Đánh Giá Về Thực Trạng Định Giá Nhà Ở Thương Mại Xây Dựng Mới Tại Các Doanh Nghiệp Đầu Tư, Xây Dựng Và Kinh Doanh Nhà Ở

- Hệ số hướng của nhà ở: Đối với nhà ở hoặc căn hộ thuộc cùng một dự án thông thường sẽ có những lợi thế khác nhau phụ thuộc vào vị trí của mỗi nhà ở hoặc căn hộ. Với mỗi vị trí như vậy, nhà ở hoặc căn hộ sẽ có tầm nhìn, cảnh quan đẹp hơn, thoáng mát hơn, khả năng lấy ánh sáng, thông gió, cũng như bố cục của nhà ở và căn hộ hợp lý, có lợi hơn các căn hộ khác… hoặc phù hợp với thói quen sinh hoạt với số đông khách hàng. Do vậy, các doanh nghiệp sẽ sử dụng hệ số hướng để điều chỉnh mức giá bán của các căn hộ này tăng hơn đối với các căn hộ có lợi thế và điều chỉnh giảm đối với các căn hộ bất lợi so với mức giá bình quân đã xác định được. Qua nghiên cứu thực tế, các doanh nghiệp thông thường điều chỉnh mức giá trong khoảng ± 4%.

Sau khí đã xác định được các hệ số vị trí nhà, hệ số tầng và hệ số hướng, các doanh nghiệp xác định giá bán nhà ở theo công thức sau [22]:

Giá bán nhà ở = giá chuẩn (1 + hệ số vị trí nhà) X (1 + hệ số tầng) X (1 x hệ số hướng)

Thay đổi giá

Do thời điểm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới được các doanh nghiệp thực hiện và công bố ra thị trường ở thời điểm dự án bắt đầu xây dựng, trong khi đó thời gian xây dựng và bàn giao nhà ở cho khách hàng có thời gian tương đối dài (trung bình là 24 tháng), do đó trong thời gian này sẽ có những biến động trên thị trường đòi hỏi doanh nghiệp phải tiến hành thay đổi giá tăng hoặc giảm cho phù hợp.

- Trên thực tế doanh nghiệp sẽ giảm giá khi gặp các trường hợp như thị trường suy thoái, gặp rủi ro (điển hình là giai đoạn 2012 – 2013), đối thủ cạnh tranh giảm giá hoặc khi trên thực tế triển khai đầu tư xây dựng, doanh nghiệp đạt được mức giá thành hạ hơn so với đối thủ cạnh tranh nên thực hiện giảm giá để thu hút khách hàng.

- Trong trường hợp ngược lại, các doanh nghiệp tiến hành tăng giá bán nhà ở khi lạm phát tăng. Đối với nguyên nhân lạm phát dẫn đến doanh nghiệp tăng giá không chỉ bởi yếu tố lạm phát dẫn đến giảm giá trị đồng tiền, nguyên vật liệu đầu vào tăng giá, mà còn bởi lý do khi lạm phát tăng, các nhà đầu tư sẽ lựa chọn bất động sản như là một kênh đầu tư hiệu quả dẫn đến giá nhà ở sẽ tăng lên. Qua kinh nghiệm của các chuyên gia thì khi có lạm phát thì thị trường bất động sản sẽ phồn vinh. Yếu tố thứ hai dẫn đến các doanh nghiệp điều chỉnh tăng giá bán là khi cầu tăng lên trong thời gian trễ cung chưa đáp ứng được cầu dẫn đến mức giá trên thị trường tăng, khi đó soanh nghiệp sẽ tiến hành tăng mức giá bán nhà ở đã công bố trước đó để đáp ứng mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận.

4.3. Đánh giá về thực trạng định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

4.3.1. Những kết quả đã đạt được

Về cơ sở xác định giá: Việc xác định giá của Các doanh nghiệp mặc dù không đầy đủ, nhưng phần đa cũng đều được dựa trên những cơ sở khoa học, các căn cứ này đã được trải nghiệm qua nhiều thực tế xác định giá nhà tại Các doanh nghiệp.

Có thể bạn quan tâm!

• Mức Giá Được Định Giá Quy Trình 1 Tại Các Thời Điểm Khác Nhau Của Dnđtxd&kd Nhà Ở Tại Một Số Dự Án
• Thực Trạng Mục Tiêu Và Phương Pháp Định Giá Nhà Ở Thương Mại Tại Các Doanh Nghiệp Đầu Tư, Xây Dựng Và Kinh Doanh Nhà Ở
• So Sánh Mức Giá Do Dn Định Giá Và Mức Giá Bình Quân Giao Dịch Thành Công Trên Thị Trường Tại Một Số Dự Án
• Các Giải Pháp Hoàn Thiện Công Tác Định Giá Tại Các Doanh Nghiệp Đầu Tư Xây Dựng Và Kinh Doanh Nhà Ở
• Hoàn Thiện Và Xây Dựng Hệ Thống Cơ Sở Dữ Liệu Phục Vụ Cho Công Tác Định Giá Nhà Ở Tmxdm Tại Các Dnđtxd&kd Nhà Ở
• Hoàn Thiện Mô Hình Tổ Chức Định Giá Nhà Ở Tại Các Doanh Nghiệp Đầu Tư, Xây Dựng Và Kinh Doanh Nhà Ở

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

Về quy trình xác định giá: Xét về mặt tổng thể, quy trình xác định giá nhà đang được chủ đầu tư các dự án bất động sản sử dụng khi định giá nhà ở, đã đảm bảo được những nguyên tắc cơ bản trong quá trình xác định giá cho sản phẩm nói chung và sản phẩm bất động sản nói riêng.

- Việc xác định được mục tiêu mà dự án theo đuổi trong quá trình xác định giá nhà đã giúp cho chủ các dự án đầu tư có thể xác định được mức giá phù hợp với tiêu chí và đảm bảo được các mục tiêu đề ra của công ty. Mục tiêu này sẽ là kim chỉ nam xuyên suốt trong mọi khâu của quá trình xác định giá của dự án;

- Trong quá trình xác định giá, các chủ đầu tư đã thực hiện thu thập thông tin, phân tích, so sánh và đánh giá các mức giá của các dự án tương đồng; Mặc dù chưa thật sự hoàn thiện ở khâu này, nhưng cũng đã giúp cho các chủ đầu tư căn cứ vào đó để xác định ra được mức giá tại dự án của mình phù hợp và sát với thị trường hơn, đồng thời đảm bảo được tính cạnh tranh khi tung sản phẩm nhà ở ra thị trường.

- Tại bước thứ 3 của quy trình, thông thường các dự án lựa chọn một phương pháp xác định giá đó là phương pháp chi phí. Việc sử dụng phương pháp này đã đảm bảo được cho chủ dự án đảm bảo bù đắp được toàn bộ chi phí đã bỏ ra và phần lợi nhuận mục tiêu ước tính trước, thông qua công thức tính giá tổng quát là:

Giá BĐS nhà = Giá trị đất + Giá trị tổng dự toán công trình + Mức lãi dự kiến.

Với mức giá xác định được qua phương pháp này sẽ giúp cho doanh nghiệp xác định được mức giá tối thiểu, đây là cơ sở thuận lợi cho doanh nghiệp khi thực hiện điều chỉnh giá.

Về phương pháp áp dụng xác định giá: Hầu hết phương pháp xác định giá mà các doanh nghiệp đã áp dụng trong thực tế phần lớn dựa trên kinh nghiệm thực tế, nhưng về mặt cơ bản nó cũng được tính toán trên phương pháp chi phí, từ đó xác định ra được giá trị của bất động sản nhà, từ đó là cơ sở quan trọng để xây dựng giá cho sản phẩm nhà đó.

4.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân

Hạn chế trong công tác định giá nhà ở tại các DNĐTXD&KD nhà ở

Một là: Mục tiêu xác định giá mặc dù đã được đưa ra trong quá trình xác định giá, nhưng mục tiêu được các chủ đầu tư lựa chọn nhiều khi còn chưa thật sự rõ ràng, cũng như cứng nhắc và thiếu có sự điều chỉnh căn cứ theo tình hình thực tế của thị trường. Để có thể xác định được mức giá phù hợp với tiêu chí và mục tiêu đề ra của chủ đầu tư, thì việc đầu tiên trong quá trình xác định giá là xác định mục tiêu mà chủ đầu tư theo đuổi trong giai đoạn đó, càng ý niệm rõ về các mục tiêu đó thì càng dễ định giá. Các mục tiêu thường hay gặp trong thực tiễn là: đảm bảo sống sót, tăng tối đa lợi nhuận trước mắt, giành vị trí hàng đầu về các chỉ tiêu thị phần…

Căn cứ vào từng dự án cũng như từng thời điểm cụ thể của việc xác định giá, các chủ đầu tư dự án sẽ xác định mục tiêu mà mình theo đuổi trong giai đoạn đó nói chung và cho riêng dự án đó nói riêng. Thông thường mục tiêu mà chủ đầu tư sẽ đưa ra trong giai đoạn trước sẽ là tăng tối đa lợi nhuận trước mắt tức là xác định mức giá đảm bảo thu lợi nhuận trước mắt với tiền mặt tối đa và bù đắp tối đa các phí tổn. Tuy nhiên, việc xác định mục tiêu cũng cần phải có sự thay đổi cho phù hợp với thực tế phát triển của thị trường; Trong những năm 2000 trở về đây, do sự phát triển của thị trường bất động sản, cũng như đời sống xã hội ngày một tăng, cho nên mục tiêu theo đuổi của các chủ đầu tư đã thay đổi thành Giành vị trí hàng đầu về các chỉ tiêu chất lượng nhà. Với việc theo đuổi mục tiêu này rõ ràng công ty sẽ phải xác định mức giá cao hơn vừa để khẳng định giá trị của sản phẩm nhà ở, đồng thời bù đắp được các chi phí để đạt được chất lượng cao cho sản phẩm của mình.

Hai là: Phương pháp định giá mà các DNĐTXD&KD nhà ở đang áp dụng vẫn nặng về định tính, phụ thuộc nhiều vào yếu tố kinh nghiệm vì vậy các doanh nghiệp mới thành lập hoặc có ít dự án đầu tư sẽ rất khó khăn trong việc tổ chức định giá đảm bảo được mục tiêu của mình cũng như được thị trường chấp nhận. Nếu doanh nghiệp chỉ áp dụng đơn thuần phương pháp chi phí và phương pháp so sánh để định giá sẽ dẫn đến tính áp đặt chủ quan của người định giá đối với các trường hợp cần tính đến các yếu tố tác động đến giá của nhà ở TMXDM cần định giá. Mặc dù mức giá của hầu hết các dự án được khảo sát đều được khách hàng chấp nhận, nhưng mức độ chênh lệch giá giữa giá của doanh nghiệp xác định và giá giao dịch trên thị trường còn lớn, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của doanh nghiệp.

Ba là: Cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá của phần lớn các DNĐTXD&KD nhà ở còn rất nghèo nàn. Phần lớn các doanh nghiệp chưa có bộ phận chuyên trách đảm nhiệm việc thu thập và quản lý thông tin một cách đồng bộ. Thông thường khi doanh nghiệp triển khai một dự án và tiến hành định giá nhà ở thì doanh nghiệp mới tiến hành thu thập thông tin, điều đó dẫn đến các cơ sở dữ liệu để sử dụng cho

hoạt động định giá không đủ căn cứ và cơ sở khoa học để có thể giúp cho doanh nghiệp đưa ra các quyết định chính xác.

Bốn là: Mô hình tổ chức định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở chưa được định hình một cách rõ nét và thiếu tính chuyên nghiệp. Phần lớn các doanh nghiệp chỉ thành lập bộ phận định giá khi doanh nghiệp có dự án đầu tư, và sẽ giải thể ngay sau khi định giá bán tại thời điểm được phép bán nhà. Trong khí đó hoạt động định giá nhà ở được thực hiện tại cả 3 thời điểm, điều đó dẫn đến việc xử lý và điều chỉnh mức giá bán nếu có sự thay đổi về cung hoặc cầu doanh nghiệp sẽ khó có thể đưa ra được những quyết định linh hoạt điều chỉnh giá bán để đảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp.

Năm là: Các DNĐTXD&KD nhà ở chưa có một quy trình tổ chức định giá một cách hoàn chỉnh. Mặc dù qua nghiên cứu cho thấy hiện nay các DNĐTXD&KD nhà ở đang áp dụng đến 4 quy trình khác nhau, nhưng mỗi quy trình đều có những vấn đề hạn chế khác nhau. Đặc biệt những quy trình định giá do các doanh nghiệp trực tiếp thực hiện trong toàn bộ quy trình đều có sự chênh lệch về giá tại các thời điểm định giá, mức giá được đưa ra vẫn mang nặng tính áp đặt theo chủ quan của người đứng đầu doanh nghiệp, thiếu sự phản biện của tổ chức định giá độc lập. Còn đối với những doanh nghiệp có sử dụng tổ chức định giá độc lập định giá toàn bộ hoặc thẩm định lại bị phụ thuộc quá nhiều vào các tổ chức định giá này, trong khi đó các tổ chức định giá độc lập có uy tín tại nước ta có rất ít hầu hết là của các doanh nghiệp nước ngoài. Vì vậy, có những quan điểm và phương pháp các tổ chức định giá độc lập thực hiện không phù hợp với thị trường Việt Nam, điều đó dẫn đến mức giá do các tổ chức này định giá hoặc thẩm định không chính xác gây thiệt hại cho các DNĐTXD&KD nhà ở. Bên cạnh đó, việc thuê các tổ chức này toàn bộ quá trình định giá cũng gây rất tốn kém cho doanh nghiệp nhưng không giải quyết được gốc vấn đề là nâng cao hiệu quả công tác định giá nhà ở của doanh nghiệp.

Sáu là: Chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác định giá còn khá thấp và rất thiếu chuyên nghiệp. Phần lớn các DNĐTXD&KD nhà ở sử dụng cán bộ định là các cán bộ kiêm nhiệm, huy động từ các bộ phận khác nhau trong doanh nghiệp không được đào tạo một cách bài bản, chủ yếu sử dụng kinh nghiệm của cán bộ hơn là kết hợp sử dụng kinh nghiệm và áp dụng những kiến thức khoa học của định giá BĐS nói chung và định giá bất động sản nói riêng. Chính việc doanh nghiệp không có bộ phận chuyên trách định giá cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến cán bộ làm công tác định giá làm việc kiêm nhiệm không đầu tư công sức, thời gian để nâng cao kiến thức và kỹ năng trong công tác định giá. Điều đó dẫn đến việc xây dựng một đội ngũ cán bộ làm công tác định góa chuyên nghiệp trong bối cảnh này là rất khó khăn.

Bẩy là: Việc xác định nhu cầu của thị trường đối với bất động sản nhà ở của dự án, chưa được coi trọng và quan tâm đúng mức với vai trò của nó trong quá trình xác định giá. Một trong những yếu tố làm căn cứ quan trọng và ảnh hưởng đến việc quyết định mức giá của sản phẩm lại chưa được đề cập đến trong quy trình này đó là xác định nhu cầu của thị trường. Nhu cầu về nhà ở trong những giai đoạn trước đây đều luôn luôn trong tình trạng mức cung thấp hơn mức cầu rất nhiều, đặc biệt là tại các dự án bất động sản nhà ở; Do vậy, khi xác định giá các chủ đầu tư không cần quan tâm đến việc xác định nhu cầu của thị trường, mức giá được xác định phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của chủ dự án và mức giá được xác định tại các dự án nhà ở đều có khoảng cách chênh lệch khá lớn với giá thị trường tại thời điểm thực hiện bán nhà. Điều này lý giải nhận định “mức giá được ban hành có đáp ứng được các mục tiêu của chủ đầu tư hay không phụ thuộc vào sự may mắn nhiều hơn là dự tính” là có cơ sở; Bởi vì, mục tiêu đề ra có đạt được hay không phụ thuộc vào việc thời điểm triển khai bán nhà (hoặc huy động vốn trước) đúng vào lúc thị trường đang sôi động hay thị trường “đóng băng”. Do vậy, hoạt động xác định nhu cầu và dự báo thị trường cần được thực hiện một cách nghiêm túc và đưa vào trở thành một bước độc lập trong quy trình xác định giá bất động sản nhà ở.

Nguyên nhân dẫn đến những hạn chế

Thứ nhất: Quan điểm của lãnh đạo các DNĐTXD&KD nhà ở đối với công tác định giá nhà ở TMXDM của doanh nghiệp còn có nhiều sai lệch so với su thế phát triển của thị trường BĐS hiện nay nói chung và thị trường nhà ở nói riêng.

Thứ hai: Cơ sở vật chất, con người cũng như tạo điều kiện cho công tác định giá tại các doanh nghiệp ĐTXD&KD nhà ở chưa được đầu tư một cách đúng mức, đáp ứng được yêu cầu đòi hỏi ngày một cao để có thể đáp ứng được yêu cầu.

Thứ ba: Công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm công tác định giá của các DNĐTXD&KD nhà ở chưa được thực hiện một cách bài bản và khoa học, nhiều doanh nghiệp cho cán bộ đi học chỉ mang tính chất đối phó để đảm bảo đáp ứng yêu cầu về mặt pháp lý cho tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Thứ tư: Thông tin thị trường nhà ở TMXDM nói riêng và thị trường BĐS nói chung còn thiếu minh bạch, dẫn đến các thông tin phục vụ cho công tác định giá không chính xác làm cho các quyết định trong công tác định giá không phản ánh đúng bản chất của mức giá được doanh nghiệp công bố với khách hàng.

Thứ năm: Thị trường BĐS nước ta còn thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ tin cậy để các doanh nghiệp có thể khai thác phục vụ cho công tác định giá nhà ở TMXDM.

Thứ sáu: Để có được dự án đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại để bán hoặc cho thuê, các doanh nghiệp hầu hết phải bỏ ra các khoản phụ phí tiêu cực, không thể hạch toán cụ thể được vào chi phí của doanh nghiệp. Điều này dẫn đến mức giá thành nhà ở của doanh nghiệp tăng lên một cách phi lý, điều này làm cho lợi nhuận của doanh nghiệp bị giảm, đồng thời làm giảm khả năng tiếp cận với nhà ở của nhóm đối tượng do mức giá bị đội lên do các khoản chi phí.

Thứ bẩy: Trong một giai đoạn rất dài trong quá khứ, mức cung về nhà luôn thấp hơn rất nhiều so với mức cầu của khách hàng về nhà ở, dẫn đến thói quen giao dịch ngầm trong mua bán nhà ở tại các dự án nhà ở TMXDM đã ăn sâu trong suy nghĩ của người dân và doanh nghiệp. Khi đó, lợi ích của hoạt động mua bán ngầm này thường rơi vào một nhóm đối tượng. Do vây, hoạt động định giá nhà ở TMXDM bị bóp méo để phục vụ mục tiêu của các nhóm đối tượng này. Đến thời điểm bây giờ, những quan điểm đó vẫn chưa phải là đã hết đối với các DNĐTXD&KD nhà ở thuộc các doanh nghiệp nhà nước trước đây.

Thứ tám: Các cơ quan quản lý nhà nước chưa xây dựng được các chế tài, cũng như các quy định hước dẫn cụ thể về công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở để làm căn cứ cho các doanh nghiệp triển khai một cách bài bản và khoa học.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4

Căn cứ vào hệ thống cơ sở lý luận tại chương 3, tại chương này luận án đã sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu để nghiên cứu thực trạng công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở dưới các góc độ, quan điểm định gía, căn cứ định giá, quy trình định giá và phương pháp định giá nhà ở TMXDM. Qua quá trình nghiên cứu thực trạng cho thấy công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở đã phần nào đáp ứng được yêu cầu của doanh nghiệp và được thị trường chấp nhận. Tuy nhiên căn cứ định giá vẫn chưa đảm bảo tính khoa học, phương pháp áp dụng định giá tại một số doanh nghiệp chưa phù hợp, các yếu tố ảnh hưởng đến giá chưa được tính toán một cách có căn cứ vẫn mang tính áp đặt chủ quan và ước tính, hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác định giá còn thiếu và sơ sài từ đó dẫn đến mức giá được các doanh nghiệp công bố còn có sự chênh lệch với mức giá giao dịch thành công trên thị trường.

CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP

ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

5.1. Xác định quan điểm về định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở

Quan điểm 1: Việc định giá nhà ở TMXDM phải đảm bảo sự kết hợp một cách hợp lý về mặt giá trị và giá trị sử dụng của nhà ở

Giá của một căn hộ nhà ở được kết hợp bởi hai yếu tố, đó là giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử dụng được các doanh nghiệp được thể hiện bằng chất lượng của căn hộ, đây chính là giá thành của nhà ở. Còn giá trị chính là là vị thế của nhà ở tạo nên như đã biết, hàng hóa nhà ở có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội; thuộc tính tự nhiên chính là chất lượng nhà ở, quyết định giá trị sử dụng, giá trị hữu hình của chất lượng nhà ở; thuộc tính xã hội chính là vị thế nhà ở, quyết định giá trị, giá trị vô hình của vị thế nhà ở. Cung cầu thị trường nhà ở là cung cầu về dịch vụ nhà ở, tức về tổ hợp chất lượng và vị thế, kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định, cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá trị trao đổi của nhà ở. Giá trị trao đổi nhà ở = {giá trị chất lượng; giá trị vị thế}.

Tỷ lệ kết hợp giữa chất lượng và vị thế trong một đơn vị nhà ở cụ thể bị chi phối bởi quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự như tỷ lệ kết hợp giữa hai nhân tố sản xuất đầu vào tư bản (K) và lao động (L) trong một quy trình sản xuất xác định. Quỹ tích các điểm kết hợp tối ưu giữa chất lượng và vị thế tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế đất đai xác định (Hoàng Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000), đường ngưỡng này chính là đường giá trị trao đổi.

Do vậy, việc định giá nhà ở TMXDM phải được đứng trên quan điểm, mức giá bán nhà ở TMXDM đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa hai yếu tố này, chất lượng của nhà ở được tính toán căn cứ vào mức chi phí cấu thành nên chất lượng của nhà ở. Trong khi đó giá trị của căn hộ cần được tính toán dựa trên việc lượng hóa các yếu tố cấu thành nên vị thế của nhà ở thông qua việc xây dựng hàm hồi quy xác định ra hệ số của từng yếu tố sau đó kết hợp với giá thành được xác định bằng phương pháp chi phí để xác định giá bán của nhà ở TMXDM.

Quan điểm 2 : Định giá nhà ở TMXDM phải phản ánh được quan hệ cung cầu và giá cả thị trường

Trong thị trường giá cả hàng hoá nói chung và nhà ở nói riêng được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá

cả cân bằng thị trường của hàng hoá. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu. Do vậy, việc định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở cần phải xét mối quan hệ cung cầu như một yếu tố quan trọng cấu nên giá bán được xác định; hay nói cách khác mức giá bán nhà ở được định giá phải phản ánh được thực tế cung cầu tại thời điểm định giá. Việc phản ánh được mối quan hệ cung cầu sẽ giúp cho doanh nghiệp điều tiết được mức giá phù hợp với thực tế của thị trường, điều đó dẫn đến mức giá của doanh nghiệp được thị trường chấp nhận. Nếu việc định giá không căn cứ trên quy luật cung cầu, và mức giá nhà ở TMXDM do doanh nghiệp định giá không phản ánh được mối quan hệ cung cầu sẽ dẫn đến mức giá doanh nghiệp xác định mang ý chí chủ quan của doanh nghiệp vì thế mức giá có thể cao hơn hoặc thấp hơn mức giá giao dịch bình quân trên thị trường.

Công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở cần phải tính đến yếu tố biến động của thị trường trong toàn bộ giai đoạn bán hàng của dự án. Việc định giá nhà ở TMXDM không phải kết thúc sau khi xác định được mức giá bán nhà ở tại thời điểm được phép bán, mà việc định giá phải được thực hiện trong suốt quá trình bán nhà ở của dự án cho đến khi dự án bán hết nhà ở, bởi vì quá trình bán nhà ở đó sẽ có sự biến động về giá nhà ở trên thị trường, có thể tăng hoặc giảm giá. Vì vậy, hoạt động định giá cần phải thực hiện định giá lại để đảm bảo tính linh hoạt theo sự biến động về giá của thị trường nhằm đảm bảo đáp ứng được mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận cho doanh nghiệp thông qua việc đưa ra mức giá có mức sai lệch thấp nhất so với mức giá mà thị trường chấp nhận.

Quan điểm 3: Công tác định giá nhà ở TMXDM phải đảm bảo hài hòa lợi ích của doanh nghiệp – khách hàng và Nhà nước

Với bất cứ doanh nghiệp kinh doanh nào, mục tiêu hàng đầu là đảm bảo tối đa hóa lợi nhuận, lợi nhuận có được của doanh nghiệp chính là sự chênh lệch giữa giá bán và giá thành sản phẩm. Như vậy nếu chỉ vì lợi ích doanh nghiệp, công tác định giá sẽ hướng tới đưa ra mức giá càng cao càng tốt. Tuy nhiên nếu mức giá được xác định quá cao so với giá trị và giá trị sử dụng của căn hộ sẽ dẫn đến không được thị trường chấp nhận, đồng nghĩa với việc đó là lợi ích của doanh nghiệp không đạt được. Vì vậy, doanh nghiệp cần phải đạt được lợi ích của mình thông qua việc thỏa mãn lợi ích của khách hàng. Điều đó đồng nghĩa với việc, định giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ĐTXD&KD nhà ở cần phải đứng trên quan điểm mức giá do doanh nghiệp định giá phù hợp với chất lượng, tiện ích và các lợi ích khác của căn hộ sẽ đem đến cho khách hàng, khi đó mức giá do

Xem tất cả 206 trang.