Những Hạn Chế Của Pháp Luật Về Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế

và Điều 30-K3c cũng đồng thời quy định việc qóp vốn bằng giá trị QSDĐ thuê lại để hợp tác liên doanh,...

Chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ và Xử lý QSDĐ khi chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ thực hiện theo quy định tại Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC (Mục VII) và Điều 39 - K3,4,5 và Điều 40 - K2,3,5

(Nghị định số 17/1999/NĐ-CP), quy định này chỉ áp dụng đối với liên doanh dùng QSDĐ của mình góp vốn để thành lập công ty mới, cụ thể như sau:

(i) Đối với doanh nghiệp liên doanh, việc chấm dứt góp vốn bằng giá trị QSDĐ, ngoài trường hợp trên, còn được thực hiện theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền do vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về đất đai, thì đất đó sẽ bị Nhà nước thu hồi;

(ii) Việc chấm dứt góp vốn bằng giá trị QSDĐ do bị tuyên bố phá sản. QSDĐ đã đem góp vốn được xử lý theo Quyết định tuyên bố phá sản doanh nghiệp của Toà án nhân dân:

+ Người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân trong nước, được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích và trong thời hạn giao đất, thuê đất còn lại;

+ Người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài, được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích theo quy định của pháp luật;

+ Trường hợp không có người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước thu hồi đất đó;

(iii) Việc chấm dứt góp vốn bằng giá trị QSDĐ do giải thể, QSDĐ đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận của các bên.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

Thực tế, việc thực hiện quyền này chưa phải là vấn đề lớn, được thường xuyên đề cập, mặc dù đã có quy định. Song, mới chỉ có hầu hết là Bên Việt Nam tham gia liên doanh với nước ngoài do không có đủ vốn, nên dùng QSDĐ của mình làm vốn góp mà thôi. Còn việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ của doanh nghệp có vốn ĐTNN, hoặc doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN để thành lập liên doanh mới hiện chưa phổ biến.

Cùng với thực tế áp dụng rất phức tạp như đã trình bày trong mục 2.1.2 “Phần vốn pháp định góp bằng giá trị QSDĐ của tổ chức kinh tế Việt Nam...”, việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ nói chung hiện đang còn nhiều điều bất cập, vì vậy nhiều ý kiến cho rằng không nên duy trì hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ để liên doanh với người nước ngoài, trong các quy định của Luật Đất đai mới.

2.1.3.4. Chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất

Luật Đất đai hiện hành, Pháp lệnh ngày 14/11/1994 và các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp lệnh không quy định quyền này; song Quyền này lại được quy định rất rõ trong Nghị định số 165/1999/NĐ-CP, 19/11/1999 về Giao dịch bảo đảm. Thực chất, chuyển nhượng giá trị QSDĐ trong trường hợp này chính là quyền phát sinh của quyền thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Điều 32 quy định việc xử lý QSDĐ thế chấp:... bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá QSDĐ thế chấp để thanh toán nghĩa vụ trả nợ; Điều 38 quy định về chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển QSDĐ thế chấp có quyền, nghĩa vụ như người chuyển QSDĐ và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Mặc dù ở đây chỉ quy định người nhận chuyển QSDĐ, ta có thể hiểu được người chuyển là công ty có vốn ĐTNN (người nhận thế chấp - ngân hàng/tổ chức tín dụng được phép), đây là sự thiếu chặt chẽ và đồng bộ của pháp luật hiện hành.

Điều kiện chuyển nhượng giá trị QSDĐ: Không có quy định tách riêng như các quyền khác, song có thể thực hiện theo các hướng dãn của các cơ quan chuyên môn. Việc phát mại tài sản thế chấp là QSDĐ của doanh nghiệp liên doanh do Bên Việt Nam góp vốn bằng giấy trị QSDĐ khi có các giấy tờ quy định điểm 2 Mục I Thông tư số 772/2001/TTLT-TCĐC-NHNN (21/5/2001), theo quy định tại Điều 1 - K17,18 và Điều 2- K1, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP (01/11/2001) [Công văn số 20/TCĐC-PC, 07/01/2002, về

việc Ngân hàng liên doanh Chohung Vina phát mại QSDĐ của DNLD].

Việc thực hiện

Doanh nghiệp có vốn ĐTNN khi thế chấp giá trị QSDĐ để vay vốn mở rộng sản xuất, khi không thanh toán được nghĩa vụ trả nợ của mình, thì QSDĐ thế chấp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật Đất đai hiện hành thì ngân hàng phải giữ đất để sử dụng đúng mục đích,... Như vậy, Không có ngân hàng nào giám nhận thế chấp tài sản cho vay bằng giá trị QSDĐ (ý kiến của một nhà ĐTNN trong cuộc họp của câu lạc bộ FDI). Tuy vậy, điều này lại được giải quyết theo quy định của Nghị định 165/1999/NĐ-CP, QSDĐ thế chấp được chuyển nhượng... Với thực tế như vậy, việc áp dụng luật rất khó khăn không chỉ cho các nhà ĐTNN mà ngay cả đối với các nhà quản lý.

