Thực Trạng Thu Hồi Đất Và Xác Định Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất Để Thực

đất, tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của cơ quan, tổ chức, đơn vị trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận;

- Nghị quyết 69/NQ-HĐND ngày 11/12/2017 của Hội đồng nhân dân tỉnh Ninh Thuận về danh mục các công trình, dự án phải thu hồi đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận;

- Quyết định số 05/2018/QĐ-UBND, ngày 25/01/2018 quy định về trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận.”

Phần trình bày dưới đây sẽ tìm hiểu về thực trạng xác định GTQSDĐ để làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước THĐ ở Ninh Thuận, từ đó đánh giá tính phù hợp trong các quy định của pháp luật và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện.

2.1. THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở NINH THUẬN

Trong những năm gần đây, cùng với cả nước, Ninh Thuận đang kêu gọi các nhà đầu tư đến Ninh Thuận nhằm mục đích thúc đẩy nền kinh tế của tỉnh nhà phát triển. Tại Ninh Thuận, một số dự án lớn thuộc các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đã được đầu tư tại Ninh Thuận như Điện năng lượng mặt trời, Điện gió…; các khu đô thị mới được hình thành ngày càng nhiều như Khu Đô thị mới Đông Bắc (Khu K1), Khu đô thị biển Bình Sơn – Ninh Chữ (Khu K2) tại thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, Khu đô thị mới Khánh Hải, huyện Ninh Hải…. Đây là các dự án thuộc loại dự án Nhà nước thu hồi đất, với những dự án đó đã làm choNinh Thuận đang chuyển mình và dần phát triển về kinh tế - xã hội, đời sống của Nhân dân cũng ngày càng ổn định và khá giả hơn.

Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển đó của tỉnh Ninh Thuận thì đằng sau nó còn có những khó khăn vướng mắc đó là đời sống và quyền lợi của một bộ phận người dân có đất bị thu hồi bị thiệt thòi, một số trường hợp bị mất đất, mất nhà và mất công ăn việc làm dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài gây mất ổn định tình hình chính trị - xã hội ở địa phương. Nguyên nhân là công tác xác định

GTQSDĐ để bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước THĐ thực hiện các dự án do Nhà nước THĐ còn nhiều hạn chế, bất cập.

Không đồng tình với phương pháp xác định giá trị quyền đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất bị thu hồi đã khiếu nại, khiếu kiện kéo dài nhằm đòi lại quyền lợi cho mình. Theo báo cáo 5 năm (từ năm 2015 – 6/2019) của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận về công tác xét xử án Hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai, giá bồi thường khi Nhà nước THĐ nhằm thực hiện các dự án phát triển – kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh là 128/312 vụ án (41%). Đối với một tỉnh nhỏ như Ninh Thuận thì đây là con số đáng báo động, đòi hỏi các cấp, các ngành có liên quan đến lĩnh vực đất đai cần phải nghiên cứu, đánh giá đúng thực trạng về công tác định giá đất để bồi thường hiện nay nhằm đưa ra các giải pháp kịp thời, phù hợp với thực tiễn và đúng quy định của pháp luật.Dưới đây sẽ trình bày một số vụ việc liên quan đến việc xác định giá đất bị thu hồi mà không được sự đồng tình của người có đất bị thu hồi.

2.1.1. Vụ án thứ nhất: Hoàng Xuân Chiểu khiếu kiện UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm.

2.1.1.1.Nội dung vụ án:

Vụ án “Khiếu kiện quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường hỗ trợ khi THĐ và quyết định cưỡng chế thu hồi đất” của ông Hoàng Xuân Chiểu cư trú tại phường Thanh Sơn, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận. Theo Bản án số 12/2017/HC-ST, ngày 21 tháng 7 năm 2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận thì năm 2014, ông Hoàng Xuân Chiểu nhận được Quyết định số 1895/QĐ-UBND ngày 02/8/2014 của UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận về việc THĐ do hộ ông Hoàng Xuân Chiểu sử dụng tại phường Thanh Sơn, để bồi thường, GPMB thực hiện dự án quy hoạch khu đô thị mới thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, nội dung thu hồi 4.230m2 đấttrồng lúa của hộ ông Chiểu.

