Các Quy Định Về Trình Tự, Thủ Tục Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội Của Người Có

Theo các NHTM, dù đã có rất nhiều khách hàng đáp ứng được điều kiện “người thu nhập thấp” để vay vốn từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng; tuy nhiên, khi ký hợp đồng mua nhà, ngân hàng lại “không dám” giải ngân bởi “sợ”. Về mặt nguyên tắc, ngân hàng rất muốn cho vay những khách hàng có thu nhập tốt bởi như vậy mới đảm bảo khả năng trả nợ; tuy nhiên, phần lớn người thu nhập thấp đang bị vướng điều kiện thu nhập. Ngân hàng từ chối cho vay với lý do thu nhập của họ không đảm bảo khả năng trả nợ. Trong khi đó, theo quy định của Bộ Xây dựng thì đây mới là đối tượng đáp ứng được điều kiện “người thu nhập thấp”.

Tổng hợp ý kiến từ các NHTM thì với mức thu nhập dưới 9 triệu đồng nếu như trừ đi chi phí ăn uống sinh hoạt thì khoản dư ra để trả gốc và lãi cao nhất cũng chỉ còn khoảng 4-5 triệu đồng/tháng. Với thời gian vay khoảng 15 năm, như vậy ngân hàng cũng chỉ có thể xét cho vay tối đa khoảng 400 triệu đồng. Trong khi thực tế số tiền mà khách hàng muốn vay lại gấp đôi so với số tiền có thể trả được. Do vậy các ngân hàng sẽ buộc phải từ chối giải ngân cho các khách hàng này là vì khách hàng là những người có thu nhập thấp sẽ không đủ khả năng trả nợ.

Vấn đề đặt ra là nếu như người có thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng đủ điều kiện để mua nhà lại không được các ngân hàng giải ngân vì sợ không đủ khả năng trả nợ, thì những người có thu nhập trên 9 triệu đồng/tháng, tất nhiên sẽ đủ khả năng trả nợ nhưng lại không thuộc đối tượng được phép tham gia vay vốn gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Nhiều ngân hàng cũng thừa nhận, vướng mắc lớn nhất trong quá trình xét duyệt cho vay gói 30.000 tỷ đồng hiện nay là ở khái niệm “đối tượng thu nhập thấp”, phát sinh từ tháng 3/2015 khiến cho việc xét duyệt và giải ngân cho vay gói ưu đãi bị ách tắc lại.

Mặt khác, người có thu nhập thấp có nhu cầu vay vốn, ngoài việc bảo đảm đầy đủ các yêu cầu về đối tượng và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng còn phải đảm các điều kiện theo quy định của Ngân hàng Nhà

nước. Trong đó yêu cầu khách hàng là hộ gia đình, cá nhân phải có mức vốn tự có tham gia ít nhất 20% tổng số tiền vay.

Ngoài ra, người có thu nhập thấp vay vốn còn phải đáp ứng các điều kiện cho vay theo quy định của pháp luật hiện hành về cho vay của tổ chức tín dụng, trong đó phải chứng minh đủ khả năng thu nhập để trả nợ đối với khoản vay, đây cũng được coi là một điều kiện khó đối với người có thu nhập thấp và lại là hạng mục mà các NHTM không mấy “mặn mà” trong việc giải ngân vì hệ số rủi do từ nhóm người thu nhập thấp trong việc thu hồi tài sản.

Việc đưa ra các điều kiện đối với người có nhu cầu vay vốn là cần thiết, nhằm sử dụng gói hỗ trợ đúng mục đích và đối tượng, đồng thời bảo đảm điều kiện cho tổ chức tín dụng thu hồi được vốn cho vay.

Thực tế cho thấy việc quy định yêu cầu khách hàng phải chứng minh đủ khả năng thu nhập để tích lũy trả nợ là một trong những khó khăn đối với các đối tượng có thu nhập thấp có nhu cầu vay vốn nói chung và vay vốn từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Nhà nước. Để giải quyết một phần vướng mắc này, tại Nghị quyết số: 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 Chính phủ đã cho phép kéo dài thời gian hỗ trợ từ 10 năm lên 15 năm, từ đó mức phải trả nợ gốc và lãi hàng tháng của người vay đã giảm nhiều, tạo điều kiện cho nhiều đối tượng có thu nhập thấp có đủ điều kiện về khả năng trả nợ để được vay vốn.

