phố Hồ Chí Minh hưởng lợi nhiều nhất nhưng đồng thời cũng gia tăng mạnh mẽ quá trình phân cực xã hội và phân chia không gian. Thêm vào đó những người di cư nông thôn – thành thị khó tiếp cận với nhà ở chính thức. Chính điều này góp phần làm gia tăng thêm tình trạng bất bình đẳng về nhà ở nói chung ở thành phố này.
- Về kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội
Hội thảo “NƠXH tại Việt Nam và ài học từ kinh nghiệm quốc tế" (2014), do Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng thế giới (WB) tổ chức tại Hà Nội đã chỉ ra rằng: Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh. Khiến gia tăng nhu cầu về nhà ở tại đô thị, đặc biệt là các gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Việc giải quyết vấn đề về nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, đặc biệt là dân di cư từ nông thôn ra thành thị, không chỉ nhằm giảm các thách thức nảy sinh mà đặc biệt là tránh tình trạng nghèo hóa đô thị. Kinh nghiệm tại các quốc gia khác trên thế giới cho thấy, Chính phủ phải tham gia giải quyết vấn đề về NƠXH. Đây cũng sẽ là vấn đề rất quan trọng với Việt Nam trong việc quản lý và phát triển đô thị.
Trần Văn Thạch (2012) với “Một nghiên cứu về kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở của Singapore”, đã chỉ ra Singapore xây dựng một lộ trình phát triển nhà ở từ những năm 1960. Chính sách nhà ở của họ thường hướng đến những người có thu nhập thấp. Trong những năm 1960-1970, nhà ở dành cho hộ có thu nhập thấp có diện tích khoảng 50m2, thang máy trong các khu nhà vẫn chưa phổ biến. Sang đến những năm 1970, diện tích nhà ở tăng lên và nhiều phòng hơn. Sau năm 1980, cảnh quan, cây xanh được chú trọng. Từ 1990, Singapore mở rộng nhiều khu nhà ở mới, và các khu này được xây dựng theo đơn đặt hàng. Đáng chú ý là trong chiến lược này, chính phủ Singgapore thiết lập Quỹ tiết kiệm trung ương để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, nhà nước cũng cấp các khoản vay cho người thu
nhập thấp mua nhà và trừ dần vào 20% lương hàng tháng.
Hà Mai Linh Phùng (2012), với bài viết “Kinh nghiệm xây dựng và triển khai chính sách về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của một số quốc gia trong khu vực” trên tạp chí Kinh tế xã hội Đà Nẵng. Đã chỉ ra kinh nghiệm của các nước phát triển đi trước ở châu Âu cho thấy việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp từ nguồn ngân sách công (nhà ở công) mới tập trung đến số lượng. Ở đó là những khu chung cư cao tầng có giá rẻ, nằm tách biệt với khu vực thành phố, giao thông đi lại xa xôi, xa khu vực kinh tế phát triển, nên kinh tế lại càng chậm phát triển và chất lượng cơ sở vật chất kém, dẫn đến môi trường vật chất nhanh chóng xuống cấp trầm trọng.
Vì vậy, các chính sách về nhà ở sau đó đã giải quyết vấn đề một cách tích hợp có sự kết nối với các chương trình xã hội trong giáo dục, việc làm, chăm sóc sức khỏe, cơ sở hạ tầng và giao thông vận tải. Các chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp cũng đã có tác động cải thiện môi trường với tiêu chí bền vững và hiệu quả. Từ giữa những năm 1970 trở đi, sự tham gia của khu vực tư nhân, dưới sự điều tiết, hỗ trợ của Nhà nước vào phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đã giải quyết bài toán một cách tốt hơn, chứng minh rằng, Nhà nước nên là người hỗ trợ phát triển chứ không phải nhà cung cấp.
Hà Mai Linh Phùng cũng chỉ ra bốn kinh nghiệm từ quá trình phát triển NƠXH trên thế giới. Một là, về cách tiếp cận, có 2 cách tiếp cận: tổng thể hay từ phía cung và cách thứ hai là nhắm đến đối tượng mục tiêu có nhu cầu nhà ở. Chính sách NƠXH hay nhà ở cho người có thu nhập thấp theo cách tiếp cận tổng thể hay nghiêng về phía cung điển hình ở các nước như Singapore, Hà Lan, Thụy Điển và Đan Mạch; trong khi cách tiếp cận nghiêng về phía cầu, có mục tiêu lại phổ biến ở Canada, Malaysia, Mỹ và hầu hết của Liên minh châu Âu. Cách tiếp cận mục tiêu được các nước đang sử dụng phổ biến
Có thể bạn quan tâm!
-
Tiếp cận và sở hữu nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay - 1 -
Tiếp cận và sở hữu nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay - 2 -
Về Lịch Sử, Kinh Nghiệm Phát Triển Nhà Ở Xã Hội -
Tiếp Cận Vốn Vay Ưu Đãi, Hệ Thống Hỗ Trợ Tài Chính Mua Nhà Ở Xã Hội -
Sử Dụng Nhà Ở Xã Hội Và Những Vấn Đề Xã Hội Đặt Ra -
Tiếp Cận Và Tiếp Cận Nhà Ở Xã Hội
Xem toàn bộ 236 trang tài liệu này.
hơn dựa trên giả định vì thị trường đã đóng vai trò chính trong việc cung cấp nhà ở chung, thì một chương trình hỗ trợ của chính phủ cần có nét riêng biệt để thực hiện nhắm đến giải quyết nhu cầu của một nhóm người có thu nhập thấp hoặc dễ bị tổn thương, là nhóm bị loại khỏi hệ thống phân phối trên thị trường. Hai là, tăng cường sự tham gia của doanh nghiệp trong phát triển NƠXH cho người có thu nhập thấp NƠXH là một trong những hình thức hỗ trợ mà trong khu vực Đông Nam Á có Singapore là một trong những quốc gia đã thực hiện khá thành công, đặc biệt đối với người thu nhập thấp dưới hình thức mua hay thuê, với yêu cầu có chất lượng đảm bảo và giá rẻ. Để thực hiện được điều này, nhà nước Singapore quản lý các công ty bán, cho thuê nhà đảm bảo một mức giá thấp hơn so với thị trường. Singapore còn có Quy định tỷ lệ NƠXH giá rẻ trong các công trình xây dựng, vì thị trường nhà ở giá rẻ thường không hấp dẫn các doanh nghiệp xây dựng. Kinh nghiệm của các nước Malaysia, Pháp và Trung Quốc cũng cho thấy, nhất thiết phải có quy định mang tính pháp lý buộc các công ty phát triển bất động sản phải có một tỷ lệ từ 20 - 30% căn hộ giá rẻ nhưng chất lượng đảm bảo dành cho người thu nhập thấp trong mỗi công trình mới xây dựng. Có thể nói, đây là chính sách căn cơ nhất trong chiến lược phát triển nhu cầu nhà. Ba là, mở rộng nguồn lực tài chính hỗ trợ chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Việc thành lập một Cơ quan Nhà ở Quốc gia cũng là một trong những kinh nghiệm cần xem xét. Cơ quan có chức năng chuẩn bị và thực hiện kế hoạch Nhà ở Quốc gia này sẽ phải thiết lập một hệ thống tài chính dành cho nhà ở thu nhập thấp, và phát triển các sáng kiến thúc đẩy, kêu gọi sự tham gia của khu vực tư nhân vào việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Bốn là, Phương thức triển khai chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp chú trọng vào chính đối tượng hưởng lợi của chính sách. Sự tham gia đầy đủ của đối tượng được hưởng lợi mà nếu là từ cộng đồng thì sẽ là sự đảm bảo cao nhất cho thành
công của mọi dự án nhà ở.
Nguyễn Quỳnh Anh, Trần Ngọc Cương (2018) qua phân tích kinh nghiệm phát triển nhà ở của một số nước phát triển như Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc từ đó rút ra được kinh nghiệm cho phát triển NƠXH ở Việt Nam. Với sự nỗ lực của Chính phủ trong việc ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (2011) và các chương trình đi kèm. Đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên quả phát triển NƠXH hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế do một số nguyên nhân như sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư cũng như sự khác biệt về quan điểm phát triển NƠXH của các bên liên quan.
Trong thời gian tới, cần cân nhắc đưa vào ứng dụng một số mô hình đã được áp dụng thành công trên thế giới như Quỹ tiết kiệm nhà ở hay Quỹ tín thác bất động sản. Trong đó, để giải quyết vấn đề nhà ở cho một bộ phận đối tượng chính sách và người thu nhập thấp, thì Quỹ tiết kiệm nhà ở là mô hình đáng tham khảo. Các gói hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn chỉ nên xem là giải pháp tình thế tạm thời, bởi nếu Nhà nước cứ liên tục đưa ra các gói ưu đãi sẽ làm giảm nguồn thu ngân sách, sẽ làm cho thị trường bất động sản mất đi tính thị trường đúng nghĩa. Ví dụ điển hình như gói vay 30.000 tỷ cho người mua NOXH ở Việt Nam được tiển khai từ 2013 đến 2016 thì dừng. Gói vay với mục đích hỗ trợ những người khó khăn về nhà ở đồng thời góp phần kích thích thị trường bất động sản, với nhiều lần điều chỉnh đối tượng, mức độ ưu đãi và thời gian ổn định lãi suất vay. Việc gói vay kết thúc, khiến không ít người dân đang mua và có ý định mua hoang mang vì có thể buộc phải vay tiếp theo lãi suất thương mại, dẫn tới hậu quả chung là làm tăng nguy cơ mất khả năng thanh toán, vỡ nợ cá nhân và kéo theo gánh nặng nợ xấu cho bản thân ngân hàng chủ nợ và dang dở dự án đang triển khai...
Nhà nước cũng cần tham gia giám sát chặt chẽ quá trình triển khai quy hoạch,
hoạt động đầu tư xây dựng theo đúng quy định; phối hợp các địa phương lập các đoàn kiểm tra, phát hiện những lỗ hổng, bất cập, tạo cơ sở pháp lý xây dựng những chính sách cho thị trường, đặc biệt là chính sách về NOXH, nhà ở cho thuê. Đồng thời, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH.
1.1.2. Về tiếp cận thông tin nhà ở xã hội
Một nghiên cứu năm 2016 của Trần Nguyệt Minh Thu và nhóm nghiên cứu của Viện Xã hội học chỉ ra rằng tiếp cận được thông tin về NƠXH là “hàng rào” đầu tiên để có thể tiếp tục các thủ tục sau này. Mọi quy định liên quan đến thông tin để người dân có thể tiếp cận NƠXH như hồ sơ, tên dự án, giá bán, diện tích nhà, quy trình nộp hồ sơ…đều được công khai trên website của sở Xây dựng nhưng không phải ai cũng biết đến những thông tin này. Kênh thông tin đến sớm với người dân tiếp cận thường là từ người thân hoặc bạn bè. Những người sống gần kề khu vực đang xây dựng NƠXH thường thông báo, cung cấp thông tin cho người thân, bạn bè của họ để tìm hiểu về dự án đó. Nghiên cứu cũng chỉ ra một rào cản trong tiếp cận thông tin NƠXH đối với người dân đó là “ ít truy cập internet”. Đối với những người không sử dụng internet thường xuyên hoặc ít truy cập vào website của sở Xây dựng sẽ khó nắm bắt được đầy đủ các thông tin hướng dẫn cũng như các thủ tục đăng ký mua nhà.
Một nghiên cứu khác của Phạm Đình Tuyển (2016) “Nghiên cứu các giải pháp công nghệ nhằm tạo lập Mô hình phát triển NOXH”. Đây là nghiên cứu từ góc độ khoa học xây dựng, tuy nhiên một đề xuất quan trọng của nghiên cứu đã tập trung vào việc tuyên truyền, cung cấp các kênh thông tin chủ yếu qua mạng xã hội, internet để người dân và các bên liên quan có
thể nắm bắt được thông tin đầy đủ nhất. Đề tài đã tập trung vào mục tiêu nghiên cứu các giải pháp công nghệ tiên tiến và đồng bộ, tạo lập mô hình phát triển NƠXH phù hợp điều kiện thực tiễn Việt Nam và xu hướng phát triển NƠXH trên thế giới. Đề tài đã có một đề xuất quan trọng tập trung vào việc tuyên truyền quảng bá phát triển NƠXH. Nói cách khác đây là cách cung cấp thông tin đến người dân và các bên liên quan trong quá trình phát triển NƠXH. Từ kết quả nghiên cứu, đề tài đã xuất bản sách: 50 mẫu NƠXH (Nhà xuất bản Xây dựng, năm 2014); Tổ chức cuộc thi thiết kế NOXH cho sinh viên vào năm 2014; Lập được Bộ chỉ số đánh giá năng lực phát triển và quản lý NOXH cấp tỉnh. Đặc biệt là lập được mạng xã hội với trang WEB: nhaoxahoivietnam.vn đi vào hoạt động từ năm 2013 và trang WEB: tuvanxaydungonline.vn, đang chạy thử nghiệm để cung cấp tư vấn có trách nhiệm giá rẻ cho người dân tự xây dựng nhà. Từ đó có thể thấy, giải pháp về tuyên truyền, cung cấp thông tin về NƠXH đã được quan tâm nhằm giúp người dân, các bên liên quan trong quá trình phát triển NƠXH có thể tiếp cận với thông tin tốt nhất tuy nhiên cách thức thực hiện còn chưa được bền vững, lâu dài mới ở dưới dạng thử nghiệm.
1.1.3. Về tiếp cận chính sách nhà ở xã hội
Từ năm 2000, việc xây dựng nhà ở cho những nhóm đặc thù đã được thảo luận và đưa ra trong xây dựng Luật nhà ở 2005. Các nhóm nằm trong diện được chú ý, ưu tiên nhà ở bao gồm: cán bộ công chức, viên chức, các nhóm thuộc diện chính sách, công nhân, sinh viên. Đồng thời với quá trình này, các dòng di cư về các thành phố lớn diễn ra mạnh mẽ trong quá trình đô thị hóa.
Ở Việt Nam hiện nay, những chương trình hỗ trợ mua/thuê NƠXH đều cần đến xác nhận cư trú, hộ khẩu. Tuy nhiên, với đặc thù của những người thường xuyên di chuyển nơi ở, họ thường gặp khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục khai báo cư trú, họ thường không có hộ khẩu thường trú vì không
sở hữu nhà ở tại đây. Chính vì vậy, họ hầu như không nằm trong những chương trình vay vốn xóa đói, giảm nghèo [Đặng Nguyên Anh và cộng sự, 2015], điều này ảnh hưởng không nhỏ đến cơ hội sở hữu một ngôi nhà riêng dành những người có thu nhập trung bình, trung bình thấp.
Trịnh Duy Luân (2009), trong Giáo trình Xã hội học đô thị đã phân tích vai trò mà Chính phủ chiếm giữ trong lĩnh vực nhà ở là khía cạnh chủ đạo của chính sách nhà ở quốc gia. Chính phủ có thể đóng một vai trò tích cực – can thiệp trực tiếp, hoặc vai trò tiêu cực – chạy theo các lực lượng thị trường và nhu cầu khách hàng cá nhân, để xác lập mức độ sản xuất và giá cả. Có nhiều chính sách nhà ở quốc gia đang tồn tại trên toàn cầu. Chúng phản ánh những cách thức mà các Chính phủ hoặc là can thiệp hoặc là tránh can thiệp vào lĩnh vực nhà ở. Mặc dù có những khác biệt lớn về kinh tế và văn hoá giữa các quốc gia, trên thực tế những cách thức mà các Chính phủ can thiệp vào lĩnh vực nhà ở không đến mức quá đa dạng như mới thoạt nhìn. Xem xét những gì đang được làm trong lĩnh vực này cho thấy những phương pháp can thiệp vào lĩnh vực nhà ở là tương đối có giới hạn, mặc dù các phương pháp thực hiện có thể rất khác nhau.
