Hoàn Thiện Mô Hình Tổ Chức Định Giá Nhà Ở Tại Các Doanh Nghiệp Đầu Tư,

biên chưa đủ cơ sở dữ liệu để đưa vào mô hình, cũng như xu thế biến động của thị trường nhà ở trong tương lai. Từ đó mới có thể đưa ra mức giá phù hợp và đạt hiệu quả cao nhất cho doanh nghiệp

5.2.4. Hoàn thiện mô hình tổ chức định giá nhà ở tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Chất lượng và hiệu quả của định giá nhà ở thương mại xây dựng mới phụ thuộc chính vào việc tổ chức tiến hành định giá. Hiện nay, phần lớn công tác tổ chức định giá tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở được thực hiện theo hình thức kiêm nhiệm, khi có dự án cần định giá sẽ tổ chức thành lập tổ chức định giá và sau đó giải thể khi hoàn thành. Điều này dẫn đến những bất cập trong công tác định giá như đã trình bầy tại chương 3 của luận án. Bởi vậy tuy theo quy mô và tính chất đặc thù của mình, các doanh nghiệp có thể lựa chọn các hình thức tổ chức định giá phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh của mình để nhằm giảm thiểu các chi phí và tiết kiệm thời gian cho việc định giá.

Các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể lựa chọn một trong 3 mô hình tổ chức sau:

Thứ nhất là, việc định giá có thể do bộ phận kinh doanh hoặc bộ phận kế toán đảm nhiệm. Tức là nhân viên của các bộ phận này kiêm nhiệm luôn nhiệm vụ định giá, tuy nhiên cần phải có 1 chuyên viên chuyên trách phần công việc thu thập thông tin và xử lý số liệu. Mô hình này phù hợp và được áp dụng cho các doanh nghiệp có quy mô nhỏ hoặc siêu nhỏ, số lượng dự án đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở ít và không thường xuyên, nhân viên kiêm nhiệm định giá có nhiều kinh nghiệm và có chuyên môn định giá nhà ở.

Thứ hai là, tổ chức phòng định giá độc lập. Mô hình này áp dụng đối với các doanh nghiệp có quy mô vừa và lớn, có số dự án đầu tư kinh doanh nhà ở nhiều, thường xuyên và quy mô dự án lớn. Với mô hình thành lập phòng định giá nhà ở độc lập, doanh nghiệp có thể phân chia nhiệm vụ mang tính chuyên môn hóa cao sẽ giúp cho việc định giá nhà ở được chính xác, các quyết định được đưa ra sẽ có tính “nhậy” với sự biến động của thị trường cũng như phù hợp với mục tiêu của doanh nghiệp trong từng giai đoạn. Mô hình tổ chức độc lập bộ phận định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở đề xuất như sau:

- Hình thức tổ chức: Bộ phận xác định giá sẽ được thành lập thành một bộ phận độc lập trực thuộc khối văn phòng của doanh nghiệp, dưới hình thức là một phòng nghiệp vụ với tên là: Phòng định giá.

- Cơ cấu tổ chức: Về cơ bản Phòng định giá của doanh nghiệp sẽ được chia làm ba bộ phận chính: Bộ phận thu thập và xử lý thông tin; Bộ phận dự toán chi phí công trình; bộ phận định giá sản phẩm. Mô hình tổ chức của phòng định giá được thể hiện dưới mô hình sau:

TRƯỞNG PHÒNG

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

PHÓ PHÒNG

BỘ PHẬN THÔNG TIN

BỘ PHẬN DỰ TOÁN

BỘ PHẬN ĐỊNH GIÁ

Sơ đồ 5.2: Mô hình tổ chức Phòng xác định giá

- Chức năng nhiệm vụ: Phòng định giá có nhiệm vụ xác định giá nhà ở TMXDM tại các dự án của doanh nghiệp, cung cấp các thông tin có liên quan đến giá bất động sản nói chung và giá nhà ở TMXDM nói riêng, tư vấn định giá bất động sản. Trong đó:

+ Bộ phận thông tin: Có trách nhiệm điều tra, thu thập kịp thời, đầy đủ các thông tin liên quan đến giá nhà ở, cung, cầu bất động sản… và thực hiện xử lý các thông tin và lưu trữ thông tin phục vụ cho hoạt động định giá.

+ Bộ phận dự toán: Thực hiện bóc tách và lên dự toán tổng thể của công trình theo từng danh mục nhằm giúp cho bộ phận định giá xác định được chi phí chi tiết và tổng thể của dự án.

+ Bộ phận định giá: Căn cứ vào các thông tin, chi phí dự toán công trình thực hiện áp dụng các quy trình xác định giá để xác định giá cho chính các dự án của doanh nghiệp cũng như tư vấn và xác định giá theo nhu cầu của khách hàng.

- Yêu cầu về nhân sự:

+ Đối với bộ phận Thông tin: Có khả năng thống kê, có kỹ năng khai thác thông tin, xử lý thông tin và lưu trữ thông tin. Có khả năng thiết kế và tổ chức triển khai các hoạt động điều tra thu thập thông tin.

+ Đối với bộ phận dự toán: Có trình độ đại học trở lên liên quan đến lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là kinh tế xây dựng, có khả năng lập dự toán công trình, bóc tách, tính toán chi phí thành và tổng chi phí cho một dự án.

+ Đối với bộ phận định giá: Tất cả nhân sự thuộc bộ phận này đều phải được đào tạo và có chứng chỉ định giá do Bộ Tài Chính cấp. Ngoài các kỹ năng cơ bản để thực hiện khi tính toán xác định giá, nhân sự thuộc bộ phận này còn phải có khả năng phân tích và tư vấn cho khách hàng.

Thứ ba là, doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tiến hành thuê định giá nhà ở của các tổ chức bên ngoài, khi năng lực của doanh nghiệp chưa có khả năng đáp ứng, hoặc số dượng dự án triển khai nhiều một lúc. Tuy nhiên việc thuê định giá từ các tổ chức bên ngoài cần phải được cân nhắc và lựa chọn các đối tác có kinh nghiệm trong định giá nhà ở .

5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Từ thực tế nghiên cứu quy trình tổ chức định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở cho thấy, cả 4 nhóm quy trình tổ chức định giá đang được các doanh nghiệp áp dụng mặc dù bước đầu đã đáp ứng được phần nào mục tiêu xác định mức giá bán nhà ở được thị trường chấp nhận. Tuy nhiên, ở mỗi nhóm quy trình vẫn còn có những vấn đề còn tồn tại nhất định dẫn đến mức giá được xác đinh vẫn còn có sự chênh lệch khá lớn với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường. Để nhằm mục tiêu hoàn thiện quy trình tổ chức định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở, giúp cho các doanh nghiệp khắc phục được những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá nhà ở TMXDM, luận án đề xuất quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở như sau:

Nội dung quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM và sự cần thiết áp dụng tại các DNĐTXD&KD nhà ở

Quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở do luận án đề xuất được thể hiện dưới dạng sơ đồ như sau:

Thẩm định độc lập

Thành lập Tổ/Bộ phận định giá nhà ở TMXDM của DN

Tổ/BP định giá tiến hành định giá nhà ở cho việc lập dự án đầu tư

Quyết định giá nhà ở cho việc lập dự án đầu tư

Tổ/BP định giá tiến hành định giá bán nhà ở tại thời điểm được phép bán.

Tổ/BP định giá tiến hành định giá bán nhà ở tại thời điểm dự án hoàn thành.

Quyết định giá nhà ở tại thời điểm được phép bán

Quyết định giá nhà ở tại thời điểm dự án hoàn thành

Sơ đồ 5.3: Quy trình định giá nhà ở TMXDM đề xuất cho các DNĐTXD&KD nhà ở

Bước 1: Thành lập Tổ/Bộ phận định giá nhà ở TMXDM tại DNĐTXD&KD nhà ở.

Theo như nghiên cứu thực trạng quy trình tổ chức định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp chỉ thực hiện thành lập Tổ/Bộ phận định giá khi dự án đã được phê duyệt và tiến hành định giá bán nhà ở khi dự án được phép bán. Việc định giá bán phục vụ cho công tác lập dự án đều giao cho Ban QLDA thực hiện, chính vì vậy mức giá được xác định tại thời điểm này hầu hết là không chính xác. Việc xác định chính xác mức gía tại thời điểm này sẽ giúp cho doanh nghiệp có cơ sở cho việc tính các chỉ số hiệu quả đầu tư để căn cứ cho việc có quyết định đầu tư hoặc điều chỉnh các quy mô đầu tư của dự án. Bên cạnh đó việc định giá chính xác ở bước này sẽ giúp cho doanh nghiệp có cơ sở để đưa ra các phương án marketing bán hàng cho dự án.

Vì vậy, theo quan điểm của người nghiên cứu cần phải tiến hành thành lập Tổ/Bộ phận định giá của doanh nghiệp ngay khi dự án bắt đầu tiến hành lập dự án. Tùy thuộc vào quy mô của doanh nghiệp, doanh nghiệp có thể thành lập Tổ/Bộ phận này với các quy

mô khác nhau như luận án đã đề xuất tại mục 5.5 của luận án này. Đối với những doanh nghiệp đã có bộ phận định giá nhà ở trực thuộc doanh nghiệp thì không cần phải thực hiện bước này của quy trình định giá.

Bước 2: Tổ/Bộ phận định giá thực hiện định giá bán nhà để phục vụ cho công tác lập dự án.

Trong thực tế tổ chức định giá của các DNĐTXD&KD nhà ở đã có bước này trogn quy trình định giá. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa quy trình định giá đề xuất với thực trạng các doanh nghiệp đang áp dụng là đơn vị tổ chức định giá. Theo như quy trình đề xuất thì việc định giá nhà ở tại bước này do chính Tổ/Bộ phận định giá thực hiện. Việc tiến hành định giá tại thời điểm này được thực hiện chủ yếu bằng phương pháp chi phí, phương pháp so sánh và ứng dụng mô hình Hedonic để định giá.

Trong đó các yếu tố về chi phí để phục vụ cho việc tính toán giá thành chủ yếu được dựa trên các quy định của nhà nước về đơn giá xây dựng, lãi vay và mức lãi dự kiến của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Tổ/Bộ phận định giá cần phải có đầy đủ các cở sở, căn cứ khoa học để có thể dự báo được mức biến động về chi phí thực tế khi dự án đi vào xây dựng để đảm bảo mức độ chính xác về mức giá được xác định.

Đối với việc xác định các chỉ tiêu của dự án và các dự án tương đồng cũng như dữ liệu để phục vụ cho việc áp dụng phương pháp so sánh, cũng như dữ liệu phục vụ cho việc ứng dụng mô hình Hedonic phải được Tổ/Bộ phận định giá thu thập một cách chính xác, đủ lớn và có cở sở khoa học. Phần dữ liệu này phải được cập nhật một cách thường xuyên chứ không phải khi có dự án mới tiến hành thực hiện. Thông thường phần này sẽ được khai thác từ cơ sở dữ liệu có sẵn của doanh nghiệp được áp dụng theo đề xuất tại mục 5.3 của luận án này.

Bước 3: Tổ chức thẩm định độc lập

Nội dung của bước này là doanh nghiệp sẽ thực hiện thẩm định độc lập lại mức giá do Tổ/Bộ phận định giá đã xác định. Thông thường việc thẩm định độc lập này sẽ được doanh nghiệp thuê một tổ chức định giá độc lập thẩm định lại căn cứ trên các thông tin, quy mô của dự án, các dữ liệu, phương pháp định giá đã được doanh nghiệp sử dụng để định giá. Việc thuê một tổ chức độc lập thẩm định lại được tiến hành theo cách, tổ chức được thuê sẽ tiến hành đánh giá lại mức giá đã được doanh nghiệp xác định dựa trên việc thẩm định các tiêu trí, phương pháp, các căn cứ xác định khi định giá có phù hợp, có cơ sở khoa học hay không. Kết qủa của bước này là tổ chức thẩm định giá phải đưa ra được kết luận mức giá do doanh nghiệp đã định giá có phù hợp với thực tế, đảm bảo có căn cứ khoa

học hay không, những vấn đề cần điều chỉnh, thay đổi để đảm bảo tính chính xác mức giá bán cho doanh nghiệp.

Bước 4: Quyết định mức giá bán nhà ở TMXDM để lập dự án

Căn cứ vào mức giá do Tổ/Bộ phận định giá xác định, và kết quả của tổ chức định giá độc lập thẩm định, Giám đốc doanh nghiệp sẽ quyết định mức giá bán nhà ở để đưa vào lập dự án. Mức giá thực tế được quyết định sẽ được đưa vào lập dự án đầu tư, đây là cơ sở cho việc tính toán tính khả thi của dự án, giúp cho doanh nghiệp quyết định đầu tư, điều chỉnh quy mô hoặc không thực hiện đầu tư. Mức giá này cũng sẽ là cơ sở cho doanh nghiệp hoạch định chiến lược marketing cho dự án, cũng như xác định trước nhóm đối tượng khách hàng hướng tới. Tuy nhiên, mức giá khi đưa vào lập hồ sơ dự án trình các cơ quan chức năng có thể được thay đổi để “làm đẹp” hồ sơ của dự án, nhưng mức giá chính xác thì bản thân doanh nghiệp đã nắm được để có những tính toán trong việc triển khai dự án nếu được cấp phép.

Trên thực tế, phần lớn các các doanh nghiệp đều không quan tâm đến mức giá bán thực sự khi xác định tại thời điểm này mà sẵn sàng chấp nhận mọi mức giá do Ban QLDA đưa ra miễn là kết quả đánh giá cuối cùng là dự án có tính khả thi. Điều này có thể không ảnh hưởng nhiều đến doanh nghiệp trong những giai đoạn thị trường BĐS đang tăng trưởng, nhưng nếu vào giai đoạn suy thoái, thì việc doanh nghiệp không tính toán chính xác mức giá bán để tính mức khả thi của dự án sẽ dẫn đến hệ lụy về sự thua lỗ của doanh nghiệp đối với dự án đó.

Vì vậy, việc thực hiện bước này theo ý kiến đề xuất của luận án sẽ giúp cho doanh nghiệp đưa ra được mức giá bán nhà ở TMXDM có tính chính xác cao ngay từ thời điểm lập dự án, từ đó giúp cho doanh nghiệp chủ động đưa ra được các phương án triển khai dự án có hiệu quả theo mục tiêu của doanh nghiệp.

Bước 5: Tổ/Bộ phận định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm được phép bán nhà

Tại bước này, việc định giá sẽ được thực hiện căn cứ trên các dữ liệu và cơ sở tính toán tại bước thứ 2 của quy trình. Tuy nhiên, đến thời điểm dự án được phép bán đã có được số liệu thực tế về sự biến động của các yếu tố cấu thành nên giá thành, cũng như xu hướng của thị trường đối với loại căn hộ mà dự dự án của doanh nghiệp cung cấp. Vì vậy, Tổ/Bộ phận định giá cần phải cập nhật các thông tin hiện tại để đưa vào quá trình định giá nhằm đảm bảo tính chính xác và có cơ sở khoa học khi định giá. Quá trình tổ chức định giá tại bước này có thể được mô tả theo năm giai đoạn sau đây:

- Giai đoạn 1: Làm rõ những vấn đề liên quan đến bất động sản nhà ở cần định giá và mục tiêu xác định giá: Trong giai đoạn này nhiệm vụ chính là làm rõ những vấn đề sau: Nhận biết về nhà ở TMXDM mà dự kiến sẽ định giá, xác định thời điểm định giá, cũng như xác định rõ mục đích của định giá.

- Giai đoạn 2: Điều tra ban đầu về kế hoạch định giá: Đây là giai đoạn chuẩn bị các yếu tố cần thiết cho hoạt động định giá nhà. Trong giai đoạn này cần phải thực hiện các nhiệm vụ sau: Thu thập các thông tin cần thiết liên quan đến định giá, xác định rõ các nguồn thông tin, số lượng nhân viên cần thiết đáp ứng cho nhiệm vụ xác định giá, cũng như lên kế hoạch về thời gian thực hiện và hoàn thiện.

- Giai đoạn 3:Thu thập và phân tích thông tin: Nhiệm vụ của giai đoạn này là phân tích kinh tế theo các bước sau:

+ Nghiên cứu kinh tế khu vực và địa phương, kết quả nghiên cứu là sự nhận biết về sử dụng cao nhất và tốt nhất, nói cách khác là có lợi nhất ở một thời điểm xác định với những giới hạn về pháp lý, vật chất và tài chính; Đồng thời thực hiện phân tích chi phí xác định chi phí của dự án nhà ở TMXDM.

+ Căn cứ vào thông tin thị trường được thu thập được, thực hiện phân tích đánh giá mức cầu của thị trường để từ đó làm căn cứ cho việc định mức giá.

+ Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở TMXDM cần định giá để lựa chọn biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy định giá.

+ Phân tích và so sánh mức giá của các dự án tương đồng và các các đối thủ cạnh tranh, để làm cơ sở cho việc xác định mức giá đáp ứng được khả năng cạnh tranh trên thị trường.

- Giai đoạn 4: Lựa chọn phương pháp xác định giá: Công việc chính của giai đoạn này là thực hiện định giá nhà ở TMXDM theo phương pháp đã lựa chọn, để từ đó xác định giá cho nhà ở của dự án.

- Giai đoạn 5: Xác định giá lần cuối cùng: Đây là giai đoạn cuối cùng trong quy trình xác định giá; căn cứ vào mức giá được xác định ở giai đoạn 4 và các thông tin thị trường thực hiện điều hoà các yếu tố và đưa ra mức giá cuối cùng cho nhà ở thương mại xây dựng mới cần tính giá.

Việc tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm này là quan trọng nhất trong ba thời điểm định giá, bởi vì mức giá bán được xác định thời điểm này sẽ quyết định đến số lượng căn hộ bán được, cũng như việc đáp ứng mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp ở mức nào. Thực tế nghiên cứu cho thấy, mức giá được doanh nghiệp định giá tại thời điểm

này phần lớn là thấp hơn so với giá giao dịch bình quân trên thị trường, mặc dù mức giá đó được thị trường chấp nhận nhưng mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp lại không được cải thiện. Đối với những doanh nghiệp thuê tổ chức độc lập định giá thì có mức giá bán sát với mức giá giao dịch bình quan trên thị trường hơn, nhưng cũng không ít dự án có mức giá bán cao hơn mức giá giao dịch bình quân trên thị trường, phần lớn là do phương pháp và quy trình định giá được các tổ chức này ứng dụng chưa thực sự phù hợp với thị trường, cũng như sự am hiểu về nội tại doanh nghiệp. Vì vậy, việc doanh nghiệp chủ động tổ chức định giá và có sự thẩm định lại sẽ phù hợp và hiệu quả hơn.

Bước 6: Tổ chức thẩm định độc lập

Từ kết quả định giá được đề xuất của Tổ/Bộ phận định giá, doanh nghiệp cần thiết phải thẩm định lại để có thêm cơ sở cho việc quyết định mức giá bán. Việc tổ chức thẩm định tại bước này được thực hiện như bước 3 của quy trình đề xuất này. Tuy nhiên mục tiêu của bước này có sự khác biệt ở chỗ, việc thẩm định mức giá này đảm cần trọng tâm hướng theo thị trường, đảm bảo sự chấp thuận của thị trường nhưng đạt được mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp.

Trên thực tế hầu hết các doanh nghiệp đều không thực hiện thẩm định lại mức giá đã định, dẫn đến thiếu có sự phản biện, mang tính chủ quan duy ý trí của bản thân doanh nghiệp. Điều này làm cho mức giá doanh nghiệp định giá đều có sự chênh lệch khá cao so với giá bình quân giao dịch trên thị trường.

Bước 7: Quyết định giá bán nhà ở TMXDM tại thời điểm được phép bán

Cũng giống như bước 4 của quy trình tổ chức định giá này, Giám đốc doanh nghiệp sẽ quyết định mức giá bán nhà ở TMXDM tại dự án căn cứ trên mức giá được đề xuất từ Tổ/Bộ phận định giá và mức giá được thẩm định.

Bước 8: Tổ/Bộ phận định giá tại thời điểm dự án hoàn thành

Thực chất của bước này là doanh nghiệp đưa các thông số thực tế đã phát sinh trong quá trình xây dựng dự án để Tổ/Bộ phận định giá điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên bước này có thể chia việc thực hiện ra thành 2 tình huống:

- Nếu trong trường hợp dự án đã bán được trên 90% tổng số căn hộ của dự án, thì việc định giá tại bước này không còn nhiều ý nghĩa cho doanh nghiệp. Do vậy trong trường hợp này Tổ/Bộ phận định giá của doanh nghiệp chỉ cần bổ sung thêm các thông tin thực tế phát sinh để xác định lại mức giá để làm căn cứ và cơ sở cho việc đưa ra mức giá mới cho các căn hộ còn lại.