Sử Dụng Nhà Ở Xã Hội Và Những Vấn Đề Xã Hội Đặt Ra

cũng phải đến 2011 Chính phủ mới ban hành Chiến lược nhà ở quốc gia định hướng đến 2030, từ đó có những định hướng rõ rang về phát triển nhà ở cũng như những chính sách hỗ trợ tài chính đi cùng. Nghiên cứu của Trần Hà Kim Thanh (2009) về phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp đã chỉ ra rằng, điều quan trọng giúp người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở là vấn đề vay ngân hàng. Trong khi đó thì tín dụng nhà ở dành cho người thu nhập thấp vẫn còn là vấn đề còn bỏ ngỏ. Các ngân hàng thương mại mới chỉ chú trọng đến khách hàng có thu nhập cao và ổn định. Nghiên cứu về thực trạng tín dụng nhà ở đã chỉ ra một số yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho người thu nhập trung bình và thấp vay tiền mua nhà ở ngân hàng thương mại. Từ đó đề nghị Chính phủ thông qua các chính sách tác động để góp phần hỗ trợ, khuyến khích hoạt động tín dụng cho người thu nhập thấp thông qua hình thức tín dụng ngân hàng.

Nguyễn Thị Minh Phương và nhóm nghiên cứu (2016) trong “ Nghiên cứu NƠXH cho người thu nhập thấp: rào cảo và thực tiễn chính sách” đã chỉ ra bên cạnh chính sách khuyến khích cung ứng NƠXH, nhà nước cũng đưa ra biện pháp hỗ trợ tài chính cho hộ gia đình thông qua gói cho vay ưu đãi mua trả góp trong nhiều năm. Nghị định 188/2013 ban hành ngày 20/11/2013 và sau này được thay thế bởi nghị định 100/2015 ban hành ngày 20/10/2015 của Chính phủ đã đưa ra quy định người mua NƠXH có thể được vay vốn với lãi suất ưu đãi. Khoản tiền được vay để mua nhà không quá 80% giá trị căn NƠXH. Mức lãi suất, khoản tiền vay và thời hạn vay do cơ sở tín dụng cho vay quyết định tùy thuộc vào khả năng chi trả của người mua nhà. Thời hạn cho vay trả góp tối thiểu 15 năm. Có thể thấy những ưu đãi đối với chủ đầu tư NƠXH ngày càng được mở rộng, chưa kể gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ được đưa ra đầu năm 2013 theo tinh thần Nghị quyết 02 của Chính phủ cũng như Nghị quyết bổ sung số 61/NĐ-CP ngày 21/08/2014 về chính sách tín dụng hỗ

trợ nhà ở.

1.2. Các nghiên cứu về sở hữu nhà ở xã hội

1.2.1. Các hình thức sở hữu nhà ở xã hội

Quyền sở hữu NƠXH có liên quan mật thiết đến chế độ trợ cấp của chính phủ và tiềm năng cung cấp tài chính cho khu vực nhà ở một phần hay toàn bộ thông qua tài chính tư nhân (Whitehead and Scanlon, 2007: 12). Tuy nhiên, vấn đề bao trùm là các nhà cung cấp NƠXH phải hoạt động theo các quy tắc của hệ thống NƠXH quốc gia, thường dựa trên cơ sở ít lợi nhuận, phi lợi nhuận và nhận được tài trợ, tài chính hoặc các hình thức hỗ trợ khác từ chính phủ và/hoặc chính quyền địa phương. Theo CECDOHAS (Cơ quan Nhà ở châu Âu), chủ sở hữu NƠXH tại Liên minh Châu Âu là: các chính quyền trung ương và địa phương, các công ty nhà nước, các hiệp hội và công ty lợi nhuận và phi lợi nhuận, hợp tác xã, tổ chức từ thiện, các nhà phát triển tư nhân và các nhà đầu tư (CECODHAS, 2011: 26).

Ở các nước Đông và Nam Âu, chủ sở hữu NƠXH chủ yếu là chính quyền đô thị. Ở đó họ cho phép các tổ chức phi lợi nhuận và lợi nhuận sở hữu NƠXH. Khác với Mỹ, chủ sở hữu NƠXH (nhà ở công cộng) là cơ quan quản lý nhà ở (một phần của chính quyền địa phương) và các nhà phát triển tư nhân. Ở Canada, các tổ chức cộng đồng, các nhóm phi lợi nhuận và hợp tác và khu vực tư nhân cùng làm việc để cung cấp NƠXH.

Chủ sở hữu NƠXH có thể thực hiện các chức năng khác nhau. Chẳng hạn như các hiệp hội nhà ở tại Anh, Pháp và Hà Lan, chủ sở hữu NƠXH phải chịu nhiều trách nhiệm như gây quỹ cho phát triển và tân trang, bảo trì, quản lý và cung cấp các dịch vụ đặc biệt cho người cao tuổi, người tàn tật... Trong một số trường hợp, họ cũng tham gia vào việc lựa chọn người thuê (dựa trên các tiêu chí hợp lệ được xác định). Tuy nhiên, chủ sở hữu NƠXH cũng có thể ký kết giao việc thực hiện nhiệm vụ này cho các tổ chức tư nhân hoặc tổ chức

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 236 trang tài liệu này.

công cộng khác.

Ở Việt Nam, nghiên cứu về quyền sở hữu nhà ở, NƠXH được tiếp cận khá phổ biến dưới góc độ luật học. Trong đó cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam” (2010) của Doãn Hồng Nhung đã làm rõ tính pháp lý cho việc sở hữu NƠXH trong đó làm rõ quy định về mua, bán NƠXH, hợp đồng mua bán NƠXH. Riêng đối với hình thức thuê mua NƠXH, Doãn Hồng Nhung (2009) trong cuốn sách “Pháp luật về hợp đồng thuê mua ở Việt Nam” cũng đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về thuê mua NƠXH và hợp đồng thuê mua NƠXH, đánh giá thực trạng về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua NƠXH nhằm đưa ra một số kiến nghị có tính khả thi có thể giúp các cơ quan có thẩm quyền cũng như các nhà đầu tư có thể triển khai tốt hơn hợp đồng thuê mua NƠXH, các đối tượng đủ điều kiện tiếp cận rộng hơn đối với những quy định về NƠXH. Từ đó để có thể hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và Luật Nhà ở nói riêng.

Trong phạm vi nghiên cứu của luận án cũng tập trung vào hai hình thức sở hữu chính đó là mua NƠXH và thuê mua NƠXH dưới góc độ xã hội học nhằm tìm hiểu quy trình hoàn thiện hồ sơ, vấn đề pháp lý để người dân có thể sở hữu được nhà ở và mức độ hài lòng trong quá trình sử dụng NƠXH.

1.2.2. Sử dụng nhà ở xã hội và những vấn đề xã hội đặt ra

Trên thế giới, nghiên cứu về nhà ở có người có thu nhập được nhiều tác giả đề cập đến với những chiều cạnh xã hội khác nhau. Trong đó có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra tình trạng nhà ở và quá trình sử dụng nó ảnh hưởng không nhỏ đến việc làm, sức khỏe cũng như giáo dục của các thành viên trong gia đình. Tại Toronto, Canada với nghiên cứu 1.348 hộ sống trong nhà thuê tư nhân và 218 hộ gia đình sống trong NƠXH cho thấy mối quan hệ giữa điều

kiện nhà ở với tình trạng nghèo đói, việc làm và giáo dục. Theo nghiên cứu này, những người sống trong những căn hộ cao tầng cũ thuê tại Toronto có nguy cơ nghèo đói cao hơn. Họ gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận giáo dục và tiếp cận việc làm [Emily, Paradis, Ruth Marie Wilson and Jennifer Logan, 2014]

