Thực Hiện Pháp Luật Về Quyền Chuyển Nhượng, Góp Vốn, Thế Chấp Quyền Sử

phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên tắc thứ hai: Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật về đất đai. Nguyên tắc thứ ba: Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Nguyên tắc thứ tư: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả. Nguyên tắc thứ năm: Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc trên sẽ là cơ sở quan trọng trong tiến trình khai thác các nguồn lợi có được từ đất của các chủ thể tham gia giao dịch về đất đai ở Việt Nam hiện nay.

Với chế định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất,Luật Đất đai năm 2013 vẫn trên tinh thần kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003 và chỉ bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.

Về thế chấp quyền sử dụng đất: Về cơ bản Luật Đất đai năm 2013 không có nhiều thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003 tuy nhiên có sự thay đổi trong việc thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp. Theo Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 cũng đã quy định về vấn đề này, theo đó Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,

khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Đồng thời theo quy định tại khoản 3 Điều 149 thì : “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này; b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”

Ngoài ra, theo khoản 2, Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1, Điều 32 của Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì : Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ;người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước

Vì vậy, người thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp không phân biệt là đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hay trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất năm năm, thì kể từ ngày 01/7/2014 chỉ được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài

sản gắn liền với đất khi đất thuê lại đã được cấp cơ quan có thẩm quyền Giấy chứng nhận và chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước (có Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước) đối với phần diện tích đất thuê lại.

1.3. Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

1.3.1. Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

a) Khái niệm chung về thực hiện pháp luật

Cho đến nay, đã có rất nhiều khái niệm về thực hiện pháp luật được đưa ra đó có thể là hành vi hành động hoặc không hành động hoặc là hoạt động có mục đích... nhưng tất cả đều nhằm mục đích thực hiện các quy định của pháp luật trong thực tế cuộc sống. Trong khuôn khổ của luận văn này, xin đưa ra 2 khái niệm cơ bản nhất về thực hiện pháp luật. Cụ thể như sau:

Theo Giáo trình Lý luận chung về Nhà nước và Pháp luật của Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội ”Thực hiện pháp luật là hành vi hành động hoặc không hành động của con người phù hợp với những quy định của pháp luật. Nói cách khác, tất cả những hoạt động nào của con người, của tổ chức mà thực hiện phù hợp với quy định của pháp luật thì được coi là sự thực hiện thực tế của quy phạm pháp luật”.[22].

Theo giáo trình Lý luận chung Nhà nước và Pháp luật của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Thực hiện pháp luật là hoạt động có mục đích nhằm thực hiện các quy định của pháp luật, làm cho chúng đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế hợp pháp của chủ thể pháp luật” [21].

Các khái niệm trên tuy có những điểm khác nhau, song nhìn một cách tổng thể thì chúng đều có những điểm chung cơ bản là: Thực hiện pháp luật là hoạt động của các chủ thể pháp luật với mục đích là làm cho những quy định của pháp luật trở thành hiện thực trong cuộc sống.

Thực hiện pháp luật về bản chất đó là sự chuyển hóa các quy tắc xử sự, các mệnh lệnh, chỉ dẫn của pháp luật thành những hành động hoặc không hành động của các chủ thể pháp luật, được tiến hành thông qua hành vi hợp pháp của họ, nhằm đạt được mục đích của pháp luật đặt ra. Như vậy, thực hiện pháp luật luôn là hành vi của con người được tiến hành phù hợp với các quy định của pháp luật và không vượt ra khỏi khuôn khổ mà pháp luật đã định trước.

Từ hai khái niệm trên, ta có thể đưa ra được khái niệm chung nhất, ngắn gọn và dễ hiểu nhất về thực hiện pháp luật đó là: Thực hiện pháp luậtlà quá trình hoạt động có mục đích mà các chủ thể pháp luật bằng hành vi của mình thực hiện các qui định pháp luật trong thực tế đời sống.

Hình thức thực hiện pháp luật gồm có 4 hình thức: Tuân thủ pháp luật,Thi hành pháp luật, sử dụng pháp luật và Áp dụng pháp luật.

b) Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.

Cho đến nay chưa có một tài liệu chính thức nào đưa ra được khái niệm chính xác nhất về thực hiện pháp luật trong chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, từ khái niệm chung về thực hiện pháp luật kết hợp với khái niệm về người sử dụng đất; khái niệm về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp có thể đưa ra đúc kết khái niệm thực hiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp vốn, thế chấp sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng cho người được nhận quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp).

1.3.2. Đặc điểm củathực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp vốn, thế chấp sử dụng đất

Thứ nhất, thực hiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất là làm cho các quy định của pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp đi vào cuộc sống trở thành hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể tham gia vào quá trình thực hiện các quyền về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ hai, thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định.Trong quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; các chủ thể cần phải tiến hành theo các trình tự, thủ tục rất chặt chẽ do pháp luật quy định. Chẳng hạn để tham gia vào quá trình chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; các chủ thể phải đáp ứng điều kiện nhất định như trong góp vốn thì chủ thể nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải là tổ chức có hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc trong thế chấp thì chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam...

Thứ ba, Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất luôn mang tính khoa học và tính sáng tạo. Điều đó có nghĩa là khi thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất là sự vận dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất mang tính bắt buộc chung để giải quyết các vụ việc cụ thể. Vì vậy, trong thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất cần đảm bảo tính khoa học và tính sáng tạo. Nghĩa là trong quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất các chủ thể có thẩm quyền không được vận dụng pháp luật một cách máy móc, cứng nhắc mà trong khuôn khổ của pháp luật cho phép việc thực hiện pháp luật về quyền

chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất phải khoa học và sáng tạo tức là phải xem xét, nghiên cứu một cách toàn diện, khách quan đối với vụ việc đưa ra, cần phải xem xét nhiều góc độ để áp dụng quy định của pháp luật phù hợp, từ đó để có quyết định cụ thể vừa phù hợp quy định của pháp luật vừa phù hợp với tình hình thực tế có như vậy mới đưa lại hiệu quả trong quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ tư, Chủ thể thực hiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

Khi nói đến chủ thể thực hiện pháp luật nói chung và chủ thể thực hiện pháp luật trong việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là nói đến các cá nhân, tổ chức (gọi chung là người sử dụng đất) mà theo quy định của pháp luật đất đai họ có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất đai, có năng lực để thực hiện các quyền và nghĩa vụ và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hành vi của mình. Trong quan hệ pháp luật đất đai về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất thì chủ thể tham gia thực hiện pháp luật gồm có: bên thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; bên nhận chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất và bên tham gia vào quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, trong đó bên thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất là các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Cụ thể:

Bên thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình... họ có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thông qua việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đai họ đang sử dụng.

Bên nhận chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các cá nhân, tổ chức được bên thực hiện quyền thông qua các hình thức

chuyển nhượng, góp vốn hoặc thế chấp trao cho các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và họ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng.

Trong quá trình thực hiện các quyền, các bên tham gia có quan hệ mật thiết với nhau. Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên phải được đặt trong mối quan hệ thống nhất, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên ... Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các quyền này sẽ có những mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh vì vậy trong quá trình giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn cần nắm rõ các đặc điểm này để có những cách giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật.

Về Chủ thể áp dụng pháp luật khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ thể áp dụng pháp luậtlà các phòng công chứng; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các cơ quan quản lý đất đai...)

Trong qúa trình thực hiện các quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, các chủ thể thường thực hiện một cách nghiêm chỉnh tuy nhiên do nhiều nguyên nhân có thể là chủ quan hoặc khách quan mà vẫn có những vi phạm pháp luật xảy ra. Những vi phạm pháp luật là hành vi của các cá nhân hoặc tổ chức cụ thể, được thể hiện dưới dạng hành động hoặc không hành động. Thông qua những hành động hay không hành động cụ thể mới bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. Theo quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai.

Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai từ 01/07/2014 có sự thay đổi lớn về xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi luật đất đai mới bắt đầu có hiệu lực.Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29/11/2013.

Một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là việc giải quyết tranh chấp đất đai.Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết việc tranh chấp đất đai gồm Tòa án nhân dân và ủy ban nhân dân.

Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai tại điều 203. Trong đó khoản 1 của điều luật có nội dung: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Các giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp đó là:

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ;

- Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này.

Tại khoản 2 điều 203 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai được mở rộng hơn, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết những loại việc tranh chấp đất đai gồm:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai;