Hình Thức Thực Hiện Pháp Luật Về Quyền Chuyển Nhượng, Góp Vốn, Thế Chấp

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai Ngày 26/6/2014 Tòa án nhân dân tối cao đã có công văn hướng dẫn số 117/TANDTC-KHXX để phổ biến, quán triệt và triển khai thi hành Luật Đất đai đến các đơn vị trong toàn ngành. Do vậy, từ ngày 01/7/2014 khi thụ lý để giải quyết vụ án dân sự về tranh chấp đất đai cần chú ý một số vấn đề sau: Mọi tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã, (phường, thị trấn) mà không thành thì đương sự có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Đây là một quy định bắt buộc, được coi như một thủ tục “tiền tố tụng” mà đương sự phải thực hiện trước khi khởi kiện tới Tòa án nhân dân.

- Theo quy định tại điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã (phường, thị trấn) gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân cấp xã (phường, thị trấn) được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận việc hòa giải không thành của ủy ban nhân dân.

- Đối với những tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì phải yêu cầu đương sự phải cam kết chỉ khởi kiện đến Tòa án

nhân dân mà không đề nghị ủy ban nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai để tránh trường hợp cùng một vụ việc cả hai cơ quan cùng tham gia giải quyết.

Những người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính được quy định trong Nghị định này là Chủ tịch ủy ban nhân dân các cấp, thanh tra chuyên ngành đất đai (thanh tra viên, người được giao thực hiện nhiệm vụ thanh tra chuyên ngành đang thi hành công vụ; Chánh Thanh tra Sở, Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành do Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Giám đốc Sở, Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường ra quyết định thanh tra và thành lập Đoàn thanh tra; Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành cấp Bộ; Chánh Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai).

1.3.3. Hình thức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

a) Tuân thủ pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

Tuân thủ pháp luật là một hình thức thực hiện pháp luật trong đó các chủ thể pháp luật tự kiềm chế mình để không tiến hành những hoạt động mà pháp luật cấm. Việc các chủ thể pháp luật tự kiềm chế là những xử sự thụ động, tự ghép mình vào tập thể, vào xã hội, đặt lợi ích Quốc gia, lợi ích cộng đồng, tập thể lên trên lợi ích cá nhân, lợi ích bộ phận cục bộ. Pháp luật qui định mọi tổ chức và công dân khôngđược thực hiên những hành vi nguy hiểm cho XH, không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp người khác. Đó là những điều pháp luật cấm, đồng thời vì lợi ích chung, tùy theo tình hình, hoàn cảnh cụ thể mà pháp luật bắt buộc tổ chức, công dân phải làm một việc nào đó.

Tuân thủ thực hiện pháp luật trong việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất nghĩa là các chủ thể phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất như tuân thủ các điềukiện, thủ tục về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử

dụng đất. Theo Điều 167 và Điều 188 Luật đất đai năm 2013 không được thực hiện các hành vi mà pháp luật cấm. Cụ thể, không thực hiện những hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 như không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất; nhận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của luật đất đai; sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; cản trở, gây khó khăn đốivới việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.... không thực hiện đăng ký góp vốn, thế chấp theo Điều 72, Điều 74 và Điều 81 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

b)Chấp hành pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

Là một hình thức thực hiện pháp luật mà trong đó các chủ thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý của mình với hành động tích cực, khác với việc thực hiện các nghĩa vụ pháp lý khi vi phạm pháp luật, các nghĩa vụ pháp lý nói đây là các nghĩa vụ pháp lý mang tính đương nhiên của công nhân, của cán bộ, công chức nhà nước; coi đây là bổn phận trách nhiệm và các chủ thể phải thực hiện theo quy định của pháp luật nhưng khuyến khích hoạt động có hiệu quả cao. Hoạt động chấp hành pháp luật là cơ sở pháp lý để đánh giá công trạng, thành tích và danh dự, phẩm chất tốt đẹp của công dân và tổ chức cũng như các cán bộ, công chức nhà nước.

Trong chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất việc chấp hành pháp luật đó là các chủ thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý của mình với hành động tích cực. Khác với việc thực hiện các nghĩa vụ pháp lý khi vi phạm pháp luật, các nghĩa vụ pháp lý là các nghĩa vụ pháp lý mang tính đương nhiên

của các chủ thể; coi đây là bổn phận trách nhiệm và các chủ thể phải thực hiện theo quy định của pháp luật nhưng khuyến khích hoạt động có hiệu quả cao. Theo Luật Đất đai năm 2013, các hành vi chấp hành pháp luật trong các trường hợp này có thể được hiểu là những hành vi thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ các thủ tục khi chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thực hiện việc kê khai giá đất chuyển nhượng theo giá thực tế trên thị trường; thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước...

c) Sử dụng pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Sử dụng pháp luật: là một hình thức thực hiện pháp luật mà trong đó các

chủ thể pháp luật sử dugj các quyền năng pháp lý để bảo vệ các chủ thể không sử dụng quyền năng của mình. Song nếu các chủ thể không sử dụng quyền của mình thì pháp luật cũng không bắt buộc. Trong một chế độ pháp luật dân chủ, chủ thể pháp luật có nhiều quyền năng pháp lý như quyền khiếu nại-tố cáo; quyền khởi kiện và kháng cáo; quyền đình công, biểu tình, thị uy… các chủ thể pháp luật được dùng các quyền này để bảo vệ các lợi ích hợp pháp của mình. Khi chủ thể pháp luật thực hiện các quyền này, phải thực hiện theoquy định của pháp luật.

Việc sử dụng pháp luật trong quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất có thể được hiểu đó là việc người sử dụng đất có thể thực hiện hay không thực hiện các quyền khiếu nại, tố cáo; khởi kiện các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai hoặc người sử dụng đất có thể hưởng hay không hưởng các thành quả, kết quả đầu tư trên đất; hoặc đối với những hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở cho phép các bên tham gia giao dịch tùy nghi lựa chọn yêu cầu công chứng, chứng thực hoặc không yêu cầu công chứng, chứng thực thì vẫn được công nhận có giá trị pháp lý.

d) Ápdụng pháp luật trong quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

Áp dụng pháp luật: là một hình thức thực hiện pháp luật trong đó nhà nước

thông qua các cơ quan nhà nước hoặc cán bộ, công chức có thẩm quyền tổ chức cho các chủ thể thực hiện những quy định của pháp luật hoặc tự mình căn cứ vào các quy định của pháp luật ra các quyết định làm phát sinh, chấm dứt, hay thay đổi những quan hệ pháp luật cụ thể ở nước ta. Trong một số trường hợp, theo quy định của pháp luật, các tổ chức CT - XH cũng được thực hiện hoạt động áp dụng pháp luật.

Hoạt động áp dụng pháp luật trong chuyển quyền, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất là việc Nhà nước thông qua các cơ quan nhà nước hoặc các cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền để tổ chức cho các chủ thể thực hiện những quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; đó có thể là tòa án, phòng công chứng, các cơ quan quản lý đất đai ở các địa phương, các tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.... Cụ thể theo quy định tại Điều 23 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước; Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai…”. Các cơ quan, tổ chức nay khi được nhà nước trao quyền sẽ căn cứ vào các quy định của pháp luật liên quan đến đất đai để thực hiện công tác quản lý đất đai một cách hiệu quả nhất nhằm đảm bảo quyền của Nhà nước nói chung cũng như các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nói riêng.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀNCHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY

2.1. Thực trạng người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.1. Thực trạng hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Qua kết quả điều tra của tổng cục quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thực hiện tại một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì trong 3 quyền (chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất)hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tỷ lệ lớn, thực hiện quyềngóp vốn bằng quyền sử dụng đất với tỷ lệ bé nhất (chiếm 25,28%); trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ yếu thực hiện chuyển quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp (chiếm 73,78%).

Bảng 2.1: Kết quả thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân

Thực hiên quyền

Tỷ lệ (%)	Ghi chú
- Chuyển nhượng QSDĐ + Chuyển nhượng QSDĐ ở	59,00
+ Chuyển nhượng QSDĐ sản xuất nông nghiệp	73,78
+ Chuyển nhượng QSDĐ lâm nghiệp	36,17
- Góp vốn bằng QSDĐ	25,28
- Thế chấp bằng QSDĐ	41,50

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

Nguồn: Tổng cục quản lý đất đai

Nhìn chung điều tra cho thấy mục đích chủ yếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là do điều kiện kinh tế khó khăn

- Để thành lập công ty theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2005;

- Để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

- Để có lợi nhuận kinh tế.

- Để bảo đảm cho việc vay vốn sản xuất, kinh doanh;

- Để bảo đảm cho việc thực hiện các giao dịch dân sự như: làm đại lý bán hàng cho các cơ sở sản xuất kinh doanh, cho các công ty Xổ số kiến thiết…;

- Để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho các hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng…;

- Để bảo đảm cho việc vay vốn phục vụ cho mục đích mua nhà ở, xây dựng nhà ở, mua sắm phương tiện hoặc mục đích tiêu dùng khác, đầu tư cho việc đi học tập, lao động ở nước ngoài, để chữa bệnh…;

- Để vay vốn đầu cơ bất động sản (nhà, đất) kiếm lời…

2.1.2. Thực trạng doanh nghiệp thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Qua kết quả điều tra của Tổng cục quản lý đất đai đối với 360 doanh nghiệp trên địa bàn 12 tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương thì trong 3 quyền (chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất), khác với hộ gia đình,cá nhân thì doanh nghiệpthực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất với tỷ lệ lớn, tiếp đến là thực hiện quyềngóp vốn bằng quyền sử dụng đất; thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ bé nhất (chiếm 28,06%).

Bảng 2.2: Kết quả thực hiện quyền của doanh nghiệp

Thực hiện quyền

Kết quả (Phiếu)	Tỷ lệ (%)	Ghi chú
- Chuyển nhượng QSDĐ	101	28,06
- Góp vốn bằng QSDĐ	127	35,28
- Thế chấp bằng QSDĐ	163	45,28

Nguồn: Tổng cục quản lý đất đai

Khác với quyền của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế không được chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là một giao dịch độc lập. Theo Điều 174Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Qua khảo sát thực tế cho thấy, mục đích của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cũng rất đa dạng, chẳng hạn:

- Để thu hồi lại vốn đầu tư;

- Để có vốn đầu tư vào dự án khác có hiệu quả hơn;

- Để có vốn đầu tư tại khu vực, vùng, miền khác có môi trường phù hợp hơn;

- Để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng...

- Để kiếm lời (trên thực tế, do sự thiếu minh bạch trong quản lý đất đai, cũng như do tình trạng quản lý đất đai lỏng lẻo, không ít nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất mà không sử dụng đất, không triển khai dự án theo tiến độ được phê duyệt mà đợi có lãi thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chưa có kết cấu hạ tầng, chưa có công trình kiến trúc), song vẫn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận cho thực hiện các thủ tục chuyển nhượng mà không bị xử lý.

Các doanh nghiệp thực hiệnquyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất thường nhằm các mục đích sau:

- Để vay vốn thực hiện dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Để vay vốn sản xuất, kinh doanh;

- Để vay vốn đầu cơ bất động sản.

Theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội khi đã triển khai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư theo hình thức chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Kết quả, 70% diện tích đất đã chuyển nhượng theo quy hoạch. Số còn lại không tự thỏa