Nhóm điều kiện có hợp đồng mua đã ký với chủ đầu tư cũng được coi là một khó khăn đối với người thu nhập thấp trong việc hoàn thiện hồ sơ vay vốn. Thị trường BĐS ở nước ta, phân khúc sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vẫn chưa được các chủ đầu tư quan tâm; hiện nay, tại các địa phương, đặc biệt là địa bàn trọng điểm như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thì số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô diện tích căn hộ nhỏ, giá bán dưới 15 triệu đồng m2 hoặc dưới 1,05 tỷ đồng/căn còn ít, chưa đáp ứng nhu cầu của người dân. Do đó, số lượng khách hàng là hộ gia đình, cá nhân có hợp

đồng đã ký với chủ đầu tư dự án để đáp ứng điều kiện được vay vốn từ gói hỗ trợ còn hạn chế. Thực tiễn, việc triển khai cho vay gói 30.000 tỷ trong thời gian qua còn gặp một số khó khăn, vướng mắc cũng là do quy định về nhóm điều kiện này. Chính vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có những chính sách để hướng dòng vốn đầu tư vào phân khúc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ nhằm đáp ứng một lượng nhu cầu lớn về nhà ở trong thị trường BĐS ở nước ta hiện nay.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 133 trang tài liệu này.

Như vậy, các điều kiện về nơi cư trú, khả năng hoàn trả khoản vay, mục đích sử dụng vốn vay, mức vốn tự có tối thiểu tham gia điều kiện về việc phải giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư là đối tượng bán nhà ở xã hội, điều kiện về nhân thân, đạo đức, thu nhập, khả năng ổn định trả nợ trong một khoảng thời gian nhất định (thường khá dài là 15 năm đến 20 năm) điều kiện về hồ sơ pháp lý được quy định khá chặt chẽ là yêu cầu cần thiết mà mỗi cá nhân khi vay vốn phải đáp ứng nhằm đảm bảo tính công bằng, an toàn và hiệu quả trong chính sách của Nhà nước, đồng thời đảm bảo lợi ích của cả NHTM cũng như người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, một số nhóm điều kiện vẫn còn bất cập, không phù hợp với thực tiễn, gây vướng mắc trong quá trình hoàn thiện hồ sơ vay vốn và làm chậm tiến độ giải ngân. Những vướng mắc này cần sớm được nhận ra và điều chỉnh kịp thời bởi những văn bản QPPL mới sửa đổi, bổ sung.

2.2.3. Các quy định về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Nhu cầu vay mua nhà ở xã hội trong dân chúng là rất lớn.Tuy nhiên để thực thi chính sách này của nhà nước thì người vay phải trải qua một trình tự thủ tục theo luật định. Đó là các bước mà người vay phải thực hiện khi tiếp cận khoản vay.

Tại Công văn số: 1250/BXD-QLN ngày 25/6/2013 gửi các Ngân hàng về

việc Hướng dẫn xác định đối tượng cho vay theo TT số 11/2013/TT-NHNN và TT số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013, có quy định một cách tổng quát về trình tự, thủ tục như sau: người mua nhà ở xã hội có nhu cầu vay vốn, có đủ điều kiện thì liên hệ các NHTM để xem xét được vay vốn. NHTM hướng dẫn về thủ tục và hoàn thiện hồ sơ.

