Một Số Nhược Điểm Và Nguyên Nhân Cơ Bản Dẫn Đến Các Nhược Điểm Trong

cho thuê đất (năm 1994) quy định người sử dụng đất được quyền "góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất". Luật Đất đai năm 2003 quy định việc "góp vốn bằng quyền sử dụng đất". Đây là sự sửa đổi hợp lý vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó, họ không thể góp vốn bằng "đất", tài sản không thuộc quyền sở hữu của họ. Mặt khác, nếu xem xét thuật ngữ "góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất" thì cũng chưa hoàn toàn chuẩn xác, vì dễ dẫn đến hiểu lầm là chỉ góp "giá trị đất", trong khi "giá trị đất" được tính ra bằng tiền để sản xuất, kinh doanh, do đó nếu sử dụng thuật ngữ này sẽ dễ nhầm lẫn với việc thế chấp đất tại ngân hàng để vay vốn. Vì vậy, việc sử dụng thuật ngữ "góp vốn bằng quyền sử dụng đất" trong Luật Đất đai năm 2003 là hoàn toàn hợp lý.

Đồng thời, sự hoàn thiện đó thể hiện trong việc xác định những nội dung cụ thể có liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Có những nội dung điển hình sau đây. Cho đến nay, pháp luật đã quy định khá đầy đủ về tất cả các vấn đề có liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tạo khung pháp lý cần thiết cho hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể có những nội dung điển hình sau đây:

Một là, trước đây pháp luật chỉ cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông – lâm – ngư nghiệp, thì nay cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh ở tất cả các lĩnh vực.

Hai là, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã cụ thể và thuận tiện hơn. Thủ tục đó đã được quy định chung cho các chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế mà không có sự phân biệt như trước đây (cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có

đất; tổ chức kinh tế thì nộp hồ sơ tại Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất [8]). Đồng thời, thủ tục cũng được giản tiện hơn bằng cách quy định trong hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ cần có một số loại giấy tờ cần thiết (không cần có sơ đồ thửa đất và chứng từ nộp tiền thuê đất; thay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng một số loại giấy tờ khác). Sự đổi mới đó đã giúp cho việc đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện thống nhất, thuận tiện cho cả cơ quan quản lý và tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Tuy nhiên, nhằm đẩy nhanh tiến độ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, pháp luật quy định: Kể từ ngày 01-07-2007 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất nói chung, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng [10, Điều 184]. Quy định này đã phát huy tác dụng thúc đẩy việc nhanh chóng đưa Luật Đất đai năm 2003 vào quản lý nhà nước.

Ba là, thủ tục xin xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể, tạo điều kiện thuận lợi để các bên trong quan hệ góp vốn xác định được thời điểm bắt đầu thủ tục xin xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tạo ra cơ sở pháp lý cần thiết để cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có hướng giải quyết phù hợp với từng trường hợp xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhờ đó vừa bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn, vừa nâng cao hiệu lực của quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

Bốn là, việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn đã được bổ sung thêm trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố mất tích, mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Đồng thời, pháp luật cũng quy định cụ thể, chi tiết hơn

về quyền của bên nhận quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp liên doanh hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất phá sản. Đặc biệt, quy định về trường hợp thời hạn sử dụng đã hết hoặc bên góp vốn không có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất, là quy định mới có vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện cho nhà đầu tư được sản xuất, kinh doanh ổn định ngay cả khi hết thời hạn sử dụng đất được góp vốn.

2.3.2. Một số nhược điểm và nguyên nhân cơ bản dẫn đến các nhược điểm trong pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

2.3.2.1. Một số nhược điểm

Thứ nhất, là sự không thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về việc sử dụng thuật ngữ liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cùng quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luật Doanh nghiệp năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2005 sử dụng thuật ngữ "góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất"; Luật Đất đai năm 2003 sử dụng thuật ngữ "góp vốn bằng quyền sử dụng đất".

