Phần Vốn Pháp Định Được Góp Bằng Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ

tầng, địa phương lại đề nghị sự hỗ trợ của các doanh nghiệp đóng trên địa bàn do tỉnh quản lý, mà doanh nghiệp nào hoạt động tốt, có hiệu quả, dồi dào kinh phí thì được; ngược lại thì rất khó khăn. Các khoản tiền này đối với địa phương vô cùng quan trọng, nhu cầu nghiên cứu lại quy định này đã được địa phương và chính các doanh nghiệp đề nghị được nghiên cứu lại (Hội nghị về lấy ý kiến cho việc sửa đổi Pháp lệnh ngày 14/10/1994- tại Hà Nội- 3/2002).

Trên thực tế, quy định này đã làm cho địa phương không hào hứng trong việc cho thuê đất như vậy (ý kiến của cán bộ địa phương). Bởi vì trước đó địa phương cho thuê đất thì được thu tiền nộp vào ngân sách của địa phương, nhưng theo quy định này thì địa phương chỉ “mất” đất mà lại phải lo giải quyết những vấn đề về an ninh, xã hội, bảo đảm cho doanh nghiệp hoạt động an toàn trên địa bàn... Một thí dụ cụ thể ở Vĩnh phúc, Công ty liên doanh Honda, Toyota liên doanh với đối tác Việt Nam là công ty do thành phố Hà Nội quản lý, góp vốn bằng giá trị QSDĐ thuê tại tỉnh Vĩnh Phúc. Diện tích đất công ty được sử dụng là 23 ha, khi Công ty có được QSDĐ, địa phương đã giải quyết cho Công ty hạ tầng cơ sở như hệ thống thoát nước (hàng năm tu bổ) trên đất của địa phương ngoài khu vực quản lý của Công ty và một số vấn đề khác có liên quan đến hoạt động của Công ty. Quy định mới của Nghị định 04/2000/NĐ-CP, Đại diện của Công ty cho rằng quyền quản lý việc sử dụng đất lúc này không thuộc tỉnh, vấn đề này có khả năng dẫn đến những điều phức tạp cho hoạt động của Công ty...

Việc nộp tiền thuê đất đã được quy định cụ thể như đã đề cập, song thực tế xác định giá thuê đất phải nộp cụ thể đối với từng trường hợp lại không giống nhau làm cho các nhà ĐTNN có nhiều thắc mắc. Công ty Unilever Việt Nam có 2 công ty liên doanh và 1 công ty 100% vốn ĐTNN. Khi thuê đất, nếu công ty liên doanh, bên Việt Nam thuê đất góp vốn bằng giá trị QSDĐ thì giá khác; còn bên công ty 100% vốn ĐTNN thuê đất thì lại trả một giá

khác, nếu giá đất thay đổi thì lại được xem xét hoàn trả một phần tiền thuê đất tương ứng với mức giảm giá. Như vậy, ở cùng một khu vực mà giá cả không thống nhất... (ý kiến phát biểu của đại diện Công ty tại cuộc họp về lấy ý kiến cho việc sửa đổi Pháp lệnh 14/10/1994).

Theo quy định về diện tích tính tiền thuê đất là toàn bộ diện tích do doanh nghiệp thuê được xác định trong Hợp đồng thuê đất và bản kê khai đăng ký khi nộp tiền thuê đất (Mục III-điểm 1, Thông tư số 35/2001/TT- BTC, 25/5/2001), nhưng trên thực tế khi áp dụng đối với các công ty khai thác tài nguyên lại có điều bất cập. Công ty xi măng Chinfon, phải thuê đất trên đó có mỏ để khai thác (hàng trăm ha), hàng năm Công ty phải trả tiền thuê đất cho tất cả diện tích đất thuê trong khi chỉ sử dụng một số ít đất trên tổng số đất thuê số còn lại chưa dùng đến. Hơn nữa, khi khai thác mỏ Công ty phải nộp thuế tài nguyên. Như vậy, quy định việc cho thuê đất đối với loại nhà ĐTNN này chưa hợp lý.

Theo Điều 12 - Luật Đất đai 1993, việc xác định khung giá chung cho 4 mục đích (tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất) được Chính phủ quy định tại Nghị định 87-CP, 17/8/1994 (và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP, 21/3/1998 sửa đổi, bổ sung Điều 4-K2 của Nghị định 87/NĐ-CP), trong đó Điều 3 xác định cụ thể: “giá cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, xí nghiệp có vốn ĐTNN được áp dụng theo quy định của Chính phủ”. Sau Nghị định số 11/CP, 12/5/1995, một số quy định được ban hành nhằm hướng dẫn việc thuê đất (giá tiền thuê đất) để thực hiện các dự án ĐTNN tại Việt Nam (Thông tư 679/TT-ĐC, 12/5/1997; Công văn 2037/TC-TCT, 5/6/1998; Thông tư 35/2001/TT-BTC, 25/5/2001; Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC). Mặc dù những quy định về tiền thuê đất đối với các hình thức ĐTNN tại Việt Nam mới được ban hành tạm thời có thể áp dụng

được trong thời gian hiện nay. Song những quy định chung về xác định khung giá đất (làm cơ sở cho UBND địa phương quy định giá cụ thể áp dụng tại địa phương mình) cho đến nay hầu như không còn phù hợp với thực tế nữa. Dự thảo Nghị định Quy định khung giá các loại đất và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất và Thông tư liên bộ hướng dẫn thi hành Nghị định này đã được dự thảo từ giữa năm 2002.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

2.1.2. Phần vốn pháp định được góp bằng giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam với Bên nước ngoài để thành lập doanh nghiệp liên doanh

Từ khi luật Đầu tư nước ngoài được ban hành (12/1987), các tổ chức kinh tế Việt Nam được phép góp vốn để thành lập Doanh nghiệp liên doanh cùng thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, một loại hình của doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã được đề cập ở chương 1. Các tổ chức kinh tế này được phép góp vốn với các nhà ĐTNN bằng giá trị QSDĐ thuê của Nhà nước. Việc góp vốn pháp định bằng giá trị QSDĐ của các doanh nghiệp Việt Nam được thực hiện theo các quy định pháp luật như sau.

2.1.2.1. Vốn pháp định và việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Vốn pháp định: Điều 2 (K18,19) - Luật ĐTNN tại Việt Nam quy định “vốn đầu tư” là vốn để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm vốn pháp định và vốn vay. “Vốn pháp định” của doanh nghiệp có vốn ĐTNN là mức vốn phải có để thành lập doanh nghiệp, được ghi trong Điều lệ doanh nghiệp và ít nhất phải bằng 30% vốn đầu tư. Giá trị phần vốn góp của mỗi bên trong doanh nghiệp liên doanh được xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm góp vốn. Tiến độ góp vốn do các bên thoả thuận ghi trong Hợp đồng liên doanh và được cơ quan quản lý Nhà nước về đầu tư chấp thuận. Các bên chia lợi nhuận và chịu rủi ro của doanh nghiệp liên doanh theo tỷ lệ góp vốn của mỗi

bên, trừ trường hợp có thoả thuận khác quy định trong hợp đồng liên doanh (Điều 9,10, Luật ĐTNN và Điều 14, Nghị định 24/2000/CP.

Vốn pháp định góp bằng giá trị QSDĐ: Luật ĐTNN tại Việt Nam, Nghị định số 24/2000/CP (Điều 16, 14-K2) quy định tỷ lệ vốn pháp định so với vốn đầu tư của doanh nghiệp; và tỷ lệ góp vốn của Bên hoặc các Bên liên doanh nước ngoài do các bên liên doanh thoả thuận, nhưng không được thấp hơn 30% vốn pháp định của doanh nghiệp liên doanh. Trong thực tế, giá trị tài sản của bên Việt Nam tham gia liên doanh thường quá thấp, do đó việc góp vốn liên doanh chủ yếu dựa vào giá trị QSDĐ (tiền thuê đất, hoặc tiền sử dụng đất phải trả khi được nhận đất) [Đ78, Luật Đất đai hiện hành].

Phần vốn pháp định của bên Việt Nam góp trong doanh nghiệp liên doanh bằng giá trị QSDĐ do các bên thoả thuận trên cơ sở mức giá tiền thuê đất được UBND cấp tỉnh quyết định trong khung giá do Bộ Tài chính ban hành (Điều 16, NĐ số 24/2000/CP) và được giữ ổn định trong suốt thời gian cam kết góp vốn. Bộ Tài chính hướng dẫn việc nộp tiền thuê đất, góp vốn bằng giá trị QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong nước (Thông tư số 35/2001/TT-BTC). Giá trị QSDĐ khi được nhất trí là một phần vốn pháp định của công ty liên doanh sẽ được thẩm định về tính hợp lý của việc sử dụng đất, định giá tài sản góp vốn của bên Việt Nam theo quy định tại Điều 12, Thông tư số 12/2000/TT-BKH. Bên Việt Nam có trách nhiệm nhận nợ với Ngân sách Nhà nước số vốn đã góp bằng giá trị QSDĐ và có trách nhiệm hoàn trả số nợ đó cho Nhà nước theo quy định của Bộ Tài Chính. Giá trị tiền thuê đất được coi là vốn ngân sách Nhà nước cấp cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất, nhưng phải nộp thuế tài sản theo quy định của pháp luật (Điều 28-Nghị định 04/2000/NĐ-CP, 11/02/2000).

Các bên Việt Nam được góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, bao gồm các các tổ chức kinh tế đã đề cập ở Chương 1 của Luận văn; riêng các doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh trong thời hạn thuê đất có quyền góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ.

Doanh nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sử dụng giá trị QSDĐ góp vốn liên doanh với bên nước ngoài nhưng bị giải thể trước thời hạn mà sau khi sử dụng tiền khấu hao giá trị QSDĐ đất đã trích và lợi nhuận các hoạt động khác của doanh nghiệp không đủ để trả tiền thuê đất, thì xoá nợ cho số tiền thuê đất còn lại chưa trả được (30-Mục 2, CV số 3532/TC- QLCS, 19/7/1999). Nếu doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản thì việc giải quyết phá sản được thực hiện theo thủ tục quy định trong pháp luật phá sản doanh nghiệp. Phần vốn góp bằng giá trị QSDĐ của bên Việt Nam tham gia doanh nghiệp liên doanh, khi doanh nghiệp bị giải thể hoặc phá sản thì giá trị còn lại của QSDĐ đã góp vốn thuộc tài sản thanh lý của doanh nghiệp [18- Điều 53 và 43, Luật ĐTNN tại Việt Nam và Nghị định 24/2000/CP].

2.1.2.2. Thủ tục góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Khi đã thống nhất về số vốn góp trong liên doanh, theo Điều 43,45- K3,4, Luật ĐTNN tại Việt Nam, bên Việt Nam có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục để được QSDĐ. Luật Doanh nghiệp, 12/6/1999, Điều 22-K1a quy định người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc QSDĐ cho công ty tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ. Tại thời điểm góp đủ giá trị phần vốn góp, thành viên được công ty cấp giấy chứng nhận phần vốn góp có các nội dung chủ yếu theo quy định tại Điều 27-K2,3 (Luật Doanh nghiệp 6/1999). Thời hạn tính tiền góp vốn bằng giá trị QSDĐ của

Bên Việt Nam được tính kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa (Điều 90, Nghị định 24/2000/NĐ-CP).

Nghị định số 17/1999/NĐ-CP và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP quy định về thủ tục góp vốn bằng giá trị QSDĐ cụ thể như sau:

- Điều kiện góp vốn và xoá đăng ký bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài:

+ Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

+ Đất do nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp;

+ Đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm; và

+ Đất do Nhà nước cho các doanh nghiệp Nhà nước thuê trả tiền thuê đất hàng năm, nếu được Thủ tướng Chính phủ cho phép (Điều 35, 39 -Nghị định 17/1999/NĐ-CP). Điều kiện góp vốn bằng giá trị QSDĐ, xoá đăng ký góp vốn bằng QSDĐ đất ghi trong Tờ khai góp vốn bằng giá trị QSDĐ được Sở Địa chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi có đất đó xác nhận.

- Hồ sơ góp vốn bằng giá trị QSDĐ bao gồm: (i) Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ theo mẫu do TCĐC ban hành; (ii) Giấy chứng nhận QSDĐ; (iii) trích lục bản đồ thửa đất; (iv) chứng nhận nộp tiền thuê đất [Điều 36-Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐ-CP].

- Tờ khai (Hợp đồng) góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế: thực hiện theo quy định tại mục II-4, Thông tư 1883/2001/TT- TCĐC, 12/11/2001.

- Trình tự thực hiện việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ: được quy định tại điều 38 - Nghị định 17/NĐ-CP:

+ Bên góp vốn nộp hồ sơ tại sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất nơi có đất đó;

+ kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trong vòng 15 ngày, Sở Địa chính hoặc sở Địa chính - Nhà đất thẩm tra hồ sơ và xác nhận cho trường hợp được góp vốn. Trường hợp doanh nghiệp nhà nước được thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì Sở Địa chính trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để trình Thủ tướng Chính phủ;

+ Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, xác nhận được vốn góp bằng giá trị QSDĐ, các bên tham gia hợp đồng liên doanh làm thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật;

+ Khi được cấp giấy phép đầu tư, doanh nghiệp liên doanh phải đăng ký QSDĐ tại UBND xã phường, thị trấn nơi có đất đó và được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (Điều 38 - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP).

2.1.2.3. Chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn tham gia doanh nghiệp liên doanh

Việc chấm dứt góp vốn bằng giá trị QSDĐ được thực hiện theo quy định tại Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC (Mục VII), cụ thể hoá Điều 39-K1,2, 6 và Điều 40-K1 (Nghị định số 17/1999/NĐ-CP). Những quy định này chỉ áp dụng đối với Bên Việt Nam tham gia liên doanh, cụ thể như sau:

Việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ chấm dứt trong trường hợp: hết thời hạn góp vốn bằng gía trị QSDĐ; theo đề nghị của một bên hoặc các bên liên doanh với tổ chức cá nhân nuớc ngoài thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Việc xử lý QSDĐ được thực hiện như sau:

(i) Bên góp vốn bằng giá trị QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn sử dụng đất còn lại;

(ii) Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu người sử dụng đất còn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì được Nhà nước xem xét cho sử dụng theo quy định của pháp luật.

Tiếp theo các quy định này, Điều 43 - Nghị định số 24/2000/NĐ-CP đã cụ thể hoá Điều 53-K4, Luật ĐTNN quy định chi tiết giá trị QSDĐ của thời gian còn lại trong vốn thuộc tài sản thanh lý của doanh nghiệp khi doanh nghiệp liên doanh chấm dứt hoạt động.

2.1.2.4. Thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Cơ chế cho phép bên Việt Nam được góp vốn pháp định bằng giá trị QSDĐ liên doanh với các nhà ĐTNN, được coi là sự sáng tạo của Việt Nam, có tác dụng làm tăng khả năng tiếp cận của các tổ chức kinh tế Việt Nam với các nền kinh tế trong khu vực và trên thế giới; tạo cơ hội cho các doanh nghiệp Việt Nam có thêm được các đối tác nước ngoài trong điều kiện eo hẹp về vốn, hiện nay, có tới 90% trong tổng số vốn góp của bên Việt Nam trong liên doanh bằng giá trị QSDĐ (Báo Tài chính doanh nghiệp tháng 10/ 2001).

- Việc quy định hình thức góp vốn đối với các bên trong liên doanh có ý nghĩa hết sức quan trọng: nó gắn liền với việc thực hiện các mục tiêu tranh thủ vốn, kỹ thuật, mở rộng thị trường và học hỏi kinh nghiệm thành lập và tổ chức hoạt động của các liên doanh; có ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình thành lập và tổ chức hoạt động của liên doanh. Các quy định pháp luật cho việc góp vốn như đã trình bày xem ra cũng tương đối đầy đủ, song việc thực hiện các quy định đó trong thực tế mới là việc cần quan tâm hơn, nhất là