Thực Tiễn Áp Dụng Pháp Luật Về Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Là Tài

- Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp: Đây được xem là những nguyên tắc cơ bản, quan trọng làm cơ sở, làm căn cứ cho việc thành lập cơ quan giải quyết tranh chấp và cho việc ban hành các qui phạm pháp luật cụ thể điều chỉnh việc giải quyết tranh chấp nói chung và các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.

- Hệ thống các qui phạm pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp: Đó chính là các qui định của pháp luật về cách thức giải quyết tranh chấp, về qui trình, thủ tục tiến hành giải quyết các tranh chấp.

- Tổng thể các qui phạm pháp luật đảm bảo thi hành quyết định giải quyết tranh chấp: Đây là những qui định của pháp luật về các biện pháp, cách thức đảm bảo thi hành các phán quyết, quyết định giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Tòa án đưa ra.

Giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Vấn đề giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn không chỉ phức tạp trong việc chứng minh tài sản chung hay tài sản riêng mà còn thể hiện tính phức tạp đối với trường hợp khi vợ chồng người con ly hôn, cha mẹ hoặc người thân có yêu cầu là họ đã cho vợ chồng người con vay tiền để mua nhà hoặc đất (thường yêu cầu này được người con đẻ thừa nhận) nay yêu cầu vợ chồng phải trả khoản nợ đó bằng tiền hoặc tuyên bố cho người con đẻ khoản nợ đó để tính công sức vào giá trị đất. Đối với vụ việc này, Tòa án cần áp dụng nguyên tắc trách nhiệm chứng minh thuộc về cha mẹ là người có yêu cầu. Tuy nhiên, trong giải quyết một số tranh chấp này, mặc dù đương sự không có hoặc không đủ chứng cứ chứng minh, có Tòa án vẫn chấp nhận yêu cầu của đương sự đưa ra. Ví dụ, TAND quận Ba Đình - Hà Nội (3/2001) giải quyết vụ tranh chấp tài sản khi ly hôn giữa anh Phạm Quí T và chị An Thị P về ngôi nhà số 18 phố Sơn Tây - Hà Nội, đã xác định ngôi nhà đó thuộc sở hữu riêng của anh T với các lý do: Giấy tờ mua

nhà này đứng tên anh T vào ngày 22/10/1991 và theo anh T: nguồn gốc ngôi nhà là do bà M (mẹ anh) bán nhà số 34 phố Nguyễn Trường Tộ rồi cho anh tiền để mua. Tuy nhiên, trên thực tế, chính bà M (mẹ của anh T) cũng xác nhận bà không ủy quyền cho anh T mua nhà số 18 phố Sơn Tây và cũng không có tài liệu gì để chứng minh là bà đã cho anh T tiền để mua nhà này. Với những tình tiết trên, không đủ chứng cứ để khẳng định anh T có quyền sở hữu riêng đối với nhà số 18 phố Sơn Tây. Vì vậy, Bản án phúc thẩm số 54/LHPT ngày 24/5/2001 của TAND thành phố Hà Nội đã sửa án sơ thẩm theo hướng: Xác định nhà số 18 Sơn Tây là tài sản chung của anh T và chị P để chia theo pháp luật.

Mặt khác, tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn đã phức tạp, lại càng phức tạp hơn khi tài sản có tranh chấp không thể chia được bằng hiện vật cho các bên, mà chỉ một bên được nhận nhà hoặc đất còn bên kia được nhận phần giá trị chênh lệnh thanh toán bằng tiền (tính theo giá giao dịch thực tế trên thị trường). Tính phức tạp thể hiện ở chỗ, các bên đều muốn được chia bằng hiện vật không muốn nhận tài sản theo giá trị vì sợ thiệt thòi hoặc khi đã xác định được bên nào được nhận nhà hoặc đất thì họ lại muốn định giá tài sản thấp hơn giá trị thực tế, còn bên kia muốn tính đúng hoặc cao hơn giá giao dịch thực tế của tài sản. Trong khi đó, nếu Tòa án giải quyết thì quyết định của cơ quan này lại phụ thuộc nhiều vào kết luận của Hội đồng định giá (trong nhiều vụ việc, kết luận của Hội đồng định giá lại trở thành "ngòi nổ" cho tranh chấp gay gắt và phức tạp hơn). Ví dụ: Vụ án tranh chấp tài

sản khi ly hôn giữa chị Phan Thu Hà và anh Trần Khắc Liên về giá trị tài sản ngôi nhà một tầng, mái bằng có diện tích là 40m2 được xây dựng trên mảnh đất rộng 60m2 nằm ở trung tâm thành phố Việt Trì. Do các bên không thỏa thuận được về giá trị tài sản, TAND thành phố Việt Trì đã quyết định thành lập Hội đồng định giá và định giá tài sản trên là 48 triệu đồng. Chị Hà kháng cáo với lí do giá trị thực của tài sản cao hơn. Khi xử

