Định Hướng Hoàn Thiện Pháp Luật Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội Của Người Có Thu

thực hiện pháp luật cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại NHTM, điều này càng được thể hiện rò thông qua thực tiễn giải ngân gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ. Chính vì vậy trong thời gian tới cần xây dựng cơ chế liên thông giữa các bên trong việc ban hành và thực thi pháp luật cho vay mua NƠXH đối với người thu nhập thấp, tức là cần xây dựng cơ chế, chính sách đồng bộ với các cơ quan liên quan đến nghiệp vụ NHTM, đồng thời cần quán triệt quan điểm và giải pháp phát triển đồng bộ.

* Nguyên nhân chủ quan

Thứ nhất, việc giám sát ban hành văn bản pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn lỏng lẻo, chưa thật sự thương xuyên và liên tục. Rò nhất là sự lỏng lẻo và thiếu toàn diện trong cơ chế kiểm tra, giám sát việc ban hành các văn bản QPPL của các cơ quan quản lý Nhà nước khác để bảo đảm không trái luật. Điều này đã làm cho việc ban hành các văn bản pháp luật của Bộ Xây dựng cũng như của NHNN về lĩnh vực pháp luật cho vay mua NƠXH đối vơiư người có thu nhập thấp tại các NHTM thiếu tính thực tế và tính khả thi. Ví dụ, quy định về chủ thể người thu nhập thấp, quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ cho vay mua NƠXH…trong pháp luật cho vay mua NƠXH của người có thu nhập thấp tại NHTM.

Thứ hai, nhận thức chưa đầy đủ của một bộ phận cán bộ chịu trách nhiệm ban hành và thực thi pháp luật cho vay mua NƠXH đối với người thu hập thấp tại NHTM Việt Nam về tính chất của chiến lược NƠXH.

Điều này đã dẫn đến hệ lụy là ban hành những văn bản QPPL thiếu tính khả thi, không phù hợp với thực tiễn, trái thẩm quyền, chất lượng thấp; chỉ hướng đến ban hành các văn bản dưới luật, bao gồm các thông tư, chỉ thị, quyết định, chưa ý thức kiến nghị ban hành thành văn bản luật. Thực tiễn triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Nhà nước đã cho thấy: tại Khoản 2, Điều 2, Thông tư số: 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 về Quy định đối tượng được vay vốn để thuê,

thuê mua và mua nhà ở xã hội và đối tượng được vay vốn để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, cụ thể: “Đối tượng thu nhập thấp là người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; người đã được nghỉ lao động theo chế độ quy định; người lao động tự do, kinh doanh cá thể” [8, Điều 2].

Tiếp đó tại khoản 1 điều 12, Thông tư số: 88/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 đã làm rò thế nào là thu nhập thấp của người lao động “không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”, quy định này đã: 1) cho rằng, tổng thu nhập của người có thu nhập thấp phải dừng ở mức không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (9 triệu đồng/tháng). Trong khi đó, các ngân hàng thương mại lại cho rằng, người có tổng thu nhập dưới mức thu nhập phải nộp thuế thu nhập cá nhân (9 triệu đồng/tháng) sẽ không đủ điều kiện khi chứng minh khả năng tài chính để trả nợ vay nếu tham gia gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Vì thế, không đủ điều kiện được vay để mua nhà.

Hơn nữa, vấn đề xác định khái niệm người có thu nhập thấp tại đô thị của Bộ Xây dựng là chưa phù hợp thẩm quyền. Chính phủ đã giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quy định đối tượng người có thu nhập thấp cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng địa phương, chứ không giao thẩm quyền này cho Bộ Xây dựng. Hơn nữa, trong các nghị quyết triển khai gói 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ cũng đã không giao thẩm quyền cho Bộ Xây dựng để xác định đối tượng người có thu nhập thấp đô thị. Chính vì sự hạn chế này mà tốc độ giải ngân gói 30 nghìn tỷ đồng diễn ra chậm, Bộ Xây dựng vừa có báo cáo tình hình thực hiện Nghị quyết số: 01/NQ-CP ngày 03/01/2015 của Chính phủ và một số kết quả chủ yếu về sản xuất kinh doanh. Theo đó, Bộ Xây dựng cho biết tính đến ngày 15/3/2015 đã cam kết cho vay là 10.967 tỷ đồng, đã giải ngân 6.285 tỷ đồng. Đối với hộ gia đình, cá

nhân, ký hợp đồng cam kết cho vay 14.367 hộ với số tiền là 6.547 tỷ đồng. Đã giải ngân cho 14.345 hộ với số tiền là 4.525 tỷ đồng. Đối với tổ chức, cam kết cho vay 34 dự án với số tiền là 4.420 tỷ đồng, đã giải ngân cho 31 dự án, dư nợ là 1.760 tỷ đồng. Điều này đã làm giảm đi hiệu quả cũng như giá trị của gói tín dụng 30.000 tỷ, không được như kỳ vọng.

Thứ ba, về phía NHTM, do không có quyềt tự quyết về lãi suất cho vay mua NƠXH. Lãi suất cho vay mua NƠXH của các NHTM thường căn cứ trên thông báo lãi suất tái cấp vốn của NHNN từng thời kỳ và theo quy định của NHNN để được tái cấp vốn. Với quy định pháp lý này các NHTM khi thực hiện cấp vốn cho người thu nhập thấp mua NƠXH về cơ bản không có lợi, mâu thuẫn với phương thức kinh doanh của các NHTM là theo lợi nhuận. Không những thế, với quy định này các NHTM còn phải gánh thêm trách nhiệm thu hồi nợ, mà đối tượng mua NƠXH lại là người có thu nhập thấp, không có khả năng tài chính để tự tạo lập nhà ở, nguy cơ tiểm ẩn rủi ro cao, do đó đã không khuyến khích các NHTM trong việc thực thi pháp luật cho vay mua NƠXH đối với người thu nhập thấp ở giai đoạn giải ngân.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 133 trang tài liệu này.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM là một trong những nội dung pháp lý trong lĩnh vực tài chính, tín dụng ở nước ta. Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM mới xuất hiện trong những năm gần đây ở nước ta với Quyết định số: 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 về Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; tiếp đó là Thông tư số: 18/2009/TT-NHNN ngày 14/8/2009 về Quy định chi tiết việc cho vay của NHTM đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Chính vì mới hình thành, cho nên hệ thống pháp luật về

cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM ở Việt Nam vẫn còn có nhiều bất cập, hạn chế nhất định trên các phương diện quy định về chủ thể, điều kiện, nguyên tắc, quy trình, thủ tục cho vay, hồ sơ vay vốn… những bất cập này có những nguyên nhân nhất định của nó, trong đó nguyên nhân sự hạn chế về năng lực, trình độ lập pháp của đội ngũ cán bộ tư vấn, xây dựng, thực hiện chính sách pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại là nguyên nhân chính.

Chương 3

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Thứ nhất, phù hợp với chủ trương, đường lối, chính sách của nhà nước về tín dụng của ngân hàng thương mại trong bối cảnh tái cơ cấu hệ thống ngân hàng hiện nay ở Việt Nam

Đề án “Cơ cấu lại hệ thống các Tổ chức tín dụng giai đoạn 2011 -2015” được Thủ tướng chính phủ phê duyệt tại Quyết định số: 254/QĐ-TTg ngày 01/3/2012 đã xác định mục tiêu, nhiệm vụ chính từ năm 2011 đến năm 2013 là tập trung đánh giá đúng thực trạng hoạt động, chất lượng tài sản của các TCTD, ưu tiên xử lý các TCTD yếu kém; đảm bảo khả năng chi trả của các TCTD; triển khai sáp nhập, hợp nhất, mua lại TCTD trên nguyên tắc tự nguyện; tăng vốn điều lệ và xử lý nợ xấu của các TCTD và từng bước tái cơ cấu hoạt động, quản trị, điều hành.

Với mục tiêu nâng cao vai trò, vị trí chi phối của các ngân hàng thương mại nhà nước; bảo đảm các ngân hàng thương mại nhà nước thật sự là lực lượng chủ lực, chủ đạo của hệ thống các tổ chức tín dụng, có quy mô lớn, hoạt động an toàn, hiệu quả và có năng lực quản trị tiên tiến, khả năng cạnh tranh trong nước và quốc tế, việc triển khai thực hiện Đề án dựa trên quan điểm: (i) cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng và từng tổ chức tín dụng là một quá trình thường xuyên, liên tục; (ii) củng cố, phát triển hệ thống các tổ chức tín dụng đa dạng về sở hữu, quy mô và loại hình phù hợp với đặc điểm và trình độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn hiện nay; (iii)

khuyến khích việc sáp nhập, hợp nhất, mua lại các tổ chức tín dụng theo nguyên tắc tự nguyện, bảo đảm quyền lợi của người gửi tiền và các quyền, nghĩa vụ kinh tế của các bên có liên quan theo quy định của pháp luật; (iv) thực hiện cơ cấu lại toàn diện về tài chính, hoạt động, quản trị của các tổ chức tín dụng theo các hình thức, biện pháp và lộ trình thích hợp; (v) không để xảy ra đổ vỡ và mất an toàn hoạt động ngân hàng ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Quá trình chấn chỉnh, củng cố và cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng hạn chế tới mức thấp nhất tổn thất và chi phí của ngân sách nhà nước cho xử lý những vấn đề của hệ thống các tổ chức tín dụng.

Trong giai đoạn 2016 - 2020, Chính phủ đặt ra mục tiêu tái cơ cấu hệ thống ngân hàng: Thực hiện bước chuyển biến mạnh mẽ trong hoạch định và thực thi chính sách tiền tệ, quản lý ngoại hối, năng lực và hiệu quả hoạt động thanh tra giám sát, đổi mới công tác điều hòa lưu thông tiền mặt. Bên cạnh đó, các NHTM tiếp tục đổi mới quản trị doanh nghiệp theo thông lệ quốc tế, tiếp tục mở rộng phạm vi hoạt động và quy mô về vốn, tạo sự chuyển biến mạnh mẽ trong chất lượng dịch vụ, sản phẩm dịch vụ và năng lực cạnh tranh và cấu trúc hệ thống các NHTM.

Từ thực tế triển khai đề án vừa qua và để thực hiện thành công các mục tiêu của quá trình tái cơ cấu hệ thống các ngân hàng thương mại, cần có thể chế và khuôn khổ pháp lý có tính chất đặc biệt và đột phá, bảo đảm nguyên tắc vận hành theo cơ chế thị trường, phù hợp với điều kiện của Việt Nam.

Trong thời gian tới khuôn khổ pháp lý cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM cũng cần hoàn thiện theo hướng sau: 1). Tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo định hướng trong sự phát triển xã hội; 2). Tạo điều kiện cho đối tượng thu nhập thấp có cơ hội và điều kiện tiếp cận nguồn vốn của NHTM để tạo lập nhà ở xã hội; 3). Thực hiện tái cơ cấu lại ngân hàng theo hướng xác định rò chức năng, nhiệm vụ của

NHTM, theo đó chuyển giao nhiệm vụ cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp sang cho Ngân hàng chính sách xã hội.