Thứ hai, là sự chưa bình đẳng về quyền giữa các tổ chức, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm và trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, trong khi đó, tổ chức, cá nhân trong nước không được sử dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần. Do hình thức sử dụng đất sẽ quyết định các quyền mà người sử dụng đất đó được hưởng trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nên các tổ chức, cá nhân trong nước sẽ

bị thiệt thòi hơn so với Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Những phân biệt đối xử, dù nhỏ giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau về các quyền và nghĩa vụ trong lĩnh vực này cũng có thể tạo ra những bất bình đẳng khó chấp nhận giữa các doanh nghiệp. Chính vì vậy, những quy định có tính phân biệt đối xử tồn tại khá nhiều trong Luật Đất đai (1993), đã được sửa đổi bổ sung các năm 1998 và 2001 đã tạo ra những phản ứng gay gắt từ phía cộng đồng doanh nghiệp và một trong những bất cập lớn của môi trường kinh doanh ở nước ta [2, tr. 138].

Thứ ba, quy định về việc được chuyển nhượng, để thừa kế phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất và nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn là chưa thật sự chặt chẽ, đặc biệt là trong những trường hợp sau đây:

- Khi người góp vốn bằng quyền sử dụng đất là thành viên hợp danh của công ty hợp danh thì ngoài phần vốn góp ra, thành viên hợp danh còn cần có uy tín cá nhân. Nếu người đó chết, thì người nhận thừa kế tài sản là phần vốn góp bằng quyền sử dụng đất, có trở thành thành viên (hợp danh hoặc góp vốn) của công ty hay không.

- Trong trường hợp góp vốn thành lập doanh nghiệp, người góp vốn bằng quyền sử dụng đất là thành viên sáng lập của công ty vì khi hết hạn góp vốn nhưng tình hình công ty đang làm ăn thua lỗ, tổng tài sản có (không tính giá trị quyền sử dụng đất) không đảm bảo thanh toán các khoản nợ; hoặc trong trường hợp hết thời hạn góp vốn nhưng doanh nghiệp vẫn đang hoạt động nếu rút phần vốn góp là quyền sử dụng đất ra

khỏi công ty lúc này sẽ gây thiệt hại cho các chủ nợ, làm cho công ty lâm vào khả năng mất thanh toán nợ, hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ nợ.

Thứ tư, tại điều 38 của Luật Đất đai quy định Nhà nước sẽ thu hồi đất trong một số trường hợp và không có đền bù là chưa thật sự phù hợp vì cũng có thể sẽ gây ra tình trạng mất khả năng thanh toán nợ của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ nợ trong khi lỗi thuộc về doanh nghiệp.

Thứ năm, pháp luật quy định quyền sử dụng đất đem góp vốn vào doanh nghiệp phải được định giá. Tuy nhiên, lại quy định việc định giá khi thành lập doanh nghiệp do các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí; góp vốn trong quá trình hoạt động do doanh nghiệp và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức chuyên nghiệp định giá; trường hợp do tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá thì giá đó phải được bên góp vốn và bên nhân góp vốn chấp thuận. Quy định như vậy mặc dù phù hợp với nguyên tắc của luật Dân sự nhưng dễ gây ra tình trạng các bên định giá quá cao hoặc quá thấp so với giá trị thực tế của quyền sử dụng đất.

Thứ sáu, các quy định về vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn tản mát ở nhiểu văn bản pháp luật của các ngành luật khác nhau như Luật Dân sự, Luật Hành chính, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh,..gây khó khăn nhất định cho việc tiếp cận và thực hiện các quy định pháp luật của người sử dụng đất, chủ doanh nghiệp và đôi khi còn cho chính những người làm công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhất là trong trong điều kiện mặt bằng chung trình độ và ý thức pháp luật của nhân dân còn thấp.

Thứ bảy, mặc dù đã ghi nhận hộ gia đình có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng chưa có quy định hướng dẫn cụ thể để các hộ dân thực hiện quyền này. Mặt khác, trong quy định còn chưa thống nhất. Trong khi quy định về quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thấy ghi được góp vốn với hộ gia đình nhưng trong quy định quyền góp vốn của hộ gia đình thấy co ghi hộ gia đình đươc góp vốn hơp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Thứ tám, cho đến nay các quy định pháp luật về tổ chức và hoạt động của hệ thống các cơ quan định giá đất chuyên nghiệp chưa đầy đủ.

2.3.2.2. Những nguyên nhân cơ bản dẫn đến các nhược điểm trong pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Những nhược điểm đã phân tích ở trên được tạo ra bởi một số nguyên nhân nhất định mà điển hình là các nguyên nhân sau đây.

Thứ nhất, sự biến động khá sâu sắc và mạnh mẽ của các quan hệ xã hội trong nền kinh tế thị trường phát triển với tốc độ cao ở nước ta, đã làm cho nhiều quy định trong pháp luật rơi vào trạng thái không phù hợp, không đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn đời sống xã hội.

Thứ hai, nhận thức chưa đúng đắn, chưa đầy đủ của các công chức nhà nước và của nhân dân về thị trường bất động sản nói chung, về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng. Đến nay, trong đội ngũ công chức và trong nhân dân, kể cả những cán bộ trong ngành địa chính, cán bộ hoạch định chính sách, người tham gia thị trường, vẫn còn có quan điểm coi thị trường bất động sản ở nước ta đang diễn ra dưới dạng "thị trường ngầm", mà chưa được pháp luật chính thức thừa nhận. Thậm chí

nhiều người còn rằng Luật Đất đai không cho phép góp vốn. Bên cạnh đó, trong xã hội vẫn phổ biến tư tưởng cho rằng việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng tương tự việc mua bán các hàng hóa khác, không cần làm thủ tục đăng ký góp vốn, xóa đăng ký góp vốn mà chỉ cần thỏa thuận giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn.

Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa Chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) thì có khoảng 30% số các giao dịch về bất động sản được đăng ký, còn lại 70% các giao dịch mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện trao tay và có nhiều trường hợp được Ủy ban nhân dân cấp xác nhận. Các giao dịch chính thức chủ yếu do các tổ chức thực hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất...

Hiện nay, thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh, nổi lên là một thách thức với xã hội và công tác quản lý nhà nước. Đây có thể coi là một tồn tại trong việc hoạch định cơ chế, chính sách cho thị trướng bất động sản và công tác quản lý thị trường này.

Thứ ba, tổ chức bộ máy các cơ quan có thẩm quyền xây dựng pháp luật chưa đủ mạnh để thực hiện nhiệm vụ được giao.

Do hoạt động xây dựng pháp luật cần được tiến hành đồng bộ ở tất cả các khâu khác nhau, như: khảo sát thực tiễn, nghiên cứu lý luận, soạn thảo, thẩm định văn bản, đánh giá tác động của văn bản đến các quan hệ xã hội... nên cần có một đội ngũ đông đảo và chuyên nghiệp để đảm nhận công tác này. Trong khi đó, đội ngũ những người làm công tác xây dựng văn bản quy phạm pháp luật nói chung, xây dựng pháp luật về

góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng là rất mỏng, được biên chế dàn trải ở nhiều cơ quan khác nhau và thiếu sự phối hợp chặt chẽ. Vì vậy, nhìn chung về tổ chức thì có thể xác định là chưa đủ mạnh để có thể kịp thời phát hiện và xử lý những điểm bất hợp lý trong pháp luật hiện hành.

Thứ tư, chi phí cho hoạt động của các cơ quan nhà nước chưa đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn hoạt động của các cơ quan nhà nước. Với nguồn kinh phí được cấp là khá hạn chế nên không đủ để tiến hành những hoạt động cần thiết trong quy trình xây dựng pháp luật; không thể mua sắm những trang thiết bị cần thiết để phục vụ cho việc nghiên cứu, khảo sát, phối hợp hoạt động của các cơ quan có liên quan. Điều đó đã ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc đến chất lượng của các văn bản quy phạm pháp luật quy định về thị trường bất động sản nói chung, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng.