Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

quyết định về hoạt động kinh doanh của mình. Nói một cách khác, đó là yếu tố quan trọng góp phần vào sự thành công của hoạt động kinh doanh BĐS.

1.4.4.2. Hoạt động môi giới BĐS.

Môi giới BĐS là hoạt động hỗ trợ chủ sở hữu BĐS tìm kiếm khách hàng, đàm phán hợp đồng mua, bán, thuê, trao đổi BĐS. Quyền lợi của người môi giới BĐS là được hưởng một khoản hoa hồng nào đó, có thể là một khoản tiền cố định, song trong nhiều trường hợp được tính tương đương một số phần trăm nào đó của giá mua bán BĐS. Môi giới là hoạt động thường có đối với các giao dịch về BĐS và bắt nguồn từ chính đặc thù của BĐS. Do BĐS không thể di chuyển được và các BĐS đều không bao giờ hoàn toàn giống nhau do vậy để mua một BĐS như ý thì người mua phải tới từng BĐS được chào để khảo sát xem có hợp với yêu cầu của mình không mà trên thực tế thì nhiều người không có quĩ thời gian hoặc không có đủ thông tin để làm việc đó. Đối với người bán thì để tìm kiếm được người đồng ý mua BĐS của mình thì họ cũng phải tiếp, giới thiệu BĐS cho rất nhiều người quan tâm mà trên thực tế cũng có nhiều người không có đủ thông tin và quĩ thời gian để thực hiện. Mặt khác việc mua bán BĐS tuy khó khăn như vậy song nhu cầu mua bán ở nhiều người không thể chờ đợi trong thời gian quá dài vì họ có thể chịu áp lực phải thu được tiền trước thời điểm nào đó (đối với người bán) hoặc phải có được BĐS trước một mốc thời gian nào đó để đáp ứng nhu cầu của mình (đối với người mua). Bên cạnh đó giá trị cao của BĐS cũng là áp lực đối với người muốn bán BĐS vì để càng lâu thì chi phí giữ BĐS càng cao. Với những lý do xuất phát từ đặc thù của bản thân BĐS, với tư cách như một loại tài sản đặc biệt, đã làm xuất phát nhu cầu khách quan của hoạt động môi giới BĐS. Trên thực tế thì hoạt động môi giới BĐS rất phát triển, đặc biệt là ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. ở các nước này đã có những bộ luật điều tiết các hoạt động môi giới BĐS từ nhiều năm và hoạt động này thực sự là một hoạt động phụ trợ quan trọng cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS.

Vị trí của người môi giới BĐS là nằm giữa người bán và người mua BĐS. Người môi giới có thể làm việc cho người bán hoặc có thể làm việc cho người mua song thông thường là do người bán thuê. Người môi giới có thể là một cá nhân hoặc là một tổ chức. ở Mỹ hoạt động môi giới được điều tiết bởi Luật đại lý, trong đó qui định rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người môi giới cũng như của người thuê môi giới. Việc thuê môi giới phải được thể hiện bằng hợp đồng và phải được hai phía tôn trọng.

Nghĩa vụ chính của người thuê môi giới là trả tiền hoa hồng cho người môi giới một khi người môi giới tìm được khách hàng và hợp đồng mua bán được thực hiện. Bên cạnh đó người thuê môi giới còn có trách nhiệm cung cấp thông tin một cách chính xác, đầy đủ về BĐS để bán, mua, trao đổi. Người thuê môi giới cũng hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với các hợp đồng, thoả thuận do người môi giới thực hiện trong phạm vi được người thuê môi giới uỷ quyền. Trong hợp đồng thuê môi giới phải đề cập rõ đến phạm vi uỷ quyền đó để tránh sự lạm dụng từ các phía làm tổn hại cho người thứ ba. Thông thường người thuê môi giới sẽ là người ký hợp đồng mua bán BĐS với bên thứ ba do ngưòi môi giới tìm được. Trong một số trường hợp nếu người thuê môi giới không muốn xuất hiện thì có thể uỷ quyền cho nguời môi giới đứng tên trên hợp đồng mua bán BĐS.

Về phía người môi giới thì nghĩa vụ của họ thường là:

- Phải làm việc cần cù, mẫn cán, khi đóng vai trò là đại diện cho người thuê môi giới.

- Phải tuân thủ các chỉ dẫn của người thuê môi giới, nếu các chỉ dẫn đó phù hợp với các qui định của hợp đồng môi giới. Việc tuân thủ còn có nghĩa là chỉ được hành động trong khuôn khổ được uỷ quyền trong hợp đồng môi giới.

- Phải có trách nhiệm giải trình trước người thuê môi giới như các giải trình liên quan đến BĐS, đến các chi phí thực hiện môi giới nếu chi phí đó được người thuê môi giới thanh toán như đã thoả thuận.

- Phải trung thành với người thuê môi giới, tức là không được trục lợi từ mối quan hệ với người thuê môi giới, trừ những quyền lợi đã được thoả thuận trong hợp đồng. Như vậy người môi giới không thể cùng một lúc làm việc cho cả bên bán và bên mua nếu không thông báo và nhận được sự chấp thuận của cả hai phía. Nguyên tắc này nhằm ngăn chặn việc người môi giới không nỗ lực để bán giá cao nhất có thể hoặc mua giá thấp nhất có thể cho người thuê môi giới mà chỉ quan tâm đến việc chắp mối cho việc mua bán trót lọt để hưởng hoa hồng.

- Phải thông báo kịp thời công việc của mình cho người thuê môi giới.

Như vậy có thể thấy hoạt động môi giới BĐS rất được quan tâm, chú ý, đặc biệt là ở các nước có bề dầy trong tiến trình phát triển của thị trường BĐS. Những qui định điển hình trên đây cho thấy vai trò của hoạt động môi giới BĐS đã được quan tâm, nghiên cứu và luật hoá nhằm tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động này phát triển. Thực tiễn phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS ở nhiều nước cho thấy tỷ lệ rất cao các giao dịch BĐS được thực hiện qua môi giới. Ngoài các kênh quảng cáo truyền thống như báo chí, Internet, các doanh nghiệp môi giới trong nhiều trường hợp còn xuất bản cả những ấn phẩm riêng để giới thiệu các BĐS mà họ làm môi giới để phát hành rộng rãi tại nơi công cộng như các trung tâm thương mại, nhà ga, bến cảng, nhà hàng… Phí môi giới thu được sẽ là nguồn thu chính trang trải các chi phí và tạo lợi nhuận cho hoạt

động này. Ví dụ ở Mỹ, phí môi giới BĐS thường trong khoảng từ 5-7% trị giá giao dịch BĐS13, qua đó có thể thấy vai trò quan trọng của hoạt động này trong sự nhìn nhận của các chủ thể tham gia thị trường BĐS.

13 [44 trang 575].

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở VIỆT NAM HIỆN NAY.

2.1. TỔNG QUAN VỀ SỰ PHÁT TRIỂN CÚA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở VIỆT NAM.

2.1.1 Giai đoạn trước 1993.

Trước những năm 1990, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung với đại đa số là các DNNN. Các nhu cầu về BĐS của các tổ chức và cá nhân trong toàn xã hội thông thường được giải quyết theo các kênh được Nhà nước chỉ định. Khi các DNNN cần trụ sở, văn phòng thì thông thường họ được Nhà nước cấp đất và cấp vốn đầu tư để xây dựng hoặc được chỉ định cho thuê theo giá ưu đãi từ các tổ chức hoặc DNNN chuyên quản lý quỹ nhà đất của Nhà nước. Việc thuê mướn thông thường là kết quả của sự thoả thuận giữa Bộ chủ quản của doanh nghiệp cần thuê BĐS và UBND tỉnh - cơ quan chủ quản của các tổ chức và doanh nghiệp chuyên doanh nhà đất tại địa phương đó. Còn đối với các cá nhân mà đại đa số họ làm việc tại các cơ quan Nhà nước và các DNNN thì nhu cầu về nhà ở của họ thường được giải quyết bằng việc Nhà nước cấp hoặc cho họ thuê với giá rẻ các căn hộ khi họ hội đủ một số điều kiện theo quy định như thâm niên công tác, mức lương, quyết định điều động, số nhân khẩu trong gia đình...Trên thực tế giá thuê do Nhà nước quy định rất thấp, không thể đủ bù đắp chi phí đầu tư. Mặt khác, sau khi ký hợp đồng thuê nhà, các công ty quản lý nhà của Nhà nước dường như không còn có trách nhiệm gì đối với căn nhà đó nữa. Người sử dụng tự sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp nơi ở của mình. Có thể nói trước những năm 1990 hầu như chưa tồn tại hoạt động kinh doanh BĐS theo đúng nghĩa là một ngành kinh doanh vì lợi nhuận. Về mặt

thể chế, Luật đất đai năm 1987 quy định (điều 5): “nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”. Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội Đồng Bộ Trưởng hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 1987 quy định: “khi người sử dụng đất chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm theo qui định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai thì UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xét để quyết định việc giao đất cho người được nhận nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm đó nếu việc sử dụng đất đó là hợp pháp và hợp lý”. Như vậy có thể nói khuôn khổ pháp luật thời điểm trước năm 1993 chưa cho phép tồn tại hoạt động kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường.

2.1.2 Giai đoạn từ sau năm 1993 đến nay.

Sau khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường thì hoạt động kinh doanh BĐS mới thực sự ra đời. Do trên thực tế, Nhà nước đã không thể gánh nổi vai trò bao cấp về BĐS cho toàn xã hội khi mà dân số ngày càng tăng và số lượng doanh nghiệp ngoài quốc doanh xuất hiện ngày càng nhiều. Mặt khác khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường phát triển, số lượng người lao động tại khu vực ngoài quốc doanh tăng lên nhanh chóng, số lượng doanh nghiệp hoạt động theo luật doanh nghiệp cũng tăng lên đáng kể và hiện nay đã gấp hàng chục lần số lượng DNNN. Hệ quả là nhu cầu về văn phòng, nhà xưởng, cửa hàng, nhà ở... cho khu vực ngoài quốc doanh này đã tạo nên một động lực mạnh mẽ cho việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS. Mặt khác, do gánh nặng về ngân sách nên Nhà nước cũng không thể tiếp tục duy trì chế độ bao cấp về BĐS (trụ sở, nhà ở...) cho các DNNN cũng như cho cán bộ công nhân viên làm việc tại khu vực Nhà nước và như vậy nhu cầu về BĐS của nhóm này cũng tạo thành một thị trường cần các nhà cung ứng mới. Một yếu tố khác không kém phần quan trọng là sự xuất hiện ngày càng nhiều của các doanh nghiệp và các tổ chức nước ngoài tại các thành phố lớn của Việt Nam cùng với nhu cầu về BĐS làm trụ sở, văn phòng đại diện, văn phòng công ty

liên doanh, nhà ở, khu vui chơi... cũng tạo nên một động lực cho việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam.

Đứng trước tình hình đó, năm 1993 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai mới trên tinh thần của bản Hiến pháp mới năm 1992 và đó được coi như là nền tảng pháp lý quan trọng cho sự ra đời và phát triển của các hoạt động kinh doanh BĐS như hiện nay. Điểm quan trọng nhất của Luật đất đai năm 1993, sau này được chỉnh sửa vào các năm 1998, 2001 và 2003, là đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân song Nhà nước giao đất cho các hộ sử dụng ổn định, lâu dài hoặc có thời hạn và cấp cho các hộ sử dụng GCN QSD đất. QSD đất được pháp luật công nhận này có thể được chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn… Nói chung việc công nhận các quyền định đoạt như trên của chủ sử dụng đất đã tạo ra bước ngoặt to lớn trong sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân có quyền mua, bán BĐS (trong đó có việc chuyển nhượng QSD đất) theo nhu cầu của mình đã tạo nên một thị trường sôi động các hoạt động chuyển dịch BĐS giữa các chủ sở hữu và sử dụng để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của từng cá nhân, từng tổ chức trong xã hội. Sự thay đổi môi trường pháp lý theo hướng thuận lợi hơn cho hoạt động kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường còn được thể hiện rõ qua nghị quyết của Đảng thông qua các kỳ đại hội lần thứ VIII (năm 1996) và lần thứ IX (năm 2001). Tại Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xác định: “Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường BĐS. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng luật đất đai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai”, và tiếp theo là: “Tổ chức quản lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các DNNN xây dựng, kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước”. Sau đó tại Nghị Quyết Đại hội Đảng lần thứ IX tiếp tục khẳng định: “Hình thành và phát triển

thị trường BĐS , bao gồm cả QSD đất theo pháp luật; từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”. Có thể thấy rõ từng bước “mở” trong Nghị quyết của hai kỳ đại hội liên tiếp. Tại Đại hội VIII mới chủ trương phát triển các DNNN và khuyến khích doanh nghiệp các thành phần kinh tế khác tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở, sang Nghị quyết Đại hội Đảng IX đã mở rộng ra cho cả các doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài như người Việt nam ở nước ngoài và cả người nước ngoài tham gia thị trường BĐS. Chính sự thay đổi tư duy của những người lãnh đạo cao nhất trong việc phát triển thị trường BĐS đã tạo động lực mạnh mẽ cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS trong khoảng hơn mười năm trở lại đây.

Trong số liệu thống kê về Giá trị tổng sản phẩm quốc nội (GDP) chia theo ngành của nền kinh tế Việt Nam trong những năm trước đây không có chỗ đứng của hoạt động kinh doanh BĐS. Cho tới vài năm gần đây khi qui mô đóng góp của các hoạt động này tăng lên đáng kể và đã có thể thấy số liệu này trên các tài liệu thống kê, cụ thể như sau:

Bảng 2.1: Tổng sản phẩm quốc nội chia theo ngành (tỷ đồng)

(Nguồn TCTK, www.gso.gov.vn)

Năm 2003	Tỷ trọng	Năm 2004	Tỷ trọng
Tổng cộng	613443	100	713071	100
Trong đó: Ngành xây dựng	37100	6,05	44558	6,25
BĐS	27287	4,45	31303	4,39