Cùng ngày 02/8/2014, UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm ban hành Quyết định số 1926/QĐ-UBND về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho hộ

ông Hoàng Xuân Chiểu khi Nhà nước THĐ để thực hiện dự án quy hoạch khu đô thị mới thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, nội dung bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho hộ ông Chiểu với tổng số tiền 912.168.000 đồng. Ông Chiểu cho rằng với diện tích đất bị thu hồi là 4.230m2 đấttrồng lúa tại trung tâm thành phố mà chỉ bồi thường số tiền 912.168.000 đồng. Không đồng ý với Quyết định số 1926, ông Chiểu làm đơn khiếu nại đến UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm nhưng chưa được giải quyết. Vì vậy, ông Hoàng Xuân Chiểu làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận giải quyết buộc UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi THĐ của ông Chiểu theo giá trị đất hiện hành.

Căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (Nghị định 44), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Thông tư

36) và các quyết định của UBND tỉnh Ninh Thuận, Tòa án tỉnh Ninh Thuận nhận định rằng đây là khu đô thị mới thành phố Phan Rang – Tháp Chàm thuộc dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó kết hợp các công trình công cộng như công viên, trường học. Do vậy, Nhà nước THĐ và bồi thường theo giá nhà nước là đúng pháp luật đồng thời không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Xuân Chiểu.

2.1.1.2. Một số nhận xét về Bản án:

Qua Bản án trên có thể thấy, việc Tòa án áp dụng Luật Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT và các quyết định hiện hành của UBND tỉnh Ninh Thuận không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Xuân Chiểu là chưa đúng với quy định của pháp luật và không phù hợp với thực tiễn. Bởi lẽ:

Thứ nhất, tại thời điểm đó, Hội đồng thẩm định giá xác định giá trị đất của ông Hoàng Xuân Chiểu để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của ông là chưa thỏa đáng, chưa phù hợp. Bởi lẽ, ông Chiểu chỉ nhận được số tiền đền bù tổng cộng 912.168.000 đồng cho 4.230m2 đất trồng lúa tại Trung tâm thành phố bị thu hồi, như vậy có thể tính được Nhà nước chỉ bồi thường cho ông Chiểu 216.000 đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi san lắp mặt bằng, Công ty Thành Đông đã phân lô bán nền với

giá gần 10.000.000 đồng/m2. Quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Tòa án tỉnh Ninh Thuận không tiến hành xác minh giá đất thực tế trên thị trường mà chỉ căn cứ vào kết quả thẩm định giá đất của Hội đồng thẩm định.

Thứ hai, Trong quá trình xác định giá đất cụ thể để bồi thường, Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Ninh Thuận không tiến hành thuê Tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập mà giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất Ninh Thuận tiến hành thực hiện việc xác định giá đất. Như vậy, không thể hiện tính công bằng và khách quan dẫn đến người dân bị thiệt thòi. Tại Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai, quy định“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể; Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định; Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.

Tại Điểm a, Khoản 1, Điều 115 Luật Đất đai 2013, quy định“việc Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp như khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu”.

Cũng qua Bản án trên ta thấy được chính sách giữa các địa phương trong tỉnh còn chưa đồng bộ nhất là trong lĩnh vực đền bù giải tỏa, tái định cư khi người dân bị thu hồi đất; giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng luật trong vấn đề giá đất bồi thường cho người dân vẫn không đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn.

Thứ ba, giá đất trong bảng giá của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường. Chính vì thế, định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đã cho kết quả giá đất có nhiều chênh lệch so với giá thị trường.

Tuy vậy, thực tiễn cho thấy việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn. Điều này xuất phát từ một thực tế là giá trị chuyển nhượng QSDĐ được ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng đa phần không đúng với giá đất thực tế chuyển nhượng với mục đích hạn chế thấp nhất nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước (nhằm giảm mức nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí công chứng hợp đồng). Người dân không muốn cung cấp giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường.

2.1.2. Vụ việc thứ hai: Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất tại Dự án Khu đô thị mới Khánh Hải, huyện Ninh Hải.

2.1.2.1. Cách xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Ngày 02/02/2018, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 48/QĐ-UBND về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) Khu đô thị mới Khánh Hải, thị trấn Khánh Hải, huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận. Đây là dự án được thực hiện với mục tiêu xây dựng khu đô thị mới, hình thành quỹ nhà ở đô thị hiện đại về quy hoạch kiến trúc cũng như về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đồng thời cũng là trung tâm du lịch biển nằm trong hệ thống du lịch của vùng Nam Trung bộ, là cửa ngõ khu du lịch biển của tỉnh Ninh Thuận; vị trí dự án cách vùng bờ biển Ninh Chữ gần 2 km, hiện đã có nhiều khách sạn quy mô lớn nằm trên địa bàn gắn liền với tiềm năng du lịch chung của huyện Ninh Hải; có nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp, non nước hữu tình như Vườn Quốc gia núi Chúa, Vịnh Vĩnh Hy… là vùng động lực thúc đẩy phát triển kinh tế du lịch với các hoạt động du lịch sinh thái, du lịch cộng đồng gắn với không gian mặt nước Đầm Nại và cộng đồng dân cư hiện hữu. Việc thực hiện định giá đất như sau:

Thông tin về thửa đất cần định giá:

Vị trí khu đất thu hồi: Thuộc địa giới hành chính thị trấn Khánh Hải, gồm: Phía Đông giáp: đường Trương Hán Siêu và khu tái định cư cầu Ninh Chữ; Phía Tây giáp: tỉnh lộ 702 và khu dân cư hiện hữu; Phía Nam giáp: đường Trường Chinh; Phía Bắc giáp: trường tiểu học Dư Khánh và khu dân cư hiện hữu. Tổng diện tích thu hồi 262.439,0 m2 trong đó: gồm đất do 121 hộ gia đình, cá nhân và 01 tổ chức đang sử dụng; đất bằng chưa sử dụng và đất giao thông công cộng.

Thửa đất cần định giá: Thuộc các tờ bản đồ địa chính số 15, 16, 19, 16-9, 16-10, 16-13, 15-12 thị trấn Khánh Hải.

Bảng 2.1. Bảng giá đất hiện hành

Về nguyên tắc, phương pháp và thời điểm định giá đất

Nguyên tắc: Thửa đất được định giá đảm bảo các nguyên tắc quy định tại Khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai. “Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu thập từ việc sử dụng đất. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau”.

Phương pháp: Áp dụng các phương pháp định giá đất theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014. Phương pháp được lựa chọn trong dự án này là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Văn bản số 1904/STNMT-ĐĐ ngày 02/6/2016 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc lập phương án xây dựng giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước THĐ thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Phan Rang – Tháp Chàm.

Thời điểm xác định giá: Tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước THĐ quy định “bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định

thu hồi đất”; Khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai quy định “quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong cùng một ngày”. Theo quy định trên, việc xác định giá cụ thể để tính bồi thường phải được thực hiện vào thời điểm có quyết định THĐ và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Phương án giá đất cụ thể

Nhận định chung: Khu đất cần định giá có rất ít giao dịch chuyển nhượng trong thời gian năm 2016, 2017, 2018. Do đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất đã phối hợp cùng UBND thị trấn Khánh Hải thu thập thông tin chuyển nhượng thành trên thị trường từ tháng 7/2016 đến năm 2018 chủ yếu là các khu vực dân cư lân cận có vị trí thửa đất tương ứng để so sánh.

Kết quả điều tra, khảo sát thông tin về giá đất thị trường: Dự án Khu dân cư thị trấn Khánh Hải có 03 vị trí đất ở, 3 vị trí đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ) và 2 loại đất nông nghiệp (vị trí 1) cần định giá đất cụ thể để bồi thường; Phương pháp được lựa chọn là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Văn bản số 1904/STNMT-ĐĐ ngày 02/6/2016 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc lập phương án xây dựng giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước THĐ thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Phan Rang – Tháp Chàm. Theo đó “ứng với mỗi vị trí cần định giá đã thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá”.

Bảng 2.2. Danh sách những người được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Đánh giá kết quả khảo sát và đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất theo kết quả

thông tin thu thập: Theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì được tính cụ thề như sau:

Giá đất của thửa đất cần

định giá

Giá đất trong

Bảng giá đất

Hệ số điều chỉnh

giá đất