Những vấn đề thường xuyên xảy ra với các khu NƠXH như hiện tượng bong tróc, nứt trần, tường hay thấm nước được người dân phản ánh. [Viện nghiên cứu Kiến trúc quốc gia, 2007].
Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (2009), trong sách Nhà ở cho người thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay – Kinh nghiệm Hà Nội đã đưa ra một nội dung chính về cơ sở lý luận cũng như kinh nghiệm về giải quyết NƠXH cho người thu nhập thấp tại đô thị cùng với việc nghiên cứu thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội. Tuy nhiên, các tác giả mới chỉ tập trung vào thời kỳ trước 2009 – khi và chính sách NƠXH chưa có hiệu lực. Vì vậy, mà nhiều vấn đề chính sách chưa được phát hiện. Các tác giả cũng chỉ ra tính phi thị trường của NƠXH – là nguyên nhân sâu xa dẫn đến tình trạng tiêu cực và khó khăn trong việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.
UN-Habitat (2014) đã chỉ ra mối quan hệ giữa thu nhập bình quân và chi phí mua nhà ở tại các thành phố với nhận xét đại đa số các gia đình đô thị không đủ khả năng mua một đơn vị nhà ở nhỏ, kiên cố, hiện đại ngay cả khi họ đủ điều kiện vay vốn mua nhà ở. Giá nhà ở tại các thành phố chỉ phù hợp với khoảng 5% hộ gia đình sống ở đô thị. Đồng thời, UN-Habitat cũng nhận định rằng ở Việt Nam nhu cầu về nhà ở đang tăng lên đặc biệt là ở đô thị. Ước tính đến 2049 khu vực thành thị sẽ có thêm 13,93 triệu hộ gia đình mới. Điều này đồng nghĩa với việc phải cung ứng khoảng 3,14 triệu đơn vị nhà ở đô thị để cung ứng nhu cầu tăng trưởng này. Lương Ngọc Thúy (2015) cho rằng giá NƠXH vẫn còn rất cao so với thu nhập của người dân, trong khi các thủ tục vay vốn mua nhà còn nhiều bất cập, chồng chéo trong các quy định khiến cả chính quyền địa phương và người dân còn lúng túng trong xin xác nhận.
Nguyễn Xuân Mai (2002) đưa ra gợi ý nhà chung cư cho người thu nhập thấp nên được xây dựng gần kề các khu công nghiệp, các trường học
(đại học, cao đẳng, dạy nghề …) hay trong khu tái định cư xây chen trong các khu phố cũ, khu chung cư cũ. Việc xây dựng như vậy sẽ hạn chế tình trạng cư trú tách biệt theo thành phần gia đình, không gian đô thị, khắc phục những lo ngại về cảnh quan kiến trúc xấu từ việc tiết kiệm chi phí đầu tư. Việc quy hoạch cho đến xây dựng các khu chung cư đan xen tạo sẽ cho nhóm người dân có thu nhập thấp có nhiều cơ hội việc làm hơn qua việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ của nhóm có thu nhập cao hơn.
Lê Thị Bích Thuận (2005), với đề tài khoa học cấp bộ “Nghiên cứu các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam, đã tập trung nghiên cứu thực trạng nhà ở cho người TNT tại các đô thị và các cơ sở về khoa học kiến trúc và xây dựng giải quyết vấn đề nhà ở cho người TNT.
Ngân hàng thế giới (2007) về Đánh giá NƠXH cho nhóm TNT tại Đà Nẵng đưa ra tiêu chuẩn về sàn nhà ở tối thiểu cho hộ gia đình thu nhập thấp phân theo quy mô hộ. Chẳng hạn như, hộ gia đình 2-3 người, tổng diện tích sàn tối thiểu là 30 m2 đến 40m2; hộ gia đình 4-5 người, tổng diện tích sàn tối thiểu là 50-60 m2; hộ gia đình có hơn 5 người, tổng diện tích sàn là 70-80 m2. Cũng bàn luận về chủ đề này, những ý tưởng mới về cung cấp nhà ở cho người TNT được Michael Waibel gợi ý một chiến lược hướng đến giúp người nghèo tái hội nhập bằng tăng cường sự tham gia của tất cả các bên liên quan, sự kết hợp từ dưới lên và kinh nghiệm thực tế của người dân. Đó là một chiến lược không gian quan tâm đến tái phát triển các khu dân cư trong nội thành và nhà ở tại các khu mở rộng lân cận.
