Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

- Trường hợp dự án còn tồn số lượng căn hộ từ 50% trở lên thì đòi hỏi Tổ/Bộ phận định giá của doanh nghiệp phải tiến hành đinh giá lại theo đầy đủ các bước nhằm định giá lại mức giá bán cho phù hợp với chi phí thực tế cũng như sự biến động và xu thế của thị trường để đáp ứng mục tiêu của doanh nghiệp.

Bước 9: Tổ chức thẩm định độc lập

Doanh nghiệp sẽ chỉ áp dụng bước này khi doanh nghiệp phải định giá lại cho trường hợp số lượng căn hộ chưa bán được chiếm từ 50% trở lên. Cách thức tổ chức thẩm định đươc thực hiện như bước 3 và bước 6 của quy trình định giá này.

Bước 10: Quyết định mức giá tại thời điểm dự án hoàn thành

Cũng giống như các bước 4 và bước 7, việc quyết định mức giá bán tại thời điểm này cũng do Giám đốc doanh nghiệp thực hiện dựa trên các cơ cơ sở chính là mức giá do Tổ/Bộ phận định giá đề xuất và kết quả thẩm định giá của tổ chức độc lập.

Điều kiện áp dụng:

Để các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng một cách có hiệu quả quy trình tổ chức định giá có hiệu quả cao nhất, doanh nghiệp cần đáp ứng được một số điều kiện cơ bản sau:

- Thay đổi về mặt quan điểm của Lãnh đạo doanh nghiệp: Từ thực tế nghiên cứu cho thấy, việc tổ chức định giá theo quy trình và mô hình nào phụ thuộc phần lớn quan điểm của người đứng đầu doanh nghiệp. Đặc biệt là các doanh nghiệp thuộc nhóm áp dụng quy trình định giá số 1 và số 4, những người lãnh đạo doanh nghiệp thuộc các nhóm này hoàn toàn không tin tưởng vào bộ phận định giá của doanh nghiệp, hoặc là bản thân người đứng đầu trực tiếp định giá, hoặc là thuê một tổ chức độc lập. Vì vậy, người đứng đầu doanh nghiệp cần thay đổi quan điểm theo hướng sẽ xây dựng một bộ phận định giá nhà ở TMXDM một cách chuyên nghiệp.

- Doanh nghiệp có đội ngũ nhân sự có trình độ và đáp ứng được yêu cầu: Từ nội dụng của quy trình định giá cho thấy, chất lượng cán bộ làm công tác định giá sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá. Mặc dù có sự thẩm định lại giá, nhưng kết quả định giá do Tổ/Bộ phận định giá sẽ phải là yếu tố chính giúp cho người đứng đầu doanh nghiệp ra quyết định. Nếu chất lượng cán bộ làm công tác định giá không đảm bảo, vô hình dung sẽ làm cho doanh nghiệp tốn thêm chi phí khi tổ chức định giá theo quy trình này mà chất lượng định giá không được thay đổi.

- Doanh nghiệp cần có hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn để phục vụ cho công tác định giá: Để đáp ứng mục tiêu cho Tổ/Bộ phận định giá của doanh nghiệp tổ chức công tác định giá đáp ứng được yêu cầu và đòi hỏi đặt ra, thì doanh nghiệp cần phải đáp ứng

được yêu cầu về mặt cơ sở hạ tầng cũng như cơ sở dữ liệu về thông tin để khai thác và ứng dụng cho việc định giá.

- Doanh nghiệp phải lựa chọn được tổ chức định giá độc lập có chất lượng và phù hợp với điều kiện của doanh nghiệp: Kết quả thẩm định giá của một tổ chức định giá độc lập là một trong 2 cơ sở quan trọng nhất để doanh nghiệp đưa ra mức giá bán. Vì vậy doanh nghiệp cần tìm kiếm và hợp tác với tổ chức định giá có chất lượng, có phương pháp định giá phù hợp với điều kiện tại Việt Nam, am hiểu về điều kiện và mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp.

5.3 Một số kiến nghị

Ban hành quy định về mức phí dịch vụ đối với các loại nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới

Bản chất của định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở cũng giống như việc xác định giá bán cho các sản phẩm khác, đó là toàn bộ chi phí cấu thành lên nhà ở đều được tính trong giá bán. Tuy nhiên, các khoản chi phí dịch vụ đối với các căn hộ TMXDM hiện nay chưa có những quy định cụ thể về những khoản chi phí nào các doanh nghiệp được phép thu, các khoản chi phí nào không được phép thu và mức thu sàn, trần cho các loại chi phí đó.