Khi các nhà ĐTNN thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư như xây dựng cơ sở hạ tầng (các nhà đầu tư Địa ốc - như cách gọi thông thường) sẽ có những tình huống phải xem xét kỹ hơn về QSDĐ của họ được thực hiện như thế nào:

- Đối với các dự án xây dựng hạ tầng đó là KCN, KCX, KCNC, khi hoàn thành công trình nhà ĐTNN có thể bán/ cho thuê công trình trên đất đó kèm với QSDĐ thuê lại của nhà ĐTNN. Nhà ĐTNN được quyền cho thuê lại

QSDĐ của mình trong thời hạn thuê đất phù hợp với thời hạn của dự án; Song

- Đối với các dự án xây dựng hạ tầng là khu nhà chung cư, thì người mua nhà liệu có thể vẫn áp dụng hình thức thuê lại đất được không (?), trên thực tế theo pháp luật quy định họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ.

Trường hợp cụ thể của Công ty TNHH phát triển đô thị Nam Thăng Long gặp trường hợp như thế này, không xử lý được đã gửi công văn đến cơ quan Nhà nước đề nghị được hướng dẫn thực hiện về QSDĐ của người mua nhà và đề nghị xem xét việc cho chủ dự án được chuyển QSDĐ và quyền sở hữu nhà cho người mua. Cũng tương tự như trường hợp của Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng được thành lập, có giấy phép đầu tư để xây dựng, kinh doanh đường giao thông; và xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng tại các cụm phát triển dọc hai bên đoạn đường đó,... Với mục tôn chỉ mục đích hoạt động của Công ty như vậy nếu thực hiện đúng theo những quy định đã đề cập thì không thể đạt được mục tiêu kinh doanh mà vì nó doanh nghiệp được thành lập. Vì vậy Quy chế đề nghị về cơ chế và phương thức kinh doanh của Công ty có đề nghị cho phép được chuyển nhượng QSDĐ và được quyền định giá chuyển nhượng QSDĐ theo từng thời điểm...

Doanh nghiệp có vốn ĐTNN khi thế chấp QSDĐ để vay vốn mở rộng sản xuất, khi không thanh toán được nghĩa vụ trả nợ của mình, thì QSDĐ thế chấp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật Đất đai hiện hành thì ngân hàng phải giữ đất để sử dụng đúng mục đích,... Như vậy chẳng ngân hàng nào giám nhận thế chấp tài sản cho vay bằng giá trị QSDĐ (ý kiến của một nhà ĐTNN trong cuộc họp của câu lạc bộ FDI). Tuy vậy, điều này lại được giải quyết theo quy định của Nghị định

165/1999/NĐ-CP, QSDĐ thế chấp được chuyển nhượng ... Với thực tế như vậy, việc áp dụng luật rất khó khăn cho các nhà ĐTNN.

2.1.3.5. Thừa kế quyền sử dụng đất

Đây cũng là một loại quyền phát sinh của các quyền đã đề cập, chỉ xuất hiện khi doanh nghiệp có vốn ĐTNN hết thời hạn hoạt động, bị giải thể, phá sản hoặc thành lập công ty mới theo các lý do khác nhau mà thời hạn sử dụng đất đó vẫn còn. Điều 32, Nghị định 24/2000/NĐ-CP quy định, sau khi được cấp giấy phép đầu tư cho việc tổ chức lại doanh nghiệp, doanh nghiệp mới kế thừa các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp cũ theo như phương án giải quyết các quyền và nghĩa vụ của các doanh nghiệp nêu trong giải trình về việc tổ chức lại doanh nghiệp quy định tại Điều 32-K2.

2.2. những hạn chế của pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và một số vấn đề đặt ra

Như đã trình bày, tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN khi được phép hoạt động tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất hoặc nhận phần vốn góp bằng giá trị QSDĐ của Bên Việt Nam tham gia thành lập công ty liên doanh, cũng đồng thời được pháp luật quy định có một số quyền nhất định trong việc sử dụng diện tích đất cho phép phục vụ cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Những QSDĐ này tuy không phải tất cả đều được chính thức quy định trong Luật Đất đai và Pháp lệnh hiện hành về đất đai song phần lớn là được quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật liên quan. Vì vậy, những hạn chế trong văn bản pháp luật cũng như văn bản hướng dẫn thi hành là không tránh khỏi. Thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngoàimặc dù mới được chính thức hoá trong Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng (19/4/2001). Song pháp luật về ĐTNN đã được hình thành từ năm 1977 (Điều lệ ĐTNN Chính phủ ban hành năm 18/4/1977, văn bản pháp luật đầu tiên của Nhà nước quy định các nguyên tắc có bản về

ĐTNN tại Việt Nam), đặc biệt được phát triển tiến đến hoàn thiện vào những năm cuối cùng của thế kỷ XX, đầu thế kỷ XXI cho đến nay.

