So Sánh Mức Giá Do Dn Định Giá Và Mức Giá Bình Quân Giao Dịch Thành Công Trên

Trong đó:

Tđ + L + Bt

Gb = --------------------- x K (4.3) S

Gb : là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (đồng/ m2); Tđ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng của dự án. L : là lợi nhuận của dự án, (đồng).

Bt : là chi phí bảo trì công trình cho phần sở hữu chung (đồng). S : là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án.

K: là hệ số phân bổ theo tầng cao trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo ví dụ sau: nhà chung cư có 5 tầng thì có thể phân bổ như sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3 = 1,0; K4 = 0,9; K5 = 0,8.

Như vậy, công thức xác định giá bán nhà ở được hướng dẫn trong Thông tư 15 và 16 cũng tương tự như cách đang được áp dụng ở các công ty kinh doanh nhà ở thương mại; nhưng lợi nhuận của chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại thì không bị khống chế ở mức 10% như với các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được hưởng các ưu đãi của Nhà nước mà do doanh nghiệp tự ấn định dựa trên kỳ vọng của mình; hệ số k trong trường hợp nhiều hơn hoặc ít hơn 5 tầng thì tùy theo đối tượng người mua mà giá bán căn hộ có thể tăng mà cũng có thể giảm khi đi lên các tầng cao hơn.

- Trường hợp bán nhà trả góp

Theo hướng dẫn của Thông tư 15 thì người mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ trường hợp người mua có thỏa thuận khác với bên bán. Thời hạn trả góp do bên bán, bên mua tự thỏa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm. Áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại thì tỷ lệ nộp tiền lần đầu có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư dự án. Thời hạn trả góp cũng có thể thay đổi linh động cho phù hợp với điều kiện tài chính của người mua nhà.

 Phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở thương mại Công thức xác định [22]:

Vđ + L + Ql + Bt - Tdv

Gt = --------------------------- x K (4.4) 12 x S

Trong đó:

Gt : là giá cho thuê 1 m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/ m2/tháng)

Vđ : là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm)

Công thức xác định Vđ [22]:

Tđ x r(1+r)n

Vđ = -------------- (4.5) (1+r)n - 1

Tđ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án. r : là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (% năm).

n : là số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể của từng dự án, tối thiểu là 20 năm.

L: là lợi nhuận của dự án (đồng/năm)

Ql : là chi phí quản lý vận hành hàng năm (đồng/năm)

Bt : là chi phí bảo trì công trình bình quân năm (đồng/năm)

Tdv : là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu (nếu có) từ hoạt động thể thao (đồng/năm)

S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2).

K: là hệ số tầng.

Nếu dự án không sử dụng các ưu đãi của Nhà nước thì mức lợi nhuận không bị khống chế ở mức 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình. Chỉ tiêu L là lợi nhuận của dự án được phân bổ theo năm, tuy nhiên hướng dẫn của Thông tư 15 lại không rõ ràng là phân bổ như thế nào: chia đều tổng lợi nhuận cho số năm hay có tính đến giá trị của đồng tiền theo thời gian. Tuy nhiên, theo nghiên cứu thực tế thì các doanh nghiệp không tính lợi nhuận vào giá thuê vì khi cho thuê thì căn hộ vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư và tổng chi phí xây dựng chính là đầu tư ban đầu và lợi ích thu về là dòng tiền từ cho thuê hàng năm, còn lãi suất chiết khấu đã thể hiện tỷ suất sinh lợi trên vốn bỏ ra. Khi đó giá cho thuê được xác định theo công thức (4.6) và giá cho thuê sẽ thấp hơn so với công thức (4.4).

Vđ + Ql + Bt - Tdv

Gt = ----------------------- x K (4.6) 12 x S

Phương pháp xác định giá thuê mua nhà ở Công thức xác định [22]:

Trong đó:

A x (Vđ + L) x K + Ql + Bt - Tdv

Gtm = --------------------------------------- (4.7)

12 x S

Gtm :Llà giá thuê mua 1 m2 sử dụng căn hộ tính theo tháng (đồng/ m2/tháng);

A : Là hệ số biểu thị tỉ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (sau khi đã trừ đi tiền thanh toán lần đầu) so với giá trị ban đầu của căn hộ thuê mua (A <1)

Vđ : Là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm).

L: Là lợi nhuận của dự án được phân bổ theo năm (đồng/năm). Công thức xác định:

Tđ x r (1+r)n

Vđ = --------------

(1+r)n - 1

Tđ : Là tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (đồng).

r : Là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư tính theo năm (%/năm).

n : Thời gian thuê mua phụ thuộc vào thỏa thuận giữa người bán và người thuê mua nhưng tối thiểu là 10 năm.

Các đại lượng khác được xác định tương tự như trên.

Như đã trình bày ở trên, công thức xác định giá bán (4.3) bản chất là cách tính toán giá bán theo phương pháp chi phí; các công thức xác định giá thuê (4.6) và giá thuê mua (4.7) có ưu điểm là khá đơn giản và trong giá thuê hay thuê mua đã bảo đảm lợi nhuận của chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên cách tính này cũng có nhược điểm là không tính đến sự biến động của giá thị trường.

Việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới được áp dụng theo phương pháp này có thể được mô tả tổng quát qua một ví dụ sau:

Thông tin về dự án:

- Tên dự án: Dự án chung cư An Hội 3, đường Phạm Văn Chiêu, phường 14, quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh

- Chủ đầu tư: Tổng công ty Địa ốc Sài gòn Các thông số của dự án được cho như sau:

- Tổng chi phí đầu tư dự án: Tđ = 268.170.207 (ngàn đồng)

- Chi phí đầu tư phân bổ hàng năm với n = 20, i = 14%: Vđ = 40.490.000 (ngàn đồng/năm)

- Chi phí quản lý vận hành hàng năm tạm tính mức trung bình là 350.000 đồng/căn, là mức phổ biến ở các khu chung cư giá thấp đến trung bình. Như vậy, với tổng số căn hộ của dự án là 288 căn thì mức chi phí quản lý vận hành của tòa nhà khi đi vào sử dụng là: Ql = 100.800 (ngàn đồng/năm)

- Chi phí bảo trì công trình bình quân năm: Bt = 2%Vđ = 809.800 (ngàn đồng/năm)

- Hệ số K: Đối với dự án này, chủ đầu tư tính hệ số K = 1, và chỉ tiêu Tdv = 0.

- Tổng diện tích sàn sử dụng căn hộ S = 21.174 m2. Xác định giá bán căn hộ

- Áp dụng công thức (4.3), với lợi nhuận của nhà đầu tư là 14%, dự án này sẽ có giá bán căn hộ trước thuế VAT trung bình là 14,5 triệu đồng/ m2, giá bán bao gồm VAT khoảng 16 triệu đồng/ m2. Như vậy căn hộ nhỏ nhất của dự án này với diện tích 50 m2 sẽ có giá bán khoảng 800 triệu đồng.

- Nếu căn hộ trên được mua trả góp với mức trả lần đầu giả định là 20% giá trị, 80% còn lại do ngân hàng tài trợ được trả góp trong 20 năm với lãi suất 14%/năm thì số tiền phải trả hàng tháng theo phương thức trả đều là 7.958.000 đồng/tháng, số tiền này chưa bao gồm chi phí quản lý vận hành hàng năm.

Xác định giá thuê căn hộ

- Giá thuê 1 m2 căn hộ một tháng, áp dụng công thức (4.6) được xác định là 163 ngàn đồng/m2/tháng, căn hộ diện tích 50m2 sẽ có giá thuê 8.147.000 đồng/tháng (đây là mức giá đảm bảo chủ đầu tư đạt mức sinh lợi 14%/năm).

- Cũng căn hộ trên nếu được thuê mua với số tiền thanh toán lần đầu cho căn hộ là 20% giá trị, phần còn lại là 80% được giả định trả trong 10 năm. Các đại lượng khác tương tự như ở phần tính toán trên, riêng mức lợi nhuận của chủ đầu tư là 14% trên tổng chi phí của dự án sẽ được phân bổ hàng năm cùng với tổng chi phí. Giá thuê mua được xác định bằng công thức (4.7) là 188 ngàn đồng/ m2/tháng

Căn hộ diện tích 50m2 thì số tiền trả hàng tháng sẽ là 9.400.000 đồng. Nếu thời

hạn thanh toán được kéo dài thành 20 năm thì số tiền trả hàng tháng giảm còn 7.446.000 đồng/tháng.

Nhận xét về thực trạng phương pháp định giá được các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng

Để có thể đánh giá được mức giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở định giá có đáp ứng được mục tiêu của doanh nghiệp, cũng như phù hợp với nhu cầu của thị trường hay không cần xem xét dưới hai góc độ:

Thứ nhất, đó là sự chênh lệch giữa mức giá do doanh nghiệp xác định tại thời điểm được phép bán nhà ở và mức giá giao dịch thành công bình quân trên thị trường.

Thứ hai, tỷ lệ nhà ở bán được với mức giá doanh nghiệp xác định so với tổng số nhà ở/căn hộ của dự án.

Để thấy rõ hơn mức độ đạt được từng mục tiêu của định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở, luận đã đã tiến hành khảo sát, điều tra của một số dự án trên địa bàn TP. Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và TP. Đà Nẵng. Kết quả khảo sát được thể hiện trong bảng số liệu 4.9.

Bảng 4.9: So sánh mức giá do DN định giá và mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường tại một số dự án

STT

Tên dự án	Giá do DN định giá (1) (Triệu VNĐ) (1)	Tỷ lệ căn hộ bán được (%) (2)	Giá BQ giao dịch trên thị trường (2) (Triệu VNĐ) (3)	Giá chênh lệch (Triệu VNĐ) (4) = 3 -1
1	CC Lê Văn Lương - Hacinco	13,5	92	25,8	12,3
2	CC N07 B1 KĐT Dịch vọng	24,5	94	30,0	5,5
3	CC Era – Q. Tân bình	17,5	88	15,0	-2,5
4	CC HAGL – Đà nẵng	15,5	76	17,5	2,0
5	CC CT2 Ngô Thì Nhậm - HĐ	15,0	95	21,5	6,5
6	CC N4 A-B Lê Văn Lương	17,5	94	31,4	13,9
7	CC M3-4 – Nguyễn Chí Thanh	32,5	95	41,5	9,0
8	CC Geleximco	16,6	88	18,0	1,4
9	CC An sinh	7,5	56	21,5	14,0
10	CC Anh Bình – Q. Tân Phú	17,1	89	18,5	1,4
11	CC TWIN Tower – Q. Bình Tân	15,8	81	16,9	1,1
12	CC Vườn Xuân	31,5	82	40,5	9,0
13	CC Vincom Bà Triệu	72,5	66	74,5	2,0
14	CC The Manor	35,5	45	34,5	-1,0
15	CC Azurai – Đà Nẵng	28,5	78	31,0	2,5
16	CC Keang Nam	41,5	86	49,0	7,5
17	CC Hòa Phát – Đường GP	31,5	90	41,5	10,0

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

CC 17CT - Vinaconex	29,5	78	40,5	11,0
19	CC Vimeco	33,0	89	36,3	3,3
20	CC PetroLandmark - Q.2	22,5	77	21,00	-0,5
21	CC 143 Đốc Ngữ	35,5	67	42,5	7,0

(1) Mức giá do DN định giá tại thời điểm dự án được phép bán nhà; (2) Giá giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm dự án hoàn thành

Nguồn: Kết quả điều tra, khảo sát của luận án

Qua bảng số liệu cho thấy, phần lớn các dự án đều được thị trường chấp nhận với mức giá bán nhà ở TMXDM do các doanh nghiệp định giá. Số lượng căn hộ bán được ngay sau khi DNĐTXD&KD nhà ở tiến hành bán nhà ở tại thời điểm được phép bán có tỷ lệ rất cao, hầu như trên dưới 90% số lượng căn hộ được bán, dự án có tỷ lệ bán thấp nhất cũng là 45% số lượng căn hộ. Điều này có thể thấy, bước đầu mức giá bán nhà ở TMXDM do các doanh nghiệp định giá đã đảm bảo được mục tiêu là thị trường chấp nhận. Nếu xét dưới góc độ về tỷ lệ nhà bán được thì nhóm dự án có tỷ lệ bán được nhà cao nhất thuộc vào nhóm các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng quy trình định giá 1 và nhóm doanh nghiệp áp dụng quy trình định giá 4 (thuê tổ chức định giá độc lập) có tỷ lệ căn hộ được bán thấp nhất. Điều này chưa thể khẳng định việc các doanh nghiệp tự tiến hành định giá sử dụng phương pháp định giá nhà ở TMXDM là tốt hơn phương pháp định giá của các tổ chức định giá độc lập được các DNĐTXD&KD nhà ở thuê. Nếu xét dưới góc độ về chênh lệch giá do nghiệp định giá và giá giao dịch trên thị trường, thì nhóm doanh nghiệp áp dụng quy trình định giá 4 lại là nhóm có các dự án có mức giá bán chênh lệch giữa doanh định giá và giá giao dịch trên thị trường ít nhất và nhóm doanh nghiệp áp dụng quy trình 1 có mức chênh lệch nhiều nhất. Điều này cũng hợp với logic trong thực tế, khi doanh nghiệp đưa ra mức giá bán thấp thì số lượng khách hàng mua sản phẩm đó sẽ tăng lên, ngay cả khi không có nhu cầu sử dụng, khách hàng cũng sẵn sàng mua để đầu cơ. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án thuộc các doanh nghiệp áp dụng quy trình định giá 4 cung cấp căn hộ có chất lượng cao cấp, nên mức giá cao hơn và nhắm đến đối tượng khách hàng khác so với các dự án còn lại, vì thế số lượng căn hộ bán được thấp hơn là điều dễ hiểu.

Từ thực tế nghiên cứu nội dung này, luận án có thể đưa ra một số nhận xét như sau:

- Về cơ bản, các phương pháp định giá được doanh nghiệp ứng dụng định giá nhà ở TMXDM đều được thị trường chấp nhận, mức giá đó cũng đáp ứng được mục tiêu tối thiểu của doanh nghiệp dưới góc độ lợi nhuận.

- Mức độ chênh lệch giữa giá do doanh nghiệp định giá và mức giá giao dịch thành công trên thị trường còn khá lớn, đặc biệt là các doanh nghiệp trực tiếp tiến hành định giá.

Điều này thể hiện các phương pháp định giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở ứng dụng chưa thực sự phù hợp để giúp cho các doanh nghiệp xác định được mức giá vừa đáp ứng mục tiêu bán được sản phẩm vừa đáp ứng mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp.

- Các DNĐTXD&KD nhà ở thuê các tổ chức định giá độc lập đã đem lại mức giá khá sát với mức giá giao dịch trên thị trường. Điều này thể hiện, các tổ chức định giá độc lập được thuê này có tính chuyên nghiệp cao, điều kiện về cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác định giá là đầy đủ hơn.

Tuy nhiên, với việc tỷ lệ bán được nhà còn thấp và mức giá doanh nghiệp định giá còn cao hơn mức giá giao dịch bình quân trên thị trường cho thấy, mặc dù các tổ chức định giá độc lập nước ngoài này có đầy đủ các điều kiện về kinh nghiệm định giá, cơ sở dữ liệu đầy đủ, phương pháp định giá tiên tiến, nhưng các yếu tố đó có thể phù hợp với thị trường BĐS của nước sở tại, nhưng lại không phù hợp với thị trường Việt Nam.

Ví dụ đối với dự án The manor, tổ chức định giá đều đánh giá các chỉ số về địa điểm, vị trí, môi trường của dự án là rất cao, do đó các hệ số được tính trong giá bán nhà ở là lớn, dẫn đến mức giá được định giá là cao. Tuy nhiên, một trong những đặc điểm của người Việt Nam là nơi sinh sống, điều kiện cần thiết đối với họ là các dịch vụ thiết yếu lân cận khu vực sống phải được đáp ứng. Do đó mặc dù về vị thế và chất lượng của dự án The manor là rất tốt, nhưng số lượng căn hộ không bán được còn nhiều, bởi vì nếu khách hàng về đó sống, muốn đi ăn sáng, hoặc đi chợ tại thời điểm đó phải đi rất xa mới đáp ứng được nhu cầu.

- Các phương pháp định giá mà các DNĐTXD&KD nhà ở trực tiếp tiến hành định giá chủ yếu được tính toán dựa trên các chi phí của dự án, việc áp dụng phương pháp so sánh được thực hiện mang tính cảm tính nhiều hơn là dựa vào các cơ sở, căn cứ khoa học để điều chỉnh mức giá, bởi vì hệ thống cơ sở dữ liệu chưa thực sự đủ lớn, phương pháp áp ụng chưa phù hợp. Điều đó dẫn đến việc định giá phụ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm của người định giá và yếu tố định tính trong quá trình định giá nhà ở TMXDM còn rất nhiều.