Nếu Nhà nước có những văn bản quy định cụ thể về các loại phí dịch vụ mà khách hàng sẽ phải trả, cũng như mức sàn và mức trần về các loại phí đó sẽ giúp cho các doanh nghiệp có thể đưa ra các lựa chọn về giá bán căn hộ cho khách hàng ngay từ khi khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ. Cụ thể, đối với những dịch vụ cố định khách hàng chắc chắn phải sử dụng và mức phí chỉ biến động trong khung giá của Nhà nước quy định thì doanh nghiệp hoàn toàn có thể định giá bán căn hộ đã bao gồm các khoản phí dịch vụ đó, khách hàng sẽ không phải trả trong suốt quá trình ở, thực chất đây là việc thu trước các khoản chi phí này để đảm bảo tính minh bạch về giá dịch vụ đó. Khi đó khách hàng có thể lựa chọn các phương án, hoặc là thanh toán trước một số dịch vụ đã được tính vào giá bán căn hộ, hoặc là lựa chọn trả sau các khoản chi phí đó. Đây có thể được coi là một trong các giải pháp về marketing của các doanh nghiệp khi triển khai bán căn hộ. Bên cạnh đó, khi có quy định cụ thể về các khoản phí dịch vụ doanh nghiệp được phép thu, và các khoản phí dịch vụ không được thu sau khi khách hàng vào ở sẽ giúp cho doanh nghiệp có căn cứ rõ ràng khi định giá nhà ở TMXDM, đặc biệt là nhà ở TMXDM cho thuê.

Vì vậy, Bộ Xây dựng cùng với các địa phương cần có những quy định rõ ràng về các khoản phí dịch vụ các doanh nghiệp được phép thu của khách hàng, cũng như ban

hành mức trần về phí, lệ phí áp dụng cho từng địa phương, khu vực để các DNĐTXD&KD nhà ở có căn cứ khi định giá nhà ở TMXDM.

Xây dựng trung tâm lưu trữ cung cấp thông tin quốc gia về bất động sản nói chung và nhà ở TMXDM nói riêng

Từ thực tế nghiên cứu của luận án cho thấy, một trong những điều kiện quan trọng nhất để giúp cho hoạt động định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở đạt mục tiêu là cơ sở hệ thống dữ liệu đủ lớn, chính xác và đầy đủ. Bên cạnh đó số liệu thông kê đầy đủ và chính xác sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước nắm rõ về tình hình nhà ở, thị trường bất động sản để từ đó có định hướng, dự báo cũng như đề xuất các cơ chế chính sách điều hành thị trường phát triển.

Hiện nay cơ sở dữ liệu thông tin về lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản mỗi sở ngành đều có thông kê tổng hợp riêng, mỗi doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở tiến hành thống kê và lưu trữ riêng không liên thông và thống nhất với nhau. Thực tế cho thấy các phương tiện truyền thông cũng như các doanh nghiệp nếu có nhu cầu sử dụng thông tin hầu như dựa khá nhiều vào các báo cáo, phân tích cũng như nhận định thị trường, nhất là vào dịp cuối mỗi quí của một số công ty cung cấp dịch vụ bất động sản nước ngoài như CBRE, Savills Vietnam, Colliers International hay Knight Frank Vietnam. Điều này dẫn đến các thông tin làm căn cứ cho công tác định giá của doanh nghiệp không đầy đủ và không thể chủ động trong việc khai thác thông tin kịp thời phục vụ cho nhu cầu của doanh nghiệp.

Do vậy, việc thành lập trung tâm thông tin quốc gia chuyên nghiệp để thu thập dữ liệu, và cung cấp thông tin cho các DNĐTXD&KD nhà ở phụ vu công tác định giá nói riêng và là cơ sở cho việc dự báo và đánh giá thị trường của các cơ quan quản lý nhà nước nói chung là cần thiết và cấp bách.

Ban hành quy định chuẩn hóa công ty tư vấn và thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam

Để có thể đưa ra được mức giá nhà ở TMXDM vừa đáp ứng được mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp, vừa đáp ứng được mục tiêu được thị trường chấp nhận. Các DNĐTXD&KD nhà ở cần phải tiến hành thuê các tổ chức thẩm định giá để thẩm định lại mức giá do doanh nghiệp đã định giá (theo như quy trình do luận án đề xuất tại mục 5.2.5 của luận án) để đảm bảo tính khách quan và chính xác.