phúc thẩm TAND tỉnh Phú Thọ đã y án sơ thẩm. Trên thực tế, với diện tích, vị trí và giá giao dịch nhà đất tại thành phố Việt Trì vào thời điểm dầu năm 2001, giá đất đang có tranh chấp là 4.5 triệu/m2. Như vậy, giá giao dịch thực tế ngôi nhà đó cao hơn rất nhiều so với giá mà Hội đồng định giá đã định. Để khắc phục những vướng mắc trong định giá tài sản, Tòa án các cấp cần quán triệt chặt chẽ hướng dẫn của TAND tối cao trong Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP là giá trị giao dịch thực tế trên thị trường vào thời điểm xét xử là căn cứ bắt buộc. Để xác định đúng giá

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

giao dịch thực tế của tài sản đang có tranh chấp, Tòa án có thể căn cứ vào sự thỏa thuận của đương sự, khi đương sự không có thỏa thuận hoặc có nhưng thỏa thuận đó có dấu hiệu vi phạm pháp luật, Tòa án cần thành lập Hội đồng định giá với sự tham gia của các chuyên gia công tác tại cơ quan chức năng như địa chính, thuế, hải quan, ngân hàng… Tuy nhiên, trong thực tiễn xét xử của Tòa án các cấp đây là vấn đề bất cập nhất. Do chưa có một tổ chức định giá tài sản thống nhất nên khi cần thành lập Hội đồng định giá tài sản, Tòa án các cấp thành rơi vào tình trạng "bị động" về con người và kết quả định giá dẫn đến quyết định trên cơ sở kết luận định giá không chính xác.

Trong thực tế xét xử còn có vụ việc phân chia tài sản bằng hiện vật không công bằng như trong vụ án ly hôn giữa bà Lê Thị Ngô và ông Nguyễn Văn Thìn tại Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Ngô và ông Thìn có nhiều tài sản là bất động sản, trong đó có 03 ngôi nhà (gồm: 02 ngôi nhà mặt tiền, 01 ngôi nhà trong ngõ) và một mảnh đất trồng cà phê ở Lâm Đồng. Khi phân chia hiện vật, TAND Thành phố Hồ Chí Minh đã phân chia cho ông Thìn sở hữu 02 căn nhà còn bà Thìn thì sử dụng 01 căn nhà và diện tích đất trông cà phê ở Lâm Đồng. Bà Thìn đã kháng cáo bản án sơ thẩm trên với lý do là bà đã già yếu không thể lên tỉnh Lâm Đồng làm rẫy hay quản lý mảnh đất đó được. Tòa phúc thẩm TANDTC tại Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử lại vụ án và đưa ra phán quyết chia cho bà

Thìn được sử dụng 01 ngôi nhà mặt tiền, 01 ngôi nhà trong ngõ, còn ông Thìn được sử dụng 01 ngôi nhà mặt tiền và mảnh đất ở Lâm Đồng và ông Thìn có trách nhiệm hoàn chênh lệch nhà cho bà Ngô 5,495 lượng vàng SJC.

Cho rằng việc phân chia trên là không hợp lý và không đồng ý với giá của Hội đồng định giá, ông Thìn đã có đơn khiếu nại. Ngoài ra, nhận thấy việc xét xử trên không hợp lý, Chánh án TANDTC cũng đã kháng nghị bản án phúc thẩm trên và được Viện trưởng Viện kiếm sát nhân dân tối cao nhất trí. Tại Quyết định số 29/HĐTP-DS ngày 3/11/2003 Hội đồng thẩm phán TANDTC đã hủy quyết định phân chia nhà, đất và quyết định về án phí đối với việc phân chia nhà đất của bản án dân sự phúc thẩm trên và giao hồ sơ vụ án cho Tòa phúc thẩm TANDTC tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo trình tự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm lần thứ hai này đã ra quyết định phân chia cho ông Thìn được sử dụng, sở hữu 01 căn nhà mặt tiền và mảnh đất ở Lâm Đồng, bà Ngô được sử dụng, sở hữu 01 căn nhà mặt tiền và 01 căn nhà trong ngõ. Tuy nhiên, Ông Thìn đã khiếu nại bản án vì cho rằng việc phân chia mảnh đất ở Lâm Đồng cho ông là không đúng vì mảnh đất trên bà Ngô đã thế chấp để vay 300.000.000 đồng.

