Nguyên Nhân Của Những Vi Phạm Pháp Luật Đất Đai Khi Hộ Gia Đình, Cá Nhân Và

chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước); lập hợp đồng góp vốn trá hình để che dấu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích trốn thuế; hợp đồng góp vốn đối với đất đang có tranh chấp.

Khi thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất của doanh nghiệp mà chưa có sự thoả thuận, đồng ý của các đồng sở hữu doanh nghiệp; thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất đang có tranh chấp; thực hiện thế chấp khi không có đủ điều kiện để thế chấp (đất thuê theo phương thức trả tiền hàng năm; đất đang thuộc đối tượng bị xử lý do doanh nghiệp có hành vi vi phạm pháp luật đất đai (chậm đưa đất vào sử dụng, không sử dụng đất....).

Theo số liệu báo cáo về xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất vi phạm trong việc thực hiện quyền; chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay (báo cáo của 05 Đoàn kiểm tra thi hành pháp luật đất đai – Tổng cục quản lý đất đai tại 25 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) như sau:

- Chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất vi phạm về điều kiện được pháp luật đất đai cho phép:

Bình quân 15 trường hợp doanh nghiệp vi phạm /tỉnh trong 01 năm

- Chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất vi phạm về thủ tục đãđược Nhà nước quy định:

Bình quân 23 trường hợp doanh nghiệp vi phạm/tỉnh trong 01 năm

- Chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất vi phạm về nghĩa vụ tài chính:

Bình quân 19 trường hợp doanh nghiệp vi phạm/tỉnh trong 01 năm

- Chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất vi phạm về các quy định khác:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

Bình quân 21 trường hợp doanh nghiệp vi phạm/tỉnh trong 01 năm

Xu hướng trong nền kinh tế thị trường hiện nay số doanh nghiệp có hành vi vi phạm những quy định của Luật Đất đai năm sau tăng hơn năm trước, tại các thành phố lớn những vi phạm của doanh nghiệp cao hơn nhiều so với các tỉnh và thành phố trực thuộc tỉnh về số vụ vi phạm và mức độ phức tạp của hành vi vi phạm bởi giá trị đất ở khu vực thành phố lớn cao và nhu cầu chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp nhiều hơn.

2.4.3. Nguyên nhân của những vi phạm pháp luật đất đai khi hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Có rất nhiều nguyên nhân gây ra những vi phạm pháp luật đất đai khi hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Trong đó có các nguyên nhân cơ bản sau:

Có thể nói, nguyên nhân đầu tiên đó là nhận thức về vai trò của thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội chưa đầy đủ;

Nguyên nhân tiếp theo có thể nói đến pháp luật đất đai mặc dù đã không ngừng được hoàn thiện, song về cơ bản, vẫn còn có tình trạng cồng kềnh, mâu thuẫn,chồng chéo. Hệ thống quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của pháp luật đất đai còn quá rắc rối, phức tạp, lại nằm tản mạn ở nhiều văn bản khác nhau, một số quy định thiếu tính khả thi đã hạn chế không nhỏ tới việc tự tìm hiểu để tạo nên ý thức chấp hành của người dân;

Bên cạnh đó thì hệ thống pháp luật về xử lý vi phạm hành chính nói chung, vi phạm pháp luật đất đai nói riêng còn nhiều bất cập, thiếu tính khả thi; hệ thống quy định về thủ tục hành chính đối với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn phức tạp, khó thực hiện, chưa thật sự đảm bảo tính minh bạch, khả thi;

Một điều cần chú ý nữa là ýthức chấp hành pháp luật đất đai của người dân còn hạn chế, bất cập; chưa nhận thức hết hậu quả của việc chấp hành không đầy đủ, không đúng các quy định về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất trong pháp luật về đất đai;

Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp từ Trung ương đến địa phương còn nhiều bất cập, đặc biệt là công tác quy hoạch, kế hoạch; công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch ở các cấp; còn có tình trạng buông lỏng quản lý trong lĩnh vực đất đai ở không ít địa phương trên toàn quốc;

Thông tin về thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, tạo cơ hội không nhỏ cho tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai cũng như là một trong những nguyên nhân quan trọng đẩy thị trường bất động sản vào tình trạng tự phát;

Trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức của một bộ phận người làm công tác quản lý đất đai ở các cấp chưa đáp ứng yêu cầu hiện nay. Tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai còn diễn ra phổ biến, chậm được ngăn chặn, xử lý không kịp thời;

Công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm về đất đai ở các cấp còn chưa kịp thời, hiệu quả thấp; nhiều trường hợp vi phạm kéo dài, mang tính hệ thống, phổ biến, song không bị xem xét, xử lý hoặc còn để dây dưa trong quá trình xem xét xử lý (như tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, lấn, chiếm đất, sử dụng đất không hiệu quả…);

Ngoài những nguyên nhân trên, có thể kể đến nguyên nhân làm cho các vi phạm pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn

nhiều là do các biện pháp xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai chưa đủ mạnh, tính răn đe thấp, còn nương nhẹ, thiếu cương quyết, thiếu triệt để trong xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật, truy cứu trách nhiệm hình sự đối với người làm công tác quản lý đất đai cũng như đối với người sử dụng đất vi phạm pháp luật.

