Nội Dung Của Các Quy Định Pháp Luật Từ Năm 2004 Đến Nay Về Góp Vốn Bằng

không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm; đất do Nhà nước cho các doanh nghiệp nhà nước thuê trả tiền thuê đất hàng năm; nếu góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được Thủ tướng Chính phủ cho phép.

Hồ sơ góp vốn: Hồ sơ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất gồm có: Tờ khai góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo Mẫu số 5a ban hành kèm theo Nghị định này; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trích lục bản đồ thửa đất; chứng từ nộp tiền thuê đất.

Trình tự thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân trong nước: Bên góp vốn nộp hồ sơ góp vốn cho Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất nơi có đất đó; trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất thẩm tra hồ sơ và xác nhận cho trường hợp được góp vốn vào Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Tờ khai góp vốn; nếu không được góp vốn thì trả lại hồ sơ và thông báo cho tổ chức đó biết lý do; sau khi có xác nhận được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, các bên góp vốn hoàn thiện các thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật; trường hợp có phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất thì pháp nhân mới đó phải đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp không làm phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất thì đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bên góp vốn. Bên góp vốn phải đăng ký việc góp vốn bằng giá

trị quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó.

Trình tự thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Bên góp vốn nộp hồ sơ tại Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất nơi có đất đó; Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất thẩm tra hồ sơ và xác nhận cho trường hợp được góp vốn vào Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Tờ khai góp vốn; đối với trường hợp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để trình Thủ tướng Chính phủ; sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, xác nhận được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, các bên tham gia hợp đồng liên doanh làm các thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật; khi được cấp giấy phép đầu tư, doanh nghiệp liên doanh phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bốn là, chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chấm dứt trong những trường hợp sau: Hết thời hạn góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; do đề nghị của một bên hoặc các bên; trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận; theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về đất đai; do bị tuyên bố phá sản; do giải thể; cá nhân giao kết hợp đồng góp vốn chết, pháp nhân hoặc các chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ thể đó thực hiện.

Năm là, xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng: Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau đây: Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 39 của Nghị định này thì bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn sử dụng đất còn lại; trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; nếu người sử dụng đất còn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì được Nhà nước xem xét cho sử dụng theo quy định của pháp luật; đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 39 của Nghị định này thì Nhà nước thu hồi đất đó; trong trường hợp doanh nghiệp liên doanh bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã đem góp vốn được xử lý theo Quyết định tuyên bố phá sản doanh nghiệp của Toà án nhân dân; người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân trong nước thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích và trong thời hạn giao đất, thuê đất còn lại; người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích theo quy định của pháp luật; trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi; trong trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để lại thừa kế theo quy định của pháp luật; trong trường hợp giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận của các bên.

Nhìn chung, đến thời gian này (thời điểm ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP), thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn theo hai hướng: Một là, hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn; hai là, cho các tổ chức kinh tế trong nước được tham gia thị trường quyền sử dụng đất, măc dù vẫn trong một phạm vi khá hạn chế.

Luật Đất đai năm 1993 đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường; quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được lựa chọn hình thức giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là đã xóa bỏ cơ chế "xin - cho" về đất; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự, thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hóa từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Với những nội dung này, thị trường quyền sử dụng đất được vận hành theo đúng pháp luật về đất đai; xác định đúng giá các loại đất khi Nhà nước cung ứng đất đai ra thị trường, thông qua việc giao đất, cho thuê đất; chống lại hành vi đầu cơ, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa IX đã đưa ra chủ trương về thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất với nội dung chủ yếu là: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư" [15]. Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất mới được thừa nhận chính thức như một thành phần của thị trường bất động sản, hướng tới mở rộng đầu tư cho nước ngoài tham gia.

Bước vào năm 2002, Bộ Chính trị đã nhìn thấy nhiều bất cập trong chính sách đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội trong 10 năm qua và đã quyết định triển khai đề án tổng kết 10 năm thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai đề đưa ra những quyết sách tiếp tục đổi mới. Ngày 12-3-2003, Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã thông qua Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nghị quyết đã đưa ra chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai với các quan điểm chủ yếu là:

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất. Đổi mới phải phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó, kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất [16].

Với chủ trương tiếp tục đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã coi đất đai là nguồn lực, nguồn vốn; tức đã thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai; đã đặt yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống tài chính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các công cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; đã coi quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản. Các thành phần kinh tế

đều được tham gia thị trường quyền sử dụng đất theo chủ trương của Nghị quyết 26-NQ/TW.

Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa X đã đề ra nội dung đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản:

Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất); bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản [18].

Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất đã được hoàn chỉnh, đủ sức tự phát triển để cùng với thị trường vốn, thị trường lao động điều tiết đầu vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hóa.

Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai được hơn 20 năm, lấy điểm đột phá là vào năm 1986 là đối mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp. Tiếp theo, chính sách đất đai được liên tục đổi mới theo hướng xác lập và hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất mà trọng tâm là khu vực đất phi nông nghiệp. Bước đi của hơn 20 năm qua đã phản ánh một quá trình nhận thức về vai trò của đất

đai trong phát triển chính trị - kinh tế - xã hội của đất nước. Đến nay, đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu trong đổi mới chính sách đất đai nhưng thực tế đời sống kinh tế của xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập. Quá trình tiếp tục đổi mới còn nhiều việc phải làm ở phía trước.

Như vậy, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận tại Điều lệ đầu tư nước ngoài tại nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành kèm theo Nghị định số 115-CP ngày 18 tháng 4 năm 1977 của Hội đồng Chính phủ quy định: "Vốn do bên Việt Nam góp chủ yếu gồm đất đai, công trình xây dựng, máy móc, dụng cụ, vật liệu xây dựng và các chi phí bằng tiền Việt Nam". Tuy nhiên, Điều lệ sử dụng cụm từ "đất đai" mà không phải là quyền sử dụng đất.

2.2. NỘI DUNG CỦA CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TỪ NĂM 2004 ĐẾN NAY VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Bằng việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ 01-7-2004), Bộ luật Dân sự và nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác, Nhà nước ta đã từng bước hoàn thiện các quy định về thị trường bất động sản nói chung, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng. Có thể nói, cho đến nay, vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được quy định khá đầy đủ và cụ thể, pháp luật về những vấn đề này đã quy định hầu như về mọi vấn đề có liên quan.

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chịu sự điều tiết của pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật về kinh doanh. Đây cũng là một đặc điểm đặc trưng cho thấy sự phức tạp của lĩnh vực quan hệ đất đai nói chung, quan hệ góp vốn nói riêng.

2.2.1. Chủ thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.2.1.1. Tổ chức kinh tế trong nước

Đối với tổ chức kinh tế, pháp luật có một số quy định riêng về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Pháp luật quy định về đối tượng được phép thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và những tài sản thuộc quyền sở hữu của tổ chức kinh tế đó như sau:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình [31, Điều 110].

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01-7-2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất. Nếu tổ chức kinh tế có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất (được trừ đi số tiền thuê đất đã trả). Khi đó, tổ chức kinh tế có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất như đối với các tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất [31, Điều 111].

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất [31, Điều 112].