- Cần thiết phải nghiên cứu và lựa chọn một phương pháp định giá nhà ở TMXDM mang tính định lượng nhiều hơn, nhưng phải phù hợp và các DNĐTXD&KD nhà ở tại Việt Nam có đủ điều kiện để ứng dụng trong công tác định giá.

4.2.4.3. Thực trạng về điều chỉnh giá và thay đổi giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Điều chỉnh giá

Giá do các doanh nghiệp sử dụng các phương pháp định giá ở trên xác định ra là mức giá bình quân cho một tiểu khu, hoặc một tòa nhà với nhiều đơn nguyên khác nhau. Trên thực tế, khi các doanh nghiệp triển khai bán hàng, rất hiếm khi có khách hàng mua toàn bộ một tiểu khu hoặc các đơn nguyên của tòa nhà, mà thông thường là mua lẻ một ngôi biệt thự, hoặc một căn hộ trong tòa nhà chung cư. Do tính dị biệt của nhà ở đồng thời cũng do tác động cụ thể của nhà ở đối với mỗi người mua, nên khi các doanh nghiệp bán nhà ở ra sẽ phải điều chỉnh giá bán bình quân của nhà ở thành giá cả phù hợp với từng căn hộ cụ thể, cho dù trên thực tế giá thành của các căn hộ đó không khác gì nhau. Việc điều chỉnh giá của các doanh nghiệp có vai trò hết sức quan trọng, nó ảnh hưởng rất lớn đến việc tiêu thụ nhà ở của doanh nghiệp. Thông thường các doanh nghiệp thường điều chỉnh giá trên các hệ số sau đây:

- Hệ số vị trí nhà: Trong một khu nhà ở thuộc dự án hoặc các căn hộ thuộc khu chung cư, mỗi ngôi nhà và mỗi căn hộ sẽ có vị trí khác nhau nên có hương nhà, khoảng cách tới mặt phố, tới khu công cộng rất khác nhau, lại khác nhau về kiến trúc về số căn hộ cùng tầng, cùng cầu thang ... vì vậy, các doanh nghiệp sẽ đánh giá sự khác nhau bằng hệ số vị trí nhà. Hệ số vị trí được các doanh nghiệp sử dụng là khác nhau, hầu hết các hệ số vị trí được các doanh nghiệp lựa chọn thường căn cứ vào kinh nghiệm thực tiễn và theo cảm tính. Qua nghiên cứu thực tiễn cho thấy, hệ số vị trí nhà ở thường được các doanh nghiệp lựa chọn trong khoảng ± (15%), cá biệt một số dự án có vị trí đặc biệt lợi thế như nhà ở có mặt tiền là phố chính … thì hệ số vị trí có thể cao đến + (30%).

- Hệ số tầng của các căn hộ chung cư: Đối với nhà ở là các căn hộ của chung cư, vị trí căn hộ ở các tầng khác nhau thông thường sẽ có mức giá khác nhau, mặc dù mức giá thành là giống nhau. Mức giá điều chỉnh theo các tầng khác nhau được các doanh nghiệp sử dụng hệ số tầng để tính sau khi đã xác định được mức giá bán bình quân cho khu chung cư đó. Hệ số tầng được các doanh nghiệp sử dụng căn cứ vào nhu cầu, tâm lý và tập quán của khách hàng thuộc khu vực dự án được xây dựng, mỗi vùng miền khác nhau thì hệ số này khác nhau. Nếu khu vực miền nam hệ số tầng tỷ lệ nghịch với chiều cao của tòa nhà, thì đối với miền bắc các tầng phân khúc giữa của tòa nhà thường là có hệ số cao, còn các tầng còn lại sẽ có hệ số giảm dần. Các doanh nghiệp thường xác định hệ số tầng theo nguyên tắc lựa chọn một tầng làm tầng điển hình có hệ số tầng là 1, sau đó điều chỉnh hệ số các tầng còn lại theo hướng tăng hoặc giảm dần. Trên thực tế, có một số dự án các doanh nghiệp không xác định hệ số tầng mà thực hiện bán với mức giá bình quân cho cả tòa nhà, và dùng quyền lựa chọn căn hộ cho các khách hàng đến mua căn hộ trước như là một hình thức ưu đãi cho khách hàng.