Tiếp Cận Và Tiếp Cận Nhà Ở Xã Hội

nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ởthuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định.

Từ khái niệm NƠXH được nêu trên cho thấy đối tượng được thuê nhà là những người thu nhập thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ, nhưng chưa có nhà ở thuộc sở hữu hay chưa được thuê hay mua nhà ở nhà nước, hoặc ở chật dưới 5m2/người hay ở nhà tạm, hư hỏng. NƠXH đô thị phải là nhà chung cư.

Như vậy, theo các quy định trên thì NƠXH cũng tức là nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng chỉ là nhà cho thuê. Tuy nhiên đến năm 2009, Quyết định số 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tên gọi “NƠXH” không được đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi “nhà ở cho người thu nhập thấp” (NTNT), và không chỉ để cho thuê, mà còn cho thuê mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần. Chủ đầu tư là các doanh nghiệp. Điểm mới là có thêm điều kiện ưu đãi cho bên cầu được vay vốn từ các ngân hàng thương mại với trợ giúp của Nhà nước về lãi suất.

Đến năm 2014, Luật nhà ở được ban hành, khái niệm NƠXH được định nghĩa như sau: NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Cũng theo Luật này, NƠXH được quản lý, sử dụng dưới 3 hình thức: thuê, thuê mua và bán.

Trong phạm vi luận án, tác giả thống nhất sử dụng định nghĩa về NƠXH theo Luật nhà ở 2014. Trong đó các đối tượng được hưởng chính cách

về nhà ở theo quy định, khi đáp ứng các điều kiện luật định (Điều 51) sẽ được mua, thuê mua, thê NƠXH bao gồm:

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 236 trang tài liệu này.

3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

2.1.1.2. Tiếp cận và tiếp cận nhà ở xã hội

Theo từ điển Oxford tiếp cận có thể hiểu là quyền hoặc cơ hội được sử dụng hoặc có lợi gì cái gì đó.

Theo Jeese.C Ribot và Nacy Lee Peluso (2003), tiếp cận là “ khả năng

thu được lợi ích từ mọi thứ”.

Theo Nguyễn Bá Ngọc và Bùi Xuân Dự (2007), “tiếp cận là sự thể hiện mức độ xẩy ra khi một chủ thể tham gia và nhận được các lợi ích trong các điều kiện nhất định. Những điều kiện nhất định này là vốn, vật chất hoặc phi vật chất hoặc sự kết hợp của cả hai”

Khi nói đến tiếp cận người ta hay nói đến khả năng tiếp cận. Khả năng tiếp cận được hiểu là khả năng đến được một địa điểm, một mục tiêu hay sự dễ dàng đạt đến mục đích nào đó. Những người ở địa điểm dễ tiếp cận hơn, sẽ có thể tiếp cận các hoạt động và điểm đến nhanh hơn những người ở nơi khó khăn hơn và không thể tiếp cận được. Khả năng tiếp cận xác định sự tiếp cận bình đẳng và cơ hội tiếp cận.

Với cách hiểu như vậy, trong phạm vi nghiên cứu của luận án, khái niệm tiếp cận NƠXH được hiểu là khả năng đạt đến mục đích khi chủ thể tham gia vào quá trình sở hữu NƠXH trong các điều kiện nhất định. Để đạt được mục tiêu sở hữu được NƠXH của người mua nhà thì các khả năng, cơ hội cần có đó là: tiếp cận chính sách, tiếp cận thông tin, tiếp cận vốn vay.

Thứ nhất, tiếp cận chính sách: được hiểu là cơ hội thụ hưởng chính sách về nhà ở, NƠXH hiện tại của Nhà nước quy định với người mua NƠXH khi họ đủ điều kiện.

Thứ hai, tiếp cận thông tin: thông tin ở đây bao gồm các thông tin về các dự án nhà ở, thông tin về chính sách NƠXH và các kênh thông tin mà người mua nhà có thể sử dụng để khai thác thông tin. Tiếp cận thông tin là việc người dân biết đến các thông tin liên quan đến các dự án NƠXH, chính sách NƠXH. Bên cạnh đó kênh thông tin tiếp cận cũng là rất quan trọng để người mua nhà xác định được tính chính xác của thông tin. Kênh thông tin gồm có kênh thông tin chính thức (như Phương tiện truyền thông đại chúng,

chính quyền/cơ quan, trung tâm môi giới nhà đất..) và kênh thông tin phi chính thức (Bạn bè/người quen, người nhà, người của ban quản lý dự án/chủ đầu tư…)

Thứ ba, tiếp cận vốn vay: được hiểu là khả năng tiếp cận và được vay các nguồn vốn cho ưu đãi (vay lãi suất thấp) của ngân hàng theo các chương trình, chính sách mua NƠXH cho các đối tượng đủ điều kiện.

2.1.1.3. Sở hữu nhà ở xã hội

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật (Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan (khoản 12 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014).

Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở và có quyền sở hữu đối với nhà ở (Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014). Liên quan đến quyền sở hữu NƠXH, luận án đề cập đến hai hình thức sở hữu theo quy định của Luật nhà ở 2014 đó là mua và thuê mua.

- Hình thức mua nhà ở xã hội

Theo cách hiểu thông thường thì “mua - bán” là “đổi tiền lấy vật”, là một phương thức trao đổi tài sản thông qua giá trị tiền tệ. Mua - bán NƠXH là một loại hàng hóa, cần tuân theo nguyên tắc cơ bản của thị trường, đó là quy luật cung cầu. Nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất. Do đất đai cố định về vị trí địa lý và không thể di chuyển được nên nhà ở cũng cố định về vị

trí địa lý và cũng không thể di chuyển được. Căn cứ vào đặc tính tự nhiên này mà đất đai, nhà ở và công trình xây dựng được pháp luật quan niệm là bất động sản. Việc mua bán nhà ở chính là một loại hình kinh doanh bất động sản. Pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta không đề cập trực tiếp thế nào là hoạt động kinh doanh nhà và công trình xây dựng, hay mua bán nhà ở mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanh bất động sản nói chung. Như vậy, chúng ta có thể hiểu “mua bán nhà ở là một hoạt động kinh doanh nhà do người bán bỏ vốn ra đầu tư tạo lập nhà ở rồi chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua hoặc nhận chuyển nhượng, thuê nhà ở của người khác rồi bán lại, cho thuê lại nhằm mục đích sinh lời”.

Việc mua bán NƠXH phải bằng hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Đối tượng của hợp đồng là những sản phẩm hàng hóa hoặc công việc, dịch vụ hoặc là những quyền lợi mà các bên thỏa thuận, cam kết thực hiện trong hợp đồng. Với tư cách là hàng hóa - NƠXH là đối tượng tham gia vào các giao dịch dân sự, thương mại nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng, khi ký kết các giao dịch mua bán NƠXH các bên phải tuân thủ quy định về tính hợp pháp của tài sản nhằm đảm bảo hợp đồng phát sinh hiệu lực. Việc mua bán hoàn thành khi chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua thông qua việc sang tên và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Theo nguyên tắc chung, mua bán nhà ở được kết lập trên cơ sở tự do bày tỏ ý chí, “bình đẳng”, “thiện chí”, “trung thực” giữa các bên mua và bên bán nhà, không ai được “áp đặt”, “cưỡng ép”, “đe dọa” người khác phải tiến hành ký kết hợp đồng với mình hoặc với một chủ thể khác. Đồng thời, mua bán NƠXH cũng phải tuân thủ các quy định pháp luật, nhất là các quy định về điều kiện và thủ tục hành chính. Trên cơ sở lý luận về hợp đồng, căn cứ quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản tác giả đưa ra định nghĩa

về mua bán NƠXH dưới góc độ luật học như sau: Mua bán NƠXH là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua nhà và bên bán nhà. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền sở hữu nhà cho bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Bên mua là chủ sở hữu nhà sau khi các bên đã thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.

Ở Việt Nam, với tâm lý mong muốn có nhà ở thuộc sở hữu của mình nên mọi người đều mong muốn tham gia vào quan hệ mua bán. Bởi quan hệ mua bán NƠXH giúp họ có được quyền sở hữu tuyệt đối, người mua chủ động và độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng căn hộ mà không bị lệ thuộc hay hạn chế nhiều như hình thức thuê, thuê mua. Dưới góc độ pháp luật dân sự là việc mua bán NƠXH giữa các chủ thể được thực hiện trên cơ bản sự thỏa thuận giữa các bên tham gia thông qua hình thức pháp lý đó là hợp đồng. Theo đó, mỗi bên đều được hưởng những quyền và thực hiện nghĩa vụ khác nhau như bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua; trong khi bên mua có nghĩa vụ trả tiền, nhận nhà và quyền sở hữu nhà ở từ bên bán. Có thể thấy, mua bán NƠXH đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho bộ phận không nhỏ người dân trong xã hội hiện nay, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Thông qua mua bán NƠXH mà những đối tượng này có cơ hội sở hữu ngay ngôi nhà trong mơ mà không cần phải chờ đợi qua năm tháng như đối với giao dịch thuê, thuê mua.

Tóm lại, việc mua NƠXH được hiểu là việc đối tượng thụ hưởng được ưu tiên mua nhà giá thấp, được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng phải thanh toán một lần (hoặc nhiều lần) số tiền mua nhà. Hình thức này áp dụng với các đối tượng có khả năng tích luỹ caọ nhất, nghĩa là có khả năng mua nhà giá rẻ.

- Hình thức thuê mua nhà ở xã hội

Thuê mua là loại hình tín dụng phát triển không ngừng và nay đã trở thành phổ biến trong hoạt động kinh tế quốc tế. Trên Thế giới, thuê mua thật sự phát triển mạnh mẽ từ sau Chiến tranh thế giới thứ hai nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn cho các công ty, các nhà kinh doanh. Thuê mua là loại hình hoạt động cho thuê tài sản, theo đó người cho thuê, sau này thường là các công ty thuê mua, chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng cho thuê mua – cho người đi thuê trong một khoảng thời gian đủ để người cho thuê có thể thu hồi lại vốn tài trợ và các chi phí tài chính liên quan, còn người đi thuê phải trả cho người cho thuê tiền thuê tài sản theo như đã thỏa thuận. Trong quá trình thuê hoặc trước khi kết thúc quan hệ thuê mua, người cho thuê có thể bán lại tài sản này cho người đi thuê. [Doãn Hồng Nhung, 2010]

Ngày nay, thuê mua được phát triển thành nhiều hình thức khác nhau: thuê mua tài chính, cho thuê vận hành… [Doãn Hồng Nhung, 2010] và phát triển hơn nữa là thuê mua nhà ở. Tại Việt Nam, thuê mua nhà ở ngày càng được phát triển và được ghi nhận trong các văn bản pháp luật như sau: Theo Điều 7 Khoản 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh 8 toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó”.

Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra định nghĩa về thuê mua nhà ở như sau: “việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại

được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” [Luật nhà ở 2014, khoản 3 Điều 17].

Từ những khái niệm nêu trên có thể hiểu “ Thuê mua NƠXH là việc ên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH do Nhà nước quy định thanh toán trước cho ên cho thuê mua một khoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho ên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.

2.1.1.3. Người thu nhập thấp

Rất khó đưa ra định nghĩa chính xác về người TNT không phải là một việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng quốc gia. Trong phạm vi luận án sử dụng quan điểm của WB và UNDP về người TNT và quan điểm về người TNT dưới góc độ tiếp cận NƠXH theo quan điểm luật pháp, chính sách hiện nay của Việt Nam, áp dụng cho các đối tượng khi mua nhà ở.

Theo quan điểm của WB và UNDP, người có TNT là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại; 34% thu nhập còn lại dành cho (nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, ...). Người có TNT là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống.

- Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người TNT là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản.

- Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.