Vụ việc trên tiếp tục được giải quyết thông qua thủ tục Giám đốc thẩm qua đó quyết định giám đốc thẩm số 07/HĐTP-DS ngày 28/01/2005 nhận định: Việc phân chia cho mỗi bên đương sự mỗi người được 01 căn nhà mặt tiền là hợp lý vì thuận tiện cho sinh hoạt và kinh doanh của các bên. Về căn nhà trong ngõ và diện tích đất trồng cà phê ở Lâm Đồng đều có diện tích rất rộng nên có điều kiện phân chia cho mỗi bên một phần hiện vật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự. Tòa án cấp phúc thẩm đã giao cho bà Ngô sở hữu căn nhà trong ngõ, giao cho ông Thìn sở hữu mảnh đất trồng cà phê ở Lâm Đồng trong khi bà Ngô đã thế chấp diện tích đất này để vay 300.000.000đồng là không hợp lý,

không đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự. Vấn đề này đã được Hội đồng thẩm phán xác định tại Quyết định giám đốc thẩm số 29/HĐTP-DS ngày 03/11/2003, nhưng bản án phúc thẩm trên lại quyết định khác trong khi vụ án không có tình tiết gì mới là không đúng.

Chính bởi lẽ trên, Quyết định giám đốc thẩm số 07/HĐTP-DS đã quyết định hủy bản án dân sự phúc thẩm số 01/DSPT ngày 13/01/2004 và giao cho Tòa phúc thẩm TANDTC tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại phúc thẩm. Quyết định cũng nêu rõ nguyên nhân dẫn đến hủy bản án là do sự thiếu sót trong việc cân nhắc, đánh giá các tình tiết trong vụ án.

Theo nhận định của tác giả, vụ việc bị kéo dài và phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần là do việc định giá tài sản và phân chia hiện vật không hợp lý của Tòa án.

Khi có đơn khiếu nại của bà Ngô với yêu cầu phân chia hiện vật lại với lý do bà già yếu không thể quản lý đất ở Lâm Đồng được, Tòa án cấp phúc thẩm đã xem xét và phân chia lại hiện vật. Tuy nhiên, khi xem xét Tòa án cấp phúc thẩm đã không xem xét đến tình tiết bà Ngô đã thế chấp mảnh đất trên để vay số tiền 300.000.000 đồng. Đây là giao dịch dân sự giữa bà Ngô với Ngân hàng và bà Ngô là người phải chịu trách nhiệm về khoản tiền vay này trước Ngân hàng. Chính vì vậy, việc phân chia mảnh đất ở Lâm Đông cho ông Thìn sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của ông Thìn và của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là phía Ngân hàng.

Ngoài ra, căn cứ mức giá mà Hội đồng định giá đưa ra, Tòa án phân định ông Thìn phải trả phần chênh lệch nhà cho bà Ngô 5,495 lượng vàng SJC là không hợp lý. Bởi lẽ, diện tích nhà trong ngõ và diện tích đất trông cà phê ở Lâm Đông đều rộng. Mặt khác, giá đất ở trong ngõ tại thành phố sẽ cao hơn giá đất nông nghiệp trồng cây cà phê ở Lâm Đồng. Do đó, Tòa án yêu cầu ông Thìn phải trả phần chênh lệch nhà cho bà Ngô là không hợp lý. Quyết định giám đốc thẩm số số 29/HĐTP-DS ngày

03/11/2003 đã có những nhận định như trên, nhưng bản án phúc thẩm số 01/DSPT ngày 13/01/2004 lại quyết định khác như vậy là không đúng.

Qua vụ việc trên cho thấy, việc định giá tài sản và phân chia hiện vật chưa hợp lý là cũng bởi quy định chưa cụ thể của pháp luật trong vấn đề này. Hiện nay vấn đề quy định về khung giá đất đã được quy định rõ ràng hơn, nhưng vấn đề phân chia bằng hiện vật trong ly hôn vẫn chưa được quy định rõ ràng mà pháp luật mới chỉ dừng lại ở những quy định nguyên tắc khung khi phân chia tài sản ly hôn.

2.6. Thực tiễn áp dụng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Trong thời kỳ hôn nhân, về mặt lý thuyết, việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân không làm ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ của vợ chồng. Tuy nhiên, áp dụng vào thực tế, khi tài sản chung còn lại không đáng kể, thậm chí là không còn, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của mỗi bên sau khi chia là tài sản riêng của vợ, chồng…thì việc đảm bảo đời sống của gia đình, của các con lại hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận của vợ chồng, vào lương tâm, trách nhiệm của cha mẹ với con cái . Mặt khác, Luật thuế thu nhập cá nhân và quy định về Lệ phí trước bạ không quy định cụ thể về thủ tục cũng như những điều kiện ưu tiên , miễn giảm

đối với trường hợp vợ chồng đăng ký lại tài sản sau khi chia tài sản chung đã vô tình khiến cho tình trạng vợ chồng "né tránh" làm văn bản thỏa thuận chia tài sản chung và thực hiện các giao dịch giả dưới các hình thức khác như tặng cho, ủy quyền…diễn ra ngày một nhiều trong thực tế.

Về quy định khôi phục chế độ tài sản chung của vợ chồng, trường hợp trước đó vợ chồng chia tài sản chung theo quyết định của Tòa án, nay muốn khôi phục, vợ chồng có thể tự thỏa thuận được không hay phải có bản án hoặc quyết định của Tòa án về việc khôi phục chế độ tài sản chung

của vợ chồng; việc khôi phục chế độ tài sản chung sẽ có hiệu lực vào thời

điểm nào? Pháp luật còn đang bỏ ngỏ câu trả lời cho những câu hỏi trên mà thực tế đặt ra.

Khi ly hôn, thực tiễn hiện nay cho thấy, tình trạng các vụ ly hôn phải kéo dài nhiều năm, qua nhiều lần xét xử do đương sự không nhất trí với các phán quyết của Tòa án về phần tài sản vẫn phổ biến. Thực trạng trên bắt nguồn từ tính chất phức tạp của các tranh chấp tài sản chung, từ sự thiếu hiểu biết pháp luật của nhiều cặp vợ chồng, sự hạn chế về trình độ của một số thẩm phán…và đặc biệt là từ những quy định chưa thực sự đi vào cuộc sống của pháp luật về chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.

Xác định tài sản chung trong trường hợp vợ chồng thỏa thuận tài sản chung hoặc nhập tài sản riêng vào tài sản chung

Pháp luật đã quy định "việc nhập tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất và các tài sản khác có giá trị lớn thuộc quyền sở hữu riêng của một bên vợ hoặc chồng vào tài sản chung phải được lập thành văn bản, có chữ ký của cả vợ và chồng" (Khoản 1 Điều 13 Nghị định số 70). Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng đã nảy sinh nhiều vướng mắc như giá trị tài sản là bao nhiêu thì được coi là tài sản có giá trị lớn để việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung phải lập thành văn bản? Và khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền có phải yêu cầu vợ chồng xuất trình văn bản nhập tài sản riêng vào tài sản chung không? Quy định trên chỉ áp dụng đối với trường hợp vợ, chồng nhập tài sản riêng vào tài sản chung của vợ chồng hay áp dụng cả với trường hợp vợ chồng thỏa thuận tài sản chung?.. Hiện nay, những vấn đề này vẫn bị bỏ ngỏ và vợ chồng luôn có nguy cơ rơi vào tình trạng tranh chấp tài sản khi ly hôn.

Xác định tài sản chung trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình

Trường hợp tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình không thể xác định được, vợ chồng, gia đình và Tòa án sẽ phải căn cứ vào công sức đóng góp của vợ chồng vào việc tạo lập, duy trì, phát triển khối tài sản chung và đời sống chung của gia đình để xác định. Tuy nhiên, việc đánh giá và quy đổi một vấn đề trừu tượng như công sức đóng góp thành một khối lượng tài sản cụ thể là hết sức khó khăn đòi hỏi có sự thiện chí hợp tác của gia đình. Thực tế có không ít vợ chồng, đặc biệt là người vợ hoặc chồng phải ra đi đã không chứng minh được công sức đóng góp.

Thực tiễn áp dụng các quy định về nguyên tắc chia tài sản chung của vợ chồng khi vợ hoặc chồng chết

Trường hợp vợ hoặc chồng chết, việc chia đôi tài sản chung của vợ chồng, mỗi bên được hưởng một nửa được xem là nguyên tắc kế thừa của luật HN&GĐ năm 1986 và Pháp lệnh thừa kế năm 1990, nguyên tắc này cũng được nhiều chuyên gia trong lĩnh vực Luật HN&GĐ thừa nhận. Tuy nhiên, thực tế vẫn ghi nhận những bản án chia tài sản chung khi vợ, chồng chết áp dụng nguyên tắc trên bị sửa, hủy. Chẳng hạn như vụ tranh chấp tài sản được Toà án nhân dân tối cao huỷ bản án để xét xử sơ thẩm lại, giữa chị P (con vợ ba) và Bà G (vợ cả) về tài sản thừa kế của Ông V. Hội đồng thẩm phán TANDTC vì lý do việc chia tài sản chung chưa xem xét đến công sức đóng góp của bà G. Vì vậy câu hỏi tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp vợ, chồng chết trước được chia như thế nào? có xem xét đến công sức đóng góp của mỗi bên hay không cần phải được trả lời bằng một quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật để các Tòa án có cơ sở áp dụng thống nhất.

Thực tiễn áp dụng các quy định về hậu quả pháp lý của việc chia tài sản chung của vợ chồng khi vợ hoặc chồng chết