Thực tế nghiên cứu cho thấy cũng có một số DNĐTXD&KD nhà ở đã thuê các công ty định giá độc lập để thẩm định hoặc định giá toàn bộ cho dự án của công ty. Các

công ty tư vấn và thẩm định giá BĐS đang hoạt động trên thị trường hiện nay chủ yếu là các doanh nghiệp của nước ngoài, hoạt động dựa trên kinh nghiệm và sử dụng quy trình và phương pháp đã được áp dụng thành công tại nước ngoài. Mặc dù các doanh nghiệp này hoạt động mang tính chuyên nghiệp cao, có bề dầy kinh nghiệm trong định giá và thẩm định giá, tuy nhiên từ thực tế nghiên cứu cho thấy, mức giá do các tổ doanh nghiệp tư vấn và thẩm định giá này thực hiện vẫn có sự chênh lệch khá lớn so với mức giá giao dịch trên thị trường, bởi vì các phương pháp định giá được các doanh nghiệp này áp dụng chưa được Việt Nam hóa cho phù hợp với thị trường Việt Nam. Bên cạnh đó, cũng có một số doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cũng cung cấp dịch vụ này, nhưng thực tế các doanh nghiệp này chưa có đủ điều kiện cả về cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu thông tin cũng như yếu tố con người để đáp ứng được yêu cầu của khách hàng tư vấn.

Do vậy, để tránh được những rủi ro cho các doanh nghiệp và khách hàng khi sử dụng dịch vụ tư vấn và thẩm định giá BĐS, Nhà nước cần ban hành quy định cụ thể để chuẩn hóa các công ty tư vấn và thẩm định giá BĐS, từ điều kiện để thành lập, đăng ký quy trình và phương pháp định giá cũng như trách nhiệm của các công ty này đối với việc tư vấn và thẩm định giá BĐS của mình đối với khách hàng.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 5

Từ những vấn đề còn tồn tại đối với vấn đề định giá nhà ở TMXDM đã được trình tại chương 4, tại chương này luận án đã tập trung đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các vấn đề đã được nêu ra. Với 5 nhóm giải pháp được luận án đề xuất nhằm hướng tới các vấn đề còn tồn tại của định giá nhà ở TMXDM, trong đó giải pháp đề xuất áp dụng mô hình Hedonic để xây dựng hàm hồi quy định giá đã được luận án trình bầy chi tiết và tiến hành xây dựng hàm hồi quy với hơn 300 mẫu khảo sát và có sự kiểm định để đảm bảo hàm hồi quy được xây dựng có căn cứ khoa học.

KẾT LUẬN

Hoàn thiện việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung. Đồng thời sẽ giúp cho doanh nghiệp xác định được mức giá bán phù hợp với mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp, có căn cứ khoa học và cũng đảm bảo mục tiêu là được thị trường chấp nhận. Đề tài “Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở” đã tập trung nghiên cứu hoạt động định giá tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, qua đó bổ sung thêm tài liệu vào hệ thống các công trình nghiên cứu liên quan đến định giá nhà ở nói riêng và định giá BĐS nói chung. Qua quá trình nghiên cứu, luận án đã trả lời được các câu hỏi nghiên cứu đã được đặt ra. Cụ thể:

Thứ nhất, từ kết quả nghiên cứu cho thấy, giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở định giá phần nào đã đáp ứng được mục tiêu của doanh nghiệp dưới góc độ về mặt kinh tế khi mức giá được xác định đã bao gồm mức lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp; phần lớn các sản phầm nhà ở TMXDM tại các thời điểm ít có biến động của thị trường đều có mức tiêu thụ trên 90%, điều đó thể hiện mức giá nhà ở TMXDM do DNĐTXD&KD định giá được thị trường chấp nhận. Tuy nhiên, mức giá bán nhà ở TMXDM do các DNĐTXD&KD nhà ở định giá còn có khoảng cách khá cao so với mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường cho chính dự án đó của doanh nghiệp, điều đó dẫn đến mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp chưa được đảm bảo. Bên cạnh đó, còn nhiều dự án nhà ở TMXDM không bán được nhà, bởi nhiều lý do nhưng lý do cơ bản là mức giá do DNĐTXD&KD nhà ở đưa ra chưa phù hợp với nhu cầu tại thời điểm bán nhà, cũng như mức giá được định giá chưa tính hết đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà của doanh nghiệp mình để có sự điều chỉnh cho phù hợp.