Cụ thể, đối với trường hợp vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp trong gói tín dụng 30 nghìn tỷ đã có các ngân hàng tham gia đó là: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển (BIDV), Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) và Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (MHB). Ngày 06/01/2015, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã có các văn bản chấp nhận cho 08 ngân hàng thương mại tham gia chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ bao gồm: Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank), Ngân hàng TMCP Bảo Việt (BaoViet Bank), Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB), ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank), Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank), Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank). Như vậy với việc bổ sung thêm tám ngân hàng vào đầu năm 2015, hiện đã có 15 ngân hàng tham gia giải ngân gói tín dụng ưu đãi này. Ngày 17/4/2015, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục có văn bản về việc chấp thuận tham gia chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số: 02/NQ-CP của Chính phủ. Theo đó, NHNN đã chấp thuận cho thêm bốn ngân hàng thương mại cổ phần tham gia chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số: 02/NQ-CP của Chính phủ, bao gồm: Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín và Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên

Việt. Cho đến nay đã có mười chín ngân hàng thương mại trong đó có một ngân hàng thương mại nhà nước và mười tám ngân hàng thương mại cổ phần tham gia gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở. Và như vậy, người có thu nhập thấp sẽ chủ động đến một trong mười chín ngân hàng nói trên để được hướng dẫn về thủ tục cũng như hoàn thiện hồ sơ vay vốn của mình.

Thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại được thể hiện thông qua hồ sơ vay vốn của khách hàng.

Trong hồ sơ vay vốn của người có thu nhập thấp tại NHTM để mua nhà ở xã hội bao gồm có: Hồ sơ pháp lý, Hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ, Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn, Hồ sơ đảm bảo tiền vay.

Hồ sơ pháp lý, gồm các giấy tờ sau:

Giấy đề nghị vay (theo mẫu của ngân hàng)

Bản sao giấy chứng minh thư nhân dân (chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam, hộ chiếu còn hiệu lực), sổ hộ khẩu (hoặc KT3 nếu có của người vay và vợ (chồng) của người vay)

Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đối với người đã kết hôn nhưng vợ hoặc chồng không đăng ký cùng hộ khẩu thường trú)

Bản gốc có xác nhận của đơn vị công tác (mẫu ngân hàng hướng dẫn theo quy định pháp luật) đối với đối tượng cán bộ, công nhân viên chức trực thuộc cơ quan Chính phủ, các tổ chức chính trị - xã hội, các đơn vị công lập, các lực lượng vũ trang được hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Bản gốc có xác nhận của UBND phường/xã (mẫu ngân hàng hướng dẫn theo quy định pháp luật) đối với đối tượng là những người có thu nhập thấp thuộc những đơn vị ngoài công lập, những hợp tác xã kinh tế, người nghỉ lao động theo chế độ, người kinh doanh tự do, hộ kinh doanh cá thể …

Bản gốc xác minh về nguồn thu nhập.

Hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ

Hợp đồng lao động hoặc quyết định tuyển dụng

Sao kê bảng lương (3 tháng gần nhất trở lên) hoặc xác nhận mức lương của đơn vị công tác.

Nguồn thu nhập hợp pháp khác (nếu có) Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn Hợp đồng mua bán nhà, căn hộ.

Giấy tờ chứng minh các khoản thanh toán đã thực hiện.

Các giấy tờ khác liên quan (nếu có theo yêu cầu của ngân hàng).

Hồ sơ đảm bảo tiền vay

Bản gốc hợp đồng mua bán nhà, căn hộ, giấy tờ chứng minh đã thanh toán các khoản thực hiện với chủ đầu tư dự án.

Thỏa thuận hợp tác quản lý tài sản đảm bảo tiền vay và hợp đồng thế chấp tài sản đã ký giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng theo mẫu của ngân hàng.

Trường hợp khách hàng có tài sản đảm bảo khác (ngoài tài sản hình thành vốn vay), hồ sơ bảo đảm tiền vay thực hiện theo quy định hiện hành của ngân hàng.

Các giấy tờ liên quan (nếu có theo yêu cầu của ngân hàng).

Sau khi hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn của NHTM, nơi người thu nhập thấp đăng ký vay; người thu nhập thấp nộp hồ sơ, NHTM cho vay sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ theo quy định, tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng. Trường hợp khách hàng vay vốn không đúng đối tượng và không đủ điều kiện vay vốn, NHTM nơi cho vay phải thông báo cho khách hàng và nêu rò lý do từ chối. Trường hợp khách hàng vay vốn đúng đối tượng và đủ điều kiện vay vốn, NHTM nơi cho vay thông báo chấp thuận cho vay, thực hiện ký hợp đồng tín dụng và thực hiện giải ngân theo quy định

NHTM nơi cho vay nếu xét thấy hồ sơ đáp ứng các tiêu chí quy định sẽ thông báo chấp thuận cho vay, thực hiện ký hợp đồng tín dụng và giải ngân theo quy định.

Trường hợp khách hàng chưa có hợp đồng mua nhà thì ngân hàng nơi cho vay có thể xem xét đơn đề nghị vay vốn của khách hàng có xác nhận của chủ đầu tư để thẩm định, nếu xét thấy đủ điều kiện cho vay có khả năng trả nợ thì ngân hàng nơi cho vay phải xác nhận với khách hàng về việc sẽ cho vay khi khách hàng hoàn thành việc ký hợp đồng mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư.

Các yêu cầu về thủ tục xác nhận hộ khẩu, tình trạng nhà ở, thu nhập… được thực hiện từ trước khi người dân ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Quy định này để tránh tình trạng người không phải thu nhập thấp nhưng vẫn đăng ký mua nhà ở xã hội, vốn được hưởng nhiều ưu đãi của Nhà nước và thường có giá rẻ hơn nhà ở thương mại.

Như vậy, điều kiện vay vốn để mua nhà xã hội đối với những người thu nhập thấp khó khăn hơn ở chỗ trong điều kiện vay để mua nhà ở xã hội phải chứng minh thu nhập, bị khống chế mức thu nhập, người thu nhập thấp bên cạnh việc phải xác minh về hộ khẩu, tình trạng nhà ở thì còn phải xác minh về công việc và nguồn thu nhập và bị khống chế bởi nguồn thu nhập. Sở dĩ phải phân định rò ràng như vậy vì các dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp được ưu đãi hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại.

Nói cách khác, người vay vốn để mua nhà ở xã hội được hỗ trợ đến hai lần (thứ nhất là vay vốn mua nhà với lãi suất thấp, thứ hai là giá bán nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại do đã được Nhà nước hỗ trợ tiền sử dụng đất, thuế VAT) nên điều kiện khắt khe hơn người vay vốn để mua nhà ở thương mại chỉ được hỗ trợ một lần (vay vốn mua nhà với lãi suất thấp).

Liên quan đến chứng minh tình trạng thu nhập trong hồ sơ vay vốn, theo quy định tại Thông tư số: 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010; Công văn số: 395/BXD-QLN ngày 3/3/2015. Điều này liên quan đến đến việc người có thu nhập thấp có đủ điều kiện để về mặt pháp lý cũng như đủ điểu kiện đảm bảo khả năng trả nợ cho NHTM trong tương lai. Đây là quy định pháp lý không

phù hợp với thực tiễn và gây vướng mắc trong khi thực hiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp. Khi mà trong hồ sơ vay vốn của người thu nhâp thấp đã có phương án trả nợ và tài sản thế chấp đảm bảo việc trả nợ của bên vay, thực hiện nghĩa vụ tài chính với NHTM, đặc biệt khi mà tại Khoản 2, Điều 61, Nghị định: 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước” [15, Điều 60].

Đồng thời để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc và đảm bảo an toàn, giảm thiểu rủi ro trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, ngày 25/4/2014, Ngân hàng nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng đã ký ban hành Thông tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN- BXD-BTP-BTNMT (Thông tư 01) hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (Nghị

định 71) quy điṇ h chi tiết và hướng dân thi hành Luâṭ Nhà ở 2014. Thông tư

này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16/6/2014. Với việc đã có phương án trả nợ và tài sản bảo đảm thế chấp cho hợp đồng vay vốn, người thu nhập thấp chỉ cần chứng minh thu nhập của mình, nhưng văn bản chứng minh này không được coi là điều kiện có tính chất quyết định hồ sơ vay vốn của người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội là đủ điều kiện hay không đủ điều kiện. Giấy tờ xác minh thu nhập, trong trường hợp này chỉ đóng vai trò là cơ sở căn cứ để phân biệt đối tượng mua nhà ở xã hội hay mua nhà ở thương mại giá rẻ, để tránh nhầm lẫn giữa hai nhóm đối tượng mua nhà ở xã hội và mua nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá bán thấp.

Hiện nay, pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu