Thực Trạng Thực Hiện Pháp Luật Trong Lĩnh Vực Tài Chính Khi Thực Hiện Các

thuận được do có trường hợp ép chủ đầu tư phải thỏa thuận với mức giá cao hơn khiến một số dự án kéo dài hàng chục năm. [3]

Trong quá trình thực hiện các quyền về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay cho thấy mặc dù vẫn còn có những hạn chế, thiếu xót nhưng hầu hết các chủ thể tuân thủ đầy đủcác trình tự, thủ tục pháp luật đất đai quy định về đất được quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp như xác định loại đất được quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp; thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính…, việc chấp hành pháp luật cũng được thực hiện một cách nghiêm minh đồng thời các quy định của pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng đều được các bên tham gia vào quá trình chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; các cơ quan quản lý đất đai áp dụng các quy định của pháp luật trong quá trình thực hiện các quyền ngày càng chính xác nhưxác định thời điểm phát sinh các quyền và nghĩa vụ khi các chủ thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đấttừ đó hạn chế được những sai xót; xác định được loại đất và chủ thể tham gia giao dịch....

2.2.Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực tài chính khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

2.2.1. Tác động của nền kinh tế thị trường đến người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

(i) Tác động của thị trường tài chính đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp

Thị trường tài chính bao gồm thị trường tiền tệ và thị trường vốn; thị trường tài chính có mối liên hệ mật thiết với thị trường bất động sản. Với ý nghĩa như trên, thị trường tài chính có ảnh hưởng trực tiếp tới việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và

các doanh nghiệp, vì vốn là yếu tố quan trọng đối với hầu hết các thị trường trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt là với thị trường bất động sản. Thị trường tài chính phát triển sẽ là điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản, trong đó, có hoạt động chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp phát triển, và ngược lại.

Thực tế cho thấy, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản nói chung cũng như thị trường quyền sử dụng đất với các hoạt động chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất luôn phát triển thiếu ổn định, khi quá nóng, với các giao dịch diễn ra sôi động, khi thì gần như đóng băng, hầu như không có giao dịch (như thời điểm hiện tại). Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường bất động sản, hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng bất động sản vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường bất động sản chịu tác động mạnh, và theo đó, tạo nên rủi ro cao cho thị trường này.

Như vậy, để tiếp tục giải bài toán vốn dài hạn cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, cần nâng cấp thị trường tài chính nhằm thu hút những định chế tài chính lớn như các quỹ (quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm…), các ngân hàng đầu tư trong và ngoài nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường bất động sản.

(ii) Tác động của hoạt động tín dụng đến đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

Như trên đã nêu, tín dụng là sự vay mượn giữa hai chủ thể kinh tế giữa người đi vay và người cho vay, trên cơ sở thoả thuận về thời hạn nợ, mức lãi cụ thể. Còn nếu nhìn trên giác độ kinh tế vĩ mô thì tín dụng là sự vận động

vốn từ nơi thừa đến nơi thiếu. Hiểu theo nghĩa hẹp, tín dụng chính là hoạt động vay và cho vay của các tổ chức được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam. Hoạt động tín dụng, đặc biệt là yếu tố lãi xuất cho vay (cao hay thấp) và yếu tố nới lỏng (hoặc thắt chặt) tín dụng có ảnh hưởng sâu sắc tới việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn của hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp.

Ở khía cạnh lãi suất cho vay, nếu lãi suất cho vay của các tổ chức tín dụng giảm, thì hoạt động vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ cho mục đích tiêu dùng cũng trở nên sôi động hơn. Theo đó, việc chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng diễn ra sôi động. Ngược lại, nếu lãi xuất cho vay tăng cao, hoạt động chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp trên thị trường sẽ giảm đáng kể.

Ở khía cạnh nới lỏng hay thắt chặt tín dụng, do đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc thù là cần nguồn vốn lớn và dài hạn, nên thực tế cho thấy, khi tín dụng bất động sản nới lỏng, nghĩa là việc cho vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại hầu như không có (hoặc ít có) sự hạn chế, thì thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở nên sôi động với các hoạt động mua bán, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngược lại, xét về trung, dài hạn, việc thắt chặt tín dụng bất động sản (hạn chế cho vay đầu tư, kinh doanh) bất động sản sẽ dẫn đến tình trạng hạn chế nguồn cung tiền, việc chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp cũng trở nên hạn chế.

Việc thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ khiến cho hoạt động đầu cơ đất ở, nhà ở, cất trữ tiền tiết kiệm trong đất ở, nhà ở giảm hẳn. Người có nhu cầu mua nhà, đất nhưng chưa cấp thiết sẽ không mua ngay mà chờ giá thấp hơn. Ngược lại nhiều nhà đầu tư, nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, lại bị từ chối các khoản vay để đầu tư tiếp, hàng hóa nhà ở ứ đọng trong khi phải thanh toán

khoản nợ vay đến hạn nhưng không giảm giá ở mức cần thiết.

Trong thực tiễn nền kinh tế thị trường hiện nay đã tác động rất lớn đến người sử dụng đất như nghĩa vụ tài chính Nhà nước đặt ra chưa phù hợp (thuế, phí, lệ phí trong việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất) giữa thành thị và nông thôn, giữa vùng đồng bằng và vùng rừng núi... cũng phần nào ảnh hưởng đến quá trình thực hiện quyền chính đáng của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, cũng có một thực tế xảy ra, là đối với những đối tượng đã đầu cơ đất đai trên cơ sở khai thác nguồn vốn vay của ngân hàng, thì khi các ngân hàng đều phải đồng loạt thắt chặt tín dụng bất động sản, sẽ phải bán đất để thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng. Đây cũng chính là cơ hội tốt để người có nhu cầu thực sự về đất ở mua được quyền sử dụng đất với giá trị thực của ô đất và sẽ là cơ hội để những nhà đầu tư có vốn bỏ tiền ra mua gom chờ cơ hội thị trường bất động sản phục hồi để “xả hàng” thu lời.

(iii) Tác động của thị trường bất động sản đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp

Có thể thấy, thị trường bất động sản, thị trường tài chính, tín dụng về cơ bản có tác động cùng chiều đối với việc thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp, vì thị trường bất động sản là một trong những thị trường chịu ảnh hưởng trực tiếp, sâu sắc của thị trường tài chính, tín dụng, mà việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp là một trong các nội dung của thị trường bất động sản.

Do đó, khi thị trường tài chính, tín dụng bất động sản được nới lỏng, thì thị trường bất động sản cũng trở nên sôi động, kéo theo nó là sự sôi động của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Ngược lại, khi nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản không

được đáp ứng, thời hạn tín dụng của thị trường vốn không tương xứng với thời hạn đầu tư và kinh doanh bất động sản, thì thị trường bất động sản sẽ phát triển thiếu tính ổn định, bền vững, kéo theo nó, hoạt động thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng bị hạn chế, thiếu ổn định.

Thực tế vừa qua tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… bất động sản lên xuống thất thường có những thời điểm như quý 1, 2 năm 2010 nhà biệt thự, liền kề và chung cư lên đến chóng mặt giá có thể lên đến gáp 2 gấp 3 lần so với cùng thời điểm năm 2009 dẫn đến giá ảo về đất đai trong thị trường nói chung, nhưng đến tháng 4, 5 năm 2011 cho đến nay giá bất động sản lại tụt dốc người mua nhà phấn khởi nhưng chủ đầu tư lại không dám xây dựng bán, người có đất không muốn bán, người mua đất lại có nhu cầu cao cũng làm cho thị trường đất đai thêm ảm đạm.

2.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất

(i) Những thuận lợi

- Khung pháp lý về tài chính đất đai được liên tục hoàn thiện phù hợp với sự phát triển của các quan hệ kinh tế đất đai trong quá trình phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa.

- Giá đất tính thu nghĩa vụ và thực hiện các chính sách tài chính đất đai được cải tiến với quy định giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm theo giá thị trường. Trường hợp giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định lại giá đất cho từng trường hợp cụ thể cho phù hợp nhằm đưa giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện các quan hệ tài chính tiệm cận với cơ chế thị trường, hoà nhập với thị trường quốc tế.

- Tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, một bước giải quyết hợp lý về lợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất và nhà đầu tư.

- Thu hẹp khoảng cách đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư được quyền chọn lựa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo cơ chế bình đẳng về nghĩa vụ tài chính.

- Đơn giản hoá thủ tục và giảm thiểu nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là các vùng kinh tế xã hội có khó khăn, đồng bào dân tộc, người nghèo…

(ii) Những khó khăn

- Việc Chính phủ quy định khung giá đất để làm cơ sở cho UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm làm căn cứ để tính toán mức thu trong tất cả các trường hợp liên quan đến các vấn đề tài chính về đất đai, từ tính thuế, lệ phí đến giao đất, bồi thường khi thu hồi đất … hiện nay là chưa phù hợp, thiếu linh hoạt, chưa đảm bảo các nguyên tắc của cơ chế thị trường trong quản lý đất đai.

- Việc ban hành quá nhiều văn bản gây ra sự chồng chéo, mâu thuẫn, khó khăn trong quá trình triển khai áp dụng. Mặt khác, một số quan hệ pháp luật đất đai quy định chưa đầy đủ như: quy định về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng... ảnh hưởng đến viêc thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân.

2.2.3. Những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân của chính sách thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất

(i) Về thuế khi thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất

* Kết quả đạt được

- Chính sách Thuế là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế;

- Huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước, nhất là ngân sách địa phương;

- Góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất kinh doanh, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng;

- Thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu tư, khai hoang, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn thu cho NSNN;

- Góp phần điều hoà thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội.

* Tồn tại, hạn chế

- Do hệ thống quản lý thông tin cá nhân của nhà nước hiện nay chưa bảo đảm thể kiểm soát được những trường hợp chuyển nhượng bất động sản kê khai là “nhà ở duy nhất” có chính xác hay không; từ đó dẫn đến nhiều trường hợp đã lợi dụng quy định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở của cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế để trốn thuế; Hành vi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế để trốn thuế cũng phổ biến thông qua khi làm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, các bên liên quan thường thỏa thuận chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao một chút so với giá đất quy định để giảm số thuế phải nộp.

- Quy định xác định các khoản thu nhập đối với hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn chưa rõ ràng để làm cơ sở xác định.

(ii) Về phí và lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp

* Kết quả đạt được

- Theo quy định thì đối tượng nộp lệ phí trước bạ là các cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu lệ

phí trước bạ thì cá nhân phải có trách nhiệm kê khai với cơ quan thuế. Thông qua việc kê khai đã góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng tài sản này.

- Đã động viên được sự đóng góp của người sở hữu, sử dụng tài sản chịu lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước, góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương để thực hiện nhiệm vụ chi của địa phương.

- Góp phần tăng cường thực hiện chính sách xã hội của nhà nước đối với các đối tượng cần được ưu đãi, như: Đất được nhà nước giao cho cá nhân sử dụng vào mục đích công cộng, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản...; các hộ nghèo; người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Một số tồn tại, hạn chế

Bên cạnh kết quả đạt được như nêu trên, chính sách lệ phí trước bạ hiện hành đã bộc lộ một số hạn chế cần được tiếp tục hoàn thiện. Cụ thể:

- Một số thực tế phát sinh nhưng chưa có quy định, cụ thể: Đất được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối cũng thuộc đối tượng không chịu lệ phí trước bạ (hiện hành mới áp dụng đối với trường hợp giao đất); Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thuộc trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ). Đây là trở ngại không nhỏ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung.

- Giá tính lệ phí trước bạ đang quy định theogiá thị trường trong nước tại thời điểm tính lệ phí trước bạ và trong trường hợp đặc biệt là giá đất được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá đất của Chính phủ, còn bị hạn chế trong thực tiễn và đảm bảo thuận lợi khả thi trong thực hiện.

- Trong quy định đối với nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở vùng khó khăn được miễn lệ phí trước bạ, nhưng ở vùng đặc biệt khó khăn có điều