Một nghiên cứu khác về nhà ở giá thấp của tác giả người Mỹ [Maya, Brendan 2007] đã chỉ ra mối quan hệ giữa tình trạng nhà ở và tình trạng học tập của trẻ em trong các gia đình. Các gia đình được trợ giúp sở hữu hoặc thuê nhà giá thấp đã cải thiện tình trạng thiếu ổn định. Kết quả của nghiên cứu cũng chỉ ra rằng việc hỗ trợ tài chính thông qua phát hành tín phiếu giúp các gia đình trong diện hỗ trợ giảm số lần di chuyển nhà ở. Cụ thể trong vòng 4-5 năm, các gia đình được hỗ trợ di chuyển khoảng 0,8 lần so với 1,98 lần ở các gia đình không nhận được trợ giúp. Với chính sách này thì trẻ em là người được hưởng lợi nhiều nhất bởi khi được sở hữu nhà việc di chuyển sẽ giảm đi so với những hộ gia đình đi thuê nhà. Chính vì vậy dẫn đến những khác biệt trong kết quả giáo dục trẻ em. Khác với những trẻ em sống tại các gia đình không được hỗ trợ về nhà ở, sẽ thường phải di chuyển nơi sống, vì vậy trẻ em chịu nhiều ảnh hưởng, bất lợi trong quá trình thay đổi nơi sống, chuyển nhà từ nơi này đến nơi khác. Cùng với việc chuyển trường học, môi trường học tập là sự gián đoạn do thay đổi trường học, vắng mặt, căng thẳng khi di chuyển,và xây dựng mối quan hệ bạn bè mới…Là những yếu tố có tác động đến kết quả học tập của trẻ em.

Nghiên cứu khác của Rebeca Cohen (2007) cũng về tác động của nhà ở lên tình trạng học tập của trẻ em đã chỉ ra, các gói trợ giúp nhà ở không chỉ ảnh hưởng đến quá trình học tập của trẻ em mà còn ảnh hưởng đến tình trạng sức khỏe của các thành viên trong gia đình. Kết quả nghiên cứu cho thấy, việc được sinh sống trong căn nhà rộng hơn giảm thiểu đi những căng thẳng và bất

lợi về sức khỏe, tránh được bệnh truyền nhiễm, sức khỏe tinh thần được cải thiện. Hơn nữa, tiền để thuê nhà ở trước đây họ có thể sử dụng vào mua sắm thực phẩm chăm sóc sức khỏe cho cả gia đình, do vậy sức khỏe cả gia đình được cải thiện đáng kể.

Các nghiên cứu nêu trên đều cho thấy, chính sách về nhà ở cho người thu nhập thấp có tác động không nhỏ đến cuộc sống, học tập và sức khỏe của các thành viên trong gia đình. Việc được hỗ trợ nhà ở thông qua các hình thức khác nhau cho các gia đình, những người có thu nhập thấp có thể thuê hoặc sở hữu nhà giá thấp. Điều này giúp họ có thêm chi phí để đầu tư cho sức khỏe, học hành của con cái do giảm đi được gánh nặng phải thuê nhà.

Khoảng trống và những vấn đề luận án tập trung nghiên cứu

Qua tổng quan nghiên cứu về NƠXH, tác giả luận án nhận thấy các nghiên cứu về kinh nghiệm, lịch sử, chính sách phát triển NƠXH đã đề cập khá đa dạng. Về cơ bản có thể khẳng định các công trình nghiên cứu NƠXH, nhà ở cho người TNT khá toàn diện và đa dạng, đặc biệt là các nghiên cứu ở nước ngoài. Tuy nhiên, ở nước ta các công trình nghiên cứu về NƠXH, quá trình tiếp cận và sở hữu, sử dụng nhà ở vẫn còn rất hạn chế về số lượng cũng như trong các cách tiếp cận. Nhất là tiếp cận về thông tin NƠXH, mặc dù đã có Luật tiếp cận thông tin cũng như sự phát triển mạnh mẽ của internet và mạng xã hội thì những thông tin đầy đủ về NƠXH vẫn còn là một rào cản đối với người mua NƠXH. Về sở hữu nhà ở và các hình thức sở hữu mang tính ưu việt đối với tình hình thực tế phát triển nhà ở tại Việt Nam vẫn còn nhiều vấn đề bỏ ngỏ, chưa được quan tâm nghiên cứu. Chính vì vậy, cần phải có những nghiên cứu tìm hiểu quá trình sở hữu, sử dụng NƠXH trên thực tế cũng như những yếu tố tác động đến quá trình này của người dân TNT trong bối cảnh cụ thể của nước ta. Trên cơ sở kế thừa những thành tựu về lý luận và thực nghiệm của các công trình nghiên cứu trước đó đề tài tập trung làm rõ:

Thứ nhất, quá trình tiếp cận NƠXH trong đó tập trung các nội dung tiếp cận về chính sách, tiếp cận về thông tin và tiếp cận về vốn vay ưu đãi trong quá trình mua NƠXH.

Thứ hai, về sở hữu nhà ở, luận án tập trung tìm hiểu các đặc điểm của các hình thức sở hữu nhà ở để tìm ra những ưu, nhược điểm của các hình thức này. Bên cạnh đó luận án cũng muốn tìm hiểu trong quá trình sở hữu NƠXH đó thì người dân sử dụng nhà ở như thế nào, tiếp cận các dịch vụ cơ bản tại nơi ở ra sao? Chất lượng nhà ở và các mối quan hệ xã hội cộng đồng tại các khu NƠXH đang diễn ra như thế nào?...

Cuối cùng, luận án muốn đề cập đến một số khuyến nghị nhằm gia tăng khả năng tiếp cận và sở hữu NƠXH của người dân đặc biệt là người TNT trong quá trình này.

Tiểu kết chương 1

Qua tổng quan nghiên cứu các vấn đề liên quan đến NƠXH, có thể thấy tình trạng thiếu thốn về nhà ở của người nhập cư phản ánh sự chậm trễ trong các chính sách về nhà ở của Việt Nam cho người thu nhập thấp khi xem xét lịch sử vấn đề này. Tiến trình phát triển đô thị, đảm bảo an sinh xã hội toàn dân sẽ là một bài toán khó khăn khi vấn đề nhà ở chưa được giải quyết. Những bài học kinh nghiệm quốc tế về chính sách và bối cảnh thực trạng đang đặt ra hiện nay đòi hỏi phải có những tìm tòi mới trong vấn đề tiếp cận và sở hữu NƠXH hiện nay. Nghiên cứu vấn đề về NƠXH ở Việt Nam nhất là là vấn đề tiếp cận thông tin, hỗ trợ tài chính và vốn vay ưu đãi và các hình thức sở hữu NƠXH vẫn còn thiếu vắng. Làm thế nào để NƠXH thực sự được những người TNT tiếp cận, giảm thiểu tình trạng người giàu thì mua được nhà ở, người TNT thì chật vật thậm chí phải trả tiền chênh lệch thì mới có cơ hội sở hữu nhà. Sau khi tiếp cận được với NƠXH thì vấn đề về hỗ trợ tài chính, chính sách tiếp cận các gói vay, trả nợ sau khi vay cũng là vấn đề luận án muốn tìm hiểu để từ đó đưa ra những khuyến nghị nhằm cải thiện khả năng tiếp cận và sở hữu NƠXH của người dân trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng, cả nước nói chung.

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Dẫn nhập

Chương này làm rõ một số khái niệm cơ bản liên quan đến vấn đề nghiên cứu như NƠXH, tiếp cận, sở hữu, sử dụng, người thu nhập thấp và nội dung cơ bản các lý thuyết được vận dụng để phân tích quá trình tiếp cận, sở hữu NƠXH, những yếu tố tác động đến quá trình này như lý thuyết phân tầng xã hội (phân tầng về nhà ở), lý thuyết sự lựa chọn hợp lý, lý thuyết cư trú tách biệt với mô hình đa hạt nhân. Đây là cơ sở quan trọng cho việc nhận diện vấn đề nghiên cứu và cung cấp các luận chứng để lý giải các yếu tố tác động đến tiếp cận và sở hữu NƠXH tại Hà Nội hiện nay.

2.1. Cơ sở lý luận của đề tài

2.1.1. Các khái niệm công cụ

2.1.1.1. Nhà ở xã hội

Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. NƠXH là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không tự kiếm mình được một chỗ ở. Họ thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động... Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội.

Ở Việt Nam, NƠXH được định nghĩa lần đầu trong Luật nhà ở (Mục 4, Chương 3 Luật Nhà ở năm 2005) là: nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá