Phương Hướng Và Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Quyền Sử Dụng Đất Của

- Kéo dài thời hạn sử dụng đất tạo tâm lý yên tâm đầu tư và có đủ thời gian kinh doanh lâu dài;

- Được Nhà nước hỗ trợ, giúp đỡ trong vấn đề xác định giá đất (thành lập cơ quan định giá, cơ quan đăng ký ...);

- Gắn kết chuyển đổi hình thức kinh doanh với hình thức sử dụng đất;

- Đơn giản các thủ tục hành chính, tăng cường năng lực cơ quan đăng ký, quản lý bất động sản ...

Đồng thời, hệ thống pháp luật về đất đai cũng cần sửa đổi theo đúng tiến độ, lộ trình gia nhập các tổ chức quốc tế, các điều ước quốc tế mà nước ta đã ký kết hoặc tham gia hoặc đang hướng tới tham gia. Như giải quyết vấn đề thế chấp, chuyển nhượng QSDĐ của các doanh nghiệp quốc tịch Mỹ và Việt Nam đã cam kết trong Hiệp định Thưong mại Việt - Mỹ. Hoặc vấn đề sử dụng đất đối với các doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Việt Nam gắn với các quy định của tổ chức Thương mại quốc tế (WTO) ...

3.1.2. Các căn cứ

3.1.2.1. Thực trạng

Hiện nay, pháp luật mới chỉ quy định cho Doanh nghiệp kinh doanh có cơ sở hạ tầng tại KCN mới có quyền cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng. Có một số doanh nghiệp không thuộc loại đối tượng trên do chưa tính toán hết khả năng về thị trường, về các biến động khách quan ... nên sau khi đi vào hoạt động mà vẫn chưa huy động hết công suất, dẫn đến dư thừa nhà xưởng, kho bãi, mặt bằng công nghiệp, công trình hạ tầng đi kèm, làm giảm hiệu quả sản xuất kinh doanh do trong giá thành sản phẩm có tỷ lệ khấu hao tài sản cố định quá lớn, lãng phí tài sản của doanh nghiệp, của xã hội. Vì vậy, pháp luật cần quy định cho phép doanh nghiệp này có quyền cho thuê, cho thuê lại đất đai gắn liền với nhà xưởng, kho bãi ... mà các doanh nghiệp này

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

chưa sử dụng đến. Tuy nhiên, pháp luật cần có quy định rằng buộc các đối tượng này bằng giấy phép đầu tư cho phù hợp.

Hệ thống pháp luật nước ta đang hoàn thiện theo hướng đảm bảo bình đẳng trong kinh doanh giữa các thành phần kinh tế, song pháp luật đất đai hiện hành quy định cho quyền của các tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất nhiều hơn đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Vì vậy, hiện nay nhiều doanh nghiệp có vốn ĐTNN đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại đất kèm theo nhà xưởng, ...

3.1.2.2. Nhận thức về quyền sử dụng đất

Nhận thức về QSDĐ ngày càng tiến gần tới hiệu quả và giá trị đích thực của đất đai trong phát triển kinh tế:

Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam là một nội dung quan trọng của đường lối đổi mới, mở cửa nền kinh tế. Kể từ ngày Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được ban hành năm 1987, ĐTNN tại Việt Nam đã không ngừng phát triển và đạt được những kết quả quan trọng đóng góp vào thành công chung của công cuộc đổi mới. Trong bối cảnh hiện nay, tranh thủ vốn ĐTNN thực sự đã trở thành một cuộc cạnh tranh gay gắt giữa các quốc gia trong khu vực Đông Nam á. Vì vậy, cải thiện môi trường đầu tư là đòi hỏi bức xúc và là điều kiện tiền đề thu hút ĐTNN vào Việt Nam.

Thời gian qua, cũng như nhiều lĩnh vực khác, các chính sách, pháp luật đất đai đã không ngừng được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp hơn với tình hình thực tế, nhằm tạo môi trường pháp lý thông thoáng để khuyến khích các nhà ĐTNN đầu tư vào Việt Nam. Nhận thức mới ngày càng mở rộng các quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam.

