Pháp Luật Điều Chỉnh Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Việt Nam

theo quy định của pháp luật và điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên thì UBND cấp tỉnh và BQL cấp giấy chứng nhận đầu tư mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư. Các dự án còn lại sẽ do UBND cấp tỉnh và BQL tự quyết định và cấp giấy chứng nhận đầu tư. Thêm vào đó, Luật Đầu tư năm 2005 cũng quy định dự án có vốn FDI quy mô nhỏ hơn hoặc bằng 300 tỷ VND và không thuộc danh mục đầu tư có điều kiện thì chỉ phải làm thủ tục đăng kí đầu tư tại cơ quan quản lí đầu tư cấp tỉnh và sẽ nhận được giấy chứng nhận đầu tư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, trong bất kì trường hợp nào không quá 45 ngày.

Đối với việc điều chỉnh dự án đầu tư, Luật Đầu tư 2005 quy định khi điều chỉnh dự án đầu tư liên quan đến mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức, vốn và thời gian thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư phải làm thủ tục tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ để làm thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư. Việc điều chỉnh dự án đầu tư được thực hiện theo một trong các quy trình sau: (1) không phải làm thủ tục đăng kí điều chỉnh hoặc thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tư; (2) đăng kí điều chỉnh dự án đầu tư; (3) thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tư.

Như vậy, Luật Đầu tư năm 2005 và các văn bản dưới luật có liên quan đã tạo điều kiện giúp cho môi trường đầu tư Việt Nam trở nên thông thoáng và hấp dẫn hơn, tạo nhiều ưu đãi đối với các nhà đầu tư đặc biệt với các nhà ĐTNN, loại bỏ được nhiều bất cập so với các quy định liên quan đến vấn đề ĐTNN trước đây. Môi trường pháp lí cho ĐTNN đang dần dần đi đến thống nhất và hoàn chỉnh hơn.

1.3.2 Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực BĐS tại Việt Nam cần nói đến là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, các nghị quyết, nghị định và các văn bản dưới luật có liên quan.

- Luật Đất đai

Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành vào năm 1993 sau đó được sửa đổi vào ngày 2/12/1998 và có hiệu lực từ ngày 1/1/1999. Tuy nhiên khi nền kinh tế ngày càng phát triển, quan hệ trao đổi mua bán BĐS nói chung và các dự án BĐS có vốn ĐTNN nói riêng theo quy luật cung cầu diễn ra rất sôi động. Đây là lĩnh vực

khá mới mẻ ở Việt Nam cho nên các quan hệ pháp luật liên quan đến các giao dịch về đất đai phát sinh là hết sức đa dạng và ngày càng phức tạp. Theo đó, đất đai trở thành một hàng hóa đặc biệt cần được vận động và điều chỉnh theo những quy định pháp lí nhất định. Từ yêu cầu cấp thiết đó, đến ngày 10/12/2003 Luật Đất đai đã chính thức ra đời và có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2004. Có thể nói sự ra đời của thị trường BĐS với những cơ chế đảm bảo cho thị trường này phát triển là một bước đột phá quan trọng trong những quy định của Luật Đất đai năm 2003, tạo đà thúc đẩy cho luồng vốn FDI vào lĩnh vực này.

Luật quy định đối tượng sử dụng đất bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư vào Việt Nam và các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Tại khoản 6, 7 của điều 9 trong Luật Đất đai quy định rõ: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư hoạt động văn hoá, khoa học thường xuyên về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Luật xóa bỏ sự phân biệt giữa nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nước ngoài có thêm quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2003 quy định việc đăng kí sử dụng đất được thực hiện tại “Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất”. Có thể nói, quy định này là minh họa cho việc thể chế hóa quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”. So với các quy định của Luật Đất đai năm 1993, quy định của Luật mới về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. Điều này tạo điều kiện nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lí địa phương nắm vững và quan tâm sát sao đến việc quản lí đất đai, tạo sự thông thoáng trong thủ tục hành chính nhằm thu hút các dự án ĐTNN vào lĩnh vực BĐS.

Một quy định đáng chú ý của Luật Đất đai được hướng dẫn thi hành tại Nghị định số 181/2004/NĐ - CP đó là: Dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán, không được bán đất nền. Quy định này đã gây rất nhiều tranh cãi của giới chuyên

môn cũng như nhà đầu tư vì Nhà nước áp dụng quy định này để quản lí được tiến độ thực hiện xây dựng, tránh tình trạng đầu cơ đất nhưng thực tế nếu cho phép phân lô, bán nền sẽ giảm áp lực vốn cho nhà đầu tư, ổn định thị trường BĐS trong dài hạn và thu hút các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS trong tương lai.

Tuy nhiên để phù hợp với xu thế phát triển của thời kì hội nhập kinh tế mới, vào tháng 9 năm 2007, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường (BTNMT) đã kí quyết định thành lập tổ soạn thảo dự án luật sửa đổi, bổ sung luật Đất đai năm 2003. Theo đề xuất của BTNMT, sẽ có tám nội dung của Luật Đất đai 2003 cần được sửa đổi, bổ sung trong lần này, trong đó sẽ quy định rõ hơn trình tự, nội dung lập quy hoạch của các cấp; bổ sung và làm rõ các quy định về phạm vi lập quy hoạch sử dụng đất của cả nước. Những bổ sung này nhằm khắc phục tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu cơ đất đai...

Điều chỉnh chính sách về đất đai giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài cũng sẽ là nội dung được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Hiện tại, chính sách cho thuê đất giữa doanh nghiệp nước ngoài và trong nước có chênh lệch trung bình 1/3 mức giá. Bên cạnh đó, sẽ điều chỉnh thời hạn cho thuê đất, có nơi kéo dài, có nơi sẽ rút ngắn mà không đổ đồng. Những bất bình đẳng như: Doanh nghiệp có vốn ĐTNN khi thực hiện dự án được lựa chọn trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm trong khi doanh nghiệp trong nước chỉ được phép chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, không được phép trả tiền thuê đất một lần cũng sẽ được xem xét. Theo đề xuất của BTNMT về việc sửa đổi luật Đất đai 2003, sắp tới, Chính phủ sẽ không quy định khung giá đất mà giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh xây dựng giá các loại đất ở địa phương định kỳ 5 năm 1 lần. Đó là một trong những thay đổi rất quan trọng của văn bản luật này liên quan đến chính sách tài chính về đất đai.

-Luật Kinh doanh BĐS

Luật Kinh doanh BĐS của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ban hành ngày 29/06/2006 có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2007. Luật này gồm 6 chương, 81 điều, lần đầu tiên được ban hành tại Việt Nam.

Trong Luật đã nêu rõ những vấn đề và điều kiện cần thiết để các tổ chức, các nhân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam cũng như các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam nắm rõ. Điều 10 trong Luật có quy định phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:

a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này.

Dịch vụ BĐS mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép kinh doanh bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ quản lí BĐS.

Như vậy có thể thấy phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS của doanh nghiệp ĐTNN và doanh nghiệp Việt Nam rất cụ thể và đa dạng, không có sự phân biệt nào giữa hai đối tượng này, tạo môi trường đầu tư bình đẳng trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam.

Một điểm đáng chú ý của Luật Kinh doanh BĐS là “các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS”. Vấn đề này được quy định tại điều 59 đã mở ra triển vọng phát triển hơn nữa với thị trường BĐS và thu hút các nhà ĐTNN. Bởi thông qua việc các giao dịch được thực hiện trên các sàn, tính minh bạch, công khai được rõ ràng hơn, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn. Luật cũng đưa ra yêu cầu

đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS như phải đáp ứng những điều kiện, tiêu chuẩn chuyên môn và có chứng chỉ hành nghề.

Luật Kinh doanh BĐS được đánh giá là một văn bản pháp luật phù hợp và cần thiết trong giai đoạn vốn FDI đang đổ vào các dự án BĐS tại Việt Nam như hiện nay trước khi chưa có một văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về vấn đề này.

Nghị định số 153/2007/NĐ - CP ra đời sau đó để hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh BĐS. Nghị định cũng trình bày những vấn đề cụ thể trong Luật như hoạt động môi giới, cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, các tổ chức được phép kinh doanh BĐS phải có số vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng. Ngoài ra đối với các dự án BĐS, Nghị định cũng nêu rõ các dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với các dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Có thể nói, việc ra đời Nghị định làm cho hoạt động kinh doanh BĐS được rõ ràng và minh bạch hơn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước thực hiện hiệu quả kế hoạch đầu tư của mình.

Ngoài các văn bản luật trên, lĩnh vực BĐS còn chịu sự điều chỉnh của:

- Nghị định 02/2005/NĐ - CP về Quy chế Khu đô thị mới, Quy chế này quy định về quản lí và thực hiện dự án khu đô thị mới bao gồm quá trình hình thành dự án, thực hiện đầu tư xây dựng, khai thác và chuyển giao. Dự án khu đô thị mới có vốn đầu tư nước ngoài phải tuân theo quy định của Quy chế nàyvà các văn bản pháp luật khác có liên quan.

- Các văn bản pháp luật về ưu đãi thuế và ưu đãi tiền thuê đất, tiền dử dụng đất (NĐ 142/2005/NĐ - CP quy định về việc thu tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất sang cho thuê đất, Thông

tư 120/2005/TT - BTC hướng dẫn NĐ 142 về việc thu tiền thuê đất... ) và các văn bản luật và dưới luật có liên quan.‌

1.4 THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

1.4.1. Tình hình thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trước năm 2000

Cùng với sự thăng trầm của thị trường BĐS và sự biến động của dòng vốn FDI vào Việt nam, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam trong những năm qua có những biến động phức tạp

Kể từ sau khi Nhà nước ban hành Luật Đầu tư nước ngoài (năm 1987) đến trước khi các chính sách về đất đai được ban hành (năm 1993) thì FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam rất khiêm tốn. Nguyên nhân chính là trong giai đoạn này thị trường BĐS tại Việt Nam chưa phát triển, các cơ chế về quản lý đất đai của Nhà nước rất phức tạp, đồng thời quy định của Luật Đầu tư còn rất khắt khe nên chưa thu hút được sự quan tâm của nhà ĐTNN. Trong cả giai đoạn này chỉ có 539,4 triệu USD vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam (kể cả lĩnh vực khách sạn, nhà hàng) với 29 dự án.

Từ năm 1993 - 1996 là thời kì thị trường BĐS bắt đầu khởi sắc, đồng thời các chính sách mở cửa tăng cường ngoại giao của Nhà nước bắt đầu phát huy tác dụng. Do đó cùng với sự tăng trưởng của dòng vốn FDI vào Việt Nam nói chung thì FDI dành cho lĩnh vực BĐS cũng bắt đầu có sự tăng trưởng và nở rộ.

Bảng 1.1 Số dự án và vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản từ 1993 -1996

Năm

1993	1994	1995	1996	Tổng số
Số dự án	76	92	81	85	334
Số vốn đăng kí (triệu USD)	1413,6	2615,1	2322,8	2411,3	8762,8

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Ghi chú: Các dự án BĐS ở đây bao gồm:

-Xây dựng, xây dựng văn phòng căn hộ

-Xây dựng khu đô thị mới

-Xây dựng hạ tầng khu công nghiệp - chế xuất

-Xây dựng khách sạn

Nguồn: Tổng cục thống kê

Từ bảng trên có thể thấy rằng chỉ trong vòng bốn năm cả nước đã thu hút được 334 dự án vào lĩnh vực BĐS với tổng số vốn đăng kí là 8762,8 triệu USD gấp khoảng 16 lần so với tổng vốn đăng kí vào lĩnh vực BĐS của cả giai đoạn 1987- 1993. Mở đầu giai đoạn là năm 1993 với các con số thật ấn tượng, đánh dấu một bước đột phá so với cả giai đoạn trước đó với số dự án và số vốn tăng gấp hơn 2,6 lần. Có thể nói đây chính là một mốc son đánh dấu bước ngoặt vĩ đại trong công cuộc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam. Tiếp tục đà tăng trưởng của năm 1993, năm 1994 đã tạo nên một con số kỉ lục với 92 dự án và 2651,1 triệu USD. Có được kết quả này chính nhờ các chính sách, luật lệ về đất đai mới được ban hành có hiệu quả cùng với sự mở cửa của luật Đầu tư nước ngoài.

Tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam đang trên đà tăng trưởng mạnh thì cả Châu Á rơi vào cuộc khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997 (bắt nguồn từ Thái Lan mà nguyên nhân sâu xa của nó là từ sự sụp đổ của thị trường BĐS Thái Lan). Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng này, các dòng vốn FDI hầu như ngưng trệ hoặc giảm sút. Những dự án đã được cấp phép thì không giải ngân được hoặc do thiếu vốn đầu tư tiếp hoặc một số nguyên nhân khác. Các nhà đầu tư tỏ ra rất lo lắng và luôn e ngại trước những biến động của thị trường. Kết quả là năm 1997 cả nước chỉ có 38 dự án FDI vào lĩnh vực BĐS được cấp mới với tổng số vốn là 659,1 triệu USD chỉ bằng 1/4 số vốn đăng kí của năm 1996 trước đó. Thậm chí con số này còn giảm sút mạnh hơn vào năm 1999 (hai năm kể từ khi cuộc khủng hoảng xảy ra), chỉ với 23 dự án vào lĩnh vực BĐS với số vốn là 365,4 triệu USD được cấp mới [15]. Bảng 1.2 sẽ cho ta một cái nhìn tổng thể về tình hình FDI vào thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn 1997 - 1999.

Bảng 1.2 Số dự án và vốn vào lĩnh vực BĐS từ 1997 - 1999

Năm

1997	1998	1999	Tổng số
Số dự án	38	32	23	93
Số vốn (triệu USD)	659,1	523,7	365,4	1548,2

Nguồn: Tổng cục thống kê

So với giai đoạn 1993 - 1996, tổng số dự án và số vốn đăng kí vào lĩnh vực BĐS có sự giảm sút rõ rệt. Cả giai đoạn 1997 - 1999 chỉ có 93 dự án được cấp mới, chiếm 27,84% số dự án của giai đoạn trước với số vốn đăng kí là 1548,2 giảm gần 6 lần so với số vốn đăng kí vào lĩnh vực BĐS của giai đoạn trước.

Mặc dù số vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn này giảm sút đáng kể nhưng nó vẫn đóng một vai trò quan trọng trong việc thu hút vốn FDI nói riêng và với nền kinh tế quốc dân nói chung.

1.4.2. Tình hình thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam từ năm 2000 đến nay

Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính khu vực châu Á, dòng vốn FDI vào Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng chịu tác động mạnh mẽ. Những con số đã rời xa khỏi thời hoàng kim 1993 - 1996 và tiếp tục suy giảm từ năm 1997 trở đi. Tuy nhiên từ năm 2000 trở lai đây, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS có dấu hiệu phục hồi mặc dù tốc độ còn chậm.

Bảng 1.3 Số dự án FDI vào thị trường BĐS từ 2000 - 2007

Năm

Số dự án (1)	So với năm2000 (lần)	So sánh với năm trước (lần)	Tổng số dự án FDI(2)	Tỷ trọng % (1)/(2)
2000	36	1,00	1,00	391	9,21
2001	37	1,03	1,03	555	6,67
2002	43	1,19	1,16	808	5,32
2003	45	1,25	1,05	791	5,69
2004	56	1,56	1,24	811	6,91
2005	46	1,28	0,82	970	4,47
2006	66	1,83	1,43	987	6,69
2007	173	4,81	2,62	1445	11,97
Tổng	502			6758	7,43

Nguồn: Tổng cục thống kê

Bảng trên thể hiện số dự án FDI vào lĩnh vực BĐS giai đoạn 2000 - 2007. Từ sau năm 2000, số dự án vào lĩnh vực BĐS có dấu hiệu phục hồi trở lại nhưng với tốc độ tương đối chậm. Trong cả giai đoạn 2000 - 2007, thị trường BĐS Việt Nam thu hút được 502 dự án, chiếm 7,43% trong tổng số 6758 dự án FDI của cả nước. Tốc độ tăng trưởng trung bình của cả giai đoạn là 1,29%/năm. Trong đó, thấp nhất là năm 2000 với 36 dự án, cao nhất là năm 2007 với 173 dự án, gấp 2,62 lần so với năm 2006 và 4,81 lần so với năm 2000 - như một bước ngoặt cho cả giai đoạn, hứa hẹn một thời kì tăng trưởng mới trong thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam.