Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

- Quyền về các tài nguyên dưới lòng đất: Pháp luật Việt Nam qui định tài nguyên dưới lòng đất thuộc sở hữu toàn dân do vậy nếu mảnh đất được giao có tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất thì người sử dụng đất cũng không có quyền khai thác tài nguyên đó. Trong Luật đất đai của Mỹ qui định các tài nguyên dưới lòng đất thuộc diện tích đất do ai sở hữu thì người đó có quyền khai thác tài nguyên đó. Có thể nói đây là sự khác biệt lớn nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất đai. Về hình thức có thể dễ nhận ra tính ưu việt của Luật đất đai hiện hành vì tài nguyên có trong lòng đất sẽ được sử dụng chung cho cộng đồng, có tính công bằng hơn cho các thành viên trong xã hội. Song trên thực tế nếu đi sâu phân tích vấn đề này sẽ thấy nhược điểm của nó. Khi người sử dụng đất không có quyền đối với các tài nguyên dưới lòng đất thì cũng có nghĩa là họ sẽ không quan tâm đến việc tìm kiếm các tài nguyên đó trong quá trình sử dụng đất. Một khi đất đã được giao cho chủ sử dụng và nếu người chủ sử dụng đó không quan tâm đến việc tìm kiếm tài nguyên dưới mảnh đất do họ quản lý thì cơ hội để phát hiện được các nguồn tài nguyên này là rất nhỏ. Một khía cạnh khác là trong trường hợp họ khám phá được nguồn tài nguyên dưới lòng đất mà họ đang sử dụng thì có thể giấu đi hoặc khai thác bất hợp pháp vì họ sợ rằng việc công bố thông tin về nguồn tài nguyên đó có thể dẫn đến việc Nhà nước sẽ thu hồi đất để khai thác tài nguyên vì lợi ích chung của cộng đồng (tất nhiên là có đền bù theo các quy định hiện hành). Như vậy trong cả hai trường hợp kể trên đều dẫn đến sự phí phạm cơ hội để xã hội có thể khai thác được nguồn tài nguyên dưới lòng đất.

Tuy QSD đất có thể được gia hạn song cũng không thể phủ nhận khả năng Nhà nước sẽ thu hồi đất sau khi hết thời hạn giao đất. Trong các văn bản hiện hành chưa rõ cơ chế đền bù tài sản trên đất tại thời điểm thu hồi. Các vấn đề này hiện còn bỏ ngỏ và do thời gian chưa đến nên chưa có các trường hợp nào để nghiên cứu vấn đề đặt ra ở đây. Việc tách rời QSD đất có thời hạn với quyền sở hữu công trình trên đất của người sử dụng đất đã đặt ra một bài toán chưa có lời giải

trong tương lai vì trên thực tế, xuất phát từ thuộc tính vật lý của BĐS thì các công trình trên đất chỉ có giá trị khi đứng trên một mảnh đất cụ thể nào đó và khi mối quan hệ công trình- đất kết thúc, mỗi phần thuộc sở hữu của những chủ thể khác nhau thì giá trị công trình trên đất đối với chủ sở hữu đã hết quyền tiếp tục sử dụng đất có thể không còn mặc dù trên thực tế nó có thể còn được sử dụng rất lâu dài. Điều này đang và sẽ tạo nên những bất ổn nhất định trong việc tính toán, thực thi các hoạt động tạo dựng, khai thác BĐS theo chiều hướng không có lợi cho lợi ích chung của toàn xã hội.

Tuy các quyền định đoạt của người được giao đất theo Luật đất đai của Việt Nam cũng tương tự như quyền định đoạt của chủ sở hữu đất ở các nước có công nhận quyền sở hữu cá nhân về đất đai song có một số tình huống thực tế cho thấy việc thực thi các quyền này cũng có những sự khác biệt nhất định (xem hình 2.1). Ví dụ như một tổ chức hoặc cá nhân tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật để được giao đất xây dựng một trung tâm thương mại và được Nhà nước giao đất theo yêu cầu. Song sau khi nhận được đất giao, do diễn biến của thị trường hoặc vì những lý do mang tính cá nhân mà người mới nhận được QSD đất có nhu cầu chuyển nhượng lại cho bên thứ ba. Theo các qui định hiện hành thì hành vi này bị cấm vì điều này đồng nghĩa với việc sử dụng đất không đúng mục đích trong hồ sơ xin giao đất theo qui định tại điều 38 của Luật đất đai. Như vậy để chuyển nhượng lại cho bên thứ ba thì người sử dụng đất ban đầu phải đầu tư xây dựng ít nhất là phần thô công trình trung tâm thương mại đó và sau đó mới thực sự có quyền chuyển đổi theo quy định của Luật đất đai. Một cách khác họ có thể làm là đi vòng bằng cách đồng ý trả lại cơ quan quản lý Nhà nước khu đất đã được giao để cơ quan này giao cho người sử dụng khác mà trên thực tế thì việc chuyển giao này thường do họ tự thoả thuận với nhau và cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện công việc hình thức là thu của bên này và giao cho bên kia trên cơ sở hai bên cùng đồng thuận. Trong trường hợp tương tự ở các nước có công nhận quyền sở hữu cá nhân thì khi đã

SD đất được tham gia thị

trường cùng C.T.

trên đất

được sở hữu một khu đất để xây dựng trung tâm thương mại nếu người chủ không muốn tự xây, có thể cho thuê để người khác xây, có thể bán khu đất đó cho chủ khác để xây trung tâm thương mại mà không cần phải đầu tư xây dựng phần thô hoặc không phải làm thủ tục trả lại Nhà nước để chuyển nhượng cho bên thứ ba. Sự khác biệt trong cách chuyển nhượng đất trong giai đoạn đầu sau khi được giao đất là ở chỗ phải có sự phê chuẩn của cơ quan quản lý đất đai và đây cũng là một trong các nguồn gốc quan trọng của nhiều hiện tượng tiêu cực trong lĩnh vực quản lý đất đai hiện nay.

Lập,

trình hồ sơ xin giao đất

QĐịnh giao đất của Nhà nước

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Khảo sát, thiết kế công trình

Xây dựng công trình

th tr tr

Khai thác, sử dụng công trình

QSD đất được công nhận

QSD đất chưa được tham gia thị trường

Hình 2.1: Thời điểm tham gia của QSD đất vào thị trường BĐS.

Có thể thấy rõ sự hạn chế của các quyền định đoạt của chủ sử dụng đất bởi lẽ Pháp luật đất đai cần đưa ra các qui định để tránh việc các tổ chức, cá nhân xin đất để bán và hưởng chênh lệch. Như vậy việc qui định là cần thiết, song qui định này sẽ làm ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất vì những người có vốn để đầu tư công trình trên đất thì không có đất, những người có đất thì không có khả năng đầu tư tiếp công trình trên đất song cũng không chuyển nhượng đuợc và điều này làm cho đất bị bỏ trống, không đưa vào sử dụng được. Như vậy xét về qui mô toàn xã hội thì hiệu quả sử dụng đất sẽ bị giảm bởi cơ chế giám sát việc sử dụng đất của các chủ sử dụng sau khi được cấp. Sự lựa chọn giữa tính

hiệu quả và sự công bằng thật sự là bài toán khó giải trong khuôn khổ luật pháp đất đai hiện nay. Về lý thuyết, nếu cho phép chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng đất tự do tại bất kỳ thời điểm nào kể từ khi họ có QSD đất và điều đó không đem lại cho họ thu nhập không chính đáng nào thì chỉ có thể được giải quyết khi giá mà họ phải chi trả để được giao đất tương đương với giá thị trường. Điều này hiện nay đang là mục tiêu phấn đấu của Nhà nước trong quá trình tiếp tục hoàn thiện luật pháp đất đai trong giai đoạn tới.

2.2.2 Thực trạng tình hình cấp GCN QSD đất và quyền sở hữu công trình trên đất.

Đặc thù của các BĐS hiện nay, kể cả các BĐS nhà ở cũng như các BĐS khác, là thiếu các giấy tờ pháp lý cần thiết theo các quy định hiện hành. Một thời gian rất dài trong thời kỳ bao cấp các loại BĐS thường được Nhà nước cấp phát cho người sử dụng theo các quy chế lỏng lẻo. Luật đất đai trong giai đoạn trước đây cũng cấm các hoạt động mua bán đất đai nên phần lớn các giao dịch mua bán BĐS được tiến hành ngầm giữa các chủ sử dụng mà không đăng ký chuyển đổi ở các cơ quan có thẩm quyền. Qua nhiều thời gian có khi một mảnh đất đã được chuyển đổi qua vài chủ sở hữu nên làm cho việc cấp mới GCN QSD đất trở nên khó khăn, phức tạp, do đó việc cấp GCN QSD đất và quyền sở hữu công trình trên đất trong những năm qua gần như phải tiến hành từ đầu, từ khâu đo đạc lại từng thửa đất, lập các loại xác nhận, chứng thực từ các chủ sử dụng liền kề, của chính quyền cấp xã, phường...đến việc xét duyệt của Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện hoặc thành phố...Tính phức tạp và quy mô của công việc đã làm cho việc cấp GCN QSD đất bị kéo dài nhiều năm mà chưa thể hoàn thành. Một vấn đề nữa là việc quy định thu tiền khi cấp GCN kể cả những thửa đất đã được sử dụng ổn định, lâu dài đã làm cho tầng lớp dân cư có thu nhập thấp không tán thành, do đó không hợp tác với các cơ quan quản lý cũng gây nhiều khó khăn cho công tác cấp GCN. Nhiều cán bộ thực thi các công việc liên quan đến việc cấp GCN đã lợi dụng sự sốt ruột, nóng vội của một số HGĐ muốn mau chóng

có GCN để gây khó dễ cho họ và qua đó để nhận được các khoản biếu xén, lót tay của họ mới giải quyết các thủ tục cần thiết, đó cũng tạo thành một sức cản đáng kể cho tiến trình hoàn tất công việc cấp GCN hiện nay.

Bảng 2.10. Tình hình cấp GCN QSD đất ở

(Nguồn: Bộ Tài nguyên Môi trường. Cập nhật đến 30/6/2005)

Đất ở tại nông thôn			Đất ở tại đô thị
	Hiện trạng (ha)	DT đã cấp GCN (ha)	%	Hiện trạng (ha)	DT đã cấp GCN (ha)	%
Toàn quốc	466.008	314.542	67,5	90.982	42.318	46,5
Hà Nội	8.227	4.108	49,9	4.049	769	19,0
TP HCM	5.600	133	2,4	12.960	5.301	40,9

Tình trạng chậm cấp GCN đã dẫn tới việc Nhà nước không quản lý được các chủ thể sử dụng đất đai. Hệ quả là các quan hệ, giao dịch về đất đai chủ yếu được thực hiện trên thị trường phi chính thức với hình thức trao tay không có cơ sở pháp lý đầy đủ để thực hiện các quyền của Nhà nước và các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất theo đúng luật định, điều đó càng làm cho thị trường BĐS thêm phức tạp. Mặc dù với những hạn chế về mặt thủ tục pháp lý như trên nhưng theo quy luật của thị trường, hoạt động mua bán BĐS vẫn diễn ra sôi động và đã từng xẩy ra những cơn sốt về nhà đất. Việc mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, thừa kế là những yêu cầu bức thiết và những hoạt động tất yếu trong đời sống tự nhiên của con người với sự tác động cuả cơ chế thị trường. Trong những năm qua do chưa tạo ra cơ sở pháp lý và những điều kiện cần thiết để thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch, lành mạnh nên nhiều giao dịch BĐS diễn ra ở thị trường ngầm, ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. BĐS thông thường là những tài sản có giá trị lớn đối với chủ sở hữu hoặc sử dụng nên khi thực hiện các hoạt động mua bán, trao đổi...họ cần có sự xác nhận của chính quyền để bảo hộ quyền sở hữu/QSD hợp pháp của mình. Trên thực tế

chính quyền không bảo đảm đầy đủ giấy tờ hợp pháp cho dân về mua bán, chuyển nhượng nhà ở và QSD đất do đó người dân tự mua bán ở thị trường không chính thức.

Việc mua bán BĐS ở thị trường ngầm dẫn đến nhiều thiệt hại cho cả Nhà nước và nhân dân, hạn chế việc sử dụng đất đúng mục đích, gây lãng phí cho xã hội. Đối với Nhà nước do không kiểm soát được thị trường BĐS nên không kiểm soát được việc sử dụng đất theo đúng qui hoạch được duyệt, làm nảy sinh nhiều khiếu kiện kéo dài khó xử lý, gây tốn kém tiền của, thời gian cho các bên liên quan. Nhà nước thất thu thuế chuyển QSD đất, lệ phí trước bạ và thuế đối với các hoạt động dịch vụ, môi giới về các giao dịch mua bán BĐS.

Trong việc xác định chứng cứ pháp lý của việc sử dụng đất đai hợp pháp chủ yếu còn dựa vào các văn bản giấy tờ theo quy định, trong khi đa số diện tích đất đai đang sử dụng không có đủ các loại giấy tờ này. Quyền đang sử dụng đất thực tế chưa được coi trọng, chưa phải là chứng cứ cơ bản để xác nhận tính hợp pháp để cấp GCN QSD đất. Ngoài ra công tác tổ chức cấp GCN QSD đất của các cơ quan quản lý đất đai chưa tích cực, còn ỷ lại vào các lý do khách quan, có nơi còn gây phiền hà, khó khăn làm chậm quá trình cấp GCN cho người sử dụng.

Bộ máy quản lý đất đai và BĐS còn thiếu thống nhất, nhiều nơi công tác quản lý đất đai thuộc ngành địa chính còn công tác quản lý nhà thuộc ngành xây dựng. Một số nơi phòng địa chính cấp quận huyện sát nhập chung với các phòng chức năng khác làm cho công tác quản lý đất đai bị lu mờ, đội ngũ cán bộ địa chính chưa được đào tạo chuyên sâu về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, mà chủ yếu là các cán bộ được đào tạo về kỹ thuật địa chính nên trình độ chuyên môn, nghiệp vụ không phù hợp với chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và BĐS.

Kể từ sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, GCN QSD đất theo mẫu mới không có phần chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất như mẫu

GCN trước đây. Bên cạnh đó Chính phủ đã có Nghị định giao cho Bộ Xây Dựng chủ trì việc cấp GCN QSD công trình trên đất và như vậy trong thời gian tới có thể mỗi một BĐS sẽ có hai GCN gồm GCN QSD đất và GCN quyền sở hữu công trình trên đất. Cho tới thời điểm này việc cấp GCN quyền sở hữu công trình trên đất chưa bắt đầu song dư luận cho rằng việc sinh ra thêm loại GCN mới này sẽ gây thêm nhiều phiền hà cho nhân dân và không được đa số công chúng ủng hộ. Mới đây nhất vào trung tuần tháng 8/2005, tại một phiên họp của UBTV Quốc hội chuẩn bị cho kỳ họp tới, nhiều đại biểu quốc hội đã có ý kiến nên giữ phương án cấp một GCN bao gồm cả QSD đất và quyền sở hữu công trình trên đất như trước đây và do đó vấn đề một giấy hoặc hai GCN hiện vẫn còn bỏ ngỏ.

2.3. THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM.

2.3.1 Thực trạng về nguồn cung BĐS ở Việt Nam.

Trước hết cần phân biệt hai phần của một BĐS theo pháp luật hiện hành của Việt Nam hiện nay đó là phần giá trị QSD đất và phần giá trị công trình xây trên đất. Song trên thực tế BĐS sẽ chỉ là một khái niệm duy nhất bao gồm đất hoặc bao gồm đất và công trình gắn với mảnh đất đó và như vậy cả hai khái niệm trên đều cho thấy đất đai là phần quan trọng nhất của BĐS kể cả khi tiền bỏ ra để có khu đất đó không bằng tiền để xây dựng công trình trên đất. Do vậy có thể nói việc nghiên cứu nguồn cung BĐS sẽ cần được bắt đầu bằng việc nghiên cứu nguồn cung đất đai hiện nay trên thị trường.

Qua các số liệu thống kê chính thức của TCTK có thể thấy rõ thực trạng nguồn cung các loại đất đai của Việt Nam hiện nay. Tổng cung đất đai không tự sinh ra và là một số lượng xác định, điều này đúng với từng quốc gia nói chung hoặc các khu vực lãnh thổ cụ thể nói riêng. Song nếu đi vào chi tiết các số thống kê cụ thể của các loại đất hiện nay ở Việt Nam thông qua số liệu của bảng 2.11 dưới đây có thể đưa ra một số nhận xét sau:

Bảng 2.11: Thống kê hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng16

2001	2002	2003
Cả nước (km2):			Diện tích	Cơ cấu %
Tổng diện tích tự nhiên	329.247,0	329.297,2	329314,6	100
Đất nông nghiệp	93.825,3	94.067,8	95.318,3	28,94
Đất lâm nghiệp	118.237,5	120.510,0	124.022,5	37,66
Đất chuyên dùng	15.683,2	16.158,8	16.696,1	5,07
Đất ở	4.476,9	4.513,0	4.603,5	1,4
Đất chưa sử dụng	97.024,1	94.047,6	88.674,1	26,92
Hà Nội:
Tổng diện tích tự nhiên	921,0	921,0	921,0	100
Đất nông nghiệp	431,7	425,4	418,5	45,44
Đất lâm nghiệp	67,0	66,3	66,3	7,20
Đất chuyên dùng	210,1	216,9	226,1	24,55
Đất ở	117,3	117,9	116,4	12,64
Đất chưa sử dụng	94,9	94,6	93,7	10,17
TP Hồ Chí Minh:
Tổng diện tích tự nhiên	2.095,0	2.095,0	2.095,2	100
Đất nông nghiệp	934,6	915,7	909,6	43,41
Đất lâm nghiệp	334,9	336,8	336,8	16,07
Đất chuyên dùng	247,7	261.2	266,6	10,82
Đất ở	176,9	182,2	185,7	8,86
Đất chưa sử dụng	401,0	399,0	396,6	18,93

- Trong tổng cung đất của Việt Nam, đất đai là rừng, đồi núi, đất khác chiếm tổng cộng 64,6%, tức là gần 2/3 diện tích đất của Việt Nam chưa được sử dụng hiệu quả.

16 [36].