Với việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998, năm 2001, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và việc Chính phủ ban hành các văn bản như:

Nghị định số 04/2000/NĐ-CP và Nghị định số 66/2001/NĐ-CP, 28/09/2001 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai, Nghị định số 24/2000/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và nhiều Nghị định khác nhằm khuyến khích hoạt động đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào Việt Nam, các quyền về sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng đã được mở rộng hơn:

- Doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuê lại đất tại các KCX, KCN, KCNC nay được cấp giấy chứng nhận QSDĐ;

- Doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và Ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam và nước ngoài để vay vốn kinh doanh;

- Quyền của các tổ chức trong nước được góp vốn bằng giá trị QSDĐ cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Trước đây, chỉ có Doanh nghiệp Nhà nước mới có quyền được góp vốn bằng giá trị QSDĐ cùng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài);

- Đã giải quyết được một số khó khăn, vướng mắc của các nhà ĐTNN trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng việc quy định cụ thể các nguyên tắc và trách nhiệm bồi thường;

- Ngày càng đơn giản hoá trình tự thủ tục lập hồ sơ thuê đất được quy định rõ ràng, đơn giản và có nhiều cải tiến tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc triển khai thực hiện.

3.2. phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam

3.2.1. Phương hướng

* Một là tiến gần tới mặt bằng chung pháp luật quốc tế;

* Hai là đảm bảo bình đẳng trong kinh doanh cho các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế;

* Ba là thúc đẩy, thu hút ĐTNN vào Việt Nam, sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả;

* Bốn là từng bước phù hợp hoá với điều kiện kinh tế, xã hội và thực tiễn của Việt Nam;

* Năm là đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý;

- Hài hoà, cân đối các nội dung về quản lý, sử dụng đất đai thuộc nhóm các vấn đề xảy ra trong quá khứ, nhóm các vấn đề đang điều chỉnh và nhóm các vấn đề cho giai đoạn từ tới;

- Kịp thời sửa đổi, bổ sung những vấn đề mà thực tế cuộc sống đang diễn ra; đồng thời đưa các quy định có tính định hướng trong giai đoạn tới gắn liền với công cuộc phát triển CNH-HĐH đất nước và hội nhập quốc tế;

- Tạo cơ sở pháp lý khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả gắn liền với bảo vệ phát triển bền vững môi trường đầu tư, môi trường sống, môi trường sinh thái;

- Luật hoá các quy định thi hành luật đã được cuộc sống chấp nhận, đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống pháp luật;

- Nâng cao hiệu lực thi hành các quy định của pháp luật;

- Kiện toàn tổ chức bộ máy cơ quan nhà nước về quản lý đất đai và quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, theo hướng:

+ Trung ương thống nhất một đầu mối quản lý vĩ mô, còn địa phương được phân cấp quản lý để chủ động khai thác quỹ đất đai, gắn liền với cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý và sử dụng;

+ Phân định cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thành 2 loại: quản lý kinh tế về đất đai và quản lý hành chính về đất đai, đảm bảo sự hài hoà, hợp lý giữa giải quyết 2 vấn đề này gắn với phát triển kinh tế và ổn định chính trị - xã hội.

Gắn liền phạm vi quản lý Nhà nước về đất đai với các chính sách kinh tế vĩ mô, không tách rời quy luật phát triển kinh tế như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh; quan hệ biện chứng giữa thị trường bất động sản, thị trường QSDĐ với thị trường vốn, thị trường lao động ...

3.2.2. Giải pháp

3.2.2.1. Đẩy mạnh công tác nghiên cứu, thí điểm thực hiện một số chính sách mới, tập trung vào các vấn đề sau:

Một là: Vấn đề cho phép doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng nước ngoài, nên bám sát một số nguyên tắc:

- Về phạm vi: Chỉ thực hiện thí điểm cho phép doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng nước ngoài và làm rõ khái niệm “tổ chức tín dụng nước ngoài”.

- Đảm bảo các vấn đề:

+ Một thửa đất chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng;

+ Thế chấp tài sản gắn liền với đất đương nhiên phải thế chấp giá trị QSDĐ có tài sản đó;

+ Giá thế chấp theo thoả thuận của các bên;

+ Thời hạn thế chấp không vượt quá thời hạn dự án.

- Hình thức thế chấp: bằng văn bản gồm hợp đồng tín dụng (theo pháp luật Việt Nam và Điều ước quốc tế ...) và hợp đồng thế chấp lập theo mẫu ban hành kèm theo quyết định này:

+ Điều kiện thế chấp đảm bảo tính pháp lý và tính khả thi;

+ Hồ sơ, trình tự thế chấp đơn giản, chặt chẽ;

+ Xử lý tài sản thế chấp đảm bảo thoả thuận của các bên, quyền khởi kiện ra Toà án, Trọng tài kinh tế hoặc Trung tâm bán đấu giá tài sản bán đấu giá tài sản thế chấp.

Hai là: Nghiên cứu cơ chế cho phép tư nhân trong nước cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuê đất để sản xuất kinh doanh. Vấn đề này cần đảm bảo một số nguyên tắc:

- Về phạm vi, đối tượng áp dụng: Chỉ nên áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân trong nước đang sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng có đủ điều kiện nhất định mới được cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Việt Nam thuê đất để sản xuất kinh doanh.

- Về điều kiện cho thuê, cho thuê lại đất của hộ gia đình, cá nhân: Pháp luật hiện hành có 3 trường hợp được cho thuê đất, thuê lại đất, cần nghiên cứu mở rộng cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghệp (bao gồm cả đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm), đất lâm nghiệp (đất sản xuất), đất ở (đã có nhà ở gắn liền trên đất, không áp dụng với đất ở chưa có nhà ở), đất chuyên dùng (để sản xuất kinh doanh,

trường hợp cho thuê đất ở làm trụ sở giao dịch thì phải thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất) được cho thuê (cho thuê lại) QSDĐ.

Đối với nhà đầu tư có nhu cầu thuê đất, thuê lại đất của hộ gia đình, cá nhân cần rằng buộc bằng dự án đầu tư (được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam).

- Về giấy tờ để thực hiện quyền cho thuê đất của hộ gia đình cá nhân: Phải có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Trường hợp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở mà có các giấy tờ hợp pháp về QSDĐ, thì phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ trước khi cho thuê đất. Kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản trên đất có tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Việc thực hiện cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân: Nếu là hộ gia đình thì phải do chủ hộ thực hiện; trường hợp chủ hộ không trực tiếp thực hiện được thì chủ hộ uỷ quyền cho thành viên trong hộ gia đình đó thực hiện. Việc uỷ quyền này phải bằng văn bản có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi cư trú theo quy định của pháp luật. Nếu là cá nhân thì phải do cá nhân đó trực tiếp thực hiện.

- Về mục đích và thời hạn sử dụng đất khu cho thuê đất: Sau khi cho thuê, cho thuê lại đất, nhà đầu tư phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn được giao hoặc thuê. Riêng trường hợp cho thuê đất để xây dựng trụ sở giao dịch, văn phòng, thì có thể cho phép hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất ở (có chuyển mục đích sử dụng đất) nhưng phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

- Về thời hạn cho thuê, cho thuê lại: Thời hạn do các bên thoả thuận nhưng không vượt quá thời hạn còn lại của thời hạn giao đất, thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất.

- Về hồ sơ thuê đất, thuê lại đất cần đơn giản hoá nhưng vẫn phải đảm bảo tính pháp lý, nên chỉ cần quản lý các giấy tờ: Hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê lại đất (phải lập theo mẫu để đảm bảo quyền lợi cho hộ gia đình, cá nhân trong điều kiện Việt Nam hiện nay (trách nhiệm do hai bên cùng lập bằng tiếng Việt). Giấy chứng nhận QSDĐ (trách nhiệm do hộ gia đình, cá nhân thực hiện). Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa, trách nhiệm do hai bên thoả thuận thực hiện). Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (trách nhiệm do hộ gia đình, cá nhân thực hiện). Dự án đầu tư đã được phê duyệt (trách nhiệm do bên thuê, thuê lại đất thực hiện).

- Về trình tự thực hiện việc cho thuê đất, cho thuê lại đất, cần đơn giản theo cơ chế một cửa. Hồ sơ thuê đất, thuê lại đất thống nhất một nơi: nộp cho cơ quan Địa chính cấp huyện nơi có đất.

Cơ quan Địa chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng thuê lại đất cho trường hợp được cho thuê đất, thuế lại đất vào sổ đăng ký biến động đất đai, gửi thông báo cho UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đó; nếu không được cho thuê đất, thuê lại đất thì trả hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được cho thuê, cho thuê lại đất. Từ đây, bên cho thuê đất, thuê lại đất phải đăng ký việc cho thuê lại đất tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đó. Cuối cùng là các giấy tờ trả về cho các bên, cơ quan Nhà nước chỉ giữ một bản hợp đồng thuê, thuê lai đất để quản lý.