2.5. Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

2.5.1. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

Trong thời gian qua, mặc dù đã trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung, ban hành luật mới nhưng qua quá trình thực hiện trên thực tế vẫn phát sinh những vấn đề cần phải xem xét như việc ban hành các văn bản liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cơ quan quản lý vẫn còn chồng chéo, mâu thuẫn , cụ thể:

Tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; trong đó tại Khoản 4 Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì , phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này nhưng cho đến nay chưa có văn bản hướng dẫn. Mặt khác, trong quá trình thực hiện mâu thuẫn với quy định tại Khoản 7, Điều 4 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng” … Từ những quy định trên cho thấy Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có những văn bản hướng dẫn để giải quyết những vướng mắc trong quá trình thực hiện…

Cùng với đó tại điểm a khoản 2 Điều 82 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển

quyền sử dụng đất, nhận thừa kế… trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, tại khoản 4 Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 quy định phải nộp đơn đăng ký biến động đất đai… Như vậy, ngay trong các quy định của pháp luật đất đai đã có những điểm bất cập, không thống nhất vì vậy để pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiệncơ quan ban hành văn bản và cơ quan quản lý đất đai cần có sự thống nhất đưa ra cách giải quyết tốt nhất, phù hợp với tình hình thực tế.

Cần sửa đổi, bổ sung các quy định về xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và xây dựng cơ chế pháp lý cụ thể, đồng bộ cho người dân nhất là hộ gia đình, cá nhân được dễ dàng tiếp cận thông tin về đất đai khi họ có nhu cầu chuyển nhượng. Cần bổ sung các quy định về quản lý chặt chẽ hệ thống sổ, sách bản đồ về đất đai … nhằm xác định tính chất hợp pháp của quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng.

Tiếp tục hoàn thiện các quy định về cơ chế tổ chức và hoạt động của các tổ chức trung gian, hỗ trợ và thúc đẩy giao dịch về bất động sản nói chung và giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng như tổ chức tư vấn về giá đất, tổ chức môi giới, tổ chức kinh doanh bảo hiểm trong kinh doanh bất động sản … nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng.

Chính sách tài chính về đất đai cần đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế đầu cơ đất đai… Chẳng hạn, đối với đất ở mà người sử dụng đất tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách tính lũy tiến. Cách làm này đã được thực hiện ở một số nước phát triển trên thế giới mà Hàn Quốc, Nhật Bản là những ví dụ điển hình. Để giảm nạn đầu cơ đất đai, Chính phủ các nước này đã quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích tụ. Việc làm này

được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, và thu thuế đối với bất động sản. Đây là việc không dễ dàng đối với điều kiện của Việt Nam, nhưng không phải không thực hiện được nếu chúng ta có thiện chí và quyết tâm thực sự.

Tại điểm đ khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật”.Như vậy, có thể hiểu Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép góp vốn để hợp tác kinh doanh. Việc quy định như vậy sẽ hạn chế các cá nhân, tổ chức trong việc liên doanh với các tổ chức, cá nhân hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; hạn chế việc mở rộng giao lưu kinh tế với bên ngoài. Để khắc phục mâu thuẫn này cần sửa đổi điểm đ khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh và liên doanh với tổ chức, cá nhân…”.

Cần có những quy định rõ ràng về việc sau khi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì bên nhận góp vốn hay bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là người được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng.Quy định rõ các hình thức góp vốn và phân biệt với chuyển nhượng quyền sử dụng đất …

Sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp trong nước bình đẳng với doanh nghiệp nước ngoài; theo đó, bổ sung quy định về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trong nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Khoản 2, Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất” đã quy định rõ: “Tổ

chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.” Tuy nhiên Luật lại không quy định trường hợp tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thì có được quyền thế chấp đất nói riêng và các quyền khác nói chung không? (Điều 174 chỉ quy định đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất).

Tại điểm d, khoản 2, Điều 174 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” và điểm b, khoản 1, Điều 175 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm” lại quy định, tổ chức kinh tế chỉ được “Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”. Quy định này vẫn bất hợp lý, vì theo quy định này đãhạn chế không cho tổ chức kinh tế thế chấp tại các tổ chức kinh tế và cá nhân khác để phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của mình. Không có bất kỳ lý do gì lại không cho phép tổ chức kinh tế thế chấp để vay vốn, mua chịu hàng hoá, dịch vụ của doanh nghiệp khác hay để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự theo hợp đồng ký với các chủ thể khác nói chung…Từ những bất cập trên, chúng ta cần có sự điều chỉnh hoặc bổ sung cho phù hợp có thể cho phép các tổ chức kinh tế thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng nước ngoài hoạt động ở ngoài lãnh thổ Việt Nam và có những quy định, điều kiện cụ thể đối với trường hợp này.

Luật Đất đai năm 2013 cần tạo điều kiện chocơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo mẫu thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân thực hiện được các quyền của mình liên quan đến đất đai, đặc biệt là quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất để có thể nhanh chóng tiếp cận vốn vay từ tổ chức tín dụng, cũng như giúp các cơ quan hữu quan thực hiện tốt hơn chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung quy định về điều kiện được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; về quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu cũng như các quy định về xử lý tranh chấp trong trường hợp các bên có tranh chấp, việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên của hộ gia đình; có quy định về người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình; căn cứ xác định các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ về tài sản và là chủ thể của giao dịch dân sự; có sự phân loại đối với những người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không có quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Sửa đổi các quy định về trình tự, thủ tục và thẩm quyền về đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo hướng đơn giản hóa và thống nhất vào một cơ quan đầu mối thực hiện nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm khi thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra để khuyến khích phát triển sản xuất, tạo điều kiện để doanh nghiệp được tiếp cận với nguồn vốn tín dụng, Luật đất đai năm 2013 cần bổ sungquy định đối với trường hợp đã được Nhà nước có Quyết định giao đất, cho thuê đất, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể: (i) Cần có một quy định riêng về các loại đất không được thế chấp (hiện nay đang được quy định rải rác một cách trực tiếp hay gián tiếp ở nhiều điều khoản của Luật Đất đai năm 2013 cũng như ở các văn bản pháp luật khác); (ii) Cần quy định rõ đất bị Nhà nước thu hồi có được dung làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