Một Số Giải Pháp Nhằm Nâng Cao Hiệu Quả Của Việc Góp Vốn Bằng Quyền Sử

Chương 3

MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ

NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

3.1. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

Để nâng cao hiệu quả của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam, chúng ta cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp khác nhau, mà điển hình là những giải pháp sau đây.

3.1.1. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

3.1.1.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất, gồm có bên góp vốn, bên nhận góp vốn và Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và là người quản lý nhà nước về đất đai. Để mối quan hệ đó được diễn ra bình thường và đạt được hiệu quả, một trong yêu cầu quan trọng là phải quy định phù hợp, đầy đủ và cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn và bên nhận góp vốn bằng quyền sử dung đất. Các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cần tiếp tục rà soát các văn bản quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kịp thời ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các quy định về vấn đề chủ thể góp vốn, đối tượng góp vốn, điều kiện góp vốn và quyền và nghĩa vụ bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

3.1.1.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giá đất làm cơ sở cho việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc đinh giá đất để xác định giá trị của quyền sử dụng đất góp vốn do bên góp vốn và bên nhận góp vốn thỏa thuận hoặc do một tổ chức đinh giá đất chuyên nghiệp định giá và được các bên góp vốn và nhận góp vốn chấp thuận.

Quy định như vậy đã đã tạo ra sự tự do rất lớn của các bên tham gia quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phù hợp với nguyên tắc luật Dân sự và xu hướng chung của các nước trên thế giới; tạo một không gian pháp lý thông thoáng cần thiết cho các bên thỏa thuận về giá đất khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc các cá nhân, tổ chức góp vốn vào sản xuất, kinh doanh lại không phải nộp thuế nên trên thực tế, để hướng tới việc khuếch trương thanh thế của công ty, các bên trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường nâng cao giá trị quyền sử dụng đất lên gấp nhiều lần so với giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Việc đó có tác hại rất lớn, dễ tạo ra sự lầm tưởng cho các đối tác về thực lực của công ty có vốn góp bằng quyền sử dụng đất và trên thực tế đã có nhiều trường hợp do có "uy tín ảo" nên công ty không thực hiện được những hợp đồng đã giao kết, gây thiệt hại cho những cá nhân, tổ chức khác.

Nhận xét sau đây đã phần nào phản ánh được thực trạng đó.

Đầu tháng tám vừa qua một cơ quan thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính đã đóng dấu lên bản chứng thư thẩm định chính thức định giá mặt tiền đường Lê Lợi ở trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh với giá 180 triệu đồng/m2. Ít ngày sau, một cơ quan thẩm định giá thông báo cho Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí

Minh kết quả định giá mặt tiền một số tuyến đường ở khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh với giá kỷ lục 212 triệu đồng/m2 [3].

Quy định định giá như vậy cũng dễ xảy ra việc định giá thấp hơn giá trị thực tế của thửa đất, gây thiệt hại cho người sử dụng đất. Do đó, cần tạo ra cơ chế phù hợp để hạn chế việc các bên trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất nâng quá cao hoặc định giá quá thấp quyền sử dụng đất được góp vốn. Nhà nước nên có quy định thu thuế hoặc một khoản phí đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quy định việc định giá do các bên thỏa thuận hoặc do tổ chức chuyên nghiệp định giá phải không được thấp hơn khung giá đất do UBND tỉnh nơi có đất ban hành hàng năm, tránh xảy ra trường hợp tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất khi định giá góp vốn và giá đất khi định giá đền bù giải phóng mặt bằng tại cùng một thửa đất.

3.1.1.3. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, nên quy định việc người góp vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận lại quyền sử dụng đất khi hết thời hạn góp vốn với điều kiện việc rút quyền sử dụng đất không làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh và quyền lợi của các chủ nợ; đồng thời cũng phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp (thành viên góp vốn không được rút vốn khỏi công ty và không được giảm vốn điều lệ).

Thứ hai, có cơ chế thích hợp đảm bảo quyền lợi của chủ nợ đươc đảm bảo trong trường hợp thu hồi đất vì doanh nghiệp vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất.