Với mục tiêu hội nhập quốc tế, pháp luật về ĐTNN, đặc biệt là các quy định về QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN tại Việt Nam được thường xuyên cập nhật, song thông qua việc thực hiện có một số vấn đề lớn cần được tiếp tục nghiên cứu sâu nhằm hoàn thiện và hệ thống hoá pháp luật về ĐTNN.

2.2.1. Mở rộng quyền được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại tổ chức tín dụng nước ngoài để vay vốn

- Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh tiền vay (hay giao dịch bảo đảm) bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, cần phải thống nhất một cách gọi trong các văn bản pháp luật về đất đai cũng như pháp luật khác (Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định 08/2000/NĐ-CP); các văn bản hướng dẫn cần rõ ràng và phù hợp với những quy định cùng loại trong các văn bản luật tương ứng để khi áp dụng được thống nhất (tránh trường hợp xác nhận hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ mà từ chối xác nhận hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất như đã trình bày).

- Mở rộng quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại tổ chức tín dụng nước ngoài để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh tại Việt Nam. Pháp luật hiện hành không quy định, nhưng xuất phát từ thực tế áp dụng vấn đề này đã được ủng hộ rất nhiều và đã có đề nghị xây dựng đề án “Thí điểm cho phép doanh nghiệp có vốn ĐTNN thế chấp giá trị QSDĐ cho các tổ chức tín dụng nước ngoài để vay vốn”, với những cơ sở như sau:

- Nhu cầu và lợi ích của việc cho phép doanh nghiệp có vốn ĐTNN thế chấp giá trị QSDĐ cho các tổ chức tín dụng ở nước ngoài để vay vốn:

+ Tạo môi trường đầu tư, sản xuất kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp, trong đó cơ chế bảo đảm tiền vay đối với các doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng được đổi mới phù hợp với điều kiện thực tế trong nước và yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế;

+ Phần lớn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là những doanh nghiệp lớn, không có đủ vốn tự có mà phải vay công ty mẹ, các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước để bảo đảm nhu cầu vốn cho kinh doanh (có khoảng 6-15% doanh nghiệp có nhu cầu này);

+ Thực tế huy động vốn ĐTNN của các nước trên thế giới và Khu vực có sự cạnh tranh mạnh mẽ, nhu cầu thu hút vốn ĐTNN có xu thế tăng cao, sự cạnh tranh ngày càng gia tăng.

- Kinh nghiệm của Trung Quốc trong việc xử lý vấn đề này rất cần nghiên cứu kỹ. Trước hết, Trung Quốc có chế độ sở hữu đất đai như Việt Nam, cho đến nay đã có cơ chế cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp giá trị QSDĐ cho các tổ chức nước ngoài để vay vốn nhưng phải tuân thủ một số nguyên tắc, đặc biệt là khi xử lý đất đai thế chấp chỉ bán cho các tổ chức, cá nhân trong nước, không được bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

2.2.2. Việc xác định giá khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê theo thoả thuận của các bên

Luật đất đai hiện hành chỉ quy định Nhà nước xác định giá các loại đất để tínhthuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi (Điều 12-Luật Đất đai). Còn việc xác định giá đất thế chấp chỉ được quy định trong văn bản hướng dẫn thi hành luật về thế chấp QSDĐ...; Hơn nữa, doanh nghiệp có vốn

ĐTNN thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng để vay vốn, khi không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, thì bên nhận thế chấp được quyền phát mại tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất để thu nợ theo phương thức thoả thuận hoặc bán đấu giá (Điều 32, Nghị định 165/1999/NĐ-CP, 19/11/1999, Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN- BTP-BCA-BTC-TCĐC, 23/4/2001).

Sự chênh lệch về giá trị QSDĐ đất thế chấp tính theo quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành hiện tại (như đã trình bày) khác quá xa so với giá thực tế khi họ nhận đất... Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cùng một số các nhà ĐTNN khác đều nhất trí và đề xuất việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp theo sự thoả thuận đạt được giữa hai bên trên cơ sở giá trị thực tế là hợp lý và hoàn toàn khả thi trong trường hợp phát mại để thu hồi nợ vay... Thực tế điều này đã được cơ quan chuyên ngành ghi nhận và đang nghiên cứu để chính thức hoá trong Luật Đất đai mới.

2.2.3. Việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

Những bất cập thực tế đã được đề cập khá đầy đủ ở phần chính, thực hiện Nghị quyết số 09/2001/NQ-CP của Chính phủ và Chỉ thị số 19/2001/CT-TTg về tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả đầu tư trực tiếp nước ngoài thời kỳ 2001-2005, xây dựng Đề án “cho phép tư nhân thí điểm cho nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài thuê lại đất”. Bước đầu làm thí điểm dự kiến thực hiện tại các vùng nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xa để khuyến khích đầu tư vào khu vực này.

Hàn Quốc cho phép người nước ngoài được quyền có đất/bất động sản tại Hàn Quốc thông qua ba hình thức nhận đất: (i) cấp phép; (ii) đăng ký hồ