Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

định, không phải di dời trong tương lai hoặc không có thêm các đường giao thông mới sẽ được xây dựng liền kề trong tương lai gần mà có thể làm cho BĐS tăng hoặc giảm giá bất thường.

Bước tiếp theo là điều chỉnh sự so sánh trên cơ sở những khác biệt ở các mục đã nêu tại bước một để xác định giá trị thị trường của BĐS.

Phương pháp chi phí:

Định giá BĐS theo phương pháp này có thể được trình bày bằng phương trình sau:

Giá BĐS = Giá đất + (Chi phí xây dựng - Giảm giá) (1-14)

Có một vài điểm cần lưu ý từ công thức trên:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

- Thứ nhất là trong phương pháp định giá này cần tách riêng giá đất và giá nhà.

- Thứ hai là khi xác định giá đất cần áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập.

Đất đai thông thường không bị giảm giá vì cùng với thời gian đất đai không bị mất đi khả năng tạo ra thu nhập. Như vậy nội dung chính của “Phương pháp chi phí” là tính toán chi phí xây dựng toà nhà và khấu trừ đi các phần giảm giá như hao mòn hữu hình và vô hình, hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xẩy ra với toà nhà, sau đó cộng với giá đất để thành giá BĐS. Do việc xác định sự giảm giá của phần kiến trúc xây dựng là công việc khó nên ”Phương pháp chi phí” tỏ ra là phương pháp kém tin cậy hơn “phương pháp so sánh” và “phương pháp thu nhập”. Thông thường việc định giá BĐS theo phương pháp này thường được dùng để đối chiếu với kết quả định giá theo các phương pháp khác. Cũng có một số loại BĐS mà việc áp dụng phương pháp định giá khác không phù hợp như các BĐS không tạo ra các nguồn thu nhập và/hoặc các BĐS đặc thù nên không có những giao dịch tương tự để so sánh, ví dụ như các toà

nhà của Chính phủ, các công trình công cộng... thì phương pháp chi phí sẽ là phương pháp định giá chính được áp dụng.

1.4.3. Huy động vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS.

Khi muốn mua hoặc xây dựng một BĐS hầu hết mọi người đều có nhu cầu vay vốn để tạo nguồn tài chính cho hoạt động đầu tư của mình. Trên thực tế, số tiền vay thường chiếm một nửa, đôi khi chiếm tới 80% giá trị của BĐS, như vậy số tiền còn lại, tức trên dưới 20% giá trị tài sản, gọi là vốn chủ sở hữu. Việc vay nợ còn được dùng để làm tăng lên, hay tạo đòn bẩy tài chính đối với hệ số hoàn vốn trên vốn đầu tư của chủ sở hữu. Tuy nhiên, khi hệ số hoàn vốn tăng lên đồng thời với việc tỷ lệ vốn vay/vốn chủ sở hữu tăng lên, nguy cơ phá sản cũng tăng lên. Do vậy nhà đầu tư cần xác định tỷ lệ vốn vay trên vốn chủ sở hữu ở một mức thích hợp để giảm bớt rủi ro.

1.4.3.1. Tạo nguồn vốn chủ sở hữu

Tạo nguồn vốn chủ sở hữu bởi các cá nhân: thông thường nguồn vốn này được hình thành qua con đường tích luỹ thu nhập của các cá nhân trong khoảng thời gian nào đó. Điều này thường thấy trong các trường hợp cá nhân tích luỹ tiền để mua nhà hoặc để có đủ vốn nhằm kinh doanh các BĐS có qui mô nhỏ như các căn hộ, các ngôi nhà độc lập…

Tạo nguồn vốn chủ sở hữu bởi các nhóm.

Có nhiều cách thức kêu gọi cùng góp vốn khác nhau tuỳ vào từng hoàn cảnh. Dưới đây là một số cách phổ biến nhất.

Hợp tác liên doanh giữa các cá nhân: mỗi cá nhân đóng góp một phần vốn chủ sở hữu theo tỷ lệ đã được thoả thuận. Số tiền này dùng để mua hoặc để cải tạo hoặc sửa chữa, làm mới BĐS. Quyền, nghĩa vụ của mỗi cá nhân được phân định theo tỷ lệ góp vốn và được quy định trong những thoả thuận cụ thể. Loại hình hợp tác này thông thường chỉ được sử dụng khi việc sở hữu diễn ra trong ngắn hạn và giữa những người có quan hệ tương đối gần gũi, tin cậy lẫn nhau.

Thành lập doanh nghiệp: Một doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể được tổ chức dưới dạng công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần. Công ty sẽ thực hiện việc thế chấp vay vốn cũng như đứng tên chủ sở hữu các BĐS của công ty, vì thế không một cổ đông nào có nghĩa vụ cá nhân đối với việc thực hiện nghĩa vụ của công ty.

Các hình thức khác: ở các nước phát triển còn có nhiều hình thức tổ chức huy động vốn để kinh doanh BĐS như các Quỹ đầu tư BĐS (REITs). Quỹ đầu tư BĐS giống như một tập đoàn. Hoạt động chính của Quỹ là mua các BĐS, cấp vốn cho việc đầu tư BĐS như là tổ chức tài chính và phát hành các cổ phiếu của quỹ có thể mua bán bằng hình thức trao tay nhanh chóng như các loại cổ phiếu khác. Điểm khác nhau giữa REITs với các tập đoàn hay doanh nghiệp khác là ở chỗ REITs không bị đánh thuế thu nhập doanh nghiệp song các thành viên Quỹ phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ cổ tức. Để tránh việc phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, các REITs phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định theo qui định của pháp luật.

1.4.3.2. Tạo nguồn vốn vay.

Có nhiều hình thức vay vốn khác nhau trong thực tiễn hoạt động tài chính đó là cho vay trả dần từng đợt cho đến khi hết nợ gốc vào cuối thời hạn vay, cho vay chỉ trả lãi và vào cuối kỳ trả một lần toàn bộ nợ gốc, cho vay để trả một lần vào cuối kỳ cả gốc lẫn lãi (zero coupon). Tỷ lệ lãi suất đối với các khoản vay có tài sản thế chấp có thể là cố định hoặc thay đổi. Dưới đây chúng ta sẽ xem xét từng loại hình tín dụng kể trên.

Khoản vay có thế chấp được trả dần cả gốc và lãi trong suốt thời hạn vay vốn (dưới đây viết tắt là khoản vay trả dần): đây được xem là hình thức cho vay ít rủi ro nhất. Khoản vay trả dần cho phép trả dần dần khoản nợ một cách có hệ thống cho cả gốc lẫn lãi sau 1 khoảng thời gian nhất định sao cho đến cuối kỳ thanh toán hết khoản nợ. Như vậy số tiền chưa trả sẽ giảm xuống theo

thời gian cùng với từng đợt trả nợ định kỳ trong suốt thời gian vay. Tiến độ trả nợ cũng có thể chia làm hai cách như sau (hình 1.6 và 1.7):

Lãi

Gốc

Lãi

Gốc

Thời gian Thời gian

Hình 1.6: Trả đều nợ gốc trong Hình 1.7: Trả đều một khoản suốt kỳ trả nợ và lãi phát sinh. tiền bằng nhau hàng tháng.

- Cách trả đều nợ gốc: Trong cách này thì nợ gốc có thể được chia thành từng phần bằng nhau và trả theo lịch trình thoả thuận giữa người đi vay và người cho vay và tiền lãi thường được trả hàng tháng trên cơ sở mức lãi xuất thoả thuận và số dư nợ gốc tại đầu mỗi kỳ thanh toán. Như vậy, theo cách này thì những năm đầu người đi vay phải trả nhiều tiền hơn so với những năm tiếp theo bởi vì tiền trả lãi lớn do dư nợ còn đứng ở mức cao. Cùng với thời gian khi tổng dư nợ bớt dần thì tiền lãi phải trả cũng bớt dần và do đó số tiền phải trả cũng giảm dần theo thời gian.

- Cách trả đều một khoản cố định bao gồm cả nợ gốc và lãi: trong cách này thì mức trả hàng đều tháng trong thời gian đầu bao gồm một phần nhỏ là nợ gốc còn phần lớn là lãi xuất. Cùng với thời gian khi số nợ gốc vơi dần làm cho số tiền lãi phải trả cũng ít đi và do đó trong cơ cấu từng lần trả tiền trong giai đoạn sau thì số trả cho nợ gốc tăng dần theo thời gian.

Khoản vay có thế chấp được trả lãi trong kỳ và toàn bộ phần gốc được trả vào cuối kỳ: đây được xem là cách cho vay có mức độ rủi ro cao hơn cách cho vay kể trên và thường dành cho các khách hàng lớn, có tiềm lực tài chính mạnh, đầu tư vào những BĐS có triển vọng lớn tại các khu vực sầm uất. Thông thường các khoản vay này có thời hạn không quá dài và khi đến kỳ thanh toán ngươi đi vay thường dựa vào nguồn vốn vay khác để trả cho khoản vay cũ và tiếp tục thế chấp BĐS cho khoản vay mới hoặc có thể sẽ bán BĐS để trả vốn vay và thu lợi từ tiền việc tăng giá BĐS.

Zero coupon: đây là hình thức cho vay vốn rủi ro nhất trong các hình thức cho vay vốn. Bản chất của hình thức cho vay vốn này là trong suốt thời hạn của kỳ vay vốn người vay không phải trả cả gốc và lãi. Các khoản lãi thường được tính theo tháng và được cộng dồn vào phần nợ gốc để tính lãi cho tháng tiếp theo. Vào cuối kỳ người vay phải trả toàn bộ số tiền cả gốc và lãi. Kiểu vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro khi hoạt động kinh doanh của người vay vốn không thuận lợi, giá trị của BĐS được thế chấp có thể giảm đi do hao mòn theo thời gian cũng như những rủi ro khác về quy hoạch, về môi trường tự nhiên, môi trường kinh tế...Do vậy hình thức cho vay vốn này thường được dành cho các khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh hoặc là các tổ chức được Chính phủ bảo lãnh

Lãi suất cố định và lãi suất thả nổi: thông thường có hai cách tính lãi xuất trong các hợp đồng cho vay vốn trung và dài hạn tức là hầu hết các khoản vay đầu tư BĐS. Lãi xuất cố định là mức lãi xuất đã thống nhất khi ký hợp đồng vay vốn và không thay đổi trong suốt thời gian hiệu lực của hợp đồng. Lãi xuất thả nổi hay còn gọi là lãi xuất động, gồm 2 phần: một phần là mức lãi xuất của thị trường liên ngân hàng có uy tín, ví dụ như lãi xuất LIBOR (London Interbank Offer Rate) và phần kia là một mức phí cố định nào đó. Ví dụ lãi xuất thả nổi bằng LIBOR cộng 2,5%/năm. Thông thường đối với nhà đầu tư thì lãi xuất cố định sẽ làm cho việc tính toán kế hoạch tài chính cho tương lai dễ dàng hơn song đối với các tổ chức tín dụng thì họ sẽ có thể bị rủi ro hơn nếu ấn định

mức lãi xuất trong dài hạn bởi thị trường tín dụng có thể diễn biến không thuận lợi làm cho lãi xuất tiền gửi tăng trong khi mức lãi tiền vay không thay đổi được. Chính vì vậy các tổ chức tín dụng thường áp mức lãi xuất cố định cao cho các khoản vay dài hạn để tránh rủi ro, thời hạn càng dài mức lãi càng cao. Lãi xuất thả nổi thì ngược lại, làm cho nhà đầu tư không chắc chắn về chi phí tài chính do đó khó hoạch định kế hoạch tài chính trong dài hạn song đối với các tổ chức tín dụng thì lãi xuất thả nổi sẽ bảo đảm cho họ chắc chắn về thu nhập của họ từ tiền lãi do người vay vốn trả.

1.4.4. Một số vấn đề quan trọng khác liên quan đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS.

1.4.4.1. Công tác qui hoạch sử dụng đất.

Quyền lập qui hoạch sử dụng đất đai của Nhà nước gần như được hiến định tại hầu hết các quốc gia. Công tác qui hoạch sử dụng đất có mục đích đưa ra những định hướng, những yêu cầu để xác định và quản lý việc sử dụng đất của quốc gia, của một vùng nào đó trong tương lai. Công tác lập qui hoạch sử dụng đất thông thường do các cơ quan chuyên ngành trong lĩnh vực quản lý đất đai thực hiện và được Chính phủ hoặc cơ quan được chính phủ uỷ quyền thông qua. Lý thuyết chung của công tác qui hoạch sử dụng đất là việc phân định các loại đất theo mục đích sử dụng sẽ làm cho giá trị của đất đai tăng lên do giảm thiểu được các tác động tiêu cực của môi trường xung quanh. Một khu vực dân cư sẽ không bị tác động xấu bởi các hoạt động công nghiệp, thương mại liền kề hoặc khu vực hoạt động công nghiệp hay thương mại không bị khu dân cư lấn chiếm, xâm phạm. Như vậy có thể nói những ảnh hưởng tiêu cực do các mục đính sử dụng đất khác nhau có thể được giảm thiểu nhờ công tác qui hoạch việc sử dụng đất.

Qui hoạch tổng thể sử dụng đất đai của một quốc gia hay vùng lãnh thổ là định hướng tổng thể việc sử dụng đất đai cho sự phát triển và tăng trưởng của quốc gia hay cộng đồng đó. Nó bao gồm dự đoán sự tăng trưởng dân số trong tương

lai, yêu cầu của cộng đồng đối với nguồn nước và các tài nguyên thiên nhiên khác, nhu cầu về các dịch vụ công (như trường học, cơ sở hạ tầng…), nhu cầu về đất đai với các mục đích sử dụng khác nhau (như đất ở, đất thương mại, dịch vụ…), các nguồn lực tài chính và các trở ngại về chính sách… Có thể nói qui hoạch tổng thể sử dụng đất đai nhằm định hướng cho sự phát triển và sự tăng trưởng của quốc gia hoặc cộng đồng để xác định và đáp ứng các nhu cầu khác nhau của cộng đồng trong tương lai.

Để qui hoạch tổng thể sử dụng đất đai có hiệu quả, tác động tốt tới sự phát triển của quốc gia thì nó phải đạt được các yêu cầu sau:

- Phù hợp với triển vọng về dân số và nền kinh tế của quốc gia, cộng đồng

- Phù hợp với nguồn lực tài chính trong hiện tại và tương lai của quốc gia, cộng đồng.

- Hoà hợp với quan điểm của cộng đồng về môi trường sống hấp dẫn

- Dễ dàng cập nhật, điều chỉnh để thích nghi với sự thay đổi của các điều kiện, các dự báo.

Qui hoạch chi tiết việc sử dụng đất là các qui định cụ thể việc sử dụng đất như qui định mục đích sử dụng đất đối với từng khu vực cụ thể (như đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất, đất làm đường giao thông…), qui định các yêu cầu về công trình trên đất (như kích cỡ, kiến trúc, mật độ xây dựng…). Qui hoạch chi tiết sử dụng đất tại các địa bàn cụ thể thực chất là cụ thể hoá các định hướng, các yêu cầu của qui hoạch tổng thể sử dụng đất của quốc gia, của cộng đồng. Thông thường qui hoạch chi tiết được chia thành các địa bàn hành chính như tỉnh, thành phố, quận, huyện, phường, xã… và được thể hiện bằng các bản đồ qui hoạch. Những vấn đề sau đây được qui định trong qui hoạch chi tiết sử dụng đất:

- Qui định mục đích được phép sử dụng của từng khu đất.

- Qui định các yêu cầu về công trình xây dựng trên từng khu đất như chiều cao, kiến trúc, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, các yêu cầu về ranh giới công trình xây dựng trên đất…

- Hoạch định cụ thể mạng lưới đường giao thông trên từng địa bàn hành chính để bảo đảm cho việc sử dụng thuận lợi của các khu đất tại địa bàn được qui hoạch.

- Hoạch định các khu vực, diện tích để phát triển các cơ sở hạ tầng phục vụ cho yêu cầu sinh hoạt, cho các hoạt động kinh tế trên địa bàn như diện tích để xây trường học, bệnh viện, cấp thoát nước, cấp điện, các cơ sở công cộng…

Đối với những chủ thể hoạt động kinh doanh BĐS thì việc hiểu biết những yêu cầu, điều kiện của qui hoạch tổng thể cũng như các qui định cụ thể của qui hoạch chi tiết tại địa bàn quan tâm là hết sức cần thiết. Việc hiểu biết hệ thống giao thông sẽ là dữ liệu quan trọng để lựa chọn BĐS vì sự tiện lợi trong giao thông sẽ làm giá trị của BĐS tăng lên. Một BĐS nhà ở gần trường học, bệnh viện, công viên sẽ được ưa chuộng hơn rất nhiều so với BĐS không có lợi thế đó. Một khu đất thương mại dịch vụ được phép xây dựng công trình cao hai mươi tầng sẽ có giá trị hơn khu đất khác cùng mục đích sử dụng, cùng kích thước song chỉ được xây dựng công trình cao 5 tầng. Một khu đất công nghiệp nằm gần các trục giao thông chính, gần ga đường sắt, gần cảng đường sông, đường biển sẽ hấp dẫn hơn nhiều so với khu đất công nghiệp khác không có các điều kiện tương tự. Kinh doanh BĐS thường có tính chất dài hạn do việc triển khai dự án thường kéo dài một vài năm và sau đó là quá trình khai thác kéo dài hàng chục năm do vậy các thông tin về qui hoạch trên địa bàn tức là thông tin về tương lai phát triển của địa bàn đó cả về dân số, về đường giao thông, về cơ sở hạ tầng…sẽ là những thông tin hết sức quan trọng cho các chủ thể cân nhắc,