Ở một cực, là các nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung ở các nước xã hội chủ nghĩa trước đây, người ta xem nhà ở như một quyền lợi xã hội và do đó xã hội có trách nhiệm cung cấp nhà ở cho mỗi người dân. Một cực khác là những nền kinh tế thị trường, trong đó cá nhân chịu trách nhiệm về nhà ở của mình. Ở đâu nhà ở được xem như hàng hoá, thì nó hoàn toàn là trách nhiệm của các hộ gia đình. Tiêu biểu cho cực thứ hai này là Hoa Kỳ, ở đó nhà ở được xem như trách nhiệm của mỗi người và chi phí cho nhà ở thường chiếm một tỷ lệ cao trong thu nhập của mỗi cá nhân. Tiêu biểu cho cực thứ nhất là Liên Xô cũ (và Việt Nam thời kỳ trước Đổi Mới), ở đó nhà ở được xem như quyền lợi xã hội và tiền thuê nhà chiếm một phần nhỏ trong thu nhập cá nhân. Quan điểm xem
nhà ở như một hàng hoá tiêu dùng thường thấy trong các nền kinh tế thị trường, còn quan điểm đối lập thì phổ biến ở các nước xã hội chủ nghĩa.
Haugton và cộng sự (2010) đánh giá nghèo đô thị ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã nhấn mạnh đến sự đối lập về tình trạng cư trú của những người nhập cư tạm trú và những người có hộ khẩu ở hai thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh. Cuộc sống của những người nghèo đô thị sẽ càng bấp bênh hơn khi nhà ở không được đảm bảo. Hơn một nửa số người nhập cư ở hai thành phố lớn nhất cả nước này sống trong các căn hộ ghép, ký túc xá hoặc thuê nhà và 3% ở khu lều trại và lán, tương phản với 95% người dân đã đăng ký hộ khẩu có chỗ ở ổn định, ở chung nhà với gia đình hoặc sống trong căn hộ. Nói chung, tình trạng nhà ở khó khăn, thiếu thốn của người dân nhập cư là khá phổ biến. Trong một nghiên cứu của UNFPA (2007), tình hình này cũng được phản ánh tương tự. Ở Việt Nam, tại các thành phố lớn những người nhập cư hầu hết phải thuê nhà ở tại những xóm trọ trong điều kiện không được đảm bảo, thiếu điều kiện vệ sinh và nước sạch là những vấn đề nhìn thấy rõ. Năm 2004, có 62% người nhập cư sống trong các nhà ở bán kiên cố và 55% sống trong các nhà trọ hoặc nhà cho thuê. Họ ít được tiếp cận với điều kiện vệ sinh và nguồn nước sạch phù hợp [UNFPA, 2017]. Đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở chủ yếu tập trung vào các hộ trẻ trong nhóm từ 18-35 tuổi. Những người nhập cư đến từ các tỉnh thành khác hầu hết sống trong các nhà trọ, nhà tạm bợ, môi trường sống bị ô nhiễm và an ninh không được đảm bảo. Riêng đối với nhóm lao động trong các khu công nghiệp thì phần lớn trong số họ đời sống vật chất, đời sống tinh thần của bị ảnh hưởng khi sống trong điều kiện nhà ở thiếu thốn như vậy [Đinh Ngọc Bách, 2007]. Trong khi đó, NƠXH chỉ tập trung giải quyết khâu giá thành thấp mà chưa thực sự đầu tư vào dịch vụ xung quanh phục vụ cho người dân tại các khu NƠXH. Thêm nữa, chất lượng các công trình NƠXH chưa được đảm bảo, đáp ứng nhu cầu của người dân.