Hoàn Thiện Và Xây Dựng Hệ Thống Cơ Sở Dữ Liệu Phục Vụ Cho Công Tác Định

Như vậy mức giá được xác định qua hàm hồi quy là 26,8 triệu đồng/1m2, mức giá này gần sát với mức giá bình quân được giao dịch thành công trên thị trường (28 triệu đồng/1m2), và chênh lệch so với mức giá chủ đầu tư công bố là 3,5 triệu đồng/1m2. Như vậy, nếu chủ đầu tư sử dụng mô hình hồi quy đã xây dựng để định giá, thì mức giá mà chủ đầu tư công bố vẫn đảm bảo được thị trường chấp nhận đồng thời làm tăng thêm mức lợi nhuận cho chủ đầu tư là 3,5 triệu đồng cho mỗi m2 sàn của căn hộ bán được.

5.2.1.4. Kết luận

Hàm hồi quy đa biến với biến phụ thuộc là biến Giá chung cư (GIA) đã được tác giả xây dựng bằng phương pháp stepwise thông qua công cụ SPSS 16. Bằng phương pháp định lượng này tác giả đã xác định được 5 yếu tố tác động trực tiếp đến Giá chung cư đó là: Khoảng cách từ trung cư đến trung tâm thành phố; Giá thành của chung cư; Khoảng cách từ trung cư đến trung tâm mua sắm; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư. Mức độ giải thích sự biến động Giá chung cư của 5 biến này là 89,3% và các kiểm định sự phù hợp của hàm hồi quy đều được đảm bảo và hàm hồi quy không vi phạm bất cứ giả định quan trọng nào. Tuy nhiên, 5 biến được lựa chọn đưa vào mô hình hồi quy định giá chỉ phù hợp với loại hình căn hộ chung cư tại địa bàn TP. Hà Nội với dữ liệu tác giả thu thập được. Các biến được lựa chọn đưa vào mô hình và các hệ số ảnh hưởng của các biến có thể thay đổi nếu hàm mô hình được xây dựng cho căn hộ chung cư của địa bàn khác và đặc biệt là các biến sẽ thay đổi nếu hàm hồi quy được xây dựng cho loại nhà phân lô, nhà liền kề hoặc biệt thự. Vì vậy, các chủ đầu tư cần phải có được một hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn để giúp cho việc xây dựng mô hình hồi quy để định giá đảm bảo tính chính xác và phù hợp. Bên cạnh đó, mức giá được xác định từ mô hình hồi quy xây dựng chưa tính đến các yếu tố có biến động lớn của thị trường, vì vậy người làm công tác định giá của doanh nghiệp cần phải có sự điều chỉnh cho phù hợp với xu hướng của thị trường cũng như mục tiêu của doanh nghiệp tại thời điểm định giá, cũng như có những điều chỉnh kịp thời mức giá trong mỗi giai đoạn để đạt được hiệu quả trong kinh doanh của doanh nghiệp.

5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở

Để việc xác định giá nhà đạt được mức độ chính xác cao, phù hợp và sát với mức giá của thị trường, cũng như đáp ứng được mục tiêu hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp,

thì một trong những khâu hết sức quan trọng cần phải được quan tâm và thực hiện đó là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho xác định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở.

Từ thực tế xác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở cho thấy, giá được xác định thực chất chỉ dự trên các yếu tố hết sức cơ bản đó là: Giá trị tổng dự toán công trình, Giá trị đất, và mức lãi dự kiến. Trong khi đó để có thể xác định được mức giá sát với thị trường, đáp ứng được đúng mục tiêu hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Thì việc xác định giá nhà còn phải căn cứ vào rất nhiều các yếu tố khác như: Xu hướng của thị trường bất động sản, đánh giá mức cung, cầu của thị trường, vị trí, cơ sở kinh tế để làm căn cứ… Để có thể có được điều này phục vụ cho xác định giá đòi hỏi phải có được một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật thường xuyên, cũng như được xử lý một cách hệ thống và bài bản. Với mục tiêu như vậy, luận án đề xuất cách thức xây dựng một hệ thống dữ liệu phục vụ cho xác định giá nhà ở TMXDM như sau:

5.2.2.1. Mô hình dữ liệu

- Cơ sở xây dựng hệ thống: Một trong nhưng công việc đầu tiên khi thực hiện thiết kế, và phát triển hệ thống cơ sở dữ liệu là phân tích các nhu cầu về thông tin trong lĩnh vực xác định giá nhà, tức là những thông tin gì mà người sử dụng trông chờ và mong muốn từ hệ thống.

Mô hình dữ liệu là phương thức để triển khai một cách có cấu trúc hình ảnh cảu phân lĩnh vực cần xem xét phân tích. Đây phải là một mô hình lý thuyết có tính chất quan hệ và không phụ thuộc vào môi trường kỹ thuật. Đối với hệ thống cơ sở dữ liệu này, được xây dựng trên cơ sở phản ánh những thông tin, sự vận động của môi trường hiện tại, từ đó phân tích và dự báo xu hướng và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá nhà cần được xác định.

- Mô hình: Mục tiêu hướng tới là xây dựng mô hình dữ liệu từ hai hướng tiếp cận: Từ các đối tượng khai thác thông tin và thực thể tham vào lĩnh vực nghiệp vụ để lập lên mô hình đối tượng. Trong gia đoạn đầu tất cả các đối tượng liên quan trong lĩnh vực của hệ thống được mô tả đầy đủ. Sau đó các thực thể không tham gia trực tiếp vào hoạt động được loại bỏ bớt và thực hiện chuẩn hóa quan hệ. Mô hình chuyển dần từ tính chất đối tượng sang tính chất dữ liệu. Khi hoàn thành, mô hình dữ liệu là cơ sở để tạo nên cấu trúc lôgic của cơ sở dữ liệu, với các bảng tương ứng với các thực thể của mô hình, mối quan hệ giữa các bảng được duy trì thông qua các khóa.

Các đối tượng trong cơ sở dữ liệu được mô tả như sau:

CHI TIẾT
Cơ sở pháp lý	- Các loại văn bản quy định có trực tiếp về xác định giá. (Theo cấp độ: Luật, Nghị định, thông tư, quyết định…) - Các văn bản của Nhà nước có liên quan (Theo cấp độ: Luật, Nghị định, thông tư, quyết định…).
Thông tin về dự án nhà cần xác định	- Quy mô - Vị trí - Vốn đầu tư - Chỉ số kỹ thuật
Cơ sở kỹ thuật	- Quy trình xác định giá nhà - Phương pháp xác định giá nhà. - Hệ thống chỉ tiêu xác định giá nhà. - Nguyên tắc xác định giá nhà. (Hệ thống này được tách ra làm hai bộ phận: Đã, đang thực hiện và Tham khảo).
Giá trị đất	- Khung giá đất - Mức giá đất theo thị trường qua từng giai đoạn - Các dự báo về thị trường đất. - Quy hoạch theo từng vùng.
Giá trị tổng dự toán công trình.	- Giá trị tổng dự toán công trình của từng dự án và từng giai đoạn và được phân theo nhóm dự án tương đồng. - Phương pháp xác định Giá trị tổng dự toán công trình đã được sử dụng.
Các hệ số ảnh hưởng	- Vị trí - Hướng - Diện tích - Độ cao của tầng - Môi trường - Hạ tầng… Các hệ số này sau khi cập nhật sẽ được xác định giá trị của từng nhân tố và từ đó xác định ra giá trị ảnh hưởng chung.
Thông tin về giá của thị trường bất động sản nhà	- Giá - Vị trí - Diện tích - Môi trường - Suất đầu tư - Hạ tầng.. Được chia ra làm các nhóm: Nhà chung cư, nhà phân lô, biệt thự, khác. Trong các nhóm này lại được chia ra theo sự tương đồng của từng dự án.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

THỰC THỂ

- Xu hướng thị trường

- Mức độ minh bạch thị trường.

- Các yếu tố tác động đến thị trường.

- Lượng cung.

- Lượng cầu…

Liên kết

- Các đơn vị ngành trong tổng

- Các đơn vị xác định giá chuyên nghiệp trong nước và nước ngoài

- Phương pháp, quy trình nguyên tắc xác định giá.

Thông tin thị trường

5.2.2.2. Mô hình chức năng:

- Chức năng cập nhật:

+ Thu thập thông tin ban đầu: Đây là công tác chuyển dữ liệu trên các nguồn khác nhau thu thập được vào hệ thống dưới dạng số. Công tác thu thập dữ liệu này sẽ được thực hiện cùng một lúc khi hệ thống đưa vào vận hành.

+ Cập nhật sự biến động: Các biến động về các thông tin liên quan trong hệ thống sẽ được cập nhật định kỳ, có thể là hàng tuần, tháng, hoặc quý. Yêu cầu đặt ra là với một chu kỳ cập nhật như vậy thì các thông tin về quá trình diễn biến của một sự vụ phải được ghi nhận để tránh những mâu thuẫn và hậu quả của thông tin, hay nói cách khác là đảm bảo cho thông tin của hệ thống có độ tin cậy pháp lý và phản ánh tình trạng cập nhật.

+ Thông tin bổ sung cho từng bộ phận liên quan: Thực tế cho thấy một số thông tin quan trọng đối với bộ phận này nhưng lại không quan trọng với các bộ phận khác. Ví dụ: Bộ phận tính dự toán công trình lại quan tâm đến thông tin giá cả nguyên vật liệu. Trong khi đó bộ phận xác định giá cơ bản thì lại quan tâm đến các hệ số ảnh hưởng. Do vậy hệ thống dữ liệu phải có thêm chức năng bổ sung thông theo yêu cầu của từng bộ phận.

- Chức năng tìm kiếm:

+ Tìm kiếm các thông tin liên quan đến chế tài, cơ chế chính sách áp dụng cho xác định giá nhà.

+ Tìm kiếm hệ số ảnh hưởng đến xác định giá nhà.

+ Tìm kiếm mức giá của các dự án tương đồng cũng như giá của các sản phẩm nhà khác ở các giai đoạn khác nhau.

+ Tìm kiếm cách thức xác định giá tại những dự án đã được thực hiện trong quá khứ.

+ Các phương pháp xác định giá nhà đã được các đơn vị trong và ngoài nước áp dụng.

- Chức năng an toàn: Với việc hệ thống dữ liệu sẽ được thực hiện, với việc sử dụng mô hình phân quyền truy cập và thẩm quyền cập nhật dữ liệu sẽ giúp cho hệ thống dữ liệu đảm bảo được sự an toàn và bảo mật thông tin. Thẩm quyền cập nhật số liệu, cũng như phân quyền khai thác số liệu sẽ được quy định thích hợp cho từng bộ phận chức năng, trong phòng xác định giá của doanh nghiệp.

5.2.2.3. Thông tin đầu ra

Thông tin đầu ra của hệ thống dữ liệu:

- Cung cấp biểu thống kê quy định pháp lý cho hoạt động xác định giá nhà.

- Cung cấp biểu thống kê hệ số ảnh hưởng đối với mức giá chuẩn.

- Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến động về giá cả bất động sản nhà trên thị trường.

- Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến động về giá nguyên vật liệu, nhân công, ca máy… phục vụ cho công tác tính dự toán công trình.

- Chức năng tính toán của hệ thống phục vụ cho một số yêu cầu phân tích.

- Cung cấp tài liệu hỗ trợ cho hoạt động xác định giá.

- Cung cấp các phương pháp xác định giá đã và đang được áp dụng.

5.2.2.4. Cấu trúc của hệ thống

Mô hình chức năng hệ thống dữ liệu bao gồm các chức năng xử lý chính như sau:

- Cập nhật các danh mục hệ thống dữ liệu.

- Cập nhật số liệu ban đầu.

- Cập nhật số liệu biến động.

- Thống kê tìm kiếm phân tích số liệu.

Sơ đồ cấu trúc hệ thống cơ sở dữ liệu được mô phỏng dưới dạng sơ đồ như sau:

CƠ SỞ DỮ LIỆU

Danh mục hệ thống

Thu nhận số liệu ban đầu

Cập nhật số liệu biến động

Thống kê tìm kiếm

……..

Sơ đồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống

Như vậy với việc xây dựng được một hệ thống cơ sở dữ liệu như trên sẽ giúp cho hoạt động xác định giá nhà tại Hacinco có tính hệ thống cao, đảm bảo tính toán được hết các nhân tố cấu thành giá nhà, cũng như nhân tố ảnh hưởng, tác động theo các chiều hướng khác nhau đến giá nhà. Từ đó giúp cho giá nhà của Hacinco khi được xác định sẽ là giá của thị trường, không những đáp ứng được nhau cầu của thị trường, mà còn đáp ứng được đòi hỏi hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Để có thể xây dựng được mô hình hồi quy định giá nhà ở thương mại xây dựng mới đảm bảo tính chính xác và phù hợp với thực tế của thị trường, thì điều kiện bắt buộc và không thể thiếu đó là cơ sở dữ liệu các thông tin về nhà ở thương mại xây dựng mới trên thị trường, đặc biệt là thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở thương mại xây dựng mới để làm căn cứ xây dựng các biến cho hàm hồi quy. Để đảm bảo có được một hệ thống dữ liệu đầy đủ đáp ứng được yêu cầu, các doanh nghiệp cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu với các yêu cầu cơ bản như sau:

Mô hình dữ liệu là phương thức để triển khai một cách có cấu trúc hình ảnh của phần lĩnh vực cần xem xét phân tích. Vì vậy, đây phải là một mô hình lý thuyết có tính chất quan hệ và không phụ thuộc vào môi trường kỹ thuật. Đối với hệ thống cơ sở dữ liệu này, được xây dựng trên cơ sở phản ánh những thông tin, sự vận động của môi trường hiện tại, từ đó phân tích và dự báo xu hướng và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá nhà ở cần được xác định.

Về chức năng của mô hình phải đảm bảo đầy đủ các chức năng cơ bản, cụ thể là:

Chức năng cập nhật thông tin

- Thu thập thông tin ban đầu: Đây là công tác chuyển dữ liệu trên các nguồn khác nhau thu thập được vào hệ thống dưới dạng số. Công tác thu thập dữ liệu này sẽ được thực hiện cùng một lúc khi hệ thống đưa vào vận hành.

- Cập nhật sự biến động: Các biến động về các thông tin liên quan trong hệ thống sẽ được cập nhật định kỳ, có thể là hàng tuần, tháng, hoặc quý. Yêu cầu đặt ra là với một chu kỳ cập nhật như vậy thì các thông tin về quá trình diễn biến của một sự vụ phải được ghi nhận để tránh những mâu thuẫn và hậu quả của thông tin, hay nói cách khác là đảm bảo cho thông tin của hệ thống có độ tin cậy pháp lý và phản ánh tình trạng cập nhật.

- Thông tin bổ sung cho từng bộ phận liên quan: Thực tế cho thấy một số thông tin quan trọng đối với bộ phận này nhưng lại không quan trọng với các bộ phận khác. Ví dụ: Bộ phận tính dự toán công trình lại quan tâm đến thông tin giá cả nguyên vật liệu. Trong

khi đó bộ phận xác định giá cơ bản thì lại quan tâm đến các hệ số ảnh hưởng. Do vậy hệ thống dữ liệu phải có thêm chức năng bổ sung thông theo yêu cầu của từng bộ phận.

Chức năng tìm kiếm:

- Tìm kiếm các thông tin liên quan đến chế tài, cơ chế chính sách áp dụng cho xác định giá nhà.

- Tìm kiếm hệ số ảnh hưởng đến xác định giá nhà.

- Tìm kiếm mức giá của các dự án tương đồng cũng như giá của các sản phẩm nhà khác ở các giai đoạn khác nhau.

- Tìm kiếm cách thức xác định giá tại những dự án đã được thực hiện trong quá khứ.

- Các phương pháp xác định giá nhà đã được các đơn vị trong và ngoài nước áp dụng.

Chức năng an toàn:

Với việc hệ thống dữ liệu sẽ được thực hiện, với việc sử dụng mô hình phân quyền truy cập và thẩm quyền cập nhật dữ liệu sẽ giúp cho hệ thống dữ liệu đảm bảo được sự an toàn và bảo mật thông tin. Thẩm quyền cập nhật số liệu, cũng như phân quyền khai thác số liệu sẽ được quy định thích hợp cho từng bộ phận chức năng, trong phòng xác định giá của doanh nghiệp.

Với việc xây dựng được một hệ thống cơ sở dữ liệu như trên sẽ giúp cho hoạt động xác định giá nhà tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở có tính hệ thống cao, đảm bảo tính toán được hết các nhân tố cấu thành giá nhà, cũng như nhân tố ảnh hưởng, tác động theo các chiều hướng khác nhau đến giá nhà.

5.2.3. Xây dựng đội ngũ nhân sự cho bộ phận định giá của doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Thành lập bộ phận định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở là một sự đòi hỏi cần thiết khách quan. Cùng với sự hình thành bộ phận này các doanh nghiệp cần xây dựng và quy định chức năng, nhiệm vụ của bộ phận này cùng với tổ chức nhân sự tương ứng với các chức năng nhiệm vụ được giao. Bộ phận này phải được tổ chức theo hướng chuyên sâu và chuyên nghiệp hóa các vị trí trong bộ phận. Để đáp ứng được các yêu cầu đó, việc đào tạo và bồi dưỡng cán bộ làm công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới cần phải được quan tâm một cách thường xuyên. Ngoài việc đào tạo nâng cao trình độ cho các cán bộ định giá cho các cán bộ đã có trình độ chuyên môn về lĩnh vực này ở bậc đại học hay cao đẳng, thì doanh nghiệp cần phải bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ, nắm bắt và hiểu biết về pháp luật, cơ chế

chính sách, văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ này để giúp họ có khả năng tiếp cận nhanh và hiệu quả nhất. Cụ thể là:

- Thực hiện cơ cấu lại đội ngũ cán bộ sẵn có đang thực hiện làm việc kiêm nhiệm, thực hiện phân công công việc cụ thể. Nhằm định hướng, giúp cho các cán bộ được tiếp xúc với các công việc cụ thể và thường xuyên, từ dó phát huy được lý luận và thực tiễn.

- Nâng cao tính chủ động trong công tác đào tạo, bồi dưỡng tại chỗ, thông qua công việc cụ thể được hướng dẫn bởi các cán bộ có kinh nghiệm. Thường xuyên mời các chuyên gia có kinh nghiệm trong và ngoài nước thực hiện tư vấn, hướng dẫn cho đội ngũ cán bộ của doanh nghiệp trong các giai đoạn thực hiện xác định giá của một dự án cụ thể.

- Tăng cường sự liên kết, hợp tác với các cơ sở đào tạo:

+ Lên kế hoạch phân công cán bộ chuyên trách đi đào tạo tại các trung tâm đào tạo thẩm định, xác định giá do Bộ Tài chính tổ chức;

+ Thực hiện liên kết đào tạo tại chỗ bằng cách: Liên kết các doanh nghiệp và các cơ sơ đào tạo phát triển mô hình đào tạo tại doanh nghiệp theo đơn đặt hàng;

+ Thực hiện mở rộng quan hệ mật thiết với các tổ chức, hiệp hội, trung tâm thẩm định, xác định giá để tạo điều kiện có cơ hội đào tạo, học hỏi cho đội ngũ nhân viên của chính doanh nghiệp mình. Thông qua đó thu hút, tìm kiếm và tuyển chọn được các nhân tài;

+ Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với các trường đào tạo chuyên ngành để thu hút các học viên, sinh viên giỏi thông qua các chương trình nhận sinh viên thực tập, cấp học bổng… từ đó nâng cao chất lượng nguồn nhân lực;

+ Thúc đẩy sự hợp tác với các doanh nghiệp khác trong việc phối hợp, chia sẻ kinh nghiệm, cùng thực hiện xây dựng các quy chuẩn, nguyên tắc cũng như các phương pháp xác định giá nhà… Từ đó giúp cho việc xác định giá nhà của bản thân doanh nghiệp không bị khoảng cách quá xa so với thị trường;

- Thực hiện xây dựng môi trường văn hóa doanh nghiệp, tạo dựng những dấu ấn đặc trưng cho doanh nghiệp như tính dân chủ, ý thức tập thể, sự quan tâm và có ý thức trách nhiệm với nhau trong công việc. Từ đó góp phần nâng cao chất lượng công việc và ý thức trách nhiệm của người lao động.

Để công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các DNĐTXD&KD nhà ở đạt được hiệu quả và đáp ứng được mục tiêu, đội ngũ cán bộ định giá không chỉ có chuyên môn sâu và khả năng sử dụng và xử lý thành thạo các ứng dụng chạy mô hình như SPSS, Eview… mà còn phải có độ nhạy cảm cao trong việc điều chỉnh các hệ số của các