Thứ hai, phù hợp với thông lệ quốc tế về cho vay và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội ở Việt Nam

Việt Nam đã và đang tham gia hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu và rộng, quá trình hợp tác kinh tế với nước ngoài diễn ra một cách toàn diện trên nhiều lĩnh vực, trong đó có thị trường tài chính, tiền tệ. Lĩnh vực tài chính tín dụng đã thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, hiện nay theo quy định pháp luật về cổ đông và cổ phần trong NHTMCP, các nhà đầu tư nước ngoài có thế sở hữu đến 20% tổng số cổ phần và trong tương lai có thể quy mô sở hữu cổ phần trong NHTM của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tăng lên. Điều này, chứng tỏ thị trường ngân hàng ở nước ta đang từng bước hội nhập với thị trường ngân hàng quốc tế. Do đó, đòi hỏi những quy định pháp lý của pháp luật Việt Nam về lĩnh vực ngân hàng cũng cần có những thay đổi sao cho phù hợp với thông lệ quốc tế.

Cùng với xu hướng hội nhập quốc tế, xu hướng tái cơ cấu lại hệ thống ngân hàng Việt Nam cũng đang diễn ra theo đúng yêu cầu của thị trường. Việc cơ cấu lại hoạt động của các ngân hàng trên diễn ra một cách toàn diện trên tất cả các mặt, các hoạt động của ngân hàng, từ việc tái cơ cấu lại tổ chức, bộ máy, cơ chế hoạt động, cho đến tái cơ cấu lại thể chế và khuôn khổ pháp lý…. Trong đó, xác định rò chức năng, nhiệm vụ hoạt động của từng ngân hàng giữ một vai trò quan trọng. Một ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng thương mại không thể đồng thời thực hiện hai chức năng, nhiệm vụ là vừa thực hiện kinh doanh thu lợi nhuận và đảm bảo lợi nhuận ngân hàng đạt mức lợi nhuận bình quân, vừa thực hiện thực hiện nhiệm vụ chính sách xã hội, thực hiện các nghiệp vụ ngân hàng về hoạt động cho vay, thực hiện giải ngân các hợp đồng tín dụng nhưng lại không vì mục đích lợi nhuận. Điều này là hoàn toàn mâu thuẫn khiến các

NHTM lúng túng trong việc triển khai thực hiện. Vì vậy, cần tổ chức lại hệ thống ngân hàng theo hướng xác định rò và trung thành với chức năng, nhiệm vụ của nó khi đã được xác định. Do đó, trong trường hợp này tốt nhất hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu thập thấp chuyển giao cho ngân hàng chính sách xã hội Việt Nam đảm nhiệm, còn các ngân hàng thương mại thực hiện chức năng vốn có của nó huy động vốn và cung ứng vốn trên thị trường nhằm thu lại lợi nhuận ngân hàng.

Thứ ba, khắc phục được những bất cập trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người thu hập thấp tại NHTM

Thực tiễn triển khai pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp trong thời gian qua đã cho thấy những bất cập nhất định từ khâu ban hành văn bản quy phạm pháp luật cho đến quá trình áp dụng còn nhiều vướng mắc do chất lượng nội dung văn bản quy phạm pháp luật còn nhiều hạn chế trong quy định về chủ thể, điều kiện, nguyên tắc, trình tự thủ tục, hồ sơ tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam…

Vì vậy, trong thời gian tới việc hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM cần đảm bảo định hướng sau: 1). Xác định rò thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này; 2). Nâng cao chất lượng văn bản quy phạm pháp luật trên cơ sở xác định lại các quy định về điều kiện cho vay, đối tượng cho vay; 3). Quy định rò ràng, cụ thể về hồ sơ vay vốn, quy trình vay, thời gian thẩm định hồ sơ vay vốn. 4). Quy định về mức lại suất ưu đãi và thời gian áp dụng mức lãi suất ưu đãi cũng như những quy định về bảo đảm an toàn trong hoạt động vay.

Như vậy, trên cơ sở làm rò các quy định pháp lý của Nhà nước về tín dụng nhà ở người có thu nhập thấp trong thời gian qua, chúng ta có thể khái