Thứ ba, nên quy định cụ thể trường hợp người sử dụng đất để thừa kế, nhượng lại, tặng cho khi quyền sử dụng đất đươc góp vốn trong

từng loại hình công ty cụ thể, đặc biệt là công ty hơp danh hoặc người góp vốn bằng quyền sử dụng đất là thành viên sáng lập của công ty.

Thứ tư, để tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, trong đó có người sử dụng đất khai thác được tối đa lợi ích từ quyền sử dụng đất, pháp luật cần quy định về điều kiện, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hướng bảo đảm sự phù hợp và thông thoáng hơn nữa của các quy định này. Khi người sử dụng đất có quyền góp vốn không có nghĩa là họ được thực hiện quyền đó bất cứ lúc nào mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Hiện nay, một trong những điều kiện đó là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta chưa được tốt nên có rất nhiều trường hợp có quyền góp vốn mà không thể thực hiện được. Mặc dù tại điều khoản thi hành của Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì cũng được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, như do trên thực tế nhiều thửa đất hiện không còn lưu giữ được các loại giấy tờ theo quy định, nên đã làm hạn chế khả năng thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất.

Quốc hội đã xác định là đến năm 2010, Nhà nước phải cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được triển khai thực hiện liên tục từ năm 1988 đến nay theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003. Tính đến ngày 31/12/2007, trong cả nước dã cấp được khoảng 25 triệu giấy chứng nhận cho các loại đất, trong đó, đất nông nghiệp đạt 82,7%. đất lâm nghiệp đạt 65,2%, đất ở đô thị đạt 65,2%, đất nông nghiệp đạt 80,2%, đất chuyên dùng đạt 39%. So với yêu cầu đặt ra thì

tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn quá chậm nhất là đất đô thị,đất chuyên dùng và đất lâm nghiệp. Bên cạnh đó, ở một số tỉnh thành phố còn tồn đọng nhiều giấy chứng nhận do người sử dụng đất chưa đến nhận, ước tính khoảng trên 100.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhu cầu góp vốn bằng quyền sử dụng đất là rất lớn và mang tính tất yếu. Khi pháp luật không phù hợp với tính tất yếu khách quan thì tự nó sẽ vạch đường đi cho mình dưới dạng các kênh ngầm. Vì vậy, pháp luật cần quy định việc cơ quan nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức sau khi kiểm tra, xác minh về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất mà cá nhân, tổ chức có đủ các điều kiện do pháp luật quy định.

Hiện nay, chúng ta đang triển khai mạnh mẽ chương trình tổng thể cải cách hành chính, trong đó có nội dung cải cách thủ tục hành chính theo mô hình một cửa, giảm các khâu, giảm các giấy tờ và thời gian giải quyết thủ tục hành chính, nhất là trong lĩnh vực đầu tư, phát triển kinh tế. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng là một thủ tục hành chính do đó đòi hỏi tất yếu cần cải cách thủ tục hành chính trong lĩn h vực này theo hướng nhanh, gọn thuận tiện cho các nhà đầu tư.

3.1.1.4. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam

Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về thị trường bất động sản, vì đất đai không đơn thuần là tư liệu sản xuất mà quyền sử dụng đất còn là hàng hóa lưu thông trên thị trường; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động diễn ra phổ biến trên thị trường quyền sử

dụng đất. Do đó, để việc góp vốn đạt được hiệu quả trong quản lý và đầu từ, đòi hỏi phải hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh nó.

Một trong những yêu cầu đặt ra là để thị trường quyền sử dụng đất nói chung và quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng phát triển lành mạnh, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia, của Nhà nước và lợi ích chung toàn xã hội, tất yếu cần phải được đặt dưới sự quản lý của Nhà nước. Tất nhiên, đây không phải là việc can thiệp trái pháp luật hay can thiệp sâu vào mối quan hệ này mà nó chỉ dừng lại ở việc điều tiết thị trường, xác định và đảm bảo thực hiện các điều kiện, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông qua thị trường. Đó vừa là hoạt động để nhằm thực hiện chức năng quản lý nhà nước nói chung, vừa là để thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai trên cơ sở quyền lực nhà nước và quyền sở hữu. Vấn đề bức thiết trong lĩnh vực quản lý đất đai hiện nay là phải kiên quyết ngăn chặn có hiệu quả tình trạng đầu cơ đất đai, tình trạng chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật, trong đó có việc góp vốn trái pháp luật. Những quy định của Luật Đất đai để nhằm ngăn chặn tình trạng này là tương đối đầy đủ nhưng đáng tiếc, lại không được thực hiện nghiêm túc trên thực tế.

Các luật được ban hành trong thời gian qua, như: Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006… có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho việc đầu tư cũng như cho phép các cá nhân, tổ chức góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào hoạt đông sản xuất, kinh doanh. Nguồn cung cấp quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh, tức là đưa quyền sử dụng đất vào thị trường thứ cấp là do Nhà nước đã coi quyền sử dụng đất như một thứ tài sản đặc biệt mà chủ sử dụng có quyền đem góp vốn sản xuất, kinh doanh như những loại

vốn góp khác; do chính sách phát triển nhà ở thương mại, cho phép các cá nhân, tổ chức đầu tư thực hiện các dự án xây nhà để bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, để nâng cao hiệu quả của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở nước ta, cần thực hiện đồng bộ những giải pháp sau đây, trong đó đăc biệt coi trọng vai trò của Nhà nước trong việc giám sát chặt chẽ việc sử dụng đất nói chung, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp nói riêng của những tổ chức, cá nhân được giao đất.

3.1.2. Một số giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

3.1.2.1. Nâng cao năng lực quản lý trong lĩnh vực đất đai của các cơ quan nhà nước

Thứ nhất, cần xác định rõ ràng và hợp lý về thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc quản lý đất đai.

Để có thể nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan nhà nước, trước hết cần phân cấp quản lý một cách hợp lý, khắc phục tình trạng phân cấp thực hiện chức năng chưa hợp lý, chồng chéo về thẩm quyền giữa các ngành các cấp. Trong hoạt động chuyên môn, các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần có sự phối kết hợp nhịp nhàng, đồng bộ giữa các cơ quan có liên quan.

Thứ hai, cần nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ quản lý, tiếp tục đẩy mạnh công cuộc cải cách thủ tục hành chính.

Về đội ngũ công chức, cần tăng cường về số lượng và chất lượng vì hiện nay, đội ngũ những người làm công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung, quản lý đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng còn quá mỏng, tổ chức bộ máy thường xuyên bị thay đổi, trình độ

chuyên môn nghiệp vụ còn hạn chế. Trong khi đó, nhiều quy định trong Luật Đất đai lại có sự thay đổi thường xuyên cả về nội dung và thủ tục thực hiện, nên việc đào tạo, bồi dưỡng để nâng cao kiến thức, trình độ quản lý cho các cán bộ công chức ngành địa chính là vô cùng quan trọng. Luật Đất đai năm 2003 quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất trong cả nước về quản lý đất đai. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay các cơ quan tài nguyên và môi trường ở cấp huyện và cấp xã chưa được kiện toàn về bộ máy và có năng lực hoạt động không cao. Vì vậy, tổ chức và hoạt động của ngành tài nguyên và môi trường chưa được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương. Để khắc phục tình trạng này, trong thời gian tới cần kịp thời tăng cường về nhân lực cho cơ quan tài nguyên và môi trường ở các cấp huyện và xã.

Hiện nay, trong tiến trình cải cách thủ tục hành chính, việc thực hiện cơ chế "một cửa" trong lĩnh vực đất đai thông qua Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đang được áp dụng đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, thủ tục hành chính nói chung, thủ tục quản lý đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng vẫn chưa thực sự nhanh chóng, thuận tiện cho các cá nhân, tổ chức. trên thực tế cơ chế hoạt động và thủ tục giải quyết các công việc hành chính còn nhiều phiền hà phức tạp gây khó khăn cho nhân dân khi thực hiện quyền năng của mình.

Thứ ba, cần triệt để và nghiên cứu để cải tiến cơ chế "một cửa" khi giải quyết những vấn đề có liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.