Cũng nghiên cứu trên địa bàn Đà Nẵng, các tác giả Lê Văn Đính và Hồ Kỳ Minh (2013), Xây dựng chính sách nhà ở cho người TNT đã phân tích về thực trạng thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp của Đà Nẵng. Từ đó đưa ra một số giải pháp khuyến nghị với cấp có thẩm quyền và việc
Có thể bạn quan tâm!
-
Tiếp cận và sở hữu nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay - 2 -
Về Lịch Sử, Kinh Nghiệm Phát Triển Nhà Ở Xã Hội -
Về Tiếp Cận Thông Tin Nhà Ở Xã Hội -
Sử Dụng Nhà Ở Xã Hội Và Những Vấn Đề Xã Hội Đặt Ra -
Tiếp Cận Và Tiếp Cận Nhà Ở Xã Hội -
Lý Thuyết Cư Trú Trách Iệt, Với Mô Hình Đa Hạt Nhân (Đa Trung Tâm)
Xem toàn bộ 236 trang tài liệu này.
hoàn thiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp.
Theo UN-Habitat (2014) phân tích chính sách về nhà ở của Việt Nam đã có nhiều thay đổi qua các thời kỳ. Tuy nhiên, các chính sách nhà ở cho thuê và nhà ở tái định cư vẫn mang nặng tính bao cấp, mới chú trọng nguồn vốn ngân sách để phát triển nhà ở cho công nhân, sinh viên mà ít quan tâm nâng cấp quỹ nhà ở cho thuê. Bên cạnh đó, các chính sách nhà ở chưa tạo điều kiện cho cộng đồng người nghèo tham gia, giải quyết những khó khăn về nhà ở của chính họ. Chính sách chưa cải thiện điều kiện cho người dân và cộng đồng cách khuyến khích họ tham gia trực tiếp vào quá trình quy hoạch, cải tạo, nâng cấp các khu nhà cũ, nhà tập thể đã xuống cấp tại các đô thị hiện nay. Tác giả Lương Ngọc Thúy (2015) cho rằng Nhà nước cần có những biện pháp huy động sự tham gia của khu vực tư nhân trong lĩnh vực phát triển NƠXH ở cả loại hình bán và cho thuê. Bên cạnh đó, cần ban hành những chính sách mới khuyến khích các chủ sử dụng lao động hỗ trợ người lao động mua/thuê NƠXH.
“Nghiên cứu các giải pháp đ ng bộ phát triển nhà ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam” (2007) của Viện Nghiên cứu kiến trúc – Bộ Xây dựng với 4 nội dung lớn: 1) Nghiên cứu thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam và các cơ sở khoa học về kiến trúc và công nghệ xây dựng giải quyết vấn đề nhà ở cho người TNT. 2) Xác định các tiêu chuẩn ở thích hợp cho thiết kế nhà ở, các loại hình và phương thức giải quyết nhà ở giá thành thấp cho người thu nhập thấp đô thị. 3) Đề xuất các giải pháp thiết kế, xây dựng, nâng cấp hạ tầng cho việc hoàn thiện nơi và môi trường ở cho người thu nhập thấp. 4) Kiến nghị các chính sách, cơ chế tài chính cho công tác xây dựng các khu nhà ở cho người TNT tại các đô thị Việt Nam. Mặc dù đây là một nghiên cứu đậm chất quy hoạch-xây dựng, tính xã hội học chưa cao, song có thể thấy kết quả nghiên cứu đã chỉ rõ thực trạng nhà ở hiện nay ở
các đô thị lớn và từ đó định hướng giải pháp về quy hoạch; giải pháp về công trình và các giải pháp chính sách về nhà ở cho người thu nhập thấp đô thị. Nếu như bài toán về quy hoạch, thiết kế tiêu chuẩn nhà ở cho người TNT được kết hợp với các chính sách hỗ trợ khác sẽ giải quyết được một cách toàn diện hơn về “chỗ ở đảm bảo” cho người TNT.
Trịnh Duy Luân (2011) “NƠXH – khái niệm mới và những nội hàm cũ” đã làm rõ khái niệm NƠXH trên các bình diện kinh tế, xã hội, quản lý, trong hệ thống các quan hệ kinh tế xã hội ở các đô thị hiện nay. Tác giả đưa ra các tiêu chí và phân tích rất kỹ tính chất thương mại /thị trường và tính chất “xã hội“ ở đây là rất khó tương hợp trong điều kiện nguồn tài nguyên vô cùng quý hiếm là đất đai - hiện chưa được quản lý sử dụng hiệu quả ở khắp mọi nơi. Đây cũng là vấn đề nổi cộm tại các thành phố lớn với mật độ dân số cao. Trong bối cảnh mới, khi Việt Nam đang tiếp tục khẳng định phát triển NƠXH theo cơ chế thị trường, khắc phục suy giảm kinh tế, kích cầu sản xuất và tiêu dùng, vấn đề NOXH đang được tái khởi động với những nội hàm cũ và mới. Tuy nhiên gốc rễ của nó dường như không khác với vấn đề “ nhà bao cấp” trước đây. Và quan trọng hơn nữa đó là quá trình phân phối như thế nào tới các đối tượng thụ hưởng và những hệ quả tiếp theo của nó.
1.1.4. Tiếp cận vốn vay ưu đãi, hệ thống hỗ trợ tài chính mua nhà ở xã hội
Từ thực tiễn phát triển nhà ở trên thế giới và một số nước trong khu vực cho thấy những quốc gia xây dựng được hệ thống hỗ trợ tài chính hoàn chỉnh sẽ giúp cho người dân đặc biệt là người TNT có khả năng tiếp cận với nhà ở cao hơn. Hoàng Vũ Linh Chi (2016) đã chỉ ra những chính sách tài trợ và hỗ trợ tài chính cho NƠXH ở Châu Âu. Những chính sách này nhằm mục đích giảm chi phí xây dựng, từ đó giúp người thụ hưởng sẽ được thuê hoặc mua với giá thấp hơn chi phí thuê cùng với những hỗ trợ tài chính khác để người sử dụng có thể chi trả tiền thuê và các chi phí có liên quan. Các khoản trợ cấp
về phía cầu (người sử dụng): có các hình thức trợ cấp cho người thụ hưởng hoặc người thuê nhà để giúp họ trả tiền thuê và các hóa đơn khác (ví dụ như Hungary). Các khoản trợ cấp này được bảo đảm bởi các chính phủ trung ương, liên bang hoặc địa phương, nhưng thường là từ ngân sách. Chính phủ sẽ xác định mức độ trợ cấp tùy thuộc vào mức thu nhập của cư dân sinh sống tại khu NƠXH.
Ở Tây Ban Nha, các khoản trợ cấp bên cung: nhằm mục đích hạ giá xây dựng NƠXH để đảm bảo giá thuê hoặc giá mua thấp. Tùy thuộc vào bối cảnh của từng quốc gia, trợ cấp bên cung cấp có thể được tài trợ hoàn toàn bằng ngân sách công (ví dụ như chính quyền trung ương và địa phương) hoặc thông qua tài chính tư nhân (ví dụ như các nhà đầu tư). Cần nhấn mạnh rằng bất kể trường hợp nào, nhà nước đóng một vai trò quan trọng trong việc giảm chi phí tài chính, các quy tắc và quy định về mức lợi nhuận và mức giá thuê hoặc giá mua. Các khoản trợ cấp thường được sử dụng như là: chiết khấu giá đất, trợ cấp, các khoản vay công cộng, cho vay tư nhân, trợ cấp lãi suất.
Ở nhiều quốc gia, chính sách phát triển nhà ở cho người TNT được lồng ghép vào chương trình, chính sách quốc gia, bộ máy chính quyền trung ương có chức năng thực hiện nhiệm vụ này. Do đó, việc thành lập một Cơ quan Nhà ở Quốc gia cũng là một trong những kinh nghiệm cần xem xét đối với các nước đang phát triển NƠXH cho người NTN trong đó có Việt Nam. Cơ quan này sẽ phải thiết lập một hệ thống tài chính dành cho nhà ở TNT, và phát triển các sáng kiến thúc đẩy, kêu gọi sự tham gia của khu vực tư nhân vào việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Kinh nghiệm từ Singapore, Thái Lan, Philippines là những nước có cơ quan phát triển nhà ở thuộc Bộ của chính phủ, xây dựng những chương trình quốc gia về nhà ở cho người thu nhập thấp. Từ đó, thành lập một hệ thống cơ quan/tổ chức về tài chính dành cho các hỗ trợ/vay cho nhà ở của người thu nhập thấp như Quỹ tiết kiệm trung
ương (Singapore); Ngân hàng nhà ở Chính phủ (GHB) của Thái Lan); Công ty Tài chính Thế chấp Nhà ở Quốc gia (NHMFC), Công ty Bảo đảm Bảo hiểm Nhà ở (HIGC), Quỹ Hỗ trợ Phát triển Nhà (HDMF) của Philippines…
Kinh nghiệm trong khai thác nguồn vốn quỹ tiết kiệm tại Thái Lan, Singapore, Malaysia để phát triển NƠXH cho thấy cơ bản phải chú trọng vào nguồn vốn quỹ tiết kiệm trong nước để phát triển lâu dài như: thành lập ngân hàng riêng với mục đích cung cấp tín dụng nhà ở và chủ trương trích 20% khoản thuế đánh vào nhóm người giàu để bổ sung vào quỹ phát triển nhà ở (Tan and Phang, 1991). Đối với Singapore, việc thành lập Quỹ dự phòng Trung ương (CPF) đã giúp cho người gửi Quỹ CPF được quyền mua nhà của HDB với giá thấp hơn giá thị trường. Chính phủ nước này cũng đã tạo cơ hội cho người dân có nhu cầu mua nhà được vay vốn với lãi suất thấp. Ngoài ra các hình thức mua - thuê nhà được triển khai rất linh hoạt, đa dạng. Chính phủ Singapore đã rất thành công khi tạo thói quen cho người dân về việc chấp nhận hình thức tiết kiệm nhà ở là việc làm bắt buộc. Về kinh nghiệm này, hai quốc gia này đã thành lập quỹ tiết kiệm trung ương bằng cách quy định các tổ chức tuyển dụng lao động phải có nghĩa vụ đóng góp 13% và người lao động đóng góp 20% lương hàng tháng vào quỹ sau đó nhà nước cho vay khi họ có nhu cầu mua nhà ở.
Tại Philippines, ở chương trình tái định cư của chính phủ do Cơ quan Nhà ở Quốc gia (NHA) chỉ đạo thực hiện đã kết hợp hỗ trợ tiền và cho vay từ ngân sách nhà nước đối với người có nhu cầu nhà ở. Những khu đất chưa sử dụng sẽ được thu hồi, quy hoạch và xây dựng nhà dịch vụ với các dịch vụ cơ bản xung quanh: trường học, nước sạch, điện và các hộ gia đình di chuyển đến sinh sống sẽ được hỗ trợ với các cơ hội sinh kế. Mỗi hộ gia đình tái định cư được hỗ trợ 160.000 Piso (P), trong đó 100.000 P là chi phí đất ở và
60.000 P là chi phí nhà. Chi phí đất là một khoản vay với lãi suất 6% trong 30
năm trong khi chi phí nhà ở bao gồm một khoản trợ cấp 25.000 P và phần còn lại là vay 35.000 với lãi suất bằng 0% trong 5 năm. [Gilberto M. Llanto, Aniceto C. Orbeta, 2001]. HDMF là một Quỹ bảo đảm xã hội huy động bắt buộc từ công nhân và chủ doanh nghiệp cũng như đóng góp tự nguyện từ khu vực tư nhân. HDMF khuyến khích các công nhân, nhân viên, thành viên của họ cố gắng sở hữu nhà ở thông qua tài trợ thế chấp và khu vực tư nhân xây dựng NƠXH thông qua sử dụng chương trình tài trợ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Các khoản vay nhà ở của HDMF có thời hạn từ 5 đến 30 năm, với lãi suất khác nhau tùy theo mục đích của số tiền vay. Tất cả các cách làm trên đều hướng đến khai thác tối đa nguồn lực để tạo ra nguồn vốn cần thiết phát triển nhà ở một cách hiệu quả nhất.
