/2016 bãi bỏ toàn bộ hoặc một phần văn bản quy phạm pháp luật có về điều kiện đầu tư kinh doanh do Bộ Xây dựng ban hành;

- Thông tư số 11/2015/TT – BXD ngày 30/12/ 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch BĐS.

- Thông tư số 10/2015/TT – BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

- Thông tư số 07/2015/TT – NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hành nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.

- Thông tư số 13/2017/TT – NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 07/2015/TT – NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hành nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.

- Công văn số 30/BXD – QLN ngày 16/2/2017 hướng dẫn thực hiện điều 56 Luật kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng ban hành.

- Quyết định số 55/NQ – TTg ngày 18/4/2013 của Thủ tướng Chính phủ quy định mức giá của giao dịch có giá trị lớn phải báo cáo.

- Nghị quyết số 55/NQ ngày 14/12/2020 của Chính phủ về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vị chức năng quản lý của Bộ Xây dựng.

Hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS đã thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng CNH, HĐH; quán triệt các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường BĐS ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý của Nhà nước; từng bước thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư; tạo môi trường pháp lý tương đối đầy đủ và đồng bộ để thị trường BĐS phát triển

lành mạnh đảm bảo công khai minh bạch các giao dịch trên thị trường BĐS; thống nhất với các luật có liên quan đến BĐS, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập của nền kinh tế nước ta; tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS; tăng khả năng cung cấp hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở và các cơ sở sản xuất, kinh doanh cho các doanh nghiệp, góp phần ổn định thị trường theo quy luật cung cầu và thực hiện chính sách xã hội; nâng cao hiệu lực QLNN , quy định rõ trách nhiệm của cơ quan QLNN về kinh doanh BĐS, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS; phân định quản lý nhà nước và quản lý kinh doanh đối với hoạt động kinh doanh BĐS, đồng thời thực hiện cải cách hành chính.

Cỏn ở cấp địa phương, để giảm nhiệt cho cơn sốt trên TTBĐS trong những năm qua và cụ thể hóa Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, UBND tỉnh Nghệ An đã ban hành Nghị quyết số 26/2017/NQ – HĐND ngày 20/12/2017 về việc tăng cường công tác quản lý, thực hiện các dự án sử dụng đất đô thị trên địa bàn tỉnh Nghệ An; Nghị quyết số 60/NQ – HĐND ngày 16/12/2016 của HĐND tỉnh về Chương trình giám sát của HĐND tỉnh Nghệ An năm 2017;

Nghị quyết số 10/NQ – HĐND ngày 13/7/2017 của HĐND tỉnh Nghệ An về việc thành lập Đoàn giám sát “việc quản lý, thực hiện một số dự án đất đô thị trên địa bàn tỉnh Nghệ An”;

Quyết định số 13/2019/QĐ – UBND tỉnh ngày 02/5/2019 về việc ban hành quy chế phối hợp xây dựng, duy trì hệ thống thông tin, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Quyết định số 28/2017/QĐ – UBND ngày 13/2/2017 của UBND tỉnh Nghệ An về quy chế phối hợp liên ngành trong công tác giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo cơ chế một của liên thông.

Quyết định số 22/2014/ QĐ – UBND ngày 20/6/2014 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hanh Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND quận về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục địch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

Quyết số 26/2014/ QĐ – UBND ngày 20/6/2014 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hanh Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND quận về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhận nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao, liền kề và đát vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy.

Quyết số 28/2014/ QĐ – UBND ngày 20/6/2014 của UBND tỉnh về việc ban hanh Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND các địa phwuong trong tinh về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; câp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Quyết định số 1729/QĐ – UBND ngày 27/8/2018 của UBND tỉnh Nghệ An về việc thành lập Tổ công tác liên ngành để xử lý tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để lập hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các thửa đất còn tồn đọng trên địa bàn tỉnh Nghê An.

Thực hiện Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Đất đai năm 2013, UBND tỉnh Nghệ An đã ban hành Công văn số 531/UBND.NN ngày 06/02/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 1726/STNMT-QLĐĐ đôn đốc, hướng dẫn UBND các huyện, thành phố, thị xã lập Quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 - 2030 cấp huyện.

Có thể nhận thấy, với số lượng văn bản, quyết định kịp thời, cụ thể nêu trên của chính quyền tỉnh Nghệ An đã góp phần định hướng và giải quyết, tạo điều kiện cho kinh doanh BĐS tỉnh phát trển dần minh bạch và vững mạnh hơn. Nhưng cũng cho thất quản lý lĩnh vực này rất phức tạp và vẫn còn những khoảng trống, kẽ hở nên phải thường xuyên bổ sung, điều chỉnh, hoàn thiện. Tuy nhiên, hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai, đầu tư xây dựng và kinh doanh BĐS và các lĩnh vực khác nhau liên quan đến thị trường BĐS đang từng bước hoàn hcinhr và bổ sung cho nhua nên không thể tránh khỏi những thiếu sót chưa đồng bộ, cong chồng chéo.

2.2.2. Xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch chính sách phát triển kinh doanh bất động sản

2.2.2.1. Xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch kế hoạch phát triển thị trường kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Ngày 12/5/2015 Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quyết định số 620 về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Tỉnh Nghệ An đến năm 2020; Ngày13/12/2021. HĐND tỉnh Nghệ An đã ra Nghị quyết định số 18/2020/NQ - HĐND phê duyệt về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021- 2025. Trong quy hoạch này đã nói đến định hướng phát triển nhà ở như sau: Đến năm 2030, diện tích bình quân nhà ở khu vực đô thị tối thiểu là 30m2 sản sử dụng/người và nhà ở nông thôn tối thiểu là 25m2 sàn sử dụng/người. Khu vực nội đô, cải thiện điều kiện sống trong các khu ở, khu chung cư cũ, kiểm soát về mật độ xây dựng và tầng cao, bổ sung thêm các chức năng công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật. Kiểm soát quy hoạch và kiến trúc đối với nhà ở dân tự xây. Xây dựng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia đáp ứng cho nhiều đối tượng sử dụng trong các đô thị vệ tinh và các khu đô thị mới để giảm tải cho đô thị trung tâm.