Thứ hai, trong quá trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM các DNĐTXD&KD nhà ở đã có tính đến một số yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà TMXDM như vị trí nhà, tiện ích dịch vụ cung cấp, hệ số tầng, chất lượng căn hộ… tuy nhiên các yếu tố này được tính khi định giá dưới dạng các hệ số điều chỉnh, các hệ số điều chỉnh này được xác định dựa trên kinh nghiệm và ý kiến chủ quan của người định giá. Do vậy, việc xác định những nhân tố nào ảnh hưởng đến giá nhà ở TMXDM và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đó đến giá nhà chưa được các DNĐTXD&KD nhà ở thực hiện đảm bảo có căn cứ khoa học.

Thứ ba, từ những vấn đề tồn tại trong quá trình định giá nhà ở thương mại xây dựng mới đã được chỉ ra, luận án đã đề xuất ứng dụng mô hình Hedonic cho định giá nhà

ở thương mại xây dựng mới. Luận án đã mô tả và giới thiệu một cách đầy đủ các nội dung cơ bản của mô hình, đặc biệt là việc ứng dụng mô hình Hedonic trên thế giới, từ đó luận án đã tổng hợp và xác định được các yếu tố (các biến) thường được sử dụng nhiều nhất khi ứng dụng mô hình Hedonic để định giá nhà ở, đây là cơ sở quan trọng trong việc xác định các biến để ứng dụng trong việc xây dựng mô hình định giá tại Việt Nam. Bằng việc sử dụng dữ liệu từ việc khảo sát 300 căn hộ tại TP. Hà Nội, luận án đã sử dụng phương pháp Enter và phương phương pháp Stepwise để xây dựng mô hình định giá áp dụng cho nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới. Qua quá trình nghiên cứu luận án đã xác định ra được 5 yếu tố và hệ số ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư xây dựng mới tại địa bàn TP. Hà Nội, đó là (1) Khoảng cách từ trung cư đến trung tâm thành phố; (2) Giá thành của chung cư; (3) Khoảng cách từ trung cư đến trung tâm mua sắm; (4) Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và (5) Môi trường sinh thái của khu vực chung cư.

Thứ tư, từ kết quả đánh giá thực trạng công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở, luận án đã đưa ra quan điểm đối với định giá nhà ở TMXDM và đề xuất 5 nhóm giải pháp để hoàn thiện và khắc phục những vấn đề tồn tại đã được nêu ra. Trong đó, đồng thời với đề xuất áp dụng mô hình Hedonic để xây dựng hàm hồi quy định giá nhà ở TMXDM, luận án đã đề xuất xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu để phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy định giá cho các loại nhà tại các địa bàn khác nhau, cũng như hoàn thiện công tác tổ chức định giá, quy trình định giá và xây dựng đội ngũ nhân sự định giá nhà ở TMXDM cho các DNĐTXD&KD nhà ở. Những giải pháp này là cơ sở để các DNĐTXD&KD nhà ở nghiên cứu ứng dụng nhằm mục tiêu hoàn thiện và khắc phục những vẫn đề còn tồn tại trong hoạt động định giá nhà ở thương mại.

Cùng với các nhóm giải pháp đưa ra, luận án cũng đã kiến nghị 3 vấn đề liên quan đến ban hành quy định về phí dịch vụ căn hộ, chuẩn hóa các công ty tư vấn và thẩm định giá và xây dựng trung tâm quốc gia về lưu trữ cung cấp thông tin BĐS để tạo điều kiện cho các DNĐTXD&KD nhà ở thuận lợi và tự hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM của mình.

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN ÁN

STT

Loại hình nghiên cứu	Tên công trình nghiên cứu	Nơi xuất bản
1.	Bài báo	Đề xuất hoàn thiện quy trình xác định giá BĐS nhà ở	Tạp chí Thông tin và dự báo kinh tế - xã hội
2.	Bài báo	Xây dựng mô hình hệ thống cơ sở dữ liệu cho công tác định giá bất động sản	Tạp chí Kinh tế và Phát triển
3.	Bài báo	Ứng dụng mô hình Hedonic cho định giá nhà chung cư thương mại xây dựng mới - nghiên cứu tình huống tại TP. Hà Nội	Tạp chí Thông tin và dự báo kinh tế - xã hội
4.	Kỷ yếu HTKH	Ứng dụng mô hình Hedonic cho định giá nhà ở thương mại xây dựng mới - nghiên cứu tình huống tại TP. Hà Nội	Hội thảo khoa học về quản trị tại ĐH Kinh tế Đà Nẵng.