Tại Malaysia, Chính phủ đã thành lập Quỹ tiết kiệm người lao động (EPF), với mục đích chính của quỹ là đầu tư chứng khoán, tiền tệ, cho vay, trái phiếu, đầu tư tài sản… Theo Kế hoạch Ngân sách năm 2012 đưa ra thì các công ty sử dụng lao động của Maylaysia phải tăng mức đóng góp thu nhập vào Quỹ tiết kiệm người lao động từ 12% lên 13% cho người lao động đối với những lao động có lương tháng dưới mức 5000 Ringgit và dưới 55 tuổi; đối với khoản đóng góp của người làm thuê vẫn giữ ở mức 11%. Đối với nhân công trên 55 tuổi (đến ngưỡng 75 tuổi), tỷ lệ đóng góp từ chủ lao động tăng lên 6,5% từ tỷ lệ ban đầu là 6%, đối với trường hợp này thì nhân công cao tuổi chỉ phải đóng góp vào quỹ 5,5%. Điều này giúp gia tăng khoản đóng góp vào quỹ của người chủ, thúc đẩy tạo một khoản tiết kiệm hỗ trợ cho nhân công làm thuê khi họ nghỉ hưu.
Sau khi hình thành, Quỹ tiết kiệm người lao động được chia làm hai phần: Một là, phần tài sản sử dụng lâu dài (chi trả lương hưu, bảo hiểm) chiếm 70%; Hai là, phần tài sản linh hoạt (trong đó, có khoản mục người lao động có thể rút tiền dưới 100% để mua nhà) chiếm 30%. Bên cạnh đó, người
gửi tiền vào quỹ này được hưởng 2,5%/năm. Còn nếu người lao động rút tiền ra mua nhà TNT thì phải chịu lãi suất 6,5%/năm. Cơ chế cho vay như sau: 25% của khoản vay phải được đảm bảo, giấy tờ sở hữu đất sẽ được trao tay khi người vay mua nhà trả hết nợ vay; 20% (60 triệu Ringgit Malaysia) sẽ được giữ vào một quỹ dự phòng nhằm mua lại nhà từ người mua (khi người không trả được nợ quá 6 tháng); 5% (15 triệu Ringgit Malaysia) cho vào quỹ thanh khoản để đảm bảo Quỹ tiết kiệm người lao động nhận được khoản trả nợ trong trường hợp trả chậm. Khoản vay sẽ được bảo lãnh bởi một cơ quan của chính phủ, Quỹ tiết kiệm người lao động sẽ hưởng 5,5% lợi tức đầu tư hàng năm từ các khoản trả nợ của người đi vay. Ngoài ra 6,5% lãi suất áp lên người vay trong đó gồm 5,5% được hưởng bởi Quỹ tiết kiệm người lao động và 1% bởi Federal Territories Foundation-FTF nhằm vào các khoản chi phí quản lý (ví dụ như chi cho việc thu hồi nợ vay). [Ngô Xuân Thanh, 2012]
Mô hình quỹ NƠXH tại Đức được vận hành thông qua các Quỹ đại chúng, Nguồn vốn cho lĩnh vực NƠXH thông qua sử dụng các quỹ đại chúng. Nhà nước hỗ trợ cho tư nhân hoạch định và phát triển nhà ở, ngược lại tư nhân chịu trách nhiệm cung cấp NƠXH cho người dân. Việc cung cấp NƠXH tại Đức tồn tại dưới hai hình thức là nhà bán chiếm đa số và nhà cho thuê mà chủ cho thuê là khối tư nhân, các tổ chức hoạt động với mục đích lợi nhuận. [Ngô Xuân Thanh, 2012].
Dưới hình thức này, nguồn quỹ của Nhà nước đã được hỗ trợ an sinh xã hội, cụ thể ở đây là NƠXH sẽ được dùng để hỗ trợ các công ty phát triển nhà, đặc biệt dưới dạng thuế ưu đãi cho khối tư nhân kinh doanh phát triển nhà. Còn đối với người được thuê, mua thì được thuê, mua với giá thuê ưu đãi.
Ở Việt Nam, hiện vẫn chưa xuất hiện các hình thức Quỹ hỗ trợ nhà ở như một số quốc gia trên thế giới và trong khu vực đã áp dụng. Việc phát triển nhu cầu NƠXH được định hình trong chính sách